【正文】 都生活便利，又是文化名城，商業(yè)中心，氣候溫和，回成都安家是其心愿。此部分是目前已購高檔房的主要構(gòu)成者。推出的樓盤較多后，售價高的銷售停滯如錦官新城。從周邊已建小區(qū)分析，市場勢頭較好。在項目實施過程中，必須全力避免出現(xiàn)滯銷因素?！穸▋r過高（如錦官新城）；或分期開發(fā)安排不當(dāng)，現(xiàn)樓與期房交 叉，未先做好環(huán)境等。我們著重調(diào)查了周邊的雅園、新玉林、錦官城（高層電梯公寓）等。以上幾個小區(qū)推出正值成都市高檔小區(qū)真空期，高檔樓盤相對較少，市場需求量大。小區(qū)公建完善（學(xué)校、幼兒園、市場、銀行、郵局、門診所等）。●平面布置較好地迎合了房地產(chǎn)發(fā)展初期先富起來的成都人的心理需求。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等（空殼售價4000元/ m2以上）；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場等（售價在3300元/ m2以上）。小區(qū)規(guī)模開發(fā)以及品牌效應(yīng)越來越受到重視，也是未來成都地產(chǎn)界著重努力的方向。中高檔住宅的戶型面積將會有所下降，平面設(shè)計更加合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美但價格適中，“價廉物美”是銷售成功的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測成都商品住宅將是房地產(chǎn)發(fā)展主流，而且住宅市場的競爭也是最為激烈的。數(shù)據(jù)表明，雖然商品住宅的銷售量在穩(wěn)步增加，但隨著供應(yīng)量的進(jìn)一步增加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂觀，房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的競爭將趨于白熱化。2000年7月市統(tǒng)計局對成都市城鎮(zhèn)居民住房條件、消費狀況等進(jìn)行的專項調(diào)查顯示：%，即9萬家庭打算購房。，%。2．成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計顯示，%，%。海外留學(xué)人員在區(qū)內(nèi)工作期間的工薪收入，個人所得稅起點按境外人員對待，入?yún)^(qū)定居者其出國前工齡和回國后的養(yǎng)老保險繳費年限合并計算。據(jù)悉，按成都高新區(qū)的最新規(guī)定，從外地進(jìn)入高新區(qū)工作的餓高級人才及配偶、子女一律優(yōu)先辦理成都市城區(qū)常住戶口，本人落戶之前，其子女入托或就學(xué)即享受區(qū)內(nèi)戶籍待遇。中央制定西部大開發(fā)戰(zhàn)略，從趨勢分析，西安、成都、重慶將是重點和快速發(fā)展的區(qū)域，針對成都，高新區(qū)則是發(fā)展的重中之重。按規(guī)劃肖家河神仙樹段西側(cè)高新區(qū)擬興建沿肖家河長約900米、80米寬（防護(hù)綠地寬5米+河道寬10米+防護(hù)綠地寬5+公園60米）的濱河公園，擬做成開放的、可供市民健身、休閑的帶狀綠化空間。但因流經(jīng)地段新開發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量修建，導(dǎo)致建筑垃圾增多，并長期堆放在河岸邊，導(dǎo)致河水污染，這也是河水在枯水季節(jié)發(fā)出臭味的主要原因?！?電話及有線電視情況：紫荊西路北側(cè)有電信營業(yè)廳，；高新大道已埋設(shè)光纖電纜?！?雨水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ1200雨水管線（沿紫荊西路排往肖家河），高新大道現(xiàn)有Φ1200雨水管線。 市政建設(shè)高新區(qū)通過十年建設(shè)，市政配套設(shè)施較為完備。 交通狀況及市政建設(shè) 交通狀況●根據(jù)目前狀況，用地周邊公共交通較為便利，有26路、28路、78路共三條公交線路經(jīng)過地塊，其中，26路公共汽車由紅照壁開往國防樂園，?？可裣蓸涔卉囌?；28路公共汽車電纜廠發(fā)車，穿行紅星路開往火車北站；78路公共汽車由電纜廠發(fā)車，經(jīng)天府廣場后穿行蜀都大道開往西部的金沙汽車客運站。高新區(qū)的商業(yè)配套（如農(nóng)貿(mào)市場等）位于該路的北段。北面：紫荊西路已完成大部分，尚未修建的路段（約150米）居民已經(jīng)搬遷，但房屋尚未拆除，根據(jù)“用地協(xié)議”的規(guī)定，高新區(qū)政府將于2000年12月31日前完成該路段的建設(shè)并確保通車，紫荊西路元華路東側(cè)路段正在建設(shè)中?！局泻Ｃ恰康拈_發(fā)建設(shè)，正好填補(bǔ)這一空白?！局泻Ｃ恰宽椖坎邉潟? 項 目 發(fā) 展 策 劃 書1. 項目概況 地理位置及素質(zhì)【中海名城】位于成都市南部的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機(jī)場路西延線和體育公園。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內(nèi)尚無與園區(qū)建設(shè)相適應(yīng)的生活配套設(shè)施。南面：規(guī)劃路尚未形成，該規(guī)劃路將由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時間要求逐段完成，且不影響我司的分期開發(fā)計劃；體育公園正在建設(shè)中。根據(jù)“用地協(xié)議”，高新區(qū)政府將于2001年3月31日前完成該路的市政化改建及肖家河神仙樹段的治理（包括其兩側(cè)各寬5米的防護(hù)綠地建設(shè)）。隔路相望有地奧、恩威、西門子、機(jī)電設(shè)備等現(xiàn)代化新型工業(yè)廠房。成雅、成樂及機(jī)場高速入口緊鄰地塊，二十分鐘內(nèi)可到機(jī)場，五十分鐘內(nèi)可到樂山，交通極為便利?！?污水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ800污水管線（沿紫荊西路排向三瓦窯方向），高新大道現(xiàn)有Φ800污水管線?！?供熱情況：南星熱電廠可提供供熱條件，主管道已經(jīng)敷設(shè)到紫荊西路電纜廠大門口附近，電纜廠目前正在使用。從水閘處了解及堤上水紋高度，● 污染情況：肖家河主要流經(jīng)居住小區(qū)，無工業(yè)污染源。● 高新區(qū)管委會為了改善高新區(qū)的環(huán)境，已計劃對肖家河神仙樹段進(jìn)行徹底治理，并已經(jīng)在高新實驗學(xué)校東側(cè)形成了約1KM的示范段，神仙樹段的河道治理會在2001年3月份完成。區(qū)內(nèi)目前人口約20萬）；2010年計劃實現(xiàn)GDP450億元，工業(yè)總產(chǎn)值1050億元，建成中國重要的科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，中國西部經(jīng)濟(jì)的高地，成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。在戶口、職稱評定及稅收政策等方面也將對引進(jìn)的高級人才大開“綠燈”。其所獲獎勵和股權(quán)收益如用于再投入高新區(qū)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化項目或投資新辦企業(yè)的，免征個人所得稅。這些博士中包括一名中國工程院院士、一名美國科學(xué)院院士和13名博士后，大部分系從美、德、日、英、加等國歸來的留學(xué)生。1999年 新開工總規(guī)模中，住宅面積為460萬平方米，%；，%。，%，%。其中市東面和北面房屋空置率居高；96—97年成都房地產(chǎn)熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而我們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開發(fā)的小區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計，其空置率則較低。參與人數(shù)、房屋成交面積、成交金額創(chuàng)歷次房交會之最。2000年1月成都市住宅項目綜合價格2659元/平方米，與99年末2658元/平方米的價格水平相比略有上升。小區(qū)商業(yè)配套既功能齊全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)（特別是成片開發(fā)的大規(guī)模住宅小區(qū)）的急待解決的問題。 項目所在地房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查項目所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)發(fā)展的集中地區(qū)，特別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質(zhì)素佳的小區(qū)集中周圍，都取得不俗的銷售業(yè)績，被譽(yù)為成都的“富人區(qū)”。●容積率低，一般多層（含部分別墅）—，；密度小，一般在25%以下；綠化率高，一般達(dá)到50%以上?！窆δ荦R備，水、電、氣（部分小區(qū)中央供熱）等齊全，停車位充足（1：），休閑娛樂場地寬闊（游泳池、會館、中心廣場等具備），商業(yè)中心便利，位置合理。●推出時機(jī)恰當(dāng)，宣傳力度大。所謂滯銷樓盤是指房屋入住時銷售未達(dá)到30%的樓宇?！衿矫娌贾幂^差，戶型好壞差異大，車位不足，人車混雜。根據(jù)我們的調(diào)查，成功的小區(qū)家家相似，不成功的小區(qū)各有其原因和不足。%，%?！?價格走低。根據(jù)市場調(diào)查購買對象集中在以下幾方面：●成都本地人士、商業(yè)主。因項目所處高新區(qū)部分區(qū)內(nèi)高新企業(yè)工作人員是未來購買對象的大部分，他們收入較高且穩(wěn)定，通過銀行按揭可以承受高檔房屋的消費?！笾貞c地區(qū)由于其地理條件和城市環(huán)境，許多來往于成渝兩地的經(jīng)商人