【正文】 今天由于時間關系，沒有太多互動的時間，有些內容講的不對的話，請大家提出來批評指正，謝謝大家。因為印花稅政策確實比較簡單，而且對于開發(fā)企業(yè)沒有特殊的規(guī)定，跟一般企業(yè)一樣，所以印花稅就是這些內容。四、印花稅的相關政策因為印花稅的政策比較簡單，對于開發(fā)企業(yè)也沒有特殊規(guī)定，我就介紹一下跟房地產開發(fā)企業(yè)相關的有三種合同需要貼花的稅目和稅率情況。這個規(guī)定本身是對于所有的企業(yè)，同樣也適用于開發(fā)企業(yè)，這個規(guī)定的意思就是說有些企業(yè)，包括開發(fā)企業(yè)也好，一般的企業(yè)也好，有些房地產項目竣工之前，先使用一部分，不是全部使用，如果全部使用就是要竣工了，全部使用也是應該繳納房產稅的，它使用一部分，在對使用的這部分是應該交的，沒有使用這部分不交。這個規(guī)定對于在售出前已經使用，或出租、出借的商品房，只要你使用了，或者出租、出借了，就應該從次月繳納房產稅，相應的剛才也提到土地增值稅的規(guī)定，對于在售出前已經使用期限超過一年，也就不能按照新建商品房的政策執(zhí)行，而是按照轉讓舊房和建筑物的規(guī)定執(zhí)行。這個是對于開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房在售出前的一個照顧政策，考慮到開發(fā)建造商品房不同于一般企業(yè)的自用房屋，應該是屬于生產的產品，所以在售出之前不征收房產稅，對于外資的開發(fā)企業(yè)不征收城市房產稅。文件依據(jù)就是有兩個，一個就是國家稅務總局《關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》，這是國稅發(fā)[2003]89號，這是2003年7月份發(fā)布的；另外一個就是市財政局、地稅局啊《關于房產稅、城鎮(zhèn)房地產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》，京財稅[2003]2355號，這是2003年12月份發(fā)布的。這個通知是從2005年1月1號執(zhí)行，大家可能想現(xiàn)在都2005年底了，怎么還從1月1號執(zhí)行，咱們剛才也說了，征期的規(guī)定是每年繳納上一年的稅款，05年的稅款應該在06年4月份征期繳納，而且總局的文件是2004年發(fā)布的，應該執(zhí)行了，我們也是按照總局的要求。這條我解釋一下，目前我們對于一般的房產和土地，除了開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地之外，一般的納稅人所擁有的房屋和土地是要進行稅源登記的，要求納稅人，這項工作目前是對房產稅和土地使用稅市級的重點稅源戶，我們市局的規(guī)定，對于每年繳納房產稅稅款在50萬元以上，土地使用稅在30萬元以上，對于這些企業(yè)要進行稅源登記，有些區(qū)縣提前做了一些工作，可能有的區(qū)全部納稅人都要進行稅源登記。比如說05年的稅款應該在06年4月份征期繳納，還有一點大家應該注意到，應征稅款是按什么時候占地面積計算，剛才說了占地面積怎么來確定，這個占地面積是按照上一年12月31號，我想大家應該能夠明白，如果嚴格的按照政策規(guī)定，應該是按月，土地使用稅、房產稅都是按月計算的，減少后按月扣除，逐月扣除，這個計算就非常復雜，也不利于咱們征管，如果按照上一年12月31號，這個時候占地已經是最少的，把你上一年度銷售出去的所有用地都扣除出去，這對開發(fā)企業(yè)來說，大家應該能夠理解。從這個條款我覺得大家應該能夠體會到，剛才我在介紹土地增值稅之前，我們制定一些政策的出發(fā)點和考慮的因素，就是說土地使用稅一般征期規(guī)定是4月1號－4月15號和10月1－15號，全年稅款可以分兩次繳納，但是繳納當年的稅款，可以分兩次，但是大部分納稅人還是一次，就是4月份征期，繳納當年全部稅款。這個主要是在納稅申報時填寫繳款書的一些要求，這是為了便于對開發(fā)用地與自用土地進行區(qū)分，因為開發(fā)企業(yè)，除了開發(fā)建造商品房這部分用地之外，一般往往應該還有一部分自用的土地，對于這兩部分分別進行管理，因為后面還要提到，對于開發(fā)占地這部分繳稅是不一樣的。這是占地面積的切實問題。文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應該按照國有土地使用證中標注的土地面積計算繳納土地使用稅，未取得國有土地使用證的，暫按實際占地面積計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，房地產開發(fā)企業(yè)已銷售房屋的占地面積，可以從房地產開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣除，這個主要是計稅依據(jù)怎么確定的問題，一般情況應該按照國有土地使用證中標注的土地面積計算繳納，對沒有取得土地使用證的，按土地使用稅規(guī)定也是按實際面積繳納，對于開發(fā)企業(yè)比較特殊的開發(fā)商品房的用地，對于已經銷售房屋的占地面積是可以從計稅面積中扣除的，具體扣除的辦法就是按照已銷售房屋的建筑面積247。因為在以前的土地使用稅的規(guī)定中，北京是有權限的，北京當時考慮到開發(fā)企業(yè)在取得用地之后，在商品房售出之前這個期間，應該說土地使用權應該說已經取得土地使用權，按照土地使用稅的規(guī)定應該繳納土地使用稅，但是考慮到開發(fā)企業(yè)在這段期間還沒有取得銷售收入，應該說在資金上是有困難的，所以北京市對開發(fā)企業(yè)商品房在建期間土地是免征土地使用稅，根據(jù)這個文件的規(guī)定，這塊用地就要開始從取得土地使用權的次月起繳納土地使用稅。根據(jù)這個文件的規(guī)定，我們最近下發(fā)了一個文件，就是對開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地征收土地使用稅問題做的明確。這是增值稅講的兩個方面的問題，一個是國家下發(fā)的文件，一個是清稅的問題，具體報表的填報一些具體的內容就不再多說了。那么在界定普通標準住宅項目的時候，按照規(guī)劃部門審批的規(guī)劃許可證或者使用的施工圖紙總面積為依據(jù)，對于地下室和地下車庫等地下設施，凡是能夠出具人防證明或者是單獨出售的，在界定是否屬于普通標準住宅時不計入總面積；第七，未清稅面積的分攤，開發(fā)土地的成本費用以及配套設施的成本費用，凡是沒有全部銷售的，或者是項目小區(qū)成片開發(fā)，分期辦理清稅手續(xù)的項目，這些項目必須要按照所占竣工清稅項目比例，分配、計算，確定扣除項目金額。普通標準住宅與其他公建房劃分不清的，不能夠分開出具審計報告的一律按規(guī)定征稅，不得享受優(yōu)惠政策，成本核算單位一經確定，在土地增值稅未全部清算之前，是不得再變動的；第六，公共配套設施費扣除范圍的界定。第一，取得土地使用權后直接轉讓的扣除項目，對于取得土地使用權后沒有進行任何土地開發(fā)就轉讓的，對于這種情況，計算增值額的時候，只允許扣除取得土地權時支付的地價款，以及按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，在土地轉讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金，只能扣除這些，就是說對于取得土地使用權后，沒有進行任何形式的開發(fā)，房地產產權后直接轉讓的扣除項目；第二，取得房地產產權后直接轉讓的扣除項目，取得房地產產權后沒有進行任何實質性的改良及再行轉讓的，計算增值額的時候只允許取得房地產時扣除的價款，還有按國家規(guī)定繳納的各項費用，以及在土地轉讓環(huán)節(jié)繳納的各種費勁，這時候也不能加計20%扣除；第三，僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目，對于取得使用權后只進行土地開發(fā)，比如三通一平，沒有進行房屋的建造，就把土地使用權再轉讓出去的，在計算增值額的時候只允許扣除取得土地使用權所支付的金額，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關費用，開發(fā)土地成本的費用以及與轉讓土地使用權環(huán)節(jié)繳納的有關的稅金，就是說加了一個開發(fā)土地的成本，對于取得土地開發(fā)成本之和允許加計20%扣除的；第四，成片受讓，分期分批開發(fā)轉讓的扣除項目，這個計算方法，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)轉讓房地產的，這個扣除項目金額的確定，原則上是按照實際轉讓的建筑面積占總開發(fā)建筑面積的比例分別來計算分攤扣除項目金額，如果采取其他方式計算分