【正文】 份，有進(jìn)一步壓縮的余地。　　商品住宅價(jià)格將呈現(xiàn)出穩(wěn)中回落的趨勢(shì)　　近年來(lái)，商品住宅市場(chǎng)供過(guò)于求，依照供求規(guī)律，商品住宅的價(jià)格應(yīng)下降以刺激需求，但實(shí)際情況中商品住宅的價(jià)格卻一直居高不下。目前許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商都把發(fā)展成熟的品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)管理的高效與科學(xué)、發(fā)展高品質(zhì)的服務(wù)體系作為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。/B的值未評(píng)估居民的購(gòu)房能力。39．2X＋26．4　●當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。2000年以后，一個(gè)家庭可用于購(gòu)房的款項(xiàng)有：原有的儲(chǔ)蓄存款、當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出的余額、住房公積金、每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼、一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼。歸根到底，房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求是由居民購(gòu)房能力的大小決定的。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)在消費(fèi)者的各項(xiàng)投訴中，對(duì)商品房的投訴己上升到第一位，新聞媒體對(duì)房地產(chǎn)欺詐事件也時(shí)有暴光，長(zhǎng)此以往，必將影響了消費(fèi)者購(gòu)房欲望，最終受害者是房地產(chǎn)業(yè)本身。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度低，幾乎沒有什么行業(yè)進(jìn)入壁壘，從而造成了房地產(chǎn)開發(fā)商多而小，開發(fā)出的樓盤質(zhì)量不高，層次較低。商品房積壓對(duì)開發(fā)商造成的損失主要表現(xiàn)在以下幾方面，其一，積壓房占用了大量資金，使得開發(fā)商缺乏流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，許多開發(fā)商甚至陷入了無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)；其二，積壓房占用的大量資金增加了開發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用；其三，積壓商品房帶來(lái)了很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)世界銀行的研究資料，當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3：1至6：1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起，而我國(guó)這個(gè)比例目前大約高達(dá)10：1以上，而對(duì)于中低收入的家庭和北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的城市來(lái)講，這個(gè)比例更大，因此房?jī)r(jià)過(guò)高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)桎梏。第五章從90年開始，房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率逐年上升，93年達(dá)到了頂峰，%，當(dāng)年全行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入額和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額都比92年增長(zhǎng)了1倍，雖然93年下半年開始國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)整，但94年行業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率仍高達(dá)13%，國(guó)家宏觀調(diào)整在95年開始發(fā)生了作用，95年房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率急速下降至8．28%，96年更是下降到了1%。目前，居民住宅的成本包括以下幾部分，其一是土地成本，它包括土地購(gòu)置費(fèi)、土地開發(fā)成本、舊房拆遷費(fèi)等：其二是建筑材料費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)；其三是各種稅費(fèi)。　　第二類城市有天津、杭州、重慶、大連、武漢、青島，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平米1200元至2000元，中價(jià)位為3000元至5000元，高價(jià)位為6000元至8000元。96年在中房指數(shù)統(tǒng)計(jì)的15個(gè)城市中，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)位于前三名。2000年前9個(gè)月，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房的比例已達(dá)90%以上。2000年110月，全國(guó)商品房銷售面積為8249萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36%，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積增長(zhǎng)率會(huì)在30%以上。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)分析　　住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重最大，商業(yè)用房市場(chǎng)次之，辦公樓市場(chǎng)所占的比重最小。98年施工面積增速較快，%，％，可以預(yù)見，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)?！∩唐贩康男麻_工面積、施工面積和竣工面積分析?！　⊥恋刭Y源的供給狀況分析　　土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，改革開放前，我國(guó)土地使用權(quán)是通過(guò)無(wú)償劃撥而取得的，1988年，新的《土地管理法》實(shí)施后，我國(guó)土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，從而使得土地市場(chǎng)空前發(fā)展。1996年開始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，％，2000年1至9月，這一比例己上升為69％，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。第二節(jié)企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。下圖是96年我國(guó)各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)商分布圖，圖中顯示，國(guó)有企業(yè)所占的比重最大，達(dá)到41%；%，位于第二位；股份制企業(yè)排在第三位，%；%。東部地區(qū)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已從資金實(shí)力和土地開發(fā)權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)走向品牌、營(yíng)銷、服務(wù)等方面，而西部地區(qū)的開發(fā)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到這一步。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)畲?，我?guó)房地產(chǎn)開發(fā)商隊(duì)伍迅速擴(kuò)大。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀分析這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1993至1997年。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)整階段這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1992年至1993年。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)熱階段改革開放以后，伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也逐步發(fā)展起來(lái)，回顧我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史，可以將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程劃分為以下幾個(gè)階段：由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，也就是說(shuō)目前我國(guó)8%的GDP增長(zhǎng)速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。第二節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析徐子慶　廣發(fā)證券研發(fā)中心第一章房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來(lái)劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房?jī)纱箢?，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動(dòng)，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的GDP增長(zhǎng)率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動(dòng)步調(diào)基本上是一致的，只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)步伐會(huì)稍領(lǐng)先于GDP的波動(dòng)，這說(shuō)明房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)地當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求就大，房地產(chǎn)價(jià)格就高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程改革開放以前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，土地不是商品，我國(guó)不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀第一節(jié)98年以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，99年底，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)25600多家。東、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商之間的差距不僅體現(xiàn)在數(shù)量上，而且也體現(xiàn)在盈利水平、經(jīng)營(yíng)能力、創(chuàng)新意識(shí)等方面。在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商中，以國(guó)有企業(yè)為主，多種經(jīng)濟(jì)形式并存。96年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結(jié)構(gòu)如下圖所示，％，％，大部分企業(yè)的資質(zhì)為三、融資能力差、開發(fā)力量弱，所以它們很難經(jīng)受得住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的，92年至93年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期，94年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，98年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)