【正文】 00176,789,110167,484,420195,398,490204,703,180 稅后利潤52,289,75248,940,06440,175,04660,775,62969,261,506 內(nèi)部收益率%%%%%%二、成本的影響實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。在環(huán)境布置上采用了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個(gè)角落，讓每位住戶都能享受到宜人的環(huán)境。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、電話三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 ④在戶型結(jié)構(gòu)上考慮了空中入戶花園、(雙)露臺(tái)、飄窗、底層私家花園等創(chuàng)新結(jié)構(gòu)，以及南北朝向、戶內(nèi)觀景效果等系列產(chǎn)品品質(zhì)上的深入挖掘，也為產(chǎn)品力求在競爭力上有較大的突破，從而獲得市場競爭優(yōu)勢。第四部分 項(xiàng)目開發(fā)研究一、 項(xiàng)目價(jià)值初步評(píng)估本案地處城市中心居住區(qū)，地塊綜合價(jià)值高，體現(xiàn)在：地段尊貴性——中心居住區(qū)，中心的地段尊貴性突出；品質(zhì)可塑性——產(chǎn)品形態(tài)及社區(qū)品質(zhì)可塑性較強(qiáng)；交通便利性——本案臨近市政形象大道長虹大道，交通便利；區(qū)域完善性——在配套、居住氛圍及消費(fèi)信心層面有良好的優(yōu)勢，區(qū)域的成熟度被廣大市民認(rèn)可；土地增值性——由于老城區(qū)地塊供應(yīng)稀缺，潯陽區(qū)的土地價(jià)格一路上漲，（最新掛牌的南湖廣場原田徑場東側(cè)地塊，價(jià)格高達(dá)300萬/畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價(jià)格也有181萬/畝。l 二次置業(yè)者二次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對(duì)目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強(qiáng)。目前九江并沒有出臺(tái)類似寧波的辦公場所管理規(guī)范，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內(nèi)，而純寫字樓在當(dāng)?shù)夭]有形成一定的概念。從租金回報(bào)率看，按一間店鋪50平方米計(jì)算，2003年底，%，%，%。租金及回報(bào)狀況分析售價(jià)上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報(bào)率有所提高本案與龍鑫花園僅一街之隔，主力單間面積在5060平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達(dá)到100%。房地產(chǎn)市場價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對(duì)較低，給市場足夠的發(fā)展空間。l 物業(yè)形態(tài)：本項(xiàng)目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費(fèi)者的需求，同時(shí)高低錯(cuò)落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。l 商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，四星級(jí)雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價(jià)格將有一定程度的上漲。（3）居民對(duì)住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。（2）樓市房價(jià)仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),至2005年底，%。抓住這一市場空白點(diǎn)，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對(duì)吸引客戶有著非常重要的影響。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。價(jià)格：小高層2100元起步價(jià)，樓層差50元左右 多層1900元起步價(jià)綜合述求：提出兆龍教育基金會(huì)，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃其他在售熱銷樓盤：項(xiàng)目名稱：城市領(lǐng)秀地理位置：九瑞大道2號(hào)，九瑞大道與龍開河路交界處占地面積：8畝總建面積：項(xiàng)目類型：復(fù)式挑高5米小戶型公寓面積范圍：3075平方米預(yù)計(jì)均價(jià)：3500元/平方米項(xiàng)目名稱：天溢華庭地理位置：九瑞大道總建面積：18499平方米，共96套銷售狀況：2005年10月開盤，已銷62套項(xiàng)目類型：16層二梯四戶，商住樓銷售均價(jià)：1980元起步價(jià)，樓層差3050元周邊項(xiàng)目尾房龍鑫花園開發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：總120000平方米，五期三幢多層18000平方米 規(guī)劃戶數(shù)：1028戶 綠化率：45% 建筑形態(tài)：歐式 規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期：分五期開發(fā)，第五期于2005年2月開盤面積范圍：80135平方米 主力面積：100平方米價(jià)格范圍：15001900元/平方米 均價(jià)：1800元/平方米 主力總價(jià)：18萬物業(yè)管理：每層差價(jià)：4060元/平方米 銷售率：99% 富華小區(qū)開發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃8642平方米 綠化率：35% 建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向 規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期： 2004年5月開盤面積范圍：55140平方米 主力面積：95平方米價(jià)格范圍：14601800元/平方米 均價(jià)：1600元/平方米 主力總價(jià)：15萬銷售率：98%東方俊園開發(fā)商：九江新東方實(shí)業(yè)有限公司 代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理建筑面積：25694平方米 規(guī)劃戶數(shù)：156戶 建筑形態(tài)：28層高層發(fā)售日期：2004年11月 面積范圍：150200平方米 主力面積：150平方米價(jià)格范圍：19002800元/平方米 均價(jià)：2200元/平方米 主力價(jià)格：35萬得房率：75% 銷售率：70%左右分析：本案與龍鑫花園相鄰，與本案僅長虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關(guān)系，其在當(dāng)?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。售樓處面積近1000平方米，營銷投入巨大。l 房型面積回歸理性，120平方米以下經(jīng)濟(jì)套型比重增加三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域介紹目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大區(qū)域。%附：商品房成交單價(jià)比較表 單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房17912146%其中：住宅12991871%商鋪56585053%2）、土地市場分析● 土地供應(yīng)不平衡，%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達(dá)1200畝，%。成交金額84216萬元，%%。銷售均價(jià)：1800~2100元/平方米。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點(diǎn)，生活配套日趨成熟。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房價(jià)，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場情況而言，國家宏觀政策不會(huì)對(duì)九江房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，整體市場將依城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展。宏觀政策對(duì)九江市房地產(chǎn)市場的影響分析對(duì)于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房價(jià)整體水平仍然較低。同時(shí)與開發(fā)區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的情況不同，本案所在的潯陽區(qū)內(nèi)競爭對(duì)手較少，這為本項(xiàng)目的開發(fā)成功提供了比較好的外部因素。南門湖——八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級(jí)國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。固定資產(chǎn)投資增長較快 根據(jù)國際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段　　2005年城市居民可支配收入為8713元，％，政府預(yù)測年均增長率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。%，2005年達(dá)到9230元。九江現(xiàn)有國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8處。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是一個(gè)極具潛力的開放城市。第一部分 決策背景一、 九江概述概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。在本次報(bào)告的撰寫期間，我們對(duì)九江市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征進(jìn)行了充分調(diào)查與分析，并對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致考究，對(duì)周邊樓盤進(jìn)行慎密調(diào)研后，取得了大量一手資料?？尚行匝芯繄?bào)告的撰寫是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資項(xiàng)目的決策方向，為項(xiàng)目市場價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供有價(jià)值的參考依據(jù)。由于時(shí)間倉促，疏漏錯(cuò)誤之處難免，敬請(qǐng)批評(píng)指正。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動(dòng)工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國道(北京珠海)、316國道(福州蘭州)過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長江水運(yùn)上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅(jiān)、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計(jì)九江市在“十五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增１３．６％，２００５年達(dá)到４２８．９２億元。全國百強(qiáng)市排名，九江位列75位生活水平：2005年城市居民可支配收入為8713元，％，政府預(yù)測年均增長率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。2005年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％，%。目前，九江的個(gè)體工商戶已超過75000戶，個(gè)私經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展將帶動(dòng)九江市一部分居民走上富裕的道路。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖但本項(xiàng)目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財(cái)政對(duì)于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為：建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度加快了城市的拆遷步伐上述政策都是對(duì)房地產(chǎn)交易有著相對(duì)的利好作用，政府對(duì)于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項(xiàng)目的成功來發(fā)提供了良好的外決條件。這也給了九江房地產(chǎn)市場提供了良性發(fā)展的市場空間。⑵住宅價(jià)格：物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。銷售均價(jià)：2500元/平方米以上；l 長虹大道兩側(cè)。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1）市場運(yùn)行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少2005年，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目共36個(gè)，同比下降20%，%。附：存量房（住宅）買賣比較表 2004年2005年2005年與2004年比較套數(shù)（套）1798319878%面積（萬平方米）53%金額（萬元）2135335980%單價(jià)（元/平方米）10661170%住宅價(jià)格上漲迅速，商鋪價(jià)格略有下調(diào)%，其中住宅價(jià)格上漲較快，%?！?土地價(jià)格上漲，成本提高，%，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，較04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁保?附：九江市2005年國有土地出讓一覽表序號(hào)受讓單位土地位置土地來源供地方式土地用途土地面積(畝)容積率起始價(jià)(萬元/畝)成交價(jià)(萬元/畝)土地出讓收入（萬元）簽訂出讓合同時(shí)間1九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司十里大道323321企業(yè)委托掛牌商住681202九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司南湖路57號(hào)企業(yè)委托掛牌居住70713九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司北司路68號(hào)企業(yè)委托掛牌居住53553634江西京九裝飾材料大市場開發(fā)有限公司三里街支巷儲(chǔ)備掛牌市場倉儲(chǔ)5王 剛?cè)嗣衤?69號(hào)企業(yè)委托掛牌居住6九江市派拉蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九瑞大道2號(hào)企業(yè)委托掛牌商住70707九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九蓮北路332號(hào)儲(chǔ)備掛牌居住2532328008江西省高氏置業(yè)有限公司九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè)儲(chǔ)備掛牌商住44449江西運(yùn)通汽車貿(mào)易有限公司九瑞大道汽車城西側(cè)A地塊儲(chǔ)備掛牌市場用地10九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九瑞大道汽車城西側(cè)B地塊儲(chǔ)備掛牌市場用地