【正文】 三方報告的方法，此方法在要求有活躍的房地產(chǎn)交易市場之上，還要求有獨立成熟的市場經(jīng)濟(jì)公司提供公允可靠的第三方報告。其次，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。我國財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第三號——投資性房地產(chǎn)》，定義投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。周施業(yè)、余立攀在《公允價值計量的國際比較與借鑒》（2010）中認(rèn)為，公允價值是一個抽象概念的觀念，在實務(wù)操作中，只要沒有相反的證據(jù)，在初始確認(rèn)時支付和收到的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的數(shù)額即歷史成本或收入，一般都可近似為公允價值；現(xiàn)行成本和現(xiàn)行市價來自市場，是可觀察的交易價格，也可認(rèn)定為公允價值；可變現(xiàn)凈值雖然未通過貼現(xiàn)，但只要時間不長，物價穩(wěn)定，一些短期的應(yīng)收應(yīng)付項目也可視為公允價值。直至2006年2月頒布的新準(zhǔn)則，開始有條件的全面運用公允價值，組成現(xiàn)行會計準(zhǔn)則體系。物價變動時，除國家另有規(guī)定者外，不得調(diào)整其賬面價值”。計量目標(biāo)由買入價與脫手價并重的局面更替到脫手價為準(zhǔn)。美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）在2006 年發(fā)布的FAS157《公允價值計量》中的定義是: 公允價值是指在計量日當(dāng)天，市場參與者在有序交易中出售一項資產(chǎn)所能收到的價格或轉(zhuǎn)移負(fù)債所愿意支付的價格。這個思想因此啟發(fā)了會計界將具有道德標(biāo)準(zhǔn)的“公允”與經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵的“價值”結(jié)合到一起，創(chuàng)新性的創(chuàng)造出了公允價值的概念。對于選擇公允價值計量模式時背后的諸多考慮因素，就成為了我國理論界和實務(wù)界共同探索的問題。會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以選擇成本模式或公允價值模式。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善，公允價值計量模式在國外各行業(yè)中已經(jīng)廣泛應(yīng)用，并開始在能夠得到公平的交易價值的投資性房地產(chǎn)中逐步推廣。因此，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實意義。文獻(xiàn)綜述摘要：投資性房地產(chǎn)的計量模式中，因為歷史成本擁有高度的可靠性，所以很久以來一直是計量領(lǐng)域的主導(dǎo)者。其次，需要各方面加強監(jiān)督，無論是強化信息的披露透明化，還是評估機構(gòu)的規(guī)范以及公允價值計量的審計，使取得的會計信息都更具權(quán)威性。與此同時它也能讓企業(yè)有不錯的獲利情況，吸引住更多的投資者。同時還要開展相關(guān)人員的定期培訓(xùn)課程，尤其是職業(yè)道德培訓(xùn)。因為公允價值計量會加劇實際收益與現(xiàn)金流的背離，那么只有如此，才有利于企業(yè)采用公允價值計量以后，會計信息的使用者能更準(zhǔn)確地了解企業(yè)價值，獲得更真實可靠的相關(guān)信息。在評估時可以快速獲得需要的相關(guān)信息，節(jié)省獲取費用。因為對于企業(yè)來說，公允價值的取得，多是基于企業(yè)相關(guān)專業(yè)人士的職業(yè)判斷。我國投資性房地產(chǎn)的類型眾多，互相之間差異較大，且企業(yè)在評估投資性房產(chǎn)的公允價值時，多是依賴于第三方評估機構(gòu)。竇家春，葛家澍，陳朝琳，2010年：財務(wù)會計計量模式的必然選擇：雙重計量，會計研究，第2期（二）加強監(jiān)督首先，強化相關(guān)信息披露。將各相關(guān)部門或組織都納入其中，集信息、交易、管理等為一體。同時，也可選擇在報表中對利潤進(jìn)行分項披露，以使企業(yè)整體經(jīng)營情況更加真實全面的得以反映，向相關(guān)者傳遞更多有價值的財務(wù)信息。這也就意味著利用這個方式企業(yè)對于利潤的操縱空間可以被增大。這就要求其需要對自身估值技術(shù)水平不斷地提升。這就會引起投資者等等利益相關(guān)人的質(zhì)疑，影響企業(yè)形象，還會加大經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險，對企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展十分不利。（2）世茂股份變更計量模式后，企業(yè)的公允價值變動損益從2008年追溯調(diào)整后的85萬元升至09年的16135萬元，2010年再升至25262萬元，2011年又降至17365萬元，2012年變?yōu)?9120萬元。世茂股份及時把握市場動向，創(chuàng)新發(fā)展形式，變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式，將企業(yè)的發(fā)展方向成功轉(zhuǎn)型，使得企業(yè)的經(jīng)營效率和盈利能力都得到了提高。而在2010年，%，%，2012年，%。表43世茂股份財務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：世茂股份歷年財務(wù)報表整理得出單位：萬元年份公允價值變動損益利潤總額比例2005—20875—2006—38852—2007—24862—2008（調(diào)整前）—14444—2008（調(diào)整后）8513301%20091613531572%201025262150117%201117365172497%201229120188069%圖44 20052012年世茂股份利潤總額（單位：萬元）數(shù)據(jù)來源：世茂股份歷年財務(wù)報表整理得出世茂股份擁有大量房地產(chǎn)項目。變更之后，2008年經(jīng)追溯調(diào)整得公允價值變動損益85萬元，房地產(chǎn)項目營業(yè)利潤31030萬元，%。2012年營業(yè)總收入為678598萬元，%，為140103萬元。2008年調(diào)整后的營業(yè)總收入為61792萬元，凈利潤為8215萬元。表41世茂股份財務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：世茂股份歷年財務(wù)報表整理得出單位：萬元年份投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)總額凈利潤公允價值變動損益20051,687264,9657,843—20061,569285,45222,270—20071,490312,76513,981—2008（調(diào)整前）1,392271,47210,152—2008（調(diào)整后）2,824869,8918,251852009235,4601,597,94222,20016,1352010763,9302,594,560102,72142,65020111,080,8303,300,656123,59246,60020121,203,2503,708,449140,10329,120圖41投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重（單位：萬元）數(shù)據(jù)來源：世茂股份歷年財務(wù)報表整理得出根據(jù)圖41的趨勢圖，對世茂股份的財務(wù)結(jié)構(gòu)分析。做中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊，做國際一流綜合地產(chǎn)公司的一份子，是該公司一直以來的發(fā)展愿景。（3）該計量模式加劇了實際收益和現(xiàn)金流的背離劉永澤，馬妍，2010年：投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用困境與對策，當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，第8期。但是很多情況下，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)并不都是在一個城市，若是其中有一處所在地不存在活躍的市場的話，那么該計量模式的使用都會存在許多困難。公允價值計量模式應(yīng)用的弊端（1）應(yīng)用條件太嚴(yán)格。（2）提高企業(yè)的會計信息質(zhì)量。公允價值計量模式應(yīng)用的優(yōu)勢（1）改善企業(yè)的財務(wù)狀況指標(biāo)。（三）投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量模式的利弊公允價值計量模式有著嚴(yán)苛的應(yīng)用條件限制。這減少了公司的成本費用，而且公允價值變動損益還影響企業(yè)的當(dāng)期損益葛家澍，2007年：關(guān)于在財務(wù)會計中采用公允價值的探討，會計研究，第11期，我國目前的房地產(chǎn)市場總體上還是呈上漲趨勢的，那么企業(yè)利潤也會隨之上升，企業(yè)盈利能力增強。（二）公允價值計量模式對企業(yè)財務(wù)的影響對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響公允價值計量模式被采用后，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動，也會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表中的投資性房地產(chǎn)科目的金額被相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)不會大幅貶值的情況下，這就使得總資產(chǎn)值被增加。表31 我國公允價值計量應(yīng)用情況 數(shù)據(jù)來源：中國人民共和國財政部，2013年：2007年——2012年執(zhí)行會計準(zhǔn)則分析報告2007年2008年2009年2010年2011年2012年上市公司157016241774212922932472擁有投資性房地產(chǎn)的公司630690772833905968采用公允價值計量的公司182025273143占比%%%%%%由以上表格可以直觀的看到擁有投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量是很多的，其在上市公司總數(shù)中的比例即使不用計算，也能發(fā)現(xiàn)占比是較大的。三、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用分析（一）我國投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀新準(zhǔn)則施行以來，其應(yīng)用最先是在我國的上市公司中開始的。換句話說，就是將未來的預(yù)期產(chǎn)出或者回報折現(xiàn)并作為估值的基礎(chǔ)。因此，估值技術(shù)也就應(yīng)運而生。它只是以市場價為一個基礎(chǔ)，在計量日對資產(chǎn)或者負(fù)債進(jìn)行假設(shè)交易的估價。時效動態(tài)性公允價值與歷史成本所面對的事物的時態(tài)有所不同。換句話說，也就是具有慣常市場活動的交易。而這部準(zhǔn)則的頒布也標(biāo)志著我們國家在會計準(zhǔn)則國際趨同化的道路上踏出了極其重要的一大步。國際會計準(zhǔn)則委員會（IASC）表示可以選擇成本模式和公允價值模式中的一種作為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方式。并基于此為公允價值計量能在實務(wù)中得到更好的運用提出改進(jìn)建議。2006年，我國頒布了新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，引入新的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式——公允價值計量模式。三、 任務(wù)完成的階段、內(nèi)容及時間安排2015年11月25日前：完成開題報告 2015年12月24日前：完成文獻(xiàn)綜述 20