【正文】 萬(wàn)達(dá)部分項(xiàng)目銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積目前價(jià)格周邊樓盤價(jià)格江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上海嘉定鶴友路 366 號(hào)1715000220001400020000武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 武漢江漢區(qū)新華下路和新華西路交匯處11000800010800南昌萬(wàn)達(dá)星城南昌市紅谷灘紅谷中大道660060006500合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)合肥市包河區(qū)馬鞍山路與蕪湖路交叉口13000150001000015000沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)鐵西沈遼中路與興華南街9065006000630012請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要聲明公司研究（深度報(bào)告）濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)市中經(jīng)四緯一路口10013500 1000012000資料來(lái)源：搜房網(wǎng)，長(zhǎng)江證券研究部標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的可復(fù)制性我們認(rèn)為城市綜合體模式可以復(fù)制至其他城市，這種標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品將有助于公司實(shí)現(xiàn)快速的增長(zhǎng)。圖 13：萬(wàn)達(dá)資金來(lái)源模式變化商業(yè)租金收 萬(wàn)千百貨賬期益，住宅銷 款，購(gòu)物卡，商售收益 業(yè)資產(chǎn)打包上市融資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)化，淘寶網(wǎng)，推行整合營(yíng)銷傳播模式投資入股金融企業(yè)，開發(fā)金融衍生產(chǎn)品第一階段，租賃第二階段，成立自身第三階段，精細(xì)化經(jīng)第四階段，發(fā)展金融主力店百貨、影院、超市營(yíng)路線資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部目前萬(wàn)達(dá)的主要模式還處于第二階段，通過(guò)自身成立萬(wàn)千百貨取得賬期款，以及消費(fèi)者的購(gòu)物卡預(yù)付費(fèi)。表 5：萬(wàn)達(dá) 10 年上半年拿地情況時(shí)間項(xiàng)目名稱區(qū)域土地面建筑面積 地價(jià)(億總投資樓面價(jià)(元/積(萬(wàn)平米)元)(億元)平米)2010 年 2 月 10 日 廣州白云萬(wàn)廣州白云新城50達(dá)廣場(chǎng)2010 年 4 月 1 日 泰州萬(wàn)達(dá)廣江蘇泰州市28965場(chǎng)2010 年 4 月 8 日 廈門湖里萬(wàn)廈門市湖里區(qū)502165達(dá)廣場(chǎng)2010 年 5 月 15 日 沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)沈陽(yáng)鐵西區(qū)達(dá)廣場(chǎng)2010 年 5 月 19 日 廊坊金光道廊坊市金光道1489萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2010 年 4 月 30 日 長(zhǎng)沙開福萬(wàn)長(zhǎng)沙開福區(qū)3297達(dá)廣場(chǎng)2010 年 6 月 4 日 鄭州中原萬(wàn)鄭州中原區(qū)達(dá)廣場(chǎng)2010 年 6 月 2 日 武漢經(jīng)開萬(wàn)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)1000達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)區(qū)請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要聲明112010 年 6 月 18 日 常州萬(wàn)達(dá)廣常州市新北區(qū)937場(chǎng)2010 年 6 月 28 日 萬(wàn)州萬(wàn)達(dá)廣重慶市萬(wàn)州區(qū)場(chǎng)2010 年 6 月 28 日 福州倉(cāng)山萬(wàn)福州市倉(cāng)山區(qū)1875達(dá)廣場(chǎng)資料來(lái)源：各地國(guó)土局，長(zhǎng)江證券研究部資金優(yōu)勢(shì)城市綜合體模式資金來(lái)源是多種方式的。圖 12：主要地產(chǎn)公司上半年銷售額（億元）400350300250200150100500萬(wàn)科保利地產(chǎn)中國(guó)建筑中國(guó)海外發(fā)展綠城中國(guó)萬(wàn)達(dá)資料來(lái)源：wind，公司公告，長(zhǎng)江證券研究部拿地優(yōu)勢(shì)我們知道目前許多城市的土地出讓都必須捆綁一定的商業(yè)配套。根據(jù)最新的披露，2010 年上半年萬(wàn)達(dá)銷售額達(dá)到 334 億元（不包含百貨與酒店），僅次于萬(wàn)科 367 億。資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部通過(guò)與上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入總體增速的對(duì)比，我們可以看到，世茂股份在 2007 年準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)收入同比有所下滑，直到 2009 年才重新站穩(wěn)腳跟，并超過(guò)上市公司總體水平，轉(zhuǎn)型取得成功。圖 9：世茂股份與實(shí)際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系許榮茂 %世茂房地產(chǎn)控股有限公司（）100%100%%峰盈國(guó)際有限公司北京世茂投資發(fā)展有限公司綏芬河世茂企業(yè)發(fā)展有限公司其他股東%%%%上海世茂股份有限公司資料來(lái)源：公司年報(bào)，長(zhǎng)江證券研究部世茂股份在 2007 年 6 月進(jìn)行了重大資產(chǎn)重組，向峰盈國(guó)際、北京世茂和世茂企業(yè)定向增發(fā)約 69224 萬(wàn)股，此后峰盈國(guó)際取代世茂企業(yè)成為公司第一大股東，而公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)也從商業(yè)百貨業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)。作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)之一，世茂股份在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角和環(huán)渤海灣區(qū)域的約 20 個(gè)大中城市開發(fā)、經(jīng)營(yíng)或持有 20 多個(gè)項(xiàng)目。在今年一季度，辦公樓租賃價(jià)格同比增長(zhǎng)了 %，而住宅租賃價(jià)格同比增長(zhǎng)為 %。圖 6：房屋銷售價(jià)格指數(shù)圖 7：土地交易價(jià)格指數(shù)1151401131351111301091251071201051151031101011059910097959590Jun05Nov05Apr06Sep06 Feb07 Jul07Dec07 May08 Oct08 Mar09 Aug09Jan10Mar98 Mar99 Mar00 Mar01 Mar02 Mar03Mar04Mar05 Mar06 Mar07Mar08Mar09Mar10商品房辦公樓住宅用地商業(yè)資料來(lái)源：wind，長(zhǎng)江證券研究部資料來(lái)源：wind，長(zhǎng)江證券研究部圖 8：房屋租賃價(jià)格指數(shù)135130125120115110105100959085Mar98Mar99Mar00Mar01Mar02Mar03Mar04Mar05Mar06Mar07Mar08Mar09Mar10住宅辦公樓資料來(lái)源：wind，長(zhǎng)江證券研究部同樣表現(xiàn)在租賃價(jià)格指數(shù)上，住宅的租賃價(jià)格增長(zhǎng)幅度長(zhǎng)期以來(lái)高于商業(yè)辦公樓的租賃價(jià)格增長(zhǎng)。目前《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，因此在資金方面，商業(yè)地產(chǎn)商比傳統(tǒng)住宅開發(fā)商擁有更多的優(yōu)勢(shì)。招商地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)達(dá)到 188 萬(wàn)平方米，占 20% 招商地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備 80%是住宅用地，20%是商業(yè)用地金地集團(tuán)中國(guó)目前已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展階段，預(yù)計(jì)未來(lái)十年，中國(guó)將有機(jī)會(huì)產(chǎn)生大的商業(yè)地產(chǎn)公司。資料來(lái)源：政府網(wǎng)站，長(zhǎng)江證券研究部在住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)厲調(diào)控情況下，各大房地產(chǎn)商開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科、保利、金地等主流地產(chǎn)商紛紛開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。二是完善差別化的過(guò)快上漲住房信貸政策。2010 年 5 月 26日 《關(guān)于土地增值稅清算有國(guó)家稅務(wù) 明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)關(guān)問(wèn)題的通知》總局題。打擊囤地捂盤。售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》2010 年 4 月 14 日 研究部署遏制部分城市房國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。圖 4：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（按 GDP 貢獻(xiàn)） 圖 5：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的部門貢獻(xiàn)100%100%90%90%80%80%70%70%60%60%50%50%40%40%30%30%20%20%10%10%0%0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1999年2000年2001年第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)2002年 2003年 工業(yè)2004年 2005年 2006年 服務(wù)業(yè)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，長(zhǎng)江證券研究部 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，長(zhǎng)江證券研究部此外，目前我們國(guó)家處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)期，未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)占比將會(huì)得到提升，服務(wù)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)將會(huì)上升，這在一二線城市將會(huì)更加明顯。第一，長(zhǎng)期來(lái)看，城市化、人均收入等方面宏觀數(shù)據(jù)支持商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期規(guī)模增長(zhǎng)；第二，短期來(lái)看，目前的政策環(huán)境有助于資金流向商業(yè)地產(chǎn)；第三，部分區(qū)域住宅與商業(yè)非理性背離。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)2009A2010E2011E2012E營(yíng)業(yè)收入（百萬(wàn)元）10615499863311808增長(zhǎng)率(％)72%418%57%37%歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)（百萬(wàn)元）增長(zhǎng)率(％)394%343%55%32%每股收益(元)%%%%當(dāng)前股價(jià)：地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)看淡公司基本數(shù)據(jù) 總股本(萬(wàn)股)117060流通 A 股/B 股(萬(wàn)股)47836/0資產(chǎn)負(fù)債率%每股凈資產(chǎn)（元）市盈率（當(dāng)前）市凈率（當(dāng)前）12 個(gè)月內(nèi)最高/最低價(jià)市場(chǎng)表現(xiàn)對(duì)比圖（近 12 個(gè)月）39%26%13%0%13%26%39%2009/102010/12010/42010/7世茂股份滬深300資料來(lái)源：Wind 資訊行業(yè)內(nèi)跟蹤公司比較PEPBEV/EBITDAPEPBEV/EBITDA相關(guān)研究《二次調(diào)控力度將決定市場(chǎng)成敗房地產(chǎn)月報(bào)（九月）》2010108《房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)（2010/09/122010/09/18）—多數(shù)城市成交繼續(xù)上漲》2010920《謹(jǐn)慎撥備政策將提前于資產(chǎn)質(zhì)量惡化，板塊震蕩筑底》2010910分析師：蘇雪晶(862