房地產(chǎn)市場與酒店業(yè)地產(chǎn)市場的研究-全文預覽
【正文】 的難度 商業(yè)地產(chǎn)從策劃設計到完工交付使用需要若干年時間；因此，房地產(chǎn)開發(fā)商難以預測幾年后的地產(chǎn)價值和租金變化。 六、是否酒店業(yè)房地產(chǎn)市場比其它房地產(chǎn)市場更容易出現(xiàn)供給過剩? 大量的研究文獻針對房地產(chǎn)市場的過量供給問題給出了似是而非但豐富多樣的觀點： 1．政府政策 1980年到1985年之間，美國的商業(yè)房地產(chǎn)市場供給過剩最為嚴重。 5．酒店業(yè)房地產(chǎn)市場周期有多長? 過去50年的房地產(chǎn)市場變化數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場發(fā)展周期并不像我們觀察到的數(shù)據(jù)所表現(xiàn)出的規(guī)則。因此，整個市場實施滯后的時間通常要長于某個項目的滯后時間。對于提供有限服務的中低檔酒店來說，其實施滯后時間要遠遠短于那些提供全面服務的高檔酒店。9．11慘案發(fā)生在2001年第三季度，到2002年第二季度時，房屋租金收益變化帶來的影響已經(jīng)完全反應到房屋價值上了。有學者測算指出酒店業(yè)的收入彈性系數(shù)為1．2甚至更高。因此，當經(jīng)濟衰退時，酒店消費會第一個從家庭日常開支和企業(yè)日常開支中被剔除出去，而經(jīng)濟復蘇時，酒店消費又往往是各項消費需求中最后一項被人們想起來的。 五、酒店業(yè)房地產(chǎn)市場滯后現(xiàn)象的實證研究 市場很少能帶來及時的調(diào)整。在需求萎縮的大背景下，這種調(diào)整價格的措施延緩了入住率的下降。市場只有先意識到需求的變化，才能接著去做方案設計、開發(fā)、建設這一系列工作，新增供給才成為可能，市場需求才能夠得到填補。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)就會變得活躍，直到新增的房屋供給能夠滿足相對過剩的需要，日均價格和房屋入住率開始趨于穩(wěn)定。當需求大于供給時，房屋入住率就會高于正常水平，或者說高于自然入住率。 3．在一些特定的時間段內(nèi)，比如1972年1974年、1985年1987年，房屋入住率與日均價格呈現(xiàn)相反的變動方向，這種反常特例可能是因為當時聯(lián)邦政府針對房地產(chǎn)市場采取的一些特殊的政策。 一些學者和機構(gòu)研究了近幾十年來美國酒店業(yè)入住率和日均價格的周期性變動趨勢。因此，酒店業(yè)市場需求的周期性很大程度上來源于整個商業(yè)環(huán)境的周期性波動。甚至那些緊跟酒店地產(chǎn)業(yè)信托投資公司的投資者，也都是根據(jù)公司凈資產(chǎn)額的損益來判斷套利機會。 后來有的學者對q比值的計算方法進行了改良，將其適用范圍推廣到了整個房地產(chǎn)市場，并確定了預警值。 房地產(chǎn)價值與重置成本的比例是房地產(chǎn)投資市場實現(xiàn)均衡的核心問題。比如酒店業(yè)房地產(chǎn)市場，有些學者研究了酒店業(yè)房產(chǎn)自然空置率和需求之間的關(guān)系，并考察了酒店業(yè)房地產(chǎn)市場的供需缺口。房地產(chǎn)消費市場極少能達到全面飽和，它的情況與勞動力市場有些類似。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)價值損失與房地產(chǎn)日常收益下降幅度之間的相關(guān)性在5％—10％之間。 2001年和2002年的經(jīng)濟環(huán)境與上世紀八十年代初期的情況有些類似——都是需求不足導致的經(jīng)濟衰退，而且伴有災難性的事件發(fā)生。因此，本文的觀點也是在綜合研究包括酒店業(yè)房地產(chǎn)市場在內(nèi)的各類房地產(chǎn)市場相關(guān)資料的基礎之上得出的。本文的研究并不是對前人成果的重復。但是，高額回報帶來的誘惑有時候卻伴隨著苦澀。撇開這些或真或假的數(shù)據(jù)不談，酒店業(yè)地產(chǎn)帶來的商業(yè)回報確實是十分誘人的。 本文的寫作目的是進一步明確我們對酒店業(yè)地產(chǎn)市場的認識。這些統(tǒng)計資料有助于我們從直觀上大概了解房地產(chǎn)行業(yè)的市場行為。 過去二十年中，房地產(chǎn)投資者們見證了消費市場與投資市場由于相互作用而導致的起伏波動。有些學者研究了 2001年和2002年經(jīng)濟蕭條的背景下，房地產(chǎn)日常收益下降20％而且伴有“9．11”悲劇，相應的酒店業(yè)房地產(chǎn)價值的下跌程度。但是正如一些學者所指出的，只有當房地產(chǎn)消費市場的均衡條件滿足時，房地產(chǎn)投資市場才能實現(xiàn)價值等于重置成本。 很多學者通過研究住宅市場以外的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)不同的地域和不同的房地產(chǎn)類型下，自然空置率也是不同的，這種區(qū)別是根源于市場需求的。對均衡狀態(tài)下
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