【正文】 備租房和租過該房的承租人，是不享有優(yōu)先購買權(quán)的。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，不過是在出租人與承租人之間成立一個(gè)買賣合同，這與行使典型物權(quán)所獲得的結(jié)果也顯然有異。承租人享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，雖然可以使其優(yōu)先于其他不享有此一權(quán)利之人而與出租人訂立房屋買賣合同，但此乃優(yōu)先購買權(quán)本身的作用所在，是立法者進(jìn)行特殊制度設(shè)計(jì)的結(jié)果，與學(xué)說上通常所說的物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力理論并非一事。依此規(guī)定，在因贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承而使租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，由于不在出賣的文義范圍之內(nèi)，故而承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)，至為顯然。為滿足現(xiàn)實(shí)生活的要求，對(duì)于租賃房屋的界定顯然需要采取靈活的態(tài)度，進(jìn)行較為寬泛的解釋。第212條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按照房屋用途的不同，可將其分為住宅，工業(yè)、交通、倉儲(chǔ)用房，商業(yè)、金融和信息用房，教育、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房，文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房，機(jī)關(guān)事業(yè)辦公用房，軍事用房以及其他用房（包括涉外用房、宗教用房、監(jiān)獄用房）。因?yàn)榉梢?guī)定“同等條件”的意義主要在于保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)人的需要，同時(shí)又不能損害出賣人的利益。主要有“絕對(duì)同等說”、“相對(duì)同等說”，以及“同等價(jià)格說”等觀點(diǎn)。 “同等條件”是房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件。否則，承租人將濫用優(yōu)先購買權(quán)而構(gòu)成對(duì)出租人自由意志的過度干預(yù)。在解釋上，依照學(xué)者的見解，消滅時(shí)效僅以債權(quán)人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利的事實(shí)為要件，其適用對(duì)象限于請(qǐng)求權(quán)；但該除斥期間的起算點(diǎn)可參照瑞士民法典，自承租人知悉或應(yīng)當(dāng)知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起開始計(jì)算。此外，當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但為保護(hù)承租人的利益，不得約定在少于前述法定期限內(nèi)行使。 　　因此，法律規(guī)定出租人的通知義務(wù)不僅是為了便于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，也是為了確定優(yōu)先購買權(quán)行使的期限，對(duì)出租人也是一種保護(hù)。在租賃合同中,能夠享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人，這一點(diǎn)并無疑問。不過，《合同法》和大多數(shù)地方性法規(guī)以及規(guī)章對(duì)此并無明確規(guī)定。此所謂合理期限，應(yīng)是立法者授權(quán)法官根據(jù)具體交易狀況來判斷的。王利明先生認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是指優(yōu)先購買權(quán)人在支付同等價(jià)格的條件下，享有優(yōu)先購買標(biāo)的物的權(quán)利，即同等條件主要是指價(jià)格相同。那么何為同等條件，即同等條件的內(nèi)涵是什么？在我國的審判實(shí)踐中，存在兩種主流學(xué)說：一為絕對(duì)等同說，認(rèn)為這里的等同應(yīng)為絕對(duì)相同或完全一致，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)在適用中過于嚴(yán)格，尤其當(dāng)其他買受人所提供的條件（如提供某機(jī)會(huì)）承租人不能做到，但承租人可以多付金錢的辦法來彌補(bǔ)這些附加條件的不足時(shí)，則不能苛求承租人提出的條件必須與其他買受人完全一致。筆者認(rèn)為，在目前法律法規(guī)沒做出修改時(shí)，仍應(yīng)以三個(gè)月為準(zhǔn)，且合同法第230條規(guī)定，并未否定《解釋》和《條例》的相關(guān)規(guī)定，依照三個(gè)月的期限，可使承租有充分的考慮及準(zhǔn)備時(shí)間，這樣既能兼顧出租人的利益，又能兼顧承租人的利益。 　　3）、承租人應(yīng)在合理的期限內(nèi)行使。出租人和承租人租賃合同無效不能產(chǎn)生該權(quán)利。 　　優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。它是行使購買權(quán)的核心。這種請(qǐng)求權(quán)是一種請(qǐng)求債權(quán)。 二、行使優(yōu)先購買權(quán)的條件（一）、租賃房屋優(yōu)先購買權(quán)的基本特征及條件首先它是專屬于承租人的權(quán)利，它不能轉(zhuǎn)讓或繼承，轉(zhuǎn)移至他人。但是,物權(quán)取得權(quán)是一種技術(shù)性權(quán)利,它只是一種賦予權(quán)利人取得物權(quán)的權(quán)利而不是直接支配物的權(quán)利，因此,承租人優(yōu)先購買權(quán)符合物權(quán)取得權(quán)的特征,是一項(xiàng)物權(quán)取得權(quán)。之所以說承租人優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)而不是附條件的形成權(quán)，是因?yàn)椤俺鲎馊顺鲑u租賃”和“同等條件”并非優(yōu)先購買權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”,而是這種形成權(quán)的成立原因和具體主張行使的法律事實(shí)。它包含了兩個(gè)要素：一為形成權(quán)性質(zhì)；二為物權(quán)取得權(quán)。優(yōu)先權(quán)人可依其與所有權(quán)人之間所形成的房屋買賣合同，不受任何第三人影響而直接取得所有權(quán)。形成權(quán)只須依權(quán)利人自己一方的行為，即可發(fā)生法律上的一定效果，使他人與他人的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，而無須征得義務(wù)人（出租人、第三人）的同意。它不是基于租賃雙方當(dāng)事人的意思自治協(xié)議而產(chǎn)生，也不能由雙方當(dāng)事人事先協(xié)商而取消。承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，乃是我國的一貫政策。 　　租賃權(quán)是一種債權(quán)，租賃合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的是債權(quán)法律關(guān)系，但長期的社會(huì)發(fā)展中租賃權(quán)具有不同于一般債權(quán)的特征，許多國家的立法為鞏固承租人的地位，對(duì)租賃權(quán)作了一系列的規(guī)定。第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。在我國大陸，《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱為《民法通則》）、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合伙企業(yè)法》以及《中華人民共和國合同法》（以下簡稱為《合同法》）等法律分別規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)、合伙人的優(yōu)先購買權(quán)、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)等等。1988年1月26日通過的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）規(guī)定：出賣人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。在我國臺(tái)灣地區(qū)，優(yōu)先購買權(quán)變通適用于基地、房屋等財(cái)產(chǎn)買賣。就優(yōu)先承受權(quán)言，其由當(dāng)事人以契約訂定者，民法雖無明文，但依契約自由原則，自應(yīng)承認(rèn)其為有效，但僅具有債權(quán)之效力。[關(guān)健詞] 優(yōu)先購買權(quán) 法律性質(zhì) 行使期限一、優(yōu)先權(quán)的法律性質(zhì)及定義（一）、優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置的意義及歷史淵源當(dāng)前，學(xué)術(shù)界對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生是否包括當(dāng)事人的約定仍存在分歧。對(duì)于市場主體之間的利益的調(diào)整與均衡具有積極的意義。浙江廣播電視大學(xué)畢業(yè)論文對(duì)房屋優(yōu)先購買權(quán)的深刻思考[內(nèi)容摘要] 優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)民事特權(quán)，在民法典中都有較為詳細(xì)的規(guī)定，并相應(yīng)地建立了比較完善的優(yōu)先購買權(quán)制度。民法是一部權(quán)利法，優(yōu)先購買權(quán)是其中一項(xiàng)重要的民事權(quán)利。因此，建立科學(xué)完善的優(yōu)先購買權(quán)制度是一個(gè)很重要的課題. 而且房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是司法實(shí)踐操作中的難點(diǎn)之一，本文從優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置的意義及歷史淵源、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的定義及租賃權(quán)屬性質(zhì)、租賃房屋優(yōu)先購買權(quán)的基本特征及條件、房屋優(yōu)先購買權(quán)的限制等方面進(jìn)行了探析。②在肯定說一方，比如臺(tái)灣民