【正文】 體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。“三大功能片區(qū)”——西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集教育培訓(xùn)、文化體育、旅游接待、休閑度假、新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42會(huì)議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設(shè)內(nèi)容, 依山而筑、順勢(shì)而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地居住片區(qū)。 城市綜合體項(xiàng)目定位 項(xiàng)目規(guī)劃定位打造新***——***城市客廳、城市名片。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)形象，通過改造進(jìn)一步提升區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目規(guī)劃理念（1）提升城市公共空間質(zhì)量——歌劇院、展覽館、圖書館、城市文化廣場(chǎng)、城市公園等公共設(shè)施與城市配套建設(shè)能夠豐富城市生活公共空間，使之成為***市民、外地游客的重要的活動(dòng)場(chǎng)所。項(xiàng)目以此表達(dá)、展現(xiàn)蘇區(qū)紅色文化，成為共和國(guó)誕生地文化教育的重要場(chǎng)所，借此擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，吸引人們的關(guān)注。以此豐富城市消費(fèi)場(chǎng)所、提升城市消費(fèi)檔次，促成外流消費(fèi)群的回歸，同時(shí)為國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐***提供良好的辦公場(chǎng)所。綜合體項(xiàng)目統(tǒng)一的管理，實(shí)現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個(gè)項(xiàng)目保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。項(xiàng)目整體定位：打造***縣地標(biāo)級(jí)的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項(xiàng)目增進(jìn)了用地集約性，對(duì)土地資源日益緊張的地區(qū)帶來新的發(fā)展契機(jī)；綜合體項(xiàng)目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對(duì)城市發(fā)展有著積極作用?！熬G鏈環(huán)繞”——通過對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境的整理，將自然林地、河流、風(fēng)景林地等構(gòu)成統(tǒng)一的聯(lián)系的自然風(fēng)景鏈，塑造貢江南區(qū)生態(tài)綠化的物質(zhì)載體，促進(jìn)城市生態(tài)因子的綜合作用，提高城市空間景觀質(zhì)量，改善城市空氣質(zhì)量和氣候質(zhì)量。“四軸”——以貫穿東西的城市主干路作為城市發(fā)展主軸線，帶動(dòng)兩側(cè)城市功能片區(qū)的發(fā)展；還包括工業(yè)園區(qū)、綜合片區(qū)、東片區(qū)與老城區(qū)形成便捷的三條發(fā)展軸線。（2）開發(fā)建設(shè)與保護(hù)必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護(hù)的前提下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。（2）社會(huì)方面：樹立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質(zhì)，使貢江南區(qū)整體城市品質(zhì)得到提升。文化乃城市發(fā)展之底蘊(yùn)，作為紅軍長(zhǎng)征出發(fā)地的***，紅色文化是一筆不可忽視的精神財(cái)富，規(guī)劃將注重在優(yōu)美的自然或人工環(huán)境中賦予濃厚的文化氣息和人文氣質(zhì)。即使在城市中心地區(qū)，雖樓宇參差，市井繁華，卻仍見山林穿插、碧水中分。未來的貢江南區(qū)，將會(huì)發(fā)展成為服務(wù)之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，***也將會(huì)因?yàn)樨暯蠀^(qū)濱江山地新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告39新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力。 科學(xué)地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實(shí)、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的科學(xué)發(fā)展思路。（4）近遠(yuǎn)期結(jié)合結(jié)合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠(yuǎn)期的發(fā)展，保證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實(shí)施建設(shè)的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活性，以適應(yīng)時(shí)代不斷向前發(fā)展的要求。同時(shí)，加強(qiáng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的整體關(guān)系，形成各具特色、既相互獨(dú)立、又密切聯(lián)系的個(gè)體之間關(guān)系，共同構(gòu)成貢江南區(qū)多元化、整體性的特點(diǎn)。蘇區(qū)紅色文化是獨(dú)一無二的，***城市綜合體也是獨(dú)一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)就要在內(nèi)涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營(yíng)手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，體現(xiàn)它應(yīng)有的品牌價(jià)值，通過品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個(gè)帶動(dòng)整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展、獲得良好社會(huì)價(jià)值回報(bào)的知名品牌，因此，認(rèn)定：蘇區(qū)的品牌是獨(dú)一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動(dòng)力、競(jìng)爭(zhēng)力也是獨(dú)一無二的，同樣，項(xiàng)目若成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，它的品牌價(jià)值也是獨(dú)一無二的。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競(jìng)爭(zhēng)就是品牌力的競(jìng)爭(zhēng)，通過對(duì)行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目都具有一個(gè)成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤(rùn)發(fā)，好又多，萬達(dá)等，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國(guó)外商業(yè)巨頭進(jìn)入中國(guó)，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項(xiàng)目，玩的是“借殼上市”，“殼”就是他的品牌，“市”就是市場(chǎng)，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個(gè)成功或者成熟的自身品牌，消費(fèi)者通過品牌識(shí)別，不僅可以明白它的屬性，還可以對(duì)它的產(chǎn)品、價(jià)格、品質(zhì)、服務(wù)做出識(shí)別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，需要通過項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)占領(lǐng)屬于自己的市場(chǎng)，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場(chǎng)推廣、品牌積累的原始階段。本項(xiàng)目作為城市綜合體的一個(gè)代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價(jià)值，但作為在開發(fā)上有獨(dú)特定位——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動(dòng)的商業(yè)廣場(chǎng)，具有其它城市綜合體不具備的附屬價(jià)值，這些附屬價(jià)值有的在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)就可以展現(xiàn)（統(tǒng)一規(guī)劃，分級(jí)開發(fā)），有的在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)時(shí)方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價(jià)值延伸功能。***綜合體項(xiàng)目可以采用蘇區(qū)紅色文化的屬性，通過蘇區(qū)紅色文化的傳播優(yōu)勢(shì)不僅提升了品牌影響，同時(shí)通過文化嫁接，賦予商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)有的生命力與競(jìng)爭(zhēng)力。（2）沒有做好功課，促使項(xiàng)目盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)支撐，導(dǎo)致項(xiàng)目最終潰敗。項(xiàng)目定位于立足***、帶動(dòng)瑞金、會(huì)昌、寧都、影響xx、輻射江西乃至全國(guó)的集休閑、文化、娛樂、購(gòu)物、旅游、體驗(yàn)、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項(xiàng)目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)、功能優(yōu)勢(shì)、品味優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、與先天等八大優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目整體處于極具競(jìng)爭(zhēng)力的主導(dǎo)地位，項(xiàng)目涵蓋的諸如：購(gòu)物中心、寫字樓、公寓、停車場(chǎng)、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場(chǎng)等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價(jià)值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運(yùn)作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過銷售、出租方式的項(xiàng)目短期收益以及相疊加商業(yè)運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目升級(jí)開發(fā)產(chǎn)生的中長(zhǎng)期收益將是難以估量的商業(yè)回報(bào)，據(jù)此，開發(fā)本項(xiàng)目的商業(yè)目的也因此得以實(shí)現(xiàn)。 挑戰(zhàn)分析（1）就貢江新區(qū)而言，如何引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育支柱產(chǎn)業(yè)，形成健康、有序的產(chǎn)業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)園健康良好發(fā)展的關(guān)鍵，也是振興***經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。 機(jī)遇分析（1）隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給新區(qū)帶來了很大的機(jī)遇，也是新區(qū)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。 制約因素（1）規(guī)劃區(qū)內(nèi)地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設(shè)難度，并使不良地段整治和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用增加。（4）人文優(yōu)勢(shì)。（2）交通優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目場(chǎng)址交通條件較為便利，水、電可從沿線市政管網(wǎng)就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購(gòu)買，施工條件較好。 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址原則和考慮因素本項(xiàng)目嚴(yán)格遵循以下選址原則：（1）符合***縣總體規(guī)劃要求；（2）滿足項(xiàng)目對(duì)原材料、能源、水和人力的需求；（3）注意環(huán)保；（4）節(jié)約和效力原則；新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26（5）安全的原則；（6）實(shí)事求是的原則；（7）節(jié)約用地。因此，項(xiàng)目用電能得到充分保證。 電力與水源保證度本項(xiàng)目所在地水電供應(yīng)充足?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)。全縣 2022 年年末固定電話用戶 133995 戶；移動(dòng)電話用戶達(dá)到 260363 戶，比上年增加 52163 戶，增長(zhǎng) %。有大型橋梁 6 座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長(zhǎng)征大橋、三門大橋和新澄江大橋，總長(zhǎng) 米?；拘纬闪艘钥h城為中心，以國(guó)道 323 線、319 線、省道于銀線為主骨架，縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。境內(nèi)河流境內(nèi)河流屬贛江水系，總長(zhǎng)度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，江河水面約 萬畝，水力蘊(yùn)藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機(jī)容量 22 萬千瓦。***屬丘陵低山區(qū)，地勢(shì)東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占 74%。3539。1139。 城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要***縣共有 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?104 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。***縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對(duì)貢江新區(qū)乃至整個(gè)***縣的人氣將起到一定的促進(jìn)作用，且有利于周邊土地的升值，推動(dòng)***縣房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力，推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)?！秞x 市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 （2022—2020 年）明確了***發(fā)展規(guī)模，并對(duì)***的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了發(fā)展策略，對(duì)本次規(guī)劃有一定的指導(dǎo)意義?！?**縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （2022—2020 年）明確了城市性質(zhì)、城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，并確定了片區(qū)的功能及發(fā)展規(guī)模，也是***縣城市綜合體規(guī)劃的主要依據(jù)。貢江以北為老城區(qū)，貢江以南為新城區(qū)。 《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （20222020 年）2022 年，***縣人民政府組織編制的《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （20222020 年） ，確定了如下要點(diǎn)：（1）城市性質(zhì)：xx 市域中部制造業(yè)基地，具有多元文化特色的重要新興城市。全縣高層商品房銷售均價(jià)為 4256 元/m 2，小高層商品房銷售均價(jià)為 3486 元/m 2，多層商品房銷售均價(jià)為 3315 元/m 2。從城鄉(xiāng)居民收入看，***縣民生投入繼續(xù)增長(zhǎng)，出臺(tái)了一系列政策，城鄉(xiāng)居民收入增速雙雙超過兩位數(shù)，城鄉(xiāng)居民收入得到提高。2022 年全縣經(jīng)濟(jì)在保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)效益得到進(jìn)一步改善，實(shí)現(xiàn)了總量、速度、結(jié)構(gòu)和效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。③外貿(mào)進(jìn)出口呈現(xiàn)高位增長(zhǎng)。2022 年，***縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破 70 億元，達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，全年規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 億元，同比增長(zhǎng) %。表 21 “十一五 ”以來***GDP 凈增量（單位：億元）新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告142022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 從三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，第三產(chǎn)業(yè)比重不變。1949 年 8 月 13 日，***人民獲得解放，從而走上了翻身做主人的康莊大道。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13但是，***軍民沒有被國(guó)民黨的反動(dòng)氣焰所壓倒，在蘇區(qū)中央局的領(lǐng)導(dǎo)下，同敵人展開了廣泛深入的游擊戰(zhàn)爭(zhēng)，協(xié)助堅(jiān)守中央蘇區(qū)的最后一塊根據(jù)地，直至 1935 年 2 月項(xiàng)英、陳毅仍率領(lǐng)紅軍堅(jiān)守在***南部的禾豐、上坪地區(qū)。紅軍長(zhǎng)征后，僅留下紅二十四師一支紅軍主力部隊(duì)，加上各省、縣的地方武裝，留下來的紅軍總兵力只有三萬人左右，而且裝備差，軍事素質(zhì)低。四是***是主力紅軍長(zhǎng)征后中央蘇區(qū)堅(jiān)守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國(guó)南方三年游擊戰(zhàn)爭(zhēng)是從***開始的。安置保護(hù)好這批傷病員是***縣蘇區(qū)政府和人民群眾的一項(xiàng)艱巨任務(wù)，縣區(qū)派出專門干部，召開專門會(huì)議，把安置任務(wù)落實(shí)到村到戶，幾乎全縣所有農(nóng)戶都安置了傷病員。為了避免敵機(jī)偵察，架橋不但要在下午五時(shí)后開始，又要在紅軍渡河后早晨六時(shí)前拆掉浮橋，如此重復(fù)進(jìn)行，沿河六座浮橋共架設(shè)了約十五次。***挑夫占整個(gè)運(yùn)輸隊(duì)人數(shù)的一半還多。主力紅軍在***集結(jié)休整期間，***人民不僅把最好最干凈的房子騰出來給紅軍做營(yíng)房，而且組織慰問隊(duì)，帶著糧食、雞蛋、豬肉、蔬菜、草鞋等物品慰問紅軍，組織婦女洗衣隊(duì)為紅軍洗衣服。（3）掩護(hù)主力紅軍突圍轉(zhuǎn)移。（2）籌集糧款物資。***縣各級(jí)黨政組織和***人民在支援和掩護(hù)主力紅軍出發(fā)長(zhǎng)征的過程中，為中國(guó)革命的勝利做出了巨大貢獻(xiàn)和犧牲，主要表現(xiàn)為：（1）踴躍參加紅軍。三是***是中央紅軍長(zhǎng)征的集結(jié)出發(fā)地，***人民為支援紅軍長(zhǎng)征做出了巨大貢獻(xiàn)和犧牲由于王明“左” 傾機(jī)會(huì)主義的影響和軍事教條主義的瞎指揮，中央蘇區(qū)第五次反“圍剿 ”遭受失敗，中央紅軍不得不進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。***的貧雇農(nóng)在土改中獲得了他們世世代代夢(mèng)昧以求的土地，從而大大激發(fā)了生產(chǎn)積極性，全縣糧食總產(chǎn)比土改前翻了一番，不僅解決了自身溫飽，而且有力地支援了紅軍反“圍剿” 斗爭(zhēng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)土地革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，***縣共有 萬人參加紅軍，占當(dāng)時(shí)***、勝利兩縣總?cè)丝诘奈宸种欢?。三縣工農(nóng)革命委員會(huì)的建立標(biāo)志著贛南革命根據(jù)地的初步形成。4 月紅四、紅五軍再占***城，成立了贛南第一個(gè)縣級(jí)蘇維埃政權(quán)——***縣工農(nóng)革命委員會(huì)，同時(shí)建立了縣赤衛(wèi)大隊(duì)。橋頭革命根據(jù)地是江西全省繼井岡山、東固根據(jù)地之后的第三塊紅色區(qū)域，隨著革命形勢(shì)的發(fā)展，橋頭和東固兩塊紅色地區(qū)域相互聯(lián)結(jié)在一起，同井岡山革命根據(jù)地遙相呼應(yīng)，互相配合，成為1929 年初紅四軍、紅五軍轉(zhuǎn)戰(zhàn)贛南、閩西的重要條件和前提，也為后來的中央革命根據(jù)地的建立奠定了十分重要的基礎(chǔ)。1928 年 8 月成立了中共于北特區(qū)委員會(huì)和于北特區(qū)革命委員會(huì)，由李駿和謝芳圣分別擔(dān)任書記和主席。暴動(dòng)失敗后，***黨的骨干分子沒有被敵人所嚇倒，而是開始著手革命武裝的建立。在共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的土地革命戰(zhàn)爭(zhēng)中，不僅是舉世聞名的中央紅軍長(zhǎng)征的集結(jié)出發(fā)地，而且是贛南第一支工農(nóng)武裝、第一塊紅色根據(jù)地的誕生地，是中央革命根據(jù)地的全紅縣和鞏固后方，艱苦卓絕的中國(guó)南方三年游擊戰(zhàn)爭(zhēng)也是從***開始的。六是建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，2022 年，***縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破百億元，達(dá) 億元，總量為 2022 年的 倍，實(shí)現(xiàn)四年翻番，2022 年一年全縣 GDP 凈增 億元，增量為歷史最高，接近于 2022 年 GDP 總量。三是資