【正文】 取措施，降低集水井水位。 主管管理員每年12月份負責(zé)制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。 進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。 ? 每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。 停水前應(yīng)將地下水池注滿。 做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。 二、大樓節(jié)水、用水措施 嚴格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標用水。 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理： (1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。 (四)通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。 退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。 將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。 檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施 (一)外線故障 大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。 工作票所列人員的安全責(zé)任： (1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。 需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點，由工作負責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)電機上的工作。 各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。報物管部經(jīng)理審批。 嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。 發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。 （五）停電及拆線 用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認 電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認可。 四、臨時用電管理規(guī)程 （一）用電申請 用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。 物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。 因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面通知市場部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。 總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。 物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。 各專業(yè)管理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。 機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。滅火后，要詳細記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準備好滅火器；施工后認真檢查，確認無火種后方能離開。 五、設(shè)備機房防火規(guī)定 不得在機房內(nèi)吸煙。 嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙。 機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。 機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。 設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。 巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。 承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準后，方可通知財務(wù)結(jié)算。 督促承包商嚴格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。 (一)承包商監(jiān)督規(guī)定 為規(guī)范對承包項目的管理，特制定本規(guī)定。 外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對實物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。 五、工程檔案管理制度 工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。 巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長。 設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。 設(shè)備記錄與實際運行狀況不符時。 不正常：由交班負責(zé)處理，接班配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進行。 交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運行方式。 設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。 巡視記錄與實際情況不符時。 正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 （二）交接班程序 按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。 值班員工必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作指令。 負責(zé)庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。 （十三）庫管員 在保潔庫房管理員的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)處理本小組的日常事務(wù)。 （十） 保安員 在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)； 根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全； 根據(jù)值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出責(zé)任區(qū)，維護責(zé)任區(qū)內(nèi)的治安秩序； 堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災(zāi)害事故； 協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時報告上級并作好值班紀錄； 服從命令，聽從指揮，積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作任務(wù)。 負責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。 制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。 設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 每月兩次發(fā)電機試運行。 在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機）的日常運行和維護保養(yǎng)。 提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 1設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 負責(zé)配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。 負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。 負責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。 1組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。 負責(zé)對本部門各班組的工作進行檢查，指導(dǎo)； 負責(zé)經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作； 負責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。 負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。 負責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。錄 18．保安哨位巡查記錄表 19. 警械警具配備登記表 20．出入證件辦理登記表 21．物品搬運放行單 22．保安排班表 23．保安員月訓(xùn)練表24．水池、水箱情況登記 25．水泵運行記錄 26．機電設(shè)備月檢表 27．變配電運行記錄表 28．發(fā)電機試機記錄 29．抄表單 30．空調(diào)運行記錄 31．電梯檢查表 32．清潔工工作考評表 33．消殺藥品投放記錄 34．綠化工作記錄表 35. 綠化工作考評表 36. 裝修改進申報表 37. 裝修巡檢記錄 38. 臨時施工證發(fā)放記錄 39. 出入證件 40. 公用設(shè)施登記表 41. 公用設(shè)施完好率統(tǒng)計表 42. 郵件發(fā)放登記表 43. 停車場檢查登記表 44. 停車場車輛出入登記表 45. 維修單 46. 維修記錄 47. 設(shè)備完好率統(tǒng)計 48. 工程項目審批表 49. 工程驗收結(jié)算表 50. 大修項目計劃表 51. 標識登記清單 52. 應(yīng)急情況處理記錄 53. 社區(qū)文化活動計劃表 54. 社區(qū)文化活動記錄表 55. 管理費交費記錄 56. 付款通知書 57. 未交費處理報告 58. 物品需求計劃表 59. 物品采購計劃表 60. 物品入庫驗收記錄 61. 分供應(yīng)調(diào)查評價表 62. 合格分供應(yīng)名單 63. 分供應(yīng)年度評審表 64. 分包項目質(zhì)量檢查記錄 65. 庫房物品盤點清單 66. 發(fā)料單 67. 文件主清單 68. 文件發(fā)放記錄 69. 文件修改申請表 70. 外來文件登記表 71. 文件呈批傳閱表 72. 傳真登記表 73. 機電設(shè)備臺帳 74. 設(shè)備卡 75. 計量設(shè)備檢驗記錄 76. 考評記錄 77. 考評總結(jié)報告 78. 內(nèi)部質(zhì)量審核計劃 79. 內(nèi)部質(zhì)量審核檢查表 80. 不合格報告 81. 內(nèi)部質(zhì)量體系審核報告 82. 住戶意見調(diào)查表 83. 住戶意見分析處理表 84. 住戶投訴登記表 85. 住戶投訴處理表 86. 管理評審計劃 87. 管理評審報告 88. 糾正和預(yù)防措施報告 89. 年度培訓(xùn)計劃 90. 培訓(xùn)檔案記錄 ISO9001物管部工作手冊第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置 一、任務(wù) 物管部是實施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。 一、管理規(guī)章制度目錄 （一）公眾制度 1． 精神文明公約 2． 住戶服務(wù)指南手冊 3． 業(yè)主公約 4． 用戶手冊 5． 業(yè)主管理委員會章程 6． 樓宇裝修改建管理條例 7． 戶內(nèi)安裝防盜窗花規(guī)定 8． 裝修人員管理規(guī)定 9． 住宅裝修驗收及違章處理規(guī)定 10． 安全用電、用水管理規(guī)定 11． 消防管理規(guī)定 12． 電梯乘客須知 13． 出入證管理規(guī)定 14． 人員物品進出管理規(guī)定 15． 智能停車場管理規(guī)定 16． 摩托車、自行車管理辦法 17． 限制養(yǎng)犬規(guī)定 18． 清潔衛(wèi)生公約 19． 垃圾分類收集處理實施辦法 20． 小區(qū)綠化管理規(guī)定 21． 商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 22． 健身房管理規(guī)定 23． 游泳池管理規(guī)定 24． 商鋪管理規(guī)定 25． 便民服務(wù)承諾制度 26． 有償便民服務(wù)項目一覽表 27． 體育活動場所公用設(shè)施管理制度 28． 安全防范系統(tǒng)使用辦法 （二）管理運作制度 1．物業(yè)前期參與管理制度 2．物業(yè)驗收管理規(guī)定 3．物業(yè)接管驗收規(guī)定 4．客戶入住管理規(guī)定 5．質(zhì)量保證制度 6．鑰匙托管承諾書 7．房屋綜合維修管理辦法 8．維修服務(wù)承諾 9．治安管理規(guī)定 10．消防管理規(guī)定 11．消防設(shè)備管理制度 12．消防設(shè)施、安全標識管理規(guī)定 13．消防設(shè)施維修制度 14．突發(fā)事件處理規(guī)定 15．重點部位防火管理制度 16．臺風(fēng)應(yīng)急規(guī)程 17．安管員管理規(guī)定 18．安管員交接班制度 19．智能監(jiān)控中心值班制度 20．智能化系統(tǒng)使用管理規(guī)定 21．智能化設(shè)施使用管理規(guī)定 22．智能化系統(tǒng)維修、養(yǎng)護規(guī)定 23．管理處閉路監(jiān)視系統(tǒng)操作規(guī)程 24．背景音響系統(tǒng)