【正文】 獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務,能滿足專業(yè)公司的基本運作,再根據(jù)其經(jīng)驗特長,向社會承擔相關業(yè)務。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項目,從理論上講,管理成本是會降低的。　　(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場　　在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下,不難發(fā)現(xiàn),還有很多商機存在,我們沒有很好的介入和開辟新市場領域,比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營、會所的經(jīng)營、幼兒園的經(jīng)營等,如果說大型商業(yè)物業(yè)有時受開發(fā)商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關部門去經(jīng)營的話,會所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理,可現(xiàn)實是 95%98%以上會所都不能盈利甚至不能很好地開展活動。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營,如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進行有效開發(fā),甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司,并不是削弱了物業(yè)管理的實力和縮小了物業(yè)管理的范圍,而洽洽是擴大了物業(yè)管理的領域,開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場?！　?三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場　　物業(yè)管理能不能參與高科技領域,能不能進入城市管理的市政領域,答案應該是肯定的。如果說物業(yè)管理介入高科技領域存在高、難、遠的問題的話,那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。但是,如果說城管體制改革亦需過程的話?！　‘斘覀兛吹较愀鄣奈飿I(yè)管理只用很少的人,而大部分業(yè)務都通過專業(yè)分包,把管理責任轉(zhuǎn)移到社會上去,美國的一個 20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時候,我們所能反應出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè)。真正的規(guī)?；皇遣挥嫵杀竞托б娴脑迶U大。要知道波音飛機公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬個獨立的納米性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構成的。由于我國物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國有企業(yè),也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響,相當一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應市場經(jīng)濟的要求,經(jīng)營機制不活,管理水平落后,服務意識不強,技術創(chuàng)新能力差,虧損經(jīng)營或上級補貼經(jīng)營普遍,甚至沒有經(jīng)濟上的獨立自主權和決策權,較嚴重地制約了企業(yè)走向市場和在市場上求生存、求發(fā)展的直路,也阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場化的發(fā)展進程?！　?二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。放開搞活中、小物業(yè)管理企業(yè),對一些規(guī)模小,管理質(zhì)量差,經(jīng)濟效益不好的中、小企業(yè),實行鼓勵兼并、合并和購買重組,允許和規(guī)范破產(chǎn),使物業(yè)管理市場結(jié)構更趨合理。同時鼓勵目前正在進行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為企業(yè),再將企業(yè)過渡16 / 63為現(xiàn)代企業(yè)的兩步走并做房管所一步,直接按現(xiàn)代企業(yè)制度進行轉(zhuǎn)改制,使其提高適應物業(yè)管理市場快速發(fā)展的能力。在這一行業(yè)的成長和成熟過程中,市場化、專業(yè)化進程在不斷加快,市場競爭十分激烈,在不斷的優(yōu)勝劣汰中,物業(yè)管理品牌正在逐步形成。　　一、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義　　我們把經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義概括為二個方面:一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體,在做好物業(yè)管理工作的同時,為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經(jīng)營方案,發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力。　　上述經(jīng)營型管理模式含義的核心思想為:將營銷的概念深刻地溶合于物業(yè)管理工作之中,通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運行,更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。而前者指對管轄的各類物業(yè)都溶入物業(yè)營銷的概念,通過對物業(yè)整體功能的開發(fā),提高物業(yè)的效益潛力。有些同行把經(jīng)營型物業(yè)管理理解為配套服務網(wǎng)點經(jīng)營和有償?shù)母黝惣艺债斎皇窍喈斊娴?。物業(yè)管理公司代理或參與管轄物業(yè)的經(jīng)營,在提高企業(yè)經(jīng)濟效益的同時,促進了物業(yè)的市場流通,挖掘了蘊含于物業(yè)中的效益,并增強了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價值的理解。以美國為例,經(jīng)歷 ω 多年市場歷煉的美國物業(yè)管理行業(yè),大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務。在他們看來,優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境,而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟效益得到充分的發(fā)揮。進一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務領域,我們會感悟到,香港規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)17 / 63營、管理綜合服務為特色,香港物業(yè)管理市場需求的是綜合性的服務?！　鴥?nèi)市場對經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。僅以租賃市場為例,目前全國 7000則余萬戶居民中,仍有約 300戶人均居住面積不足4平方米,流動性租房而居的住戶比例高達 %。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業(yè)水平低,操作欠規(guī)范,給眾多的物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。當三級市場啟動后,住房租、售交易大增,百姓對物業(yè)估價、交易咨詢、租賃代理的需求更甚,而這些業(yè)務和物業(yè)管理企業(yè)都將發(fā)生必然的聯(lián)系,顯示出經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛。　　大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理,更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營。可以說,當前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個人缺乏物業(yè)管理,更渴望對其物業(yè)理想的經(jīng)營。就全國情況看,很多單位發(fā)工資困難,但對懷中物業(yè)這個金娃娃長期無動于衷。深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)管轄項目中,或,業(yè)主和客戶需要專業(yè)的物業(yè)管39?，F(xiàn)代物業(yè)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn),而是一種在流通中價值不斷更新的商品,物業(yè)管理企業(yè)當然應該關注新經(jīng)濟時代物業(yè)商品的游戲規(guī)則。　　三、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利弊分析　　隨著市場經(jīng)濟的日益成熟,房地產(chǎn)服務所函蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價、咨詢等專業(yè)分工日趨細致,經(jīng)營型物業(yè)管理模式的推行是否會因盲目地多元經(jīng)營而導致不良后果?我們認為,經(jīng)營型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營,參與物業(yè)營銷本身應該是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應有之圈義。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個物業(yè)發(fā)展項目中,由物業(yè)顧問這個角色向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務至關重要,物業(yè)顧問必將與物業(yè)管理日趨緊密地結(jié)合并相互促進。其次,經(jīng)營型物業(yè)管理模式更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理一條龍服務,對客戶來講,提高了服務效率。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費不足之間的矛盾。　　經(jīng)營型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點:一是壓力大。二是風險大。三是組建專業(yè)隊伍困難?！　∷?、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實踐　　1996 年,深圳市中航物業(yè)管理有限公司在認真分析自身優(yōu)劣勢基礎上,確定了將經(jīng)營型物業(yè)管理模式作為企業(yè)的核心競爭力。從我公司實踐來看,經(jīng)營型物業(yè)管理模式具有較強的生命力。物業(yè)的經(jīng)營是動態(tài)的,物業(yè)的營銷永無止境,物業(yè)管理人只有具備了強烈的營銷意識,才能使管轄物業(yè)潛力得到更充分發(fā)揮。在市場競爭中,我們打出了這樣的廣告語我們可以做您的物業(yè)管家,我們還可以替您打理這份物業(yè)?！　?二)注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊伍。因此,幾年來,我們注重在實踐中培養(yǎng)經(jīng)營骨干,適當引進優(yōu)秀人才,初步建立了一支配合默契的經(jīng)營管理團隊?！　?三)注重向?qū)I(yè)公司學習。我們在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)上差距仍然很大,因此,近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業(yè)務合作,吸收經(jīng)驗,培養(yǎng)專業(yè)實力。在未來的五年內(nèi),在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)領域,我們還要認真當好學生,縮短差距,迎頭趕上。在具體運作中,還要注重物業(yè)管理收支與經(jīng)營收支保持適當獨立,體現(xiàn)各類業(yè)務的規(guī)范性,還要具備物業(yè)經(jīng)營相關的專業(yè)資質(zhì)。 19 / 63物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化特性及其建設　　伴隨著科技進步和社會生活叫變革,企業(yè)管理理論和實踐得到不斷豐富和發(fā)展,企業(yè)管理的核心已由重物質(zhì)的硬性管理轉(zhuǎn)變到重精神的柔性管理。企業(yè)文化,實際就是一種以價值觀為核心的對企業(yè)全體員工進行企業(yè)意識教育的微觀文化體系?！　∑髽I(yè)文化是以人為中心的管理思想在信念、精神上的升華和凝結(jié),目的就是要在企業(yè)中形成一種以人為本的價值觀念和行為規(guī)范。如果企業(yè)的每個成員都工作在相互信任、相互溝通、平等向上的環(huán)境中,素質(zhì)得到提高、智力和潛能得到激發(fā),人力資源得到充分開發(fā),將人力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為智力優(yōu)勢和生產(chǎn)優(yōu)勢,很顯然企業(yè)在競爭中將會獲得全面優(yōu)勢。企業(yè)管理,簡單的說就是通過人的集合,資源的集合,資金的集合,然后產(chǎn)生最大的經(jīng)濟效益。如何將人、資源、資金等要素有效的組織起來,是非常關鍵的核心問題。文化對于企業(yè)發(fā)展的核心作用是凝聚力與競爭力的形成。要贏得企業(yè)戰(zhàn)略上的優(yōu)勢,占領文化制高點是最重要的手段之一。首先,對內(nèi)它能激勵企業(yè)全體員工積極進取,增強企業(yè)的凝聚力和向心力,使員工更加重視職業(yè)道德,注意改善同事間關系,將個人發(fā)展與企業(yè)興衰掛鉤,以實現(xiàn)企業(yè)目標為已任。再次,它也是企業(yè)實行改革、創(chuàng)新和實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的思想基礎,是企業(yè)對環(huán)境適應能力的支柱。如何使物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地,加強企業(yè)管理,樹立企業(yè)良好形象成為企業(yè)管理者必須面對的重要問題。由于物管企業(yè)的特殊性,企業(yè)文化在該行業(yè)也有著明顯的特點:　　產(chǎn)品交換多以人為載體　　由于物管企業(yè)屬于服務行業(yè),其產(chǎn)品就是服務,產(chǎn)品質(zhì)量的好壞實際就是服務質(zhì)量的好壞。一方面是在提供服務的過程中服務提供者之間產(chǎn)生的,另一方面則是提供者之間的差異造成的。作為萬物之靈的人是非常復雜的,具有自然屬性和社會屬性兩重性,每個人都有各自的思想、性格和行為方式。要協(xié)調(diào)好和服務接受者(業(yè)主或客戶)的關系,物業(yè)管理企業(yè)應該有一行之有效的處理方法和理念,這些方法和理念要和企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合,同時融入到企業(yè)文化中。在社會主義市場經(jīng)濟條件下,人員流動快,企業(yè)生存壓力大。好的物管企業(yè)文化可以很好的解決上述問題。、善待每一位業(yè)主等等,實際都是物管企業(yè)在多年運作過程中發(fā)展而來的文化理念,并在實踐中得到驗證是行之有效的。由于物業(yè)管理企業(yè)在生產(chǎn)其產(chǎn)品服務過程中,主要是通過員工服飾、言行舉止以及營造的氛圍傳遞給物業(yè)使用人或局外人的,這種發(fā)散是動態(tài)和靜態(tài)的結(jié)合。物業(yè)管理作為朝陽產(chǎn)業(yè),屬服務行業(yè)范疇,是圍繞著物業(yè)及其使用人開展的系列服務工作,其產(chǎn)品質(zhì)量的好壞就是服務質(zhì)量的好壞?！　〗┠?隨著我國社會經(jīng)濟文化的不斷發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)也得到了快速發(fā)展,涌現(xiàn)了許多物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè),這些企業(yè)都很重視企業(yè)自身文化建設?！　　　∽鳛榉招袠I(yè),其有形價值較少,更多的則是無形價值,而品牌則是物管企業(yè)最為重要的無形價值。　　物管企業(yè)在接受委托實施物業(yè)管理時,其啟動資金、周轉(zhuǎn)資金相對其它行業(yè)而言是微其微的。一方面類似的企業(yè)如雨春筍般不斷涌現(xiàn),但由于行業(yè)本身勞動密集性、保本微利的特點,物管行業(yè)也必然面臨重新整合,重配資源,企業(yè)向規(guī)?；图s化方向發(fā)展趨勢?！　【臀飿I(yè)管理企業(yè)來說,由于幾乎所有物業(yè)管理企業(yè)都認識到提高服務質(zhì)量的重要性,物業(yè)管理的“產(chǎn)品”服務同質(zhì)化趨勢越來越明顯。在該種情形下,有著良好品牌和公眾形象的物管企業(yè),必然在激烈的市場競爭中,占據(jù)主動,先人一步搶占市場份額,將蛋糕做大。可以說,企業(yè)競爭的背后是品牌,而對品牌的支撐則是企業(yè)文化。品牌不是產(chǎn)品,而是其中體現(xiàn)的文化情驚飛情感氛圍以及服務理念和藝術?？梢哉f,任何物管企業(yè)要在市場競爭中立于不敗之地,作為企業(yè)管理者,必須站在戰(zhàn)略的高度看待企業(yè)的品牌。對物業(yè)管理企業(yè)而言,加強企業(yè)的文化建設就是使全體員工的價值觀和企業(yè)的價值觀一致,變被動的管理為企業(yè)自發(fā)的個人價值實現(xiàn),變無形的文化為有形的企業(yè)效益,促進企業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會、環(huán)境效益的提高,同時企業(yè)的對外形象、競爭力在文化建設過程中也會更好更強?！　∪?、物管企業(yè)在企業(yè)文化建設過程中應注意的若干問題　　物業(yè)管理行業(yè)的特點,決定了其企業(yè)文化的重要性。它不單是表面的,而且有著深邃的內(nèi)涵。應當充分認識到物管企業(yè)文化建設不是一朝一夕能完成的,由于每個人的個人價值觀與組織所倡導的共同價值觀總是存在差別,要達到珠聯(lián)璧合,取得一致,必須由淺到深,由易到難,由表及里按計劃行事。價值觀念,是一種被動和強制性的服從行為,是一種從不自覺到自覺的行為。如果企業(yè)僅有十分系統(tǒng)和嚴明的各種 規(guī)章制度,規(guī)定員工必須怎么做和不能怎么做,沒有明確的文化理念和價值倡導,疏于對員工的教育與培訓,可能 會導致企業(yè)活力不足,死氣沉沉,缺乏憂患意識,嚴重的可能離心現(xiàn)象嚴重。創(chuàng)新是 企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必要手段,如果企業(yè)不思進取,故步自封,無疑于逆水行舟,不進則退。甚至可能和住業(yè)戶的價值觀發(fā)生沖突,從 而使企業(yè)的運作不靈驗,導致企業(yè)運作環(huán)境惡化。改革開放特別是實行社會主義市場經(jīng)濟以來,市場份額問題 就一直是企業(yè)經(jīng)理人普遍關注的焦點問題,大企業(yè)將考慮如何鞏固已有的市場份額并擴大之。因為沒有市場份額就意味著企業(yè)沒有了立足之地,企業(yè)就面 臨倒閉。因此,物業(yè)管理企 業(yè)要全力拓展市場。因而,筆者認為:物業(yè)管理企業(yè)要想贏得市場、擴大市場份額、就必須注重企業(yè)自身的內(nèi)涵積淀。才能夠真正走上一條既能保持適度的市場份額,又能提升企業(yè) 的品牌價值的良性軌道。　　優(yōu)良的品牌、良好的企業(yè)形象　　品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn),也是企業(yè)贏得市場的利刃。事實上,在物業(yè)管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,品牌戰(zhàn)略更顯得尤為重要。建設部近期舉辦的物業(yè)管理與 ISO9001認證 研討會,吹響了鼓勵和推動物業(yè)管理企業(yè)通過IS09001國際質(zhì)量體系認證,提高企業(yè)知名度,實施物業(yè)管理品牌戰(zhàn) 略的號角。創(chuàng)建全國一流的知名物業(yè)管理企業(yè)是所有物業(yè)企業(yè)贏得市場的重要保證。這是一個系統(tǒng)工程,在建立品牌的過程中,除應對市 場和消費者有個完整的了解外,還要靠企業(yè)每方位的提升,才能形成完整的品牌戰(zhàn)略。事實 上,創(chuàng)新的問題存在于企業(yè)的方方面面,各個層面都有一個創(chuàng)新的問題,具體講就是戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。因此, 企業(yè)向什么方向發(fā)展、如何發(fā)展等一系列23 / 63問題,都要求我們在戰(zhàn)略管理上要有所創(chuàng)新,即要求我們制定的戰(zhàn)略既 要方向正確,又要出奇至勝。這就意味著,誰的管理和服務最有特色最接近人們的需求,誰就能脫穎而出,備受人們 的歡迎。另一方面也 要求企業(yè)的每一位員