【正文】 份，有進一步壓縮的余地?！　∩唐纷≌瑑r格將呈現(xiàn)出穩(wěn)中回落的趨勢　　近年來，商品住宅市場供過于求，依照供求規(guī)律，商品住宅的價格應下降以刺激需求，但實際情況中商品住宅的價格卻一直居高不下。目前許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商都把發(fā)展成熟的品牌管理體系、實現(xiàn)管理的高效與科學、發(fā)展高品質(zhì)的服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。/B的值未評估居民的購房能力。39．2X＋26．4　●當年總收入中扣除消費支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。2000年以后，一個家庭可用于購房的款項有：原有的儲蓄存款、當年總收入中扣除消費支出的余額、住房公積金、每月發(fā)放的住房補貼、一次性發(fā)放的住房補貼。歸根到底，房地產(chǎn)的市場需求是由居民購房能力的大小決定的。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，近年來在消費者的各項投訴中，對商品房的投訴己上升到第一位，新聞媒體對房地產(chǎn)欺詐事件也時有暴光，長此以往，必將影響了消費者購房欲望，最終受害者是房地產(chǎn)業(yè)本身。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度低，幾乎沒有什么行業(yè)進入壁壘，從而造成了房地產(chǎn)開發(fā)商多而小，開發(fā)出的樓盤質(zhì)量不高，層次較低。商品房積壓對開發(fā)商造成的損失主要表現(xiàn)在以下幾方面，其一，積壓房占用了大量資金，使得開發(fā)商缺乏流動資金周轉(zhuǎn)，許多開發(fā)商甚至陷入了無法運轉(zhuǎn)的狀態(tài)；其二，積壓房占用的大量資金增加了開發(fā)商的財務費用；其三，積壓商品房帶來了很大的政策風險。根據(jù)世界銀行的研究資料，當一個國家一套住房售價與家庭年收入之比為3：1至6：1時，居民才能負擔得起，而我國這個比例目前大約高達10：1以上，而對于中低收入的家庭和北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場較為發(fā)達的城市來講，這個比例更大，因此房價過高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個桎梏。第五章從90年開始，房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率逐年上升，93年達到了頂峰，%，當年全行業(yè)的營業(yè)收入額和營業(yè)利潤額都比92年增長了1倍，雖然93年下半年開始國家對房地產(chǎn)業(yè)的過熱現(xiàn)象進行調(diào)整，但94年行業(yè)的營業(yè)利潤率仍高達13%，國家宏觀調(diào)整在95年開始發(fā)生了作用，95年房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率急速下降至8．28%，96年更是下降到了1%。目前，居民住宅的成本包括以下幾部分，其一是土地成本，它包括土地購置費、土地開發(fā)成本、舊房拆遷費等：其二是建筑材料費和建筑安裝工程費；其三是各種稅費?！　〉诙惓鞘杏刑旖颉⒑贾?、重慶、大連、武漢、青島，這些城市商品住宅的低價位為每平米1200元至2000元，中價位為3000元至5000元，高價位為6000元至8000元。96年在中房指數(shù)統(tǒng)計的15個城市中，北京、上海、深圳的房價位于前三名。2000年前9個月，隨著房改的結(jié)束，個人購房的比例已達90%以上。2000年110月，全國商品房銷售面積為8249萬平方米，同比增長36%，預計全年商品房銷售面積增長率會在30%以上。我國房地產(chǎn)業(yè)市場供給的結(jié)構(gòu)分析　　住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場在房地產(chǎn)市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最小。98年施工面積增速較快，%，％，可以預見，今后幾年內(nèi)施工面積還會出現(xiàn)較快的增長?！∩唐贩康男麻_工面積、施工面積和竣工面積分析?！　⊥恋刭Y源的供給狀況分析　　土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，改革開放前，我國土地使用權(quán)是通過無償劃撥而取得的，1988年，新的《土地管理法》實施后，我國土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，從而使得土地市場空前發(fā)展。1996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，％，2000年1至9月，這一比例己上升為69％，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。第二節(jié)企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。下圖是96年我國各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)商分布圖，圖中顯示，國有企業(yè)所占的比重最大，達到41%；%，位于第二位；股份制企業(yè)排在第三位，%；%。東部地區(qū)的企業(yè)競爭已從資金實力和土地開發(fā)權(quán)的競爭走向品牌、營銷、服務等方面，而西部地區(qū)的開發(fā)商還遠遠未達到這一步。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點：伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀大，我國房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍迅速擴大。我國房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀分析這個階段經(jīng)歷的時間是1993至1997年。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)整階段這個階段經(jīng)歷的時間是1992年至1993年。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過熱階段改革開放以后，伴隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步確立，我國房地產(chǎn)業(yè)也逐步發(fā)展起來，回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史，可以將我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程劃分為以下幾個階段：由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率很高，也就是說目前我國8%的GDP增長速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻的。第二節(jié)中國房地產(chǎn)行業(yè)分析徐子慶　廣發(fā)證券研發(fā)中心第一章房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房兩大類，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉庫等。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度的GDP增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調(diào)基本上是一致的，只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動步伐會稍領先于GDP的波動，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高，相應地當?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的需求就大，房地產(chǎn)價格就高，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程改革開放以前，在計劃經(jīng)濟模式下，土地不是商品，我國不存在房地產(chǎn)市場，沒有真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀第一節(jié)98年以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復蘇，我國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的趨勢，99年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)商達25600多家。東、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商之間的差距不僅體現(xiàn)在數(shù)量上，而且也體現(xiàn)在盈利水平、經(jīng)營能力、創(chuàng)新意識等方面。在全國房地產(chǎn)開發(fā)商中，以國有企業(yè)為主，多種經(jīng)濟形式并存。96年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結(jié)構(gòu)如下圖所示，％，％，大部分企業(yè)的資質(zhì)為三、融資能力差、開發(fā)力量弱，所以它們很難經(jīng)受得住市場競爭的考驗。我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的，92年至93年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時期，94年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，98年房地產(chǎn)逐步走向復蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)