【正文】 影響使用率；④外立面缺乏特色；⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差10 / 51對手二：紫林居：由 3 幢連體 9 層組成：現(xiàn)推 C—H 座的 3～9 層：品味家在公園旁的舒適與休閑 格：4511～6208 元/m 2，均價 5320 元/m 2：一級二類裝修⑴優(yōu)勢分析①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買；②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助；④建筑設(shè)計為無電梯低層住宅，且物業(yè)收費低廉，對買家有極大的吸引力；⑤小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。 由于項目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔，其銷售對象競爭激烈。 社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、 賽馬場等； 戶型可供選擇多； 有停車場，物業(yè)收費合理。1． 3． 項 目 分 析：海景中心：由 2 幢 28 層組成：現(xiàn)推都景軒，海都軒的 7～28 層6 / 51：只交一成，即做業(yè)主 格：4076～5598 元/m 2，均價 4708 元/m 2 （復(fù)式）4228～7289 元/m 2，均價 6255 元/m 2：一級一類裝修（高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門）⑴ 優(yōu)勢分析 本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。天府路為中軸線的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點，東移重心將會沿著中山大道沿線發(fā)展起來，而黃埔大道沿線則因為工廠、企業(yè)眾多，村落范圍廣闊等負(fù)面特點，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁4 / 51進(jìn)受到一定程度的阻礙。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快?？偯娣e 平方公里，人口 萬人。1 / 51海景項目策劃書前 言 _______________________________1 _____________________________21．1．區(qū)域市場分析 __________________________________________________________21．2．定向市場分析 __________________________________________________________31．3．項目分析 ______________________________________________________________31．4．競爭對手資料分析 ______________________________________________________31．5．項目周邊配套狀況 ______________________________________________________3 _____________________________________________________________32．項目市場定位 _______________________32．1 市場定位 ________________________________________________________________32．2．項目形象定位 __________________________________________________________32．3．目標(biāo)客戶定位 __________________________________________________________32．4．目標(biāo)市場細(xì)分 __________________________________________________________32．5．目標(biāo)客戶 ______________________________________________________________33．銷售策略建議 _______________________33．1．市場氣氛培養(yǎng) __________________________________________________________33．2．促銷手段建議 __________________________________________________________33．3．付款方式建議 __________________________________________________________34．宣傳策略 ___________________________34． ____________________________________________________________34． ________________________________________________________________34．3 廣告創(chuàng)意及訴求 __________________________________________________________34．4 廣告宣傳推廣策略 ________________________________________________________34．媒介的組合策略 ________________________________________________________32 / 51結(jié) 束 語 ______________________________3前 言經(jīng)與貴司就海景中心的銷售代理進(jìn)行了初步接觸。3 / 51 場 分 析1． 1． 區(qū) 域 市 場 分 析 天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過 22 所大專院校，34 間科研院所，15 所中學(xué)、1 所職中、61 所小學(xué)、95 所幼兒園。隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟，有關(guān)新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐5 / 51漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。因此，位于天河區(qū)政府門前的員村，還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風(fēng)，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。 地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利； 項目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心。 競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，7 / 51形象已經(jīng)廣為人知。 外來人員多，治安問題多，影響買家心理；7． 緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴(yán)重；8． 缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；9．周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售；10．無小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。13 / 51⑵劣勢分析