【正文】 業(yè)務(wù)客戶目標(biāo) 園區(qū)未來的客戶定位基于本項(xiàng)目的功能定位以及對(duì)客戶需求的分析，可以確定本項(xiàng)目的客戶目標(biāo)包括以下幾種：1）知名的物流企業(yè)二十世紀(jì)九十年代中期以來，隨著**建設(shè)步伐的加快，市場(chǎng)環(huán)境的不斷優(yōu)化，一些國際知名物流企業(yè)紛紛來到**，尋找發(fā)展的機(jī)遇。以降低生產(chǎn)成本、優(yōu)化行業(yè)資源配置，促進(jìn)物流組合功能等為優(yōu)勢(shì)的物流產(chǎn)業(yè)正逐步顯示出其較好的發(fā)展前景。 第三方物流客戶需求分析目前，我國物流業(yè)發(fā)展相對(duì)落后于工業(yè)及其他相關(guān)服務(wù)業(yè)，成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)瓶頸，主要體現(xiàn)在：2002年，比1995年增長(zhǎng)76％；％。大多數(shù)受調(diào)查的企業(yè)表示其原意將其物流業(yè)務(wù)外包給第三方物流企業(yè)，以突出其主營(yíng)業(yè)務(wù)。本項(xiàng)目周邊地域的生產(chǎn)制造企業(yè)、商品貿(mào)易企業(yè)和物流企業(yè)構(gòu)成了帶動(dòng)整個(gè)園區(qū)物流發(fā)展的三支主要力量，現(xiàn)分析如下：目前，普陀區(qū)正在形成較為完善的工業(yè)及相關(guān)配套體系，重點(diǎn)發(fā)展通訊電子、新型建材、食品加工、輕紡服裝、精細(xì)化工、家用電器、生物工程等與其產(chǎn)業(yè)相關(guān)的零部件生產(chǎn)和協(xié)作配套加工項(xiàng)目。 加工主要目的是方便生產(chǎn)或銷售，物流園區(qū)常常與固定的制造商或分銷商進(jìn)行長(zhǎng)期合作，為制造商或分銷商完成一定的加工作業(yè)，因此本項(xiàng)目必須具備一些基本的加工能力，如貼標(biāo)簽、制作并粘貼條形碼等。 運(yùn)輸物流園區(qū)需要自己擁有或租賃一定規(guī)模的運(yùn)輸工具，進(jìn)行運(yùn)輸服務(wù)。根據(jù)對(duì)功能定位分析可以得知，本項(xiàng)目具體業(yè)務(wù)功能內(nèi)容應(yīng)包括以下內(nèi)容。2002年**(%)。而桃浦地區(qū)歷來就是**市與國內(nèi)北方、西北方其他省市的貨物集散中心，省際公路貨運(yùn)主要通道之一。而本項(xiàng)目可憑借其多方面的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮其城市配送功能，發(fā)展生產(chǎn)企業(yè)之間的物流配送（包括電子商務(wù)、企業(yè)的供應(yīng)鏈及物流的外包、企業(yè)物流管理的咨詢等）和社會(huì)化的商務(wù)和生活物流配送（如超市連銷、城市快遞等），力爭(zhēng)建成**市城市配送物流基地之一。通過引進(jìn)優(yōu)秀物流企業(yè)的入駐，能夠輸入先進(jìn)的物流運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)傳統(tǒng)的物流企業(yè)具有一定的示范作用，有利于整個(gè)物流企業(yè)的升級(jí)和改造。2)適應(yīng)西北物流園區(qū)的實(shí)際環(huán)境本項(xiàng)目的功能定位必須結(jié)合西北物流園區(qū)實(shí)際的環(huán)境和條件進(jìn)行。某物流基地將在西北綜合物流園區(qū)的總體定位框架下，根據(jù)該地區(qū)物流發(fā)展的環(huán)境，及物流發(fā)展的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況，制訂合適的發(fā)展思路：把準(zhǔn)發(fā)展方向定位，保障基礎(chǔ)設(shè)施條件，完善內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化功能布局配置，引入優(yōu)秀物流企業(yè)，形成物流集聚效應(yīng)，創(chuàng)造生態(tài)物流環(huán)境，帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”西北物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位決定了本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位：首先，本項(xiàng)目是以省際物流為主的陸路型物流基地，這是本項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的核心，也是西北綜合物流園區(qū)建設(shè)及發(fā)展方向的重點(diǎn)和特點(diǎn)。同時(shí)，還需進(jìn)行招商體制、服務(wù)體制的創(chuàng)新，以提升物流園區(qū)服務(wù)的水平，滿足各類物流企業(yè)的需要，以適應(yīng)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的要求。同時(shí)，區(qū)內(nèi)已集聚了聯(lián)華、華聯(lián)、農(nóng)工商三大超市配送中心。目前桃浦地區(qū)內(nèi)已建有**煙草公司儲(chǔ)運(yùn)基地和華聯(lián)超市一期配送中心，另外華聯(lián)超市二期配送中心和瑞典IKEA配送中心等正籌備建設(shè)?；馗浇幸粋€(gè)22萬伏、還有6萬門的電話局和郵電支局。有關(guān)批復(fù)文件詳見附件4；B、對(duì)入駐的物流企業(yè)所需用的土地實(shí)行土地期權(quán)制（即企業(yè)可先采用批土地租用和合作的方式，一次性確定土地批租價(jià)格，待企業(yè)發(fā)展以后，再辦理土地批租有關(guān)手續(xù)）；C、為進(jìn)駐園區(qū)物流企業(yè)投資者的子女入學(xué)就讀提供方便和服務(wù)；D、在西北綜合物流園區(qū)建立物流發(fā)展基金，為進(jìn)駐的企業(yè)提供中長(zhǎng)期低息貸款；E、海關(guān)、商檢等部門進(jìn)駐物流園區(qū)，方便物流企業(yè)在園區(qū)內(nèi)直接辦理相應(yīng)業(yè)務(wù)。同時(shí)，項(xiàng)目基地距離**西站、南翔站、桃浦站等均非常近，為實(shí)現(xiàn)公路與鐵路的多式聯(lián)運(yùn)創(chuàng)造極好的條件。綜上分析，本項(xiàng)目與西南綜合物流基地、吳淞國際物流基地在陸路物流存在一定的競(jìng)爭(zhēng)性，在各物流基地啟動(dòng)和發(fā)展過程中，不可避免會(huì)走相似的道路，即城市配送功能在其發(fā)展初期會(huì)成為物流基地建設(shè)的主要?jiǎng)恿Α?)**吳凇國際物流基地**吳淞國際物流基地位于寶山區(qū)吳淞港附近，擬建成以“國際集裝箱多式聯(lián)運(yùn)”和鋼材配送為主體的綜合性物流基地。從長(zhǎng)期來看，隨著洋山深水港物流園區(qū)的建成，其將成為長(zhǎng)江三角洲乃至全國的集裝箱物流樞紐，對(duì)于本項(xiàng)目的集裝箱物流有一定影響，但由于洋山深水港物流園區(qū)以海運(yùn)為主，并將產(chǎn)生大量的陸運(yùn)物流運(yùn)輸量，本項(xiàng)目與其的互補(bǔ)性應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于競(jìng)爭(zhēng)性。鐵路換裝區(qū)，提供港口通過鐵路向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)運(yùn)條件，設(shè)鐵路裝卸線、鐵路堆場(chǎng)、站臺(tái)等；內(nèi)河港區(qū)，設(shè)計(jì)年吞吐能力達(dá)100萬標(biāo)準(zhǔn)箱；國際物流區(qū)，將引進(jìn)15至20家國際著名物流企業(yè)，實(shí)現(xiàn)物流的倉儲(chǔ)、分撥配送和加工等；危險(xiǎn)品作業(yè)區(qū)，集中進(jìn)行危險(xiǎn)品箱的裝卸作業(yè)，確保安全；綜合配套設(shè)施區(qū)，提供配套服務(wù)，包括工商、稅務(wù)、郵政、銀行、保險(xiǎn)等。所以，與另外兩大園區(qū)相比較，本項(xiàng)目在發(fā)展戰(zhàn)略，功能定位，目標(biāo)客戶和所提供的產(chǎn)品、服務(wù)等各個(gè)方面都存在較大的差異，與其他兩大園區(qū)不存在很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性（詳見第四章分析）。本項(xiàng)目通過大力發(fā)展公路、鐵路集裝箱運(yùn)輸，形成具有多式聯(lián)運(yùn)特色的物流園區(qū)?！笆濉逼陂g，將充分利用航空運(yùn)輸?shù)目旖荼憷麅?yōu)勢(shì)，發(fā)揮物流園區(qū)對(duì)內(nèi)對(duì)外的貨物集散功能。見圖32。**目前從事物流業(yè)的企業(yè)可分為：1)傳統(tǒng)的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、貨代等經(jīng)過改造的物流企業(yè)，如中外運(yùn)、**長(zhǎng)途運(yùn)輸公司、交運(yùn)集團(tuán)、物資集團(tuán)等；2)部分國有大型企業(yè)為滿足企業(yè)自身原料采購、產(chǎn)品銷售等業(yè)務(wù)需要而建立起專門物流企業(yè)，如寶鋼、東方集團(tuán)等；3)由企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品的分銷、配送而發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的企業(yè)，如正廣和、牛奶公司等；4)建有配送中心的各類超市及大賣場(chǎng)，如聯(lián)華、華聯(lián)等；5)新組建的第三方物流中心，如大眾、強(qiáng)生、虹鑫、特能公司等；6)外資貨運(yùn)公司，如UPS、Fedex等。隨著商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式在不斷地發(fā)生變化，一些新的、現(xiàn)代化的零售方式，如連鎖超市、便利店、倉儲(chǔ)式商店等近年來在**市場(chǎng)迅速發(fā)展起來，與此同時(shí)也形成了自己的物流力量。同時(shí)，長(zhǎng)江三角洲的許多商品也是通過**口岸進(jìn)出口。表33　19902002年貨物運(yùn)輸量（單位：萬噸）年份鐵路公路水運(yùn)民用航空總計(jì)199051868714128641326777199564166273148453727571199949102717116241764839820005307283691844288522062001558428869194961005404920025836297592317413258901運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的完善，運(yùn)輸能力的提高，為**物流業(yè)的發(fā)展奠定了重要的基礎(chǔ)。**港口和航運(yùn)的基礎(chǔ)設(shè)施有了較好的改善，水水聯(lián)運(yùn)、水陸聯(lián)運(yùn)形成初步體系，港口貨運(yùn)量逐年增長(zhǎng)，2002年全市港口貨物吞吐量達(dá)到26384萬噸，％。十年來物流業(yè)對(duì)**經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)十分顯著，其占當(dāng)期GDP的比率不斷增加。當(dāng)**市居民對(duì)生活資料的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)時(shí)，會(huì)引起上述各個(gè)環(huán)節(jié)作業(yè)量的增加。2002年**市民用于醫(yī)療保健的消費(fèi)為人均734元人民幣，%。到2002年。在居民衣著支出中，2002年人均用于購買成衣服裝613元，%。盡管由于生活水平的提高，居民的食品消費(fèi)占消費(fèi)總支出比重在下降，但是由于居民消費(fèi)的總支出隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也有很大幅度的提高，因此居民的食品消費(fèi)總量并不會(huì)因此而下降，相反仍保持著較大的上升趨勢(shì)。%，同時(shí)恩格爾系數(shù)逐步下降，交通和通信、娛樂教育和文化服務(wù)及醫(yī)療保健的消費(fèi)比重逐漸提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化，居民消費(fèi)水平進(jìn)一步提高?！　　　　　　　　　　　　D31　　　項(xiàng)目基地區(qū)位圖物流活動(dòng)是滲透到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之中的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)所有過程，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在著密切的聯(lián)系，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，因而物流需求與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的相關(guān)性。同時(shí)，鐵路滬寧線、滬杭環(huán)圍線、南何支線穿越項(xiàng)目所在地區(qū)。2)建立統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系?！笆濉逼陂g的目標(biāo)是基本建成全國乃至亞太地區(qū)重要的物流公共信息平臺(tái)。積極引進(jìn)國內(nèi)外優(yōu)秀人才。1)政策方面：目前，**市、區(qū)有關(guān)部門正對(duì)物流產(chǎn)業(yè)的“政策平臺(tái)”進(jìn)行調(diào)研，包括對(duì)列入規(guī)劃市級(jí)物流園區(qū)征用的土地，出讓金減免政策；對(duì)進(jìn)入物流園區(qū)的企業(yè)提供項(xiàng)目長(zhǎng)期低息貸款政策；對(duì)周邊交通市政設(shè)施改造政策；市級(jí)物流園區(qū)稅收屬地化政策等。這些工業(yè)園區(qū)為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了巨大的市場(chǎng)潛力。截至9月底，共引進(jìn)區(qū)外企業(yè)/自然人來區(qū)設(shè)立全資或控股企業(yè)926戶，,提前超額完成全年30億元的招商引資計(jì)劃。包括機(jī)場(chǎng)航空物流園區(qū)、鹽田港物流園區(qū)、前海灣物流園區(qū)、筍崗—清水河物流園區(qū)、平湖物流園區(qū)、龍華物流園區(qū)，其中規(guī)模最大的前海灣物流園區(qū)達(dá)10平方公里。2)天津：天津市政府已明確提出要把天津建設(shè)成為重要的國際性物流中心城市。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、迫切的。 本項(xiàng)目的建設(shè)有利于桃浦地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展桃浦地區(qū)地處**市西隅，從二十世紀(jì)八十年代初，開始發(fā)展倉儲(chǔ)業(yè)，目前已形成了一定規(guī)模的倉儲(chǔ)業(yè)市場(chǎng)群落，成為**城郊結(jié)合部重要的商品集散地之一。同時(shí)普陀區(qū)政府也把開發(fā)建設(shè)某物流基地作為該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重點(diǎn)，給予了積極支持，這些為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了有利條件。但是目前園區(qū)的布局還相當(dāng)分散，各類物流企業(yè)的入駐沒有經(jīng)過認(rèn)真規(guī)劃，物流基礎(chǔ)設(shè)施也存在相當(dāng)程度的重復(fù)建設(shè)、使用率低、無法充分發(fā)揮西北綜合物流園區(qū)的綜合功能，亟需對(duì)西北綜合物流園區(qū)現(xiàn)有資源進(jìn)行整合，開發(fā)和提升核心區(qū)域發(fā)展水平，以促進(jìn)西北綜合物流園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。根據(jù)**市“十五”規(guī)劃，**現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展將充分發(fā)揮海陸空樞紐和大口岸的綜合優(yōu)勢(shì)，以輻射國內(nèi)外的口岸為依托，有效整合已有資源，積極發(fā)展第三方物流，規(guī)劃建設(shè)一批大型化、綜合性現(xiàn)代物流園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展浦東新區(qū)空港物流園區(qū)、外高橋物流園區(qū)和西北綜合物流園區(qū)。但是由于缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，**商業(yè)系統(tǒng)、工業(yè)系統(tǒng)、物資系統(tǒng)等各行業(yè)各自為政，都在規(guī)劃各自的物流基地，造成重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)，各行業(yè)物流基地又大都功能單一，使用率低，直接影響了各物流基地的開發(fā)效果和經(jīng)營(yíng)效益，并且各物流基地的分散布局也給城市交通、城市景觀、生態(tài)環(huán)境等帶來了一定的負(fù)面影響，與**市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求不相適應(yīng)。由于現(xiàn)代化物流園區(qū)可將多個(gè)物流企業(yè)集聚在一起，實(shí)現(xiàn)設(shè)施的集約(將過去許多個(gè)貨站、場(chǎng)集約在一處)、貨物的集約(將過去分散多處進(jìn)行貨物處理方式，改為集約在一處處理)、技術(shù)的集約(物流園區(qū)可采用類似規(guī)模生產(chǎn)流程的模式，共享大規(guī)模物流處理設(shè)備)、管理的集約(利用現(xiàn)代化手段，對(duì)物流進(jìn)行有效的組織和管理)，可充分發(fā)揮物流運(yùn)作的整體優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)物流企業(yè)間的專業(yè)化和互補(bǔ)性。從物流成本占GDP的比重看，目前我國物流方面的開支大致相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的20％，而世界主要發(fā)達(dá)國家如美國、日本、%、%%，如果中國能夠降低物流成本至相當(dāng)于美國水平，即占國內(nèi)生產(chǎn)總值的10％。 資本金及資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)所需資金按國家有關(guān)規(guī)定，總投資的35％(62087萬元)為項(xiàng)目資本金，由項(xiàng)目法人自籌；其余資金(包括除鋪底流動(dòng)資金外的流動(dòng)資金[自營(yíng)]200萬元)擬向銀行申請(qǐng)貸款解決。具體建設(shè)內(nèi)容為：1）整個(gè)某物流基地的“七通一平”，包括征地動(dòng)拆遷、勞動(dòng)力安置、土地平整以及區(qū)內(nèi)道路及綠化景觀、河道整治、地下管線敷設(shè)、供電等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；2）在A05街坊（本項(xiàng)目基地按區(qū)內(nèi)路網(wǎng)分成23個(gè)街坊，以A01……A23街坊表示，詳見附圖2）內(nèi)建設(shè)1棟建筑面積為7500平方米的管理服務(wù)大樓，在A11街坊內(nèi)建設(shè)1棟建筑面積為16000平方米的國際物流中心商務(wù)大樓；3）在A0A06街坊內(nèi)分別建設(shè)2座公共型保稅倉庫和4座自營(yíng)倉庫，總建筑面積為124920平方米（自營(yíng)倉庫配備相應(yīng)的物流設(shè)備，包括2臺(tái)集裝箱正面吊、38副渡板和19臺(tái)3噸叉車以及相應(yīng)的工器具）。（，）；，；公建配套設(shè)施、機(jī)場(chǎng)航站樓、交通設(shè)施等用房建筑面積為5310平方米。，（，）。　項(xiàng)目功能定位本項(xiàng)目擬建的物流園區(qū)屬陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運(yùn)配載、交易、信息服務(wù)、倉儲(chǔ)、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流基地，與**浦東外高橋海港物流園區(qū)和浦東空港物流園區(qū)實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)。6)**市普陀區(qū)環(huán)境保護(hù)局普環(huán)保評(píng)[2003]42號(hào)文“關(guān)于對(duì)西北物流園區(qū)某物流基地建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表及專項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)”。2)**市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)滬計(jì)貿(mào)[2003]015號(hào)文“關(guān)于**西北綜合物流園區(qū)某基地項(xiàng)目建議書的批復(fù)”。**新楊工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司是專門從事實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑裝潢材料，國內(nèi)貿(mào)易、組織橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系及投資服務(wù)的集團(tuán)公司，注冊(cè)資本為人民幣1億元。某投資有限公司是專門從事實(shí)業(yè)投資、企業(yè)投資、市場(chǎng)投資的投資型企業(yè)，注冊(cè)資本為人民幣1億元。第1章 總 論 項(xiàng)目名稱**西北綜合物流園區(qū)某物流基地（以下簡(jiǎn)稱“某物流基地”） 項(xiàng)目法人及投資方簡(jiǎn)介該項(xiàng)目法人為**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司。西北綜合物流園區(qū)是市政府物流規(guī)劃中“3＋1”市級(jí)物流園區(qū)中唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，加快西北綜合物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，強(qiáng)化園區(qū)綜合物流功能的開發(fā)，是加快發(fā)展全市物流產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)全市海港、陸港、空港各物流園區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，也是提升西北綜合物流園區(qū)自身發(fā)展水平和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的客觀要求。因此，順應(yīng)當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)和發(fā)展現(xiàn)代物流園區(qū)，提升城市現(xiàn)代物流水平，是**增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為國際航運(yùn)與貿(mào)易中心的戰(zhàn)略選擇，對(duì)**拓展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有十分重要的意義。我公司受**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司的委托，編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。西北物流公司成立于2002年4月，由某某投資有限公司、某某投資置業(yè)有限公司、某某工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司、某某工業(yè)有限公司共同投資組建。該公司在本項(xiàng)目中出資3300萬元人民幣，占項(xiàng)目總資本的33％。該公司在本項(xiàng)目中出資500萬元人民幣，占項(xiàng)目總資本的5％，　可行性研究報(bào)告編制依據(jù)本研究報(bào)告編制的主要依據(jù)：1)中華人民共和國海關(guān)總署署加函[2003]42