【正文】 中的一種作為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方式。對于上市公司來說，公允價值計量能使會計信息變得更加可靠和可比，幫助信息使用者做出更加精準(zhǔn)的判斷。因此，更多的公司更傾向于選擇公允價值計量模式。隨著經(jīng)濟全球化的進程和發(fā)展需要，2006年我國財政部頒布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，其中對投資性房地產(chǎn)的計量引入了更貼近實際的計量方式——公允價值計量模式。而這部準(zhǔn)則的頒布也標(biāo)志著我們國家在會計準(zhǔn)則國際趨同化的道路上踏出了極其重要的一大步。二、公允價值相關(guān)理論闡釋（一）公允價值的特征公允性公允性在公允價值中作為根本特性而存在。這一特征也體現(xiàn)在了2014年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號——公允價值計量》中。其中對公允價值的取得應(yīng)當(dāng)遵循的原則作了明確規(guī)定：交易應(yīng)當(dāng)有序。換句話說，也就是具有慣常市場活動的交易。參與這個過程中的兩方不是被迫而是平等、自愿的；雙方是市場中熟悉情況且了解有關(guān)信息的無關(guān)聯(lián)買賣雙方。公允價值最好以主要市場或者最有利市場的價格信息為基礎(chǔ)，但這并不絕對。也就是說只要能夠具備與基本特征相契合的充分條件，則能夠?qū)⒔灰椎膬r格視為是具有公允性的。時效動態(tài)性公允價值與歷史成本所面對的事物的時態(tài)有所不同。公允價值所指的是假設(shè)在計量日當(dāng)天對資產(chǎn)或者負債進行交易，從而得到它的估價，其隨著時間以及環(huán)境等因素變化而變化，它強調(diào)時點性。而歷史成本面對的是過去，它是將交易真實地發(fā)生時的成本當(dāng)做其入賬價值，并不會隨著時間推移而產(chǎn)生變化，它強調(diào)真實性。結(jié)果估計性公允價值一般都不是真實的市場交易價格，因為真實的交易并沒有發(fā)生。它只是以市場價為一個基礎(chǔ)，在計量日對資產(chǎn)或者負債進行假設(shè)交易的估價。著名的日本會計學(xué)家井尻雄士曾這樣評價公允價值：它一般是由市場價格決定的，但是如果資產(chǎn)或負債在市場交易之外時，它就應(yīng)當(dāng)是一個假設(shè)的市價。因此從某種程度來說，它的含義其實要比市場價格更為廣泛。（二）公允價值的取得方法估值技術(shù)對于各企業(yè)來說，若是想要估計在計量日的現(xiàn)時環(huán)境之下，具有慣常市場活動的交易或是清償?shù)膬r格，那就需要相應(yīng)的手段去獲取這個價格。因此，估值技術(shù)也就應(yīng)運而生。對于目前我國的發(fā)展情況，各企業(yè)中主要使用的估值技術(shù)有如下三種：市場法、收益法和成本法中華人民共和國財政部，2006年：企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則，經(jīng)濟科學(xué)出版社，1235頁。（1）市場法該方法是通過對照同類或者相似對象在市場中的近期有序交易價格以及其他的關(guān)聯(lián)信息，經(jīng)過分析對比，找到一個合適的價格以此作為被計量目標(biāo)的公允價值。（2）收益法該方法是建立在以利求本的假設(shè)上的，將與被計量對象相關(guān)的未來金額轉(zhuǎn)化成單一現(xiàn)值的一種估值技術(shù)。換句話說，就是將未來的預(yù)期產(chǎn)出或者回報折現(xiàn)并作為估值的基礎(chǔ)。（3）成本法該方法是將已發(fā)生的各項減值損失從被計量對象的估測重置成本中扣除，以此得到的被計量對象價值的估值方法。估值技術(shù)的分析表21 三種估值技術(shù)比較分析中華人民共和國財政部，2006年：企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則，經(jīng)濟科學(xué)出版社，1235頁估值技術(shù)優(yōu)點缺點適用范圍市場法以通過實踐檢驗的市場價格為依據(jù)，直接，最具有說服力適用性較差，且主觀性較強有活躍的交易市場；交易信息公開可收集（二者需同時滿足）收益法估值原理與會計對資產(chǎn)的定義相符，充分考慮資產(chǎn)未來收益和貨幣時間價值 預(yù)測未來收益額以及風(fēng)險報酬率較難；適用條件使適用范圍受限被計量對象未來的預(yù)期產(chǎn)出和回報可預(yù)測且能用貨幣表示；為獲利而持有該資產(chǎn)所需承擔(dān)的風(fēng)險可量化；資產(chǎn)的使用壽命可預(yù)測（三者需同時滿足）成本法適用性強；充分考慮了資產(chǎn)的各項損耗； 計算復(fù)雜且量大；各種貶值難以計算，影響準(zhǔn)確性和可靠性適用范圍廣，尤其適用于不存在活躍市場，市場法和收益法無法評估的情況公允價值計量的三種估值技術(shù)并無特定的使用排序，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場條件和自身情況等綜合因素，選擇適合企業(yè)的估值技術(shù)。如果在計量時選擇了不止一種的估值技術(shù)，就要對所得的不同的估值結(jié)果認真地做好詳細分析，評判其合理性，然后選擇現(xiàn)時條件下最能夠體現(xiàn)真實價值的金額評定為最終結(jié)果。三、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用分析（一）我國投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀新準(zhǔn)則施行以來，其應(yīng)用最先是在我國的上市公司中開始的。但由于我國市場的條件限制和企業(yè)自身因素導(dǎo)致其在我國的應(yīng)用情況并不理想。依據(jù)我國財政部發(fā)布的有關(guān)分析報告，筆者將新準(zhǔn)則出臺以來六年內(nèi)我國企業(yè)運用公允價值計量模式的相關(guān)情況作了整理歸納，并做成表格形式方便直觀地觀察其應(yīng)用情況。表格中的占比為采用公允價值計量的公司數(shù)量與擁有投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量之比。表31 我國公允價值計量應(yīng)用情況 數(shù)據(jù)來源：中國人民共和國財政部，2013年：2007年——2012年執(zhí)行會計準(zhǔn)則分析報告2007年2008年2009年2010年2011年2012年上市公司157016241774212922932472擁有投資性房地產(chǎn)的公司630690772833905968采用公允價值計量的公司182025273143占比%%%%%%由以上表格可以直觀的看到擁有投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量是很多的，其在上市公司總數(shù)中的比例即使不用計算，也能發(fā)現(xiàn)占比是較大的。但是采用公允價值計量的公司數(shù)相對擁有投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量來說，卻實在太少。準(zhǔn)則執(zhí)行以來，不僅占比基數(shù)小，且六年里的變動幅度也不大?；诒砀駭?shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，準(zhǔn)則頒布以來公允價值計量在我國上市公司中的實際運用情況實在不容樂觀。（二）公允價值計量模式對企業(yè)財務(wù)的影響對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響公允價值計量模式被采用后，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動，也會導(dǎo)致資產(chǎn)負債表中的投資性房地產(chǎn)科目的金額被相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)不會大幅貶值的情況下，這就使得總資產(chǎn)值被增加。與此同時，總資產(chǎn)作為資產(chǎn)負債率的分母，它數(shù)值的變大也就使得公司的資產(chǎn)負債率被降低。對盈利能力的影響投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中，成本模式需要定期對其計提相應(yīng)的折舊或者進行攤銷。而變更為公允價值模式后，根本不存在折舊攤銷，之前計提的金額也將被一并轉(zhuǎn)銷。這減少了公司的成本費用，而且公允價值變動損益還影響企業(yè)的當(dāng)期損益葛家澍，2007年：關(guān)于在財務(wù)會計中采用公允價值的探討，會計研究，第11期，我國目前的房地產(chǎn)市場總體上還是呈上漲趨勢的，那么企業(yè)利潤也會隨之上升，企業(yè)盈利能力增強。對融資能力的影響因為國家政策原因和市場環(huán)境影響，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面還是有些許困難。如今，房價依然堅挺，企業(yè)如果選擇公允價值計量模式，那么他們所持有的投資性房地產(chǎn)都會獲得不錯的市場估價（高于賬面余額）。而公允價值變動損益影響公司當(dāng)期損益，財務(wù)報表上利潤的增加也會優(yōu)化公司形象，并顯著提升融資能力。（三）投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量模式的利弊公允價值計量模式有著嚴(yán)苛的應(yīng)用條件限制。我國各企業(yè)在此選擇上都顯得非常地謹(jǐn)慎，而且很多企業(yè)也因?qū)蕛r值的具體參照標(biāo)準(zhǔn)不明確而放棄此模式。盡管公允價值計量模式在我國的應(yīng)用還并不普遍，但隨著我國會計業(yè)發(fā)展的國際趨同化以及在經(jīng)濟良好發(fā)展下成本模式逐漸顯現(xiàn)的不足。在今后的發(fā)展中，公允價值計量模式定會漸漸占據(jù)主導(dǎo)地位。公允價值計量模式應(yīng)用的優(yōu)勢（1）改善企業(yè)的財務(wù)狀況指標(biāo)。企業(yè)使用該模式后，只要當(dāng)期投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值沒有出現(xiàn)大幅貶值，而且按照我國目前房價依然堅挺不倒的走勢，基于公允價值調(diào)整的同時這種計量模式還會將之前所計提的折舊攤銷都一并轉(zhuǎn)銷掉，那么其對比變更前，增加了該科目的賬面價值，總資產(chǎn)也得以增加，公司的資產(chǎn)負債率也得到改善。而且之后的公允價值變動損益會影響企業(yè)的當(dāng)期損益。當(dāng)期利潤的增加會使企業(yè)形象得以提升，融資能力也將顯著增強。（2）提高企業(yè)的會計信息質(zhì)量。其作為一項動態(tài)的計量模式，反映在計量日的現(xiàn)時交易情況。公允價值計量使得會計信息更加貼近當(dāng)前實際境況，使所獲得的會計信息更具有相關(guān)性。與歷史成本模式相比，其顯得更合理，更及時，更能幫助決策者做出最科學(xué)的判斷。公允價值計量模式應(yīng)用的弊端（1）應(yīng)用條件太嚴(yán)格。新的準(zhǔn)則中對公允價值計量模式的運用有著非常嚴(yán)苛的條件規(guī)定。而且其中還明確地表示，對于公司所持有的全部投資性房地產(chǎn)，只允許采用一種后續(xù)計量模式；對公允價值計量模式的選擇是單向的，也就是說，選擇之后便不可以再轉(zhuǎn)回成本模式。并且準(zhǔn)則中還尤其強調(diào)了投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍交易市場。但是很多情況下，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)并不都是在一個城市，若是其中有一處所在地不存在活躍的市場的話，那么該計量模式的使用都會存在許多困難。（2）增加了企業(yè)財務(wù)狀況的不穩(wěn)定性。該計量模式的應(yīng)用會直接影響企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值變動，不僅如此，利潤也會受其影響隨之波動。這還將影響企業(yè)各項財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生異常變化，甚至?xí)沟脹Q策者因此做下不正確的決策。（3）該計量模式加劇了實際收益和現(xiàn)金流的背離劉永澤，馬妍，2010年：投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用困境與對策，當(dāng)代經(jīng)濟，第8期。公允價值計量模式引起企業(yè)的利潤變化，僅僅是通過財務(wù)報表反映的，卻沒有真實發(fā)生的現(xiàn)金流入或者流出，并不會增加公司的現(xiàn)金流，因此其利潤的增加其實是“虛”的。四、案例分析（一）公司簡介“世茂股份”全稱為“上海世茂股份有