【正文】 鎮(zhèn)域內(nèi)部已經(jīng)形成鎮(zhèn)區(qū)至云集、飛龍，鎮(zhèn)區(qū)至雙龍、合興的道路，鎮(zhèn)區(qū)至飛龍鄉(xiāng)、龍河至樂溫的道路。年降水量高于長壽區(qū)內(nèi)其他地區(qū)，（長壽湖水文站資料）。（三） 地層巖性及不良地質現(xiàn)象出露地層主要有：第四系人工填土層（Q4ml）、殘坡積層（Q4el+dl），侏羅系中統(tǒng)上沙溪廟組（J2s）泥巖及砂巖地層。（二） 地質構造及地震長壽湖屬于壓應構造形跡，以北東向梳狀褶皺為主，具有閉斜緊閉，向斜開闊和和陡傾縱橫張裂隙發(fā)育的特征?！?，最大高程點在兩水域之間。除了旅游人群外，會議會務、高端人群對五星級酒店也存在需求，綜合考慮多方因素，本案可考慮設置約350400間房間的五星級酒店。根據(jù)“兩區(qū)并行”的總體思路，規(guī)劃將長壽湖景區(qū)打造為國家級風景名勝區(qū)，年接待游客突破200萬人次。而選址在旅游風景區(qū)的五星級酒店目前在重慶市場上還沒有出現(xiàn)。目前在建的五星級標準的飯店有40家，其中，今年能竣工的有11家，2011年能竣工的有16家，2012年能竣工的有13家，到2012年底，重慶市掛牌、建成和在建的五星級及其標準的飯店將達到57家。直轄后的第一年即1998年海逸酒店開業(yè)，重慶有了首家五星級飯店。 五星級酒店市場研究重慶全市旅游星級飯店共有266家，總計房間約3萬間、間接從業(yè)人員約24萬人。這些項目以低成本、低價格在市場上競爭，如各大軍種的培訓中心，對正常的酒店業(yè)勢必造成很多市場根本解決不了、調(diào)節(jié)不了的問題。這些辦事機構的表面職能是招商、引資、接待、辦公等，但在運行范圍和功能上已基本進入當?shù)氐木频晷袠I(yè)。即便是對其他酒店，由于市場容量的相對縮?。ㄈ纾荷虅站频暝诳驮床蛔銜r勢必被迫進入到和非商務酒店爭奪旅游客人和其它類型客人的競爭中），沖擊也相當明顯?？偟目磥?，有下面幾個方面的影響：（1）對高端市場蘊藏著遠期壓力，而且壓力不小重慶房地產(chǎn)項目近幾年來由于在建筑設計和施工質量上不斷和國際水平和潮流對接，因此出現(xiàn)了很多高檔設計、高檔建設的房地產(chǎn)項目，為追求更高的利潤，向寫字樓、公寓和酒店功能轉化，而酒店本來就具有公寓和寫字樓的功能，并且這也通常是酒店銷售的一大塊業(yè)務。重慶的高星級酒店業(yè)是進入壁壘高、退出壁壘也較高，五星級酒店屬“嚴進嚴出”的產(chǎn)業(yè)。重慶最大四家酒店目前按照客房數(shù)依次為萬豪酒店（517間）、索菲特大酒店（464間）、希爾頓酒店（437間）、國貿(mào)豪生大酒店（423間）。市場集中度集中度是判斷產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)壟斷或競爭程度的指標。（三） 長壽湖景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展前景根據(jù)修編中的《長壽湖風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》，長壽湖景區(qū)由水上動感娛樂景區(qū)、田園風光景區(qū)、生態(tài)林地景區(qū)和外圍保護地帶幾部分組成，是集休閑度假、健康養(yǎng)生、探險觀光、商務會務、康體療養(yǎng)和綜合水上運動等功能于一體的綜合性風景游覽區(qū)。湖區(qū)內(nèi)污染嚴重的網(wǎng)箱養(yǎng)魚已得到控制，漁業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷下降，而旅游業(yè)已逐漸成為景區(qū)內(nèi)新興主導產(chǎn)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，2001年風景區(qū)共接待游客19萬人次，旅游收入達到3000萬元，已首次超過了漁業(yè)生產(chǎn)的收入。2009年工業(yè)總產(chǎn)值5809萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值20757萬元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值25779萬元，國民生產(chǎn)總之52345萬元。1992年元月重慶市政府批準長壽景區(qū)為市級風景名勝區(qū)。長壽湖旅游風景區(qū)整體面積179km2，()，有大小島嶼200余座，長壽湖景區(qū)分為獅子灘旅游綜合服務區(qū)，湖心瀏覽區(qū)，動感水上游樂區(qū)，壽山仙島瀏覽區(qū)及歷史悠久的“趙云寨”、“東林寺”、“安順寨”、“無常廟”等景區(qū)，還有意義深遠的周恩來視察遺址，劉伯承養(yǎng)傷故居?！?76。重慶旅游在資源分布、產(chǎn)業(yè)布局和企業(yè)配置上發(fā)展趨勢良好，發(fā)展?jié)摿薮?，主要表現(xiàn)在城鄉(xiāng)旅游經(jīng)濟的發(fā)展水平上，即精品旅游資源多分布在渝東北的三峽庫區(qū)，渝東南的民族聚居區(qū)以及渝西北走廊等經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，而旅游經(jīng)濟發(fā)達區(qū)集中于主城區(qū)及近郊環(huán)城休憩帶等產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，城鄉(xiāng)旅游二元結構現(xiàn)象十分突出。旅游業(yè)在重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設“新特區(qū)”的歷史進程中肩負著重要的使命，發(fā)揮著重要作用。成功創(chuàng)建中國最佳旅游城市。其中，%，%。2009年，%，%。雖然目前我國還面臨著旅游房地產(chǎn)開發(fā)法律、法規(guī)、制度不健全、專業(yè)人才短缺、開發(fā)商意識水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開發(fā)整體水平良莠不齊的問題，但是展望未來，在我國國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的大環(huán)境下，在旅游房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境日漸成熟、旅游投資規(guī)模持續(xù)增長、市場需求潛力巨大等利好因素的推動下，作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結合的產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)必將迎來更快的發(fā)展時期。其中，資源利用和保護之間的矛盾，將成為其中突出的問題。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。同時，節(jié)假日期間，酒店往往爆滿，這也成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)的潛在商機。旅游房地產(chǎn)在發(fā)展迅猛的旅游業(yè)這一母體下發(fā)展，自然會具備得天獨厚的優(yōu)勢?？勺杂芍涫杖朐礁?，旅游支付能力，特別是以休閑和度假為代表的高端旅游支付能力就越強。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及產(chǎn)權酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運動度假村等產(chǎn)品形態(tài)。2001 年7 月，在?？谂e辦“中國首屆旅游房地產(chǎn)博覽會暨首屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”之后，同年11 月又在杭州召開“中國旅游房地產(chǎn)論壇”。從國內(nèi)旅游的空間結構來看，由于我國旅游業(yè)發(fā)展以城市為中心、以資源豐富地區(qū)為重點，相比之下以沿海地區(qū)的旅游基礎設施較為完善，而且離主要客源地國家和地區(qū)的距離較近，國際旅游者的可進入性較好，形成了諸如長三角、珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)向其他地區(qū)推進，逐漸形成完整的旅游經(jīng)濟發(fā)展的地區(qū)格局。迎合體驗業(yè)的發(fā)展要求，個性化的旅游特色服務業(yè)人才就業(yè)空間將增大。旅游是現(xiàn)代生活的一種方式。旅游業(yè)中的傳統(tǒng)文化在新世紀要放射出光芒，一些現(xiàn)代文化也要進入旅游業(yè)以提高其品味。對培養(yǎng)網(wǎng)絡營銷、綠色營銷、服務營銷、文化營銷、關系營銷以及新型國際化的旅游人才將提出了新的更高的需求。旅游業(yè)的運行質量將會顯著提高。一些旅游企業(yè)特別是旅游景區(qū)從事領導工作的同志也是半路出家的多。準確把握旅游業(yè)的發(fā)展走勢，對于制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，策劃制作符合市場需求的旅游產(chǎn)品顯得尤為重要，當今中國旅游的發(fā)展將呈現(xiàn)出以下走勢：旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位將會得到全面確立。從數(shù)據(jù)中可以看出：中國已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國，亞洲第一大處境旅游國，并且據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織預測，到2015 年中國將成為世界上第一大入鏡旅游接待國和第四大出境旅游客源國。B. 旅游外匯收入從204 億美元將增長到370 億美元，%，高于全球平均增長率的兩個百分點。第三章 旅游市場分析 全國旅游市場分析（一） 國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀旅游業(yè)是一個最具發(fā)展活力和潛力的產(chǎn)業(yè)，從發(fā)展趨勢看，旅游業(yè)這一“朝陽產(chǎn)業(yè)”還將因為全球經(jīng)濟從金融危機泥潭中走出及中國旅游市場的需求而日益旺盛， 2009 年的國慶假期因為和傳統(tǒng)佳節(jié)中秋節(jié)疊加，因此長達8 天，被稱為“史上最長的黃金周”。長壽湖的特色物產(chǎn)豐富，地方氣息濃郁，是鑲嵌在重慶市中心位置上的一顆璀璨明珠。以前，長壽湖景區(qū)經(jīng)濟結構主要以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主，漁業(yè)是傳統(tǒng)的主導產(chǎn)業(yè)，近年來，由于旅游業(yè)的繁榮和蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)已成為景區(qū)的新興主導產(chǎn)業(yè)。關聯(lián)產(chǎn)業(yè)所提供的就業(yè)崗位數(shù)，取決于關聯(lián)產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展的相互作用程度，關聯(lián)作用程度低，提供的就業(yè)崗位就少，相反則多。 項目建設的必要性（一） 是開發(fā)和利用長壽湖景區(qū)資源，完善旅游配套設施的需要為積極開發(fā)長壽湖西岸片區(qū)的旅游景觀資源，強化長壽區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地的功能，同時為改善長壽湖西岸片區(qū)內(nèi)的服務配套、生態(tài)環(huán)境等條件，長壽區(qū)政府對長壽湖西岸片區(qū)進行了整體性規(guī)劃，依托良好的自然山水景觀資源，并與長壽湖生態(tài)環(huán)境保護、歷史傳統(tǒng)文化有機地結合起來，將其打造成以旅游服務和開發(fā)為產(chǎn)業(yè)導向，集休閑度假、游覽觀光、水上運動、會議會展于一體的國際休閑旅游度假區(qū)。為了達到上述目標，大力改善長壽湖西岸片區(qū)重慶市的投資環(huán)境，就需要加強旅游配套設施的建設。（三） 長壽湖西岸片區(qū)急需發(fā)展 隨著重慶市經(jīng)濟社會發(fā)展，商務活動會更加頻繁，帶動商務、會務游的發(fā)展；市民閑度假游、自駕車旅游也將迅速發(fā)展，本地觀光游的外流趨勢將進一步加強。規(guī)劃提出，將通過大力發(fā)展旅游業(yè)推動城鎮(zhèn)的建設，以風景區(qū)保護與完善基礎設施為中心，以鎮(zhèn)區(qū)建設為重點，突出旅游特色，打造精品景點，完善城鎮(zhèn)功能，吸納農(nóng)村剩余勞動力。根據(jù)重慶市整體發(fā)展戰(zhàn)略，長壽湖景區(qū)的旅游業(yè)將作為區(qū)域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，事實上，從2001年起，長壽湖旅游收入已超過了傳統(tǒng)的主導產(chǎn)業(yè)——漁業(yè)的收入，已達到3000萬元(漁業(yè)收入約2000萬元)，旅游人數(shù)已達到19萬人次。同時，2020年內(nèi)三峽旅游區(qū)仍然是國際旅游者的最主要目的地之一，國際旅游者年均增長將保持10—15％，長江三峽旅游國際需求前景廣闊無比。 長壽作為三峽庫區(qū)的重要區(qū)縣，1小時經(jīng)濟圈的組成部分，是重慶作為西部增長極的重要支撐，政策優(yōu)勢、地沿優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢將使長壽成為重慶的重要窗口、重慶經(jīng)濟的重要增長點、獨具特色的大城市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的先行區(qū)。距重慶主城區(qū)40分鐘車程，是重慶陸路的交通樞紐和長江上游的重要港口，是重慶特大城市經(jīng)濟社會資源向三峽庫區(qū)和渝東南地區(qū)輻射的重要中繼站。本項目的建設基地條件適宜，技術可靠，前期工作扎實，建設規(guī)模合理。長壽景區(qū)背靠西南最大核心城市和游客發(fā)生地重慶市，位于環(huán)城游憩帶范圍內(nèi)，有成為重慶市“中心花園”的便利條件。（二） 研究范圍本研究報告通過對項目建設的必要性、可行性、建設區(qū)域的資源條件、市場等進行研究，提出項目的建設目標與方案，通過投資估算，對可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和社會效益進行分析和評價，提出結論性的意見，以及招投標方案和建設進度安排意見。 編制依據(jù)及研究范圍（一） 編制依據(jù)1. 《長江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃》；2. 《重慶市長壽區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》3. 《重慶市長壽區(qū)土地利用規(guī)劃》4. 《重慶市長壽湖風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》5. 《重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃》（2010—2030年）6. 《重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃用地地質災害調(diào)查評價報告》；7. 《重慶市長壽區(qū)2009年度國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》；8. 《重慶市長壽湖西岸片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》；9. 項目業(yè)主提供的相關資料；10. 現(xiàn)場調(diào)查資料以及其它有關文件資料；11. 市政道路設計文件。長壽湖則處于重慶市域的幾何中心的位置，在方圓150 km范圍內(nèi)，集中了重慶市大部分人口，旅游開發(fā)直接受到周邊城市的帶動。因此，本項目的建設是必要的。長壽區(qū)轄14個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。長壽在旅游方面將全力打造“濱江長壽谷”、“菩提長壽山”、和“天賜長壽湖”為代表的長壽主題文化城。三峽是國內(nèi)最知名的峽谷風光和峽江文化為代表的旅游目的地，根據(jù)《長江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃》預測，2010年到三峽旅游的國內(nèi)旅游者為350—400萬人，％—％，三峽國內(nèi)旅游前景廣闊。（二） 長壽湖旅游業(yè)正面臨著前所未有的發(fā)展機遇隨著西部大開發(fā)，三峽大移民，退耕還林、還草政策的全面實施，三峽生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的建設為三峽庫區(qū)的生態(tài)旅游發(fā)展提供了千載難逢的機遇。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，不斷提升城鎮(zhèn)化水平，建設和諧發(fā)展新城鄉(xiāng)。到2030年末，鎮(zhèn)域總人口將達到13萬人，城鎮(zhèn)化率為85%，鎮(zhèn)區(qū)人口為11萬人。長壽湖景區(qū)準備以重慶市區(qū)域發(fā)展背景為依托，跨越客觀上必然存在的經(jīng)濟技術梯度，大力發(fā)展以旅游業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)體系，帶動商業(yè)、金融、會務、信息等高端服務行業(yè)發(fā)展，輻射周邊村鎮(zhèn)發(fā)展。南接長壽湖鎮(zhèn)區(qū)，北至與高豐島相接的西岸最北端半島，沿湖以海拔337米為低界，西端大致以海拔400米等高線附近的可用地為高界。旅游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括交通、餐飲、商業(yè)貿(mào)易、郵電通信等直接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、水電氣暖供應業(yè)及咨詢、教育、科技、公共安全、醫(yī)療衛(wèi)生服務、政府管理等間接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)。 （三） 是促進長壽產(chǎn)業(yè)結構轉型、加速城鎮(zhèn)化步伐的需要長壽湖景區(qū)常住人口約兩萬余人，其中農(nóng)業(yè)人口13000多人，城鎮(zhèn)人口約7000多人，主要分布于長壽湖鎮(zhèn)及周邊地區(qū)。景區(qū)內(nèi)自然旅游資源以島嶼、湖泊、山體及野生動植物等見長，可謂山島湖景觀三位一體，優(yōu)美俊秀；人文旅游資源則以史跡、寺觀、古城址、古建筑、特色物產(chǎn)等取勝。綜上分析，本項目選擇當下的機遇進行建設是非常必要的。不僅僅是今年的黃金周，近年來中國的旅游業(yè)一直都是持續(xù)快速發(fā)展，下面有這樣幾組數(shù)字可供大家參考：A. 從2002 年—2007 年過境旅游人數(shù)從3680 萬人次將增長到5360 萬人次，%，高于全球平均增長率3 個百分點。D. 旅游總收入從5566 億元將增長到1 萬億元，%，E. 中國公民處境旅游目的地的國家和地區(qū)從20 個增加到132 個，處境旅游人數(shù)從1660 萬人次將增長到4000 萬人次，%。（二）全國旅游業(yè)發(fā)展走勢步入新世紀以后，中國旅游業(yè)進入了一個快速發(fā)展的機遇期。而目前擔當領導旅游工作的縣區(qū)長、旅游局長不懂旅游的現(xiàn)象非常普遍。傳統(tǒng)的旅游管理人才難以滿足形勢發(fā)展的需要，旅游信息、旅游網(wǎng)絡營銷的人才需求將會急劇增加。在科學發(fā)展觀的思想指導下，旅游行業(yè)正在堅持可持續(xù)發(fā)展原則，集聚各方優(yōu)勢，加快旅游業(yè)的發(fā)展步伐，必將實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，實現(xiàn)政府、旅游者和旅游經(jīng)營者利益最大化。加強旅游文化建設是旅游發(fā)展的時代要求。旅游業(yè)的生活功能將會顯著體現(xiàn)。二十一世紀的中國是充滿希望的中國，生產(chǎn)力得到發(fā)展、綜合國力得到加強、人民生活水平極大提高，旅游自然成為生活的一項重要內(nèi)容，成為生活質量提高的重要標志，這是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，也是中國旅游走向大眾化的必然趨勢。到2020 年，無論是從國際旅游者的接待人次還是國際旅游收入，亞太地區(qū)都將超過美洲，成為世界第二大旅游地區(qū)，其中中國的國際旅游將會有長足的發(fā)展。20 世紀90 年代末，在假日旅游熱和旅游地房產(chǎn)大量空置的情況下，分時度假開始真正受到旅游飯店經(jīng)營者和房地產(chǎn)開發(fā)商們的普遍重視，并以旅游房地產(chǎn)這一概念在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳播開來。比較多的說法是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，其開發(fā)物是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。日本共同社指出，3000 美