【正文】 的維修、損壞和丟失也不低于1萬(wàn)元。3）、在材料的組織、采購(gòu)過(guò)程中，做到貨比三家，精打細(xì)算，不拿回扣、討價(jià)還價(jià)，盡最大的能力采購(gòu)到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料；并且在公司資金周轉(zhuǎn)困難的時(shí)候，都想方設(shè)法賒回各種材料，從而保證了工程的正常施工。3）、因機(jī)械管理人員平時(shí)注意各種機(jī)械和設(shè)備的檢查，所以從公司幾個(gè)樓盤(pán)的工程施工中，未有發(fā)生因機(jī)械和設(shè)備故障而造成的工傷事故。但有些項(xiàng)目沒(méi)有與工程部勾通而由領(lǐng)導(dǎo)決定，往往出現(xiàn)價(jià)差極大，如海豚灣大廈基礎(chǔ)土方單價(jià)、主體工程承包單價(jià)﹝120元/㎡還未含管理及機(jī)械費(fèi)用﹞等都出現(xiàn)了承包單價(jià)偏高的現(xiàn)象，增大了工程造價(jià)，成本提高。2﹞、工程承包單價(jià)：如何控制好工程成本，工程承包單價(jià)占極重的比例。而后來(lái)由領(lǐng)導(dǎo)介紹來(lái)承包的施工隊(duì)承包單價(jià)13元／㎡，且并不是包干單價(jià)，最終工程總造價(jià)為132萬(wàn)元，總工期用了180天。尤其是主要建材市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對(duì)于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。我們覺(jué)得是對(duì)項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。運(yùn)用成本、質(zhì)量、技術(shù)等因素合理控制工程成本，是我們的根本方法，也是取得最佳效益的基礎(chǔ)。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過(guò)程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。成本控制：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤(rùn)率，僅靠短、平、快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。外墻抹灰或粘貼面磚的質(zhì)量不合要求 外墻抹灰空鼓、裂縫；使用了翹曲、開(kāi)裂或缺角的面磚；面磚脫落，未認(rèn)真勾縫。澆筑時(shí)振搗不密實(shí)、養(yǎng)護(hù)不及時(shí)、拆模過(guò)早，也會(huì)造成砼墻體出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞以及裂縫等現(xiàn)象。建筑物外墻滲漏的主要原因　　混凝土材料中的砂、碎石質(zhì)量存在較大問(wèn)題，含泥率高，不認(rèn)真自覺(jué)沖洗，會(huì)降低混凝土強(qiáng)度，碎石的級(jí)配差，有些顆粒較大，砂中含河卵石過(guò)多且大，使砂、碎石配料不準(zhǔn)確；當(dāng)碎石較大時(shí)又不合理匹配各種材料用量，便會(huì)出現(xiàn)水泥漿不足的現(xiàn)象，使混凝土容易出現(xiàn)孔洞蜂窩，無(wú)法保證混凝土質(zhì)量。 　　模板在用到屋面時(shí)，已經(jīng)破舊不堪，變形損壞嚴(yán)重，又不新購(gòu)進(jìn)模板，制模和技模不認(rèn)真，和好的模板變形大，縫隙大，進(jìn)行混凝土施工前又不認(rèn)真塞縫，當(dāng)混凝土倒在模板上時(shí)，水泥漿流失嚴(yán)重，造成混凝土出現(xiàn)嚴(yán)重蜂窩孔洞，粘結(jié)性差密實(shí)度不好，使混凝土的強(qiáng)度大幅度降低。 3）三個(gè)項(xiàng)目均出現(xiàn)不同程度的天面、衛(wèi)生間開(kāi)裂滲水問(wèn)題。⑤保證新澆灌混凝土有適宜的硬化條件，防止因早期干縮而產(chǎn)生裂縫。為此，炎熱天氣澆灌混凝土宜降低澆灌溫度，可采取摻冰水?dāng)嚢璧却胧缓涮鞖鉂补嗷炷烈圆辉鈨鰹槎?。這些措施都能一定程度上減少因溫差原因造成的開(kāi)裂。厚大結(jié)構(gòu)的表面干燥收縮快，中心干燥收縮慢，表面的干縮受到中心部的約束，將在表面產(chǎn)生拉應(yīng)力，這往往也會(huì)促使裂縫產(chǎn)生。在澆灌后3～5天內(nèi)，內(nèi)部溫度的上升使混凝土表里形成很大溫差，降溫時(shí)，內(nèi)部對(duì)外部的收縮形成約束，其表面將產(chǎn)生很大的拉應(yīng)力。2）海豚灣大廈主體工程出現(xiàn)轉(zhuǎn)換層大梁龜裂的質(zhì)量事故，裂縫產(chǎn)生的原因有以下幾方面：①混凝土水熱化過(guò)程。工程質(zhì)量與施工安全我們公司所開(kāi)發(fā)的三個(gè)項(xiàng)目工程在質(zhì)量上都能一次性順利通過(guò)質(zhì)檢、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位的驗(yàn)收，且未發(fā)生過(guò)重大的質(zhì)量安全事故，在確保工程質(zhì)量和安全的情況下，成功地在一年時(shí)間內(nèi)完成了水東公寓的施工，取得了非常好的成績(jī)。商場(chǎng)立面變更是根據(jù)黃總指標(biāo)和使用功能要求而改變的效果甚佳，但價(jià)格昂貴。就會(huì)因油漆老化生銹而要進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)油漆，否則會(huì)通過(guò)銹水的外流腐蝕墻面給后期業(yè)主造成麻煩。其一，外墻涂料飾面工藝在我們廣西地區(qū)使用由于受氣候條件的影響和涂料工藝的不成熟所致，一般三年后極易開(kāi)裂及退色。其它部分并沒(méi)有太大的問(wèn)題。總體來(lái)說(shuō)是較為合理外觀形象也不錯(cuò)，但設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮到日后所使用的建筑材料因材質(zhì)問(wèn)題會(huì)產(chǎn)生不良的效果。平面設(shè)計(jì)（戶型）較為合理分為大、中、小戶型，戶型的多樣化。雖然現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng)目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美、可行的銷(xiāo)售計(jì)劃。二、工作中存在的主要問(wèn)題及總結(jié)：企業(yè)形象：一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤(pán)的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、價(jià)格定位等因素，客戶對(duì)樓盤(pán)的要求已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好形象提出了更高的要求。第二步：管理模式創(chuàng)新俗話說(shuō)：國(guó)有國(guó)法，家有家規(guī)。在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中有磚混結(jié)構(gòu)七層的廣場(chǎng)公寓及水東公寓項(xiàng)目，也有地下二層地上高達(dá)28層(包括空中花院、樓中樓共30層)的框剪結(jié)構(gòu)、㎡，預(yù)算總投資約2億元，三個(gè)項(xiàng)目自2002年啟動(dòng)以來(lái)經(jīng)過(guò)十年的努力，在全公司員工的共同努力和配合下，已圓滿竣工。這十年來(lái)我們工程管理部，絕大部分精力用于項(xiàng)目的建設(shè)、施工管理工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。廣西長(zhǎng)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)2011年即將過(guò)去，轉(zhuǎn)眼間我們廣西長(zhǎng)生房地產(chǎn)公司將走過(guò)了十個(gè)年頭。回首這十年，我們走過(guò)人生很重要的一個(gè)階段，使我們懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我們太多的支持與關(guān)愛(ài)，在此我作為代表向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝！因?yàn)橛辛四銈兊膮f(xié)助才能使我們?cè)诠ぷ髦懈拥牡眯膽?yīng)手，也因?yàn)橛辛四銈兊膸椭团?，才能使公司的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。（由于財(cái)務(wù)人員未能提供各樓盤(pán)建設(shè)施工所投入的各項(xiàng)費(fèi)用，所以不能得出準(zhǔn)確的工程平方造價(jià)，準(zhǔn)確的項(xiàng)目總造價(jià)及平方單價(jià)財(cái)務(wù)人員正在核箅中）。目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴(lài)于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過(guò)三個(gè)項(xiàng)目十年的現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程項(xiàng)目開(kāi)始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門(mén)在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。第三步：技術(shù)力量創(chuàng)新通過(guò)十年來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門(mén)在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對(duì)新施工工藝掌握不全面，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門(mén)每個(gè)人將應(yīng)該為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來(lái)提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，同時(shí)亦應(yīng)招攬更多的人才為我所用，用才生財(cái)，為以后工程項(xiàng)目的建設(shè)做好充足的準(zhǔn)備。可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，每每項(xiàng)目雖然做了但也是流于形式，靠感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。在同一土地面積上設(shè)計(jì)出最大的建筑面積，同時(shí)亦達(dá)到國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)建筑指標(biāo)。②外立面設(shè)計(jì)：海豚灣大廈外立面設(shè)計(jì)為涂料飾面、塑剛窗、方鋼陽(yáng)臺(tái)欄桿，飄窗部份用方鋼做百葉上下連接裝飾、整幢樓成L型。2）圖紙審核：建施圖審核方面通過(guò)祥細(xì)分析審核，把原設(shè)計(jì)的一些不較合理的漏洞調(diào)整及校核，并把紫豚閣一個(gè)戶型作了相應(yīng)調(diào)整。大陽(yáng)臺(tái)采用隔層砌塊做空調(diào)機(jī)蔗擋，這幾項(xiàng)設(shè)計(jì)都沒(méi)有考慮到其樓房使用時(shí)間長(zhǎng)短所產(chǎn)生的后果。其二，采用方鋼烤漆做百葉，由于采用的是鐵質(zhì)材料表面烤漆使用期限最大不會(huì)超過(guò)十年。同時(shí)亦達(dá)到減輕荷載，節(jié)約成本的效果。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。通過(guò)分析，造成事故的起因有以下方面：①由于基礎(chǔ)土方開(kāi)挖工期的拖延錯(cuò)過(guò)了最佳施工期，應(yīng)該在旱季基礎(chǔ)施工的而拖到在雨季施工；②沒(méi)有詳細(xì)了解地下管網(wǎng)情況和構(gòu)建筑物有效保護(hù)的情況下盲目施工；③沒(méi)有嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，設(shè)計(jì)上的支護(hù)樁是由二道錨索錨固的，施工過(guò)程中要求變更部份只做了一道錨索錨固；④缺乏深基坑施工的經(jīng)驗(yàn)，施工過(guò)程中由于出現(xiàn)大量的流砂沒(méi)辦法及時(shí)處理而引起其它問(wèn)題的并發(fā)。在常溫條件下水泥在3天內(nèi)放出熱量是總水化熱的一半左右，使得混凝土內(nèi)部升溫?；炷涟韬纤杏?0%的自由水要蒸發(fā)，自由水的逸散一般不引起收縮，但混凝土過(guò)于干燥而形成吸附水脫水時(shí)，其產(chǎn)生的干縮卻是不容忽視的。大體積混凝土中一般應(yīng)摻用緩凝型減水劑，如木鈣粉等。要控制該最高溫度與表面溫度之間的差值以及表面溫度與外界氣溫的差值均在25℃之內(nèi)。為了解決分層澆灌施工縫的問(wèn)題，可以在底板的中間放置鋼筋網(wǎng)片，此層鋼筋既可保證分層澆灌時(shí)兩層混凝土之間的有機(jī)結(jié)合，又能抵抗混凝土本身的收縮應(yīng)力，這對(duì)于厚基礎(chǔ)底板來(lái)說(shuō)是必不可少的。因此要對(duì)混凝土裂縫進(jìn)行認(rèn)真研究、區(qū)別對(duì)待，采用合理的方法進(jìn)行處理，并在施