【正文】 圍，景觀被遮擋了一大部分。 由于項(xiàng)目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔，其銷售對象競爭激烈。 近期周邊物業(yè)市場銷售情況不活躍。 社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、 賽馬場等； 戶型可供選擇多； 有停車場，物業(yè)收費(fèi)合理。 臨近珠江新城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。1． 3． 項(xiàng) 目 分 析：海景中心：由 2 幢 28 層組成：現(xiàn)推都景軒，海都軒的 7～28 層6 / 51：只交一成，即做業(yè)主 格：4076～5598 元/m 2，均價(jià) 4708 元/m 2 （復(fù)式）4228～7289 元/m 2，均價(jià) 6255 元/m 2：一級一類裝修（高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門）⑴ 優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。天府路為中軸線的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點(diǎn)，東移重心將會沿著中山大道沿線發(fā)展起來，而黃埔大道沿線則因?yàn)楣S、企業(yè)眾多，村落范圍廣闊等負(fù)面特點(diǎn)，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁4 / 51進(jìn)受到一定程度的阻礙。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等 63 條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。總面積 平方公里，人口 萬人。就本項(xiàng)目的重新策劃包裝和銷售代理，敝司成立專項(xiàng)小組，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司盡快完成項(xiàng)目的銷售目標(biāo)。1 / 51海景項(xiàng)目策劃書前 言 _______________________________1 _____________________________21．1．區(qū)域市場分析 __________________________________________________________21．2．定向市場分析 __________________________________________________________31．3．項(xiàng)目分析 ______________________________________________________________31．4．競爭對手資料分析 ______________________________________________________31．5．項(xiàng)目周邊配套狀況 ______________________________________________________3 _____________________________________________________________32．項(xiàng)目市場定位 _______________________32．1 市場定位 ________________________________________________________________32．2．項(xiàng)目形象定位 __________________________________________________________32．3．目標(biāo)客戶定位 __________________________________________________________32．4．目標(biāo)市場細(xì)分 __________________________________________________________32．5．目標(biāo)客戶 ______________________________________________________________33．銷售策略建議 _______________________33．1．市場氣氛培養(yǎng) __________________________________________________________33．2．促銷手段建議 __________________________________________________________33．3．付款方式建議 __________________________________________________________34．宣傳策略 ___________________________34． ____________________________________________________________34． ________________________________________________________________34．3 廣告創(chuàng)意及訴求 __________________________________________________________34．4 廣告宣傳推廣策略 ________________________________________________________34．媒介的組合策略 ________________________________________________________32 / 51結(jié) 束 語 ______________________________3前 言經(jīng)與貴司就海景中心的銷售代理進(jìn)行了初步接觸。就此，敝司對貴司能給予機(jī)會發(fā)揮深表謝意，并誠懇地預(yù)祝合作愉快，成功地將項(xiàng)目推出市場，為貴司獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。3 / 51 場 分 析1． 1． 區(qū) 域 市 場 分 析 天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過 22 所大專院校，34 間科研院所，15 所中學(xué)、1 所職中、61 所小學(xué)、95 所幼兒園。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟，有關(guān)新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。1． 2． 定 向 市 場 分 析 員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐5 / 51漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價(jià)格與一路之隔的對面區(qū)域相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻