房地產(chǎn)行業(yè)地方稅實(shí)務(wù)-全文預(yù)覽
【正文】 計(jì)扣除的規(guī)定，確定加計(jì)20%扣除的金額的時(shí)候，應(yīng)該注意代收費(fèi)用的扣除需要減除大市政費(fèi)，用電權(quán)費(fèi)和綠化費(fèi)的金額之后再作為加計(jì)20%的基數(shù)，在確定20%扣除的時(shí)候應(yīng)該把代收費(fèi)用去掉。這里有一些具體的規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡是能夠按照中讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分?jǐn)?，并且提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同等利率計(jì)算的稅額，其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按照取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算金融之和的5%以?xún)?nèi)扣除，這是一種情況，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的。公共配套設(shè)施費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須建造，但是不能有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)@種公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出，比如開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校這些設(shè)施所發(fā)生的支出。這里面強(qiáng)調(diào)，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)，那么納稅人是在已經(jīng)征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，那么這部分支出已經(jīng)體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地征用及拆遷費(fèi)在開(kāi)發(fā)成本中不能扣除，因?yàn)樵诘谝豁?xiàng)里已經(jīng)扣了。下面我就分別介紹一下，第一，取得土地使用權(quán)所支付的金額，這是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，這個(gè)地價(jià)款就包括，一個(gè)是按照城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，以協(xié)議招標(biāo)拍賣(mài)等出讓的方式取得土地使用權(quán)，那么納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金，第二以行政劃撥取得土地使用權(quán)，這個(gè)時(shí)候取得土地使用權(quán)支付金額就是指，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金，第三種以轉(zhuǎn)讓方式土地使用權(quán)的，向原來(lái)的土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，這是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中，為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。因此在確定收入的時(shí)候，需要把這些全部包括在里面，對(duì)于采取分期預(yù)銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在辦理清稅的時(shí)候，尚未取得全部實(shí)際收入的，一律按簽訂房地產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)合同中記載的金額確定收入，這種很少。一是銷(xiāo)售收入的確定問(wèn)題，二是扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題，三是增值額的計(jì)算，土地增值稅稅款的計(jì)算主要通過(guò)這三個(gè)方面。
（二）土地增值稅清算稅款的有關(guān)規(guī)定土地增值稅清算稅款想介紹兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是清算稅款的辦理程序，一是清算稅款的注意事項(xiàng)。這個(gè)文件主要就是說(shuō)，這次根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局，財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件以及北京市財(cái)政局、北京市地稅據(jù)，京財(cái)字[1996]645號(hào)規(guī)定，主要對(duì)于新建房與舊房的界定，新建房是指新建未使用房產(chǎn)，以前這個(gè)文件就有規(guī)定，使用一年地上的房產(chǎn)都屬于舊房，針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房已經(jīng)使用年限在一年再出售的情況，因?yàn)楝F(xiàn)在這種情況可能也是比較多的，對(duì)于這種行為，因?yàn)樗呀?jīng)改變了新出售商品房的性質(zhì)，對(duì)于這種商品房出售不再適合開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房的規(guī)定，也就不能夠按照清算的政策和程序辦理清稅了，在清算時(shí)需要按照自用房地產(chǎn)進(jìn)行處理，轉(zhuǎn)讓這部分的開(kāi)發(fā)成本也不能夠直接進(jìn)行扣除，一律要按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅，這是關(guān)于已經(jīng)使用的房產(chǎn)再出售的問(wèn)題。這個(gè)規(guī)定主要因?yàn)樵谝郧熬┑囟惖豙2003]653號(hào)文件規(guī)定，是以前的一個(gè)規(guī)定，現(xiàn)在也執(zhí)行，銷(xiāo)售面積達(dá)到可銷(xiāo)售面積85%以上的可以由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，是否可以進(jìn)行清稅，但不是作為必須辦理清稅手續(xù)，這個(gè)當(dāng)時(shí)考慮有些在建的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，雖然銷(xiāo)售面積已經(jīng)達(dá)到85%，但是沒(méi)有開(kāi)發(fā)成本，沒(méi)法確定扣除項(xiàng)目金額，這時(shí)候應(yīng)該是不能清稅的，所以以前的規(guī)定對(duì)這種情況也是需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，報(bào)申請(qǐng)表，然后稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行批準(zhǔn)就可以清稅。由于原來(lái)稅務(wù)機(jī)關(guān)只審核120平米以下的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目，特別是2005年，咱們這次調(diào)整之前，2005年只對(duì)公寓和別墅預(yù)征稅款，這樣的話對(duì)于以前在120平米以上的項(xiàng)目沒(méi)有在我們審核登記的范圍之內(nèi)，從明年我們要求你要補(bǔ)報(bào)明細(xì)表，然后稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)判定是不是要預(yù)征稅款，這個(gè)主要是預(yù)征稅款的面積確認(rèn)問(wèn)題。%的預(yù)征率預(yù)征，除了住宅以外其他的項(xiàng)目，像商業(yè)、寫(xiě)字樓、租合樓這些占1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，現(xiàn)在歸納一下，關(guān)于預(yù)征稅款的規(guī)定該是這樣。但是這只是對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于住宅以外的項(xiàng)目，比如寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合樓沒(méi)有調(diào)整，還是使用1%的預(yù)征率。因?yàn)樵蹅冮_(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很多都是跨年度的，可能在這期間建委公布的同級(jí)別土地上的普通住房平均交易價(jià)格有變化，你只要跨年度，只要他每年調(diào)整的話，可能就有變化，在這個(gè)文件里面明確，是按當(dāng)期，就是你清算的時(shí)候，當(dāng)期的同級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格，按這個(gè)來(lái)確定，如果嚴(yán)格按規(guī)定來(lái)說(shuō)，可能在你在建的，可能跨年度，可能在兩年或者三年，算出最后的平均價(jià)格，我們簡(jiǎn)化，就按當(dāng)期的，只要符合這個(gè)條件，就可以確定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。還有包括開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出之前是免征房產(chǎn)稅，這個(gè)沒(méi)有征收房產(chǎn)稅，這些都有文件依據(jù)。另外涉及到老百姓和開(kāi)發(fā)商我們盡可能的放寬，比如契稅3－5%的稅率，北京定的是3%。從這些文件里面，大家都能體會(huì)到，目前國(guó)家對(duì)土地增值稅，然后土地使用稅的政策要嚴(yán)格的加強(qiáng)管理。一、土地增值稅的有關(guān)政策（一）京地稅地[2005]557號(hào)文件解析土地增值稅的問(wèn)題，我想從兩個(gè)方面來(lái)講，一個(gè)是最近我們下發(fā)了一個(gè)京地稅地[2005]557號(hào)文件，另外一個(gè)準(zhǔn)備講一下土地增值稅清算稅款的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)行業(yè)地方稅實(shí)務(wù)北京市地方稅務(wù)局地方稅處 劉振聲副處長(zhǎng)很高興北京納稅人網(wǎng)給我提供一個(gè)跟大家溝通交流的機(jī)會(huì)，我下面介紹的內(nèi)容就是地方稅的有關(guān)政策，我介紹的內(nèi)容主要是四個(gè)部分，一是土地增值稅，二是土地使用稅，三是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅，四是印花稅。主要把新的政策和土地增值稅清算的一些問(wèn)題給大家介紹一下。上午王局長(zhǎng)也做了一些介紹，從文件和中央政策來(lái)看，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的走勢(shì)應(yīng)該說(shuō)是不言而喻的，特別是對(duì)土地市場(chǎng)的有關(guān)稅收政策，除了中央在采取宏觀調(diào)控政策之后出臺(tái)的這些文件之外，在這之前的兩三年之內(nèi)，國(guó)家稅務(wù)總局先后下發(fā)了一系列的文件，包括2004年出臺(tái)的《加強(qiáng)土增稅管理工作的通知》（國(guó)稅函[2004]938號(hào)），還有2004年8月份發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用稅和土地增值稅征收管理的通知》（國(guó)稅函[2004]100號(hào)），還有2002年7月份發(fā)布的《關(guān)于認(rèn)真做好土增稅征收管理工作的通知》（國(guó)稅函[2002]615號(hào)）。我覺(jué)得至少?gòu)奈覀兲幏止艿牡胤蕉?，我們是地方稅管理處，至少我們分管的這些稅種里面，中央給的各省的權(quán)限范圍內(nèi)，我們?cè)谥贫ㄕ叩臅r(shí)候應(yīng)該說(shuō)是盡可能的一個(gè)考慮政策的合理。我看了北京納稅人網(wǎng)編的這本房地產(chǎn)稅收年度報(bào)告，書(shū)編的確實(shí)不錯(cuò)，但是里面有些觀點(diǎn)我可能不太認(rèn)同，包括這些政策我們沒(méi)有征，但是有權(quán)限的，在權(quán)限范圍內(nèi)有文件依據(jù)。這個(gè)文件的主要內(nèi)容我分別給大家介紹一下，主要涉及以下幾個(gè)問(wèn)題：第一，關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)問(wèn)題，北京市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)也是按照中央的要求從6月1號(hào)開(kāi)始執(zhí)行，但是在這個(gè)文件里面再次重申一下，一個(gè)對(duì)土地增值稅政策中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)是要依照北京市建委定期公布的北京市普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，另外一個(gè)問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目清算時(shí)，這條款主要一個(gè)確認(rèn)
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