【正文】 論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；二是加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)，特別要制定物業(yè)管理收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則，少物業(yè)管理收費(fèi)爭議；三是通過市場競爭，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主樂意交費(fèi)，接收服務(wù)；四是提高物業(yè)質(zhì)量和其他服務(wù)質(zhì)量，消除業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量等的抱怨情緒，從而提高業(yè)主交費(fèi)的自覺性和警覺性?！　∫蛩谺：物業(yè)管理人員配置不合理　　原因分析：物業(yè)管理人員配置不合理主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是物業(yè)管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業(yè)管理費(fèi)，有的甚至還不夠；二是物業(yè)管理人員素質(zhì)低。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)出租代理對三方都有好處：對于租房者，不用和業(yè)主直接見面，計(jì)價(jià)還價(jià)，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業(yè)管理企業(yè)做中介，不會上當(dāng)受騙；對業(yè)主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀回報(bào)；對物業(yè)管理企業(yè)來說，則可利用專業(yè)優(yōu)勢獲得一定的餓中介利潤。 　?。?）在主融稅收方面提供優(yōu)惠政策。另外，物業(yè)管理企業(yè)還可以從開發(fā)建設(shè)單位獲得享有免費(fèi)維修的權(quán)利，以節(jié)約費(fèi)用?！　?）建立物業(yè)管理維修基金管理中心 　　建議各城市由政府部門建立物業(yè)管理維修基金管理中心，將全市的物業(yè)維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。如果物業(yè)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20%，高層不低于30%?！　∏繠：小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金 用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金數(shù)額巨大不 能靠日常管理收費(fèi)來解決，應(yīng)以基金的形式提取。應(yīng)實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”。除了維修保養(yǎng)、保安清潔這些最基本的服務(wù)外，其他的能免則免，關(guān)鍵是要收費(fèi)低。一間物業(yè)管理公司的良好信譽(yù)，也不是憑一兩個(gè)好創(chuàng)意就可以，它是經(jīng)過多年的實(shí)際經(jīng)營，日積月累起來的。 總而言之，只有將以上這三方面內(nèi)容都交代清楚了，才算是完善的物業(yè)管理定位。但光有收費(fèi)沒有內(nèi)容就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。 　　物業(yè)管理定位要與項(xiàng)目定位以及目標(biāo)客戶的身份、品味相協(xié)調(diào)，否則就會幫倒 忙。行政部，工程部和保安部應(yīng)該 有負(fù)責(zé)人24小時(shí)輪流值班以備不測?！　I(yè)務(wù)部：經(jīng)理，業(yè)務(wù)員，公關(guān)員?！　∝?fù)責(zé)所有設(shè)備的日常操作及維護(hù)保養(yǎng)；處理突發(fā)事故?！　∝?fù)責(zé)整個(gè)公司的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)工作；人事安排及處理投訴咨詢事務(wù)。此階段的服務(wù)內(nèi)容包括： 　　從物業(yè)管理角度，就樓宇的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能配置提出建議 　　制定物業(yè)管理計(jì)劃包括計(jì)算管理份額　　制定物業(yè)管理組織架構(gòu)　　制定物業(yè)管理工作程序并提供員工培訓(xùn)計(jì)劃 　　制定第一年度物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算　　參與工程監(jiān)理　　參與設(shè)備購置 　　參與工程驗(yàn)收 　　擬定物業(yè)管理文本 　　（二）交付使用后的物業(yè)管理服務(wù)對象是個(gè)體業(yè)主和用戶，基本內(nèi)容通常包括以下幾方面： 　　樓字及設(shè)備維修保養(yǎng)　　樓字保險(xiǎn)事宜　　保安服務(wù)　　清潔服務(wù)　　綠化環(huán)境保養(yǎng)　　緊急事故處理　　處理住戶投訴　　財(cái)務(wù)管理 根據(jù)住戶要求還可提供一些有償服務(wù)，如代理租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔月i 送督、郵遞復(fù)他商務(wù)服務(wù)等等?？墒谴蠖辔飿I(yè)公司是虧損?！?，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓(xùn)班、夏令營、節(jié)日慶?；顒?dòng)以及當(dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動(dòng)。　?。I造社區(qū)文化　　。 系?！　。ㄈ┍忝穹?wù)　　，具體項(xiàng)目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況而定； 際情況確定。　　　 （1）制定住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時(shí)間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報(bào)手續(xù)； 　 （2）建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響；　　 　 （1）車輛管理包括機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車的管理；　 （2）制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)程序； 　 （3）制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時(shí)率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。如果實(shí)行提前介人，防微杜漸，這些問題都會最大限度地避兔。　 第三，物業(yè)管理前期介人有利于物業(yè)的功能定位和確保物業(yè)的使用功能。　 第一，物業(yè)管理前期介人有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。最初，他們也有抵觸情緒，我們的管理人員到材料現(xiàn)場取證，他們有的工人甚至要砸我們專業(yè)管理人員的照相機(jī)。 　 我們與專業(yè)監(jiān)理公司不同，他們與開發(fā)商之間是合同關(guān)系，工程驗(yàn)收一旦結(jié)束，就不再有任何的后續(xù)服務(wù)。　 起初，我們只是成立專業(yè)職能部門，負(fù)責(zé)公司所屬房屋的維修和投訴協(xié)調(diào)， 盡量將事故隱患杜絕在萌芽狀態(tài)。 　　物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開始以前。同時(shí)由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而才能在這方面提出專業(yè)意見。 　　一、理解先期導(dǎo)人物業(yè)管理　　本策劃包括物業(yè)管理規(guī)劃，它與建筑規(guī)劃的不同之處在于：各自所站的角度不同。如何作到項(xiàng)目旺銷，從項(xiàng)目制勝的戰(zhàn)略角度系統(tǒng)講述了獲得競爭優(yōu)勢機(jī)的奧秘。這些情況都說明設(shè)計(jì)院對物業(yè)管理問題考慮欠缺。但此時(shí)不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設(shè)備的專家將根據(jù)物業(yè) 　　管理的需要對有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時(shí)可以培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術(shù)骨干。提前介入，是一個(gè)長效服務(wù)的概念，既物業(yè)管理公司在接管樓盤前,代表業(yè)主的利益先期介入樓盤的建議。 　 于是，物業(yè)公司一改最初的“滅火”為“防火”，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出臺前，就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到業(yè)主生活和物業(yè)管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。 　　現(xiàn)在，承建商對我們非常理解和歡迎。 　 　 前期介入一一移交接營一一后期管理，這種模式才是物業(yè)管理的完整模式。 　 第二，物業(yè)管理前期介入，有利于提高施工質(zhì)量。設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)上往往帶有一定的理想性，規(guī)劃設(shè)計(jì)出來的房屋和未來業(yè)主實(shí)際的生活需要往往會有一定距離；承建商呢？如果由于質(zhì)量問題返工，既延誤工期、又造成更大的狼費(fèi)?！?（3）住戶裝修管理；　 （4）車輛管理； 　 （5）客戶檔案管理；　 安全保衛(wèi) 　　（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案 件發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn)； 　?。?）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理?xiàng)l例，保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)指導(dǎo)書； 導(dǎo)書；　　清潔 　 （1）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點(diǎn)、制定清潔保潔率； 　 （2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)書；　 綠化　 （1）根據(jù)發(fā)展商的要求參與制定綠化方案或承擔(dān)綠化方案的實(shí)施； 　 （2）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定；　 （3）明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書；　 消防 　 （1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn)； 　 （2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理?xiàng)l例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人； 　 （3）制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求； 　　、電設(shè)備的管理、維護(hù)　 （1）了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時(shí)率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn)； 　 （2）制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)指導(dǎo)書，以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn)；　 （3）制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)；　　、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理　 （1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應(yīng)的完好率、維修及時(shí)率及驗(yàn)收合格率指標(biāo)；　 （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定