【正文】 錯，不需承擔(dān)賠償責(zé)任。因 203室系業(yè)主新購住房，亦未裝修，房屋內(nèi)暫時無人居住，所以導(dǎo)致 203室內(nèi)大幅漫水，并從樓地面滲漏到底樓 103 室的屋頂，使得 103 室業(yè)主精心裝修的室內(nèi)屋頂嚴(yán)重受損。原告與被告之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，原告有權(quán)依照《上海市居住物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定向被 告收取物業(yè)管理服務(wù)費及相應(yīng)的滯納金。 99 年 2 月，新的業(yè)主委員會將合同延期至 20xx 年 11 月底。 關(guān)于社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問題，該文規(guī)定了“誰收費、誰服務(wù)”和“同一收費項目不得重復(fù)收費”的原則。 5 月起，物業(yè)公司要求夏某另付物業(yè)管理費和保安、保潔費，理由是小區(qū)由物業(yè)公司提統(tǒng)一服 務(wù)。但是，由于安裝曬衣架會帶來高空墜物（如曬 衣架被大風(fēng)吹落）等不安全因素，同時影響建筑物的外觀，對此，物業(yè)公司應(yīng)做好對業(yè)主的有關(guān)宣傳工作，講明利弊，引導(dǎo)業(yè)主在裝修時安裝室內(nèi)曬衣架。 【分析解答】 根據(jù)滬房地資（ 20xx） 256號文《關(guān)于恢復(fù)被損房屋承重結(jié)構(gòu)若干問題的批復(fù)》的規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)恢復(fù)原狀需符合以下條件：一是不得降低原構(gòu)件的強(qiáng)度；二是不得低于原構(gòu)件的用料標(biāo)準(zhǔn)；三是恢復(fù)原有構(gòu)件的形狀；四是修復(fù)部位的構(gòu)造 措施要符合有關(guān)技術(shù)規(guī)定。對此，房地產(chǎn)管理部門可依照《上海市居住物業(yè)管理條例》五十八條的規(guī)定，對物業(yè)公司作出處罰。小區(qū)業(yè)主向物業(yè) 公司反映，而物業(yè)公司由于每月有 400元“租金”收益而對此睜眼閉眼?！? 本案中，造成 2 樓業(yè)主的損失的責(zé)任人是 5樓業(yè)主，而不是物業(yè)公司，因阻撓物業(yè)公司進(jìn)場維修而直接給 2 樓業(yè)主造成損失的 5 樓業(yè)主，應(yīng)承擔(dān)損失的賠償責(zé)任。數(shù)天后，因排水管道嚴(yán)重堵塞，污水從 2 樓業(yè)主的房間中倒灌出來，給其造成嚴(yán)重?fù)p失。此外，當(dāng)業(yè)主委員會沒有履行職責(zé)時，任何業(yè)主都有權(quán)起訴，以維護(hù) 業(yè)主的合法權(quán)益。 承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不腳。承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主則認(rèn)為自己作為業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地?！睂嶋H上，物業(yè)公司是將該酒吧承包給小區(qū)內(nèi)的一個業(yè)主經(jīng)營。 【分析解答】 對于房屋出現(xiàn)墻面滲水應(yīng)視不同情況處理。陳先生為此多次向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司亦兩次派人前來維修。 【分析解答】 1997 年 1 月 1 日起實施的《上海市建筑物使用安裝安全玻璃的規(guī)定》第五條第八款規(guī)定：易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其它部位必須使用 安全玻璃； 1997 年 7 月 1 日頒布實施的《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十條中規(guī)定，有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保障物業(yè)使用方便、安全，在發(fā)現(xiàn)住宅共享部位、共享設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修的規(guī)定。 【分析解答】 《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十條規(guī)定：“物業(yè)公司在業(yè)主、使用人使用房屋前，應(yīng)將住宅的共享部位、共享設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人。”的該項小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。 【分析解答】 依據(jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十五條“因進(jìn)行家庭居室裝飾裝修過程中或者裝飾裝修后使用不當(dāng)而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，應(yīng)由裝飾裝修的委托人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；如 屬被委托人的責(zé)任，由委托人直接追究被委托人的責(zé)任，并由被委托人承擔(dān)修復(fù)和賠償”的有關(guān)規(guī)定，孫某應(yīng)向張某提出賠償要求。為此，華某對原告的財產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一 第 7 頁 共 19 頁 定的責(zé)任。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn) 602 室陽臺， 因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿 602 室周圍墻角深入 502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。 至于原告業(yè)主李某提出的解除雙方簽訂的物業(yè)管理合同， 因該合同是業(yè)主委員會與物業(yè)公司兩個主體簽訂的合同，原告?zhèn)€人只有建議權(quán)，故法院對原告提出的解除物業(yè)管理合同的請求不予支持。同年 4 月 25 日 原告訴至法院，要求物業(yè)公司承擔(dān)未盡到保安職責(zé)的民事賠償責(zé)任并解除物業(yè)管理合同。 據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，法院做出了對原告侯、陳夫婦的訴訟請求不予支持的判決。 【分析解答】 法院在作了 細(xì)致慎密的調(diào)查取證，并經(jīng)過庭審后認(rèn)定：原告侯、陳夫婦的住房雖然在1998 年 12 月 27 日發(fā)生了入室盜竊事件，原告的財產(chǎn)權(quán)受到了侵害，但侵權(quán)人并非被告瑞星公司，而是入室盜竊的罪犯。 小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定與業(yè)主的財物失竊是否有關(guān)？ 【專案簡介】 1997 年 7 月 9 日，原告侯、陳夫婦向被告瑞星公司購買了某小區(qū)的一套住房。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住 第 5 頁 共 19 頁 宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)管理是支隊小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。因此，物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物 業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。 小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰來負(fù)責(zé)？ 【專案簡介】 王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。 關(guān)于本案維修費用的支出，應(yīng)對水管倒灌原因進(jìn)行分析后確定。該業(yè)主向物業(yè)公司報修，幾經(jīng)維修后，物業(yè)公司在向該戶收取維修費用時，業(yè)主以水管設(shè)計不當(dāng)為由而拒付維修費用?！? 本案中，保險絲燒斷雖是家用電器使用不當(dāng)引起，但屬因室內(nèi)線路故障引起的停電事故，屬于規(guī)定的物業(yè)急修項目。再說自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。凡符合《條例》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明。 《條例》規(guī)定 ，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè) ,本市對這項規(guī)定的執(zhí)行有何具體操作辦法？ 第 3 頁 共 19 頁 【分析解答】 關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)事項，《若干意見》規(guī)定：業(yè)主大會成立之前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)提供管理和服務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，雙方應(yīng)辦理何種法定手續(xù)？ 【分析解答】 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共享部分、共享設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，查驗中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問題，應(yīng)書面告知建設(shè)單位，并辦理交接手續(xù)。 第 1 頁 共 19 頁 培訓(xùn)案例 （ 36 例） 第 2 頁 共 19 頁 本市對物業(yè)專項維修資金的籌集、使用和管理較以往有何變化，具體規(guī)定如何？ 【分析解答】 新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理，應(yīng)仍然按照市政府有關(guān)維修基金的規(guī)定執(zhí)行。 在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設(shè)立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會。 對于物業(yè)買受人而言，在與建設(shè)單位簽訂房屋出售合同時，應(yīng)同時對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 《條例》施行后，經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會如何辦理備案手續(xù)？ 【分析解答】 經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的 30 日內(nèi)，持業(yè)主大會的會議記錄和決議、業(yè)主委員會成員名單和基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。該業(yè)主向物業(yè)公司報修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點較遠(yuǎn)，且收費不高，故答復(fù)業(yè)主：“你反正一樣要交錢，就近找個人修修算了?！薄拔飿I(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的，應(yīng)在 24 小時內(nèi)修理 。 因室內(nèi)水管倒灌而發(fā)生的維修費用由誰承擔(dān) ?