【正文】 求　　國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。前者包括后者,后者是前者的重要組成內(nèi)容。二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面,亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排,從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。 試論以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式　　作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說,它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展,并不斷壯大的新興行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競爭性服務(wù)行業(yè),除保留部分員工或管理者持股外,大部分國有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去,采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進(jìn)行重組,促進(jìn)大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。　　三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要　　建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題,也是國有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會決議指出當(dāng)前國有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻堅階段,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來。真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個職稱的專業(yè)人才。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔,一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù),市政綠化的管理等,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域,而從市政管理的角度看,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。其實(shí),對物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細(xì)分的主力。同時由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化的管理,也可使管理效果大大提升,在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動的情況下,效益應(yīng)該是明顯的。問題是:很多個原屬于物業(yè)管理大市場或相關(guān)市場的新興類型市場己經(jīng)出現(xiàn),我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇,在新一輪類型市場劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。當(dāng)然,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定?！　《?、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分,是調(diào)整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市場的必然?！　】傊?從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看,市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個循環(huán)過程。那么有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合,尤其是在業(yè)主大會成立后重新聘請物業(yè)管理企業(yè)時,要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮,實(shí)現(xiàn)完全市場化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。而且當(dāng)一個項目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價和政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時,這個傭金實(shí)際上是空頭的。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn),如對深圳市住宅局一個 20萬平方米規(guī)劃完整,但由 12個開發(fā)商建設(shè)和 12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合,通過公開招投標(biāo)在 12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障,進(jìn)行了環(huán)境整冶,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn),理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為,受到了業(yè)主的好評,同時也降低了這家公司在這個小區(qū)的管理成本,形成了效益回報?！　‖F(xiàn)實(shí)中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識和探討。二是以適應(yīng)市場生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容。　　,建立科學(xué)的生態(tài)建設(shè)與管理指標(biāo)體系。在物業(yè)管理階段,可控性較好的污染有小區(qū)內(nèi)車輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等,可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區(qū)機(jī)電設(shè)施噪聲等。住宅小區(qū)污染源污染控制可望通過小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計及物業(yè)管理進(jìn)行嚴(yán)格控制,如有噪聲污染設(shè)施離住宅應(yīng)有一段距離及采取防護(hù)措施,車輛速度、鳴笛應(yīng)嚴(yán)格控制等?！　∽≌h(huán)境污染的可控性。在短尺度時間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。輸電線、高架橋、發(fā)射臺是不常見的,故可以認(rèn)為大多數(shù)情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴(yán)重。臨公共場所住宅主要是社會噪聲污染?！　∽≌h(huán)境污染的空間分布。③噪音污染主要有:施工噪聲污染、交通噪聲污染、機(jī)電設(shè)施噪聲污染、社會噪聲污染等。　　住宅環(huán)境污染的類型。小區(qū)是資源高強(qiáng)度集中消耗區(qū)域,其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。⑤采用清潔無害工藝、設(shè)備飛產(chǎn)品,減少污染的排放量。生態(tài)環(huán)境保護(hù)與治理的工程性對策有:①構(gòu)筑結(jié)構(gòu)合理、布置均衡、形式多樣、功能強(qiáng)大的綠化系統(tǒng)。在土地開發(fā)利用的過程中不僅要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性,而且要考慮與其相關(guān)的社會效益和環(huán)境效益,要分析環(huán)境條件對土地利用方式所產(chǎn)生的制約。具體來說,小區(qū)生態(tài)建設(shè)的內(nèi)容主要有:　　確定人口適宜容量。其一是人口導(dǎo)致對資源的過度利用及環(huán)境超負(fù)荷承載而產(chǎn)生的生態(tài)問題?！　《?、生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)　　生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)是按照生態(tài)學(xué)原理,以空間的合理利用為目標(biāo),以建立科學(xué)的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系,協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系,使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng),為人類創(chuàng)造一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境。具有較高的人口素質(zhì),良好的社會風(fēng)氣,井然有序的,豐富多彩的精神生活,?！　?、立體化的綠化系統(tǒng)。網(wǎng)絡(luò)完善、布局合理、服務(wù)良好的服務(wù)系統(tǒng)。 　　。它是人類社會發(fā)展的產(chǎn)物和現(xiàn)代文明的象征,也是人類共同的愿望。住宅小區(qū)是生態(tài)城市建設(shè)的重要組成部分,它是一個以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng),是一個功能相對集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。 　　當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)9 / 63鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是深遠(yuǎn)的。如果在發(fā)展商的授權(quán)下,在竣工驗(yàn)收合同中,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào),確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利,接管后即能技入使用,及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中,對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行?！　∪?、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,。在建設(shè)施工階段,施工環(huán)節(jié)多,施工單位參差不齊,設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜,對工程質(zhì)量的控制要求高。在此基礎(chǔ)上,從完善大廈設(shè)計細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議,并對項目進(jìn)行補(bǔ)充和完善?！　⊥瑫r由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔,建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實(shí)施前期介入管理,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。因此,一方面應(yīng)該在立法上加強(qiáng),使得這類問題的協(xié)調(diào)、處理有據(jù)可依。我國現(xiàn)階段物業(yè)管理尚缺乏完善的法律,主要還是靠政府文件的政策管理,造成了無法可依、政出多門的不規(guī)范現(xiàn)象,增加了物業(yè)管理認(rèn)識上的偏差。所謂的權(quán)宜之計,主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的弊端暴露無遺,已經(jīng)成為國家財政包袱的情況下,當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個替代方法來減輕負(fù)擔(dān)。有些物業(yè)公用設(shè)施配套跟不上等。工作范圍不明確,關(guān)系不協(xié)調(diào),這已經(jīng)成為物業(yè)管理,尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。這些關(guān)系主要有三個層次:　?、傥飿I(yè)管理企業(yè)與街道、居委會、派出所的關(guān)系。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,正常管理支出沒有著落,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能夠維持運(yùn)作是由于利(咨詢、中介、建材、商業(yè))等收入來彌..補(bǔ)管理費(fèi)的不足。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn),這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源應(yīng)該落實(shí)、有保證,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律,阻礙了正常的市場競爭,導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司存在,形成低水平的重復(fù)建設(shè),浪費(fèi)社會資源。　　。不正當(dāng)競爭當(dāng)前有蔓延的趨勢。常見的情形是物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會組織,于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會并指揮業(yè)主委員會的行為,嚴(yán)重干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理企業(yè)作為代理人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任劃分。而現(xiàn)實(shí)中的情況往往不是這樣,主要表現(xiàn)在三個方面:　　1)角色錯位?！　】傊?擴(kuò)大我國物業(yè)管理的覆蓋面是個綜合的系統(tǒng)工程,供、求兩個方面雙管齊下才能取得效果。供給能力不足有三個方面的原因:物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結(jié)構(gòu)偏差、現(xiàn)有價格水平較低。任何一個行業(yè),包括物業(yè)管理,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性質(zhì),即隨著市場容量的擴(kuò)大,在管物業(yè)規(guī)模的增加,單位管理費(fèi)用有降低趨勢,這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。因此,即使是相對落后的地區(qū)在這個問題上也不能消極地等、靠。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)障礙。因此,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實(shí)際上是相輔相成、互相促進(jìn)的?！　∧壳坝绊懳覈飿I(yè)管理有效需求不足的主要原因　　①制度環(huán)境　　由于歷史原因,目前制約我國物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個因素:一是住房商品化比率低,二是傳統(tǒng)的福利39。　　而物業(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場上的供求關(guān)系來決定的,這里我們用圖 1中的圖 B來顯示這一供求狀況。這里的社會福利曲線具有無差異曲線的各項特征，W1W2W3按其距原點(diǎn)的距離不斷提高而依次代表更高的社會福利水平,即 W1〈Wi〈W3。這個問題我們可以用圖 1中的圖 A、圖 B兩幅圖來進(jìn)行綜合分析（圖略）:　　作為提供一種特殊服務(wù)的行業(yè),物業(yè)管理不但可以使消費(fèi)者獲取效用,更可以因其對房產(chǎn)的保值、增值的貢獻(xiàn)以及其作為一種準(zhǔn)公共用品而帶來的外部經(jīng)濟(jì)效益使得社會的總效益(總福利水平)上升。這種服務(wù)不但可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費(fèi)中,享受到更多的便利和效用?！　∫弧⑽覈飿I(yè)管理的社會化程度不高　　物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽3 / 63產(chǎn)業(yè)。歸內(nèi)起來大致分為三個方面：一是目前物業(yè)管理的社會化程度不高,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問題,三是當(dāng)?shù)卣袨榈钠??！　∥飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析　　物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè),提供的是一種特殊服務(wù)。因此,物業(yè)管理滯后對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生消極影響。W1W2W3 這組曲線代表社會福利曲線。反之,處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的 B點(diǎn),只能達(dá)到一個低于的 W2的社會福利水平 W1。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時右移來使有效需求水平逼近社會福利最大的水平 q,即 D2和 S2相交的 D點(diǎn)所決定的水平。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效,但離現(xiàn)代社會住房商品化的要求仍然有相當(dāng)大的差距?！　、诮?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平較低　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低_附屬設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低、數(shù)量少、房屋使用維護(hù)技術(shù)含量低,這使得對于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動4 / 63機(jī)較弱?！　⊥茝V物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化的市場經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)行為。而且這種必需品作為一種準(zhǔn)公共物品,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會帶來效益,提高全社會的福利水平?！　、畚飿I(yè)管理有效供給較低　　物業(yè)管理覆蓋面低,市場容量小,制度環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因,但實(shí)際上有效供給能力不足也是一個重要方面。這種狀況制約著我國物業(yè)管理行業(yè)有效供給能力的形成和提高。物業(yè)管理作為一種民事商務(wù)行為,不論其內(nèi)容如何變化,參與其中的各方應(yīng)該有一個較為明確的行為規(guī)范。另一種則是由于我國物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。　　　　3)不正當(dāng)競爭。無論是盲目削價還是內(nèi)定,對于剛剛起步的物業(yè)管理市場都有巨大的危害。逆專業(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達(dá)的物業(yè)管理的?！　?。　?、谑杖」芾碣M(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、期限、方式尚不規(guī)范。物業(yè)管理是多方面的綜合服務(wù),其經(jīng)營管理過程中會與社會有關(guān)部門形成密切的關(guān)系。6 / 63　　這里面既有第一類的行政屬地管理的關(guān)系,亦有第二、三類行政與經(jīng)濟(jì)、科教混合的關(guān)系。大廈內(nèi)部附屬設(shè)備,特別是電梯質(zhì)量差,經(jīng)常出現(xiàn)故障。歸結(jié)起來它主要在于兩個方面:　　　　這是指未將物業(yè)管理作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)部門體系中重要的一環(huán)來看待,而是或多或少的將其視為一種權(quán)宜之計。香港的《建筑物管理條例》 、臺灣的《公寓大廈管理條例》,在當(dāng)?shù)鼐哂蟹蓹n次的效力。但從現(xiàn)有的管理體制