【正文】 體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。“三大功能片區(qū)”——西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集教育培訓、文化體育、旅游接待、休閑度假、新建城市綜合體建設項目可行性研究報告42會議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設內容, 依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設成組團式現(xiàn)代山地居住片區(qū)。 城市綜合體項目定位 項目規(guī)劃定位打造新***——***城市客廳、城市名片。改變區(qū)域內商業(yè)商務形象，通過改造進一步提升區(qū)域的競爭力。 項目規(guī)劃理念（1）提升城市公共空間質量——歌劇院、展覽館、圖書館、城市文化廣場、城市公園等公共設施與城市配套建設能夠豐富城市生活公共空間，使之成為***市民、外地游客的重要的活動場所。項目以此表達、展現(xiàn)蘇區(qū)紅色文化，成為共和國誕生地文化教育的重要場所，借此擴大項目的影響力，吸引人們的關注。以此豐富城市消費場所、提升城市消費檔次，促成外流消費群的回歸，同時為國內外大型企業(yè)進駐***提供良好的辦公場所。綜合體項目統(tǒng)一的管理，實現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項目保持在頂尖的運行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟效益，提高整體物業(yè)的價值。項目整體定位：打造***縣地標級的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項目增進了用地集約性，對土地資源日益緊張的地區(qū)帶來新的發(fā)展契機；綜合體項目集成多種業(yè)態(tài)，自身內部配套齊全，減輕配套設施投入壓新建城市綜合體建設項目可行性研究報告43力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對城市發(fā)展有著積極作用。“綠鏈環(huán)繞”——通過對規(guī)劃區(qū)內生態(tài)環(huán)境的整理，將自然林地、河流、風景林地等構成統(tǒng)一的聯(lián)系的自然風景鏈，塑造貢江南區(qū)生態(tài)綠化的物質載體，促進城市生態(tài)因子的綜合作用，提高城市空間景觀質量，改善城市空氣質量和氣候質量。“四軸”——以貫穿東西的城市主干路作為城市發(fā)展主軸線，帶動兩側城市功能片區(qū)的發(fā)展；還包括工業(yè)園區(qū)、綜合片區(qū)、東片區(qū)與老城區(qū)形成便捷的三條發(fā)展軸線。（2）開發(fā)建設與保護必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護的前提下進行開發(fā)建設。（2）社會方面：樹立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質，使貢江南區(qū)整體城市品質得到提升。文化乃城市發(fā)展之底蘊，作為紅軍長征出發(fā)地的***，紅色文化是一筆不可忽視的精神財富，規(guī)劃將注重在優(yōu)美的自然或人工環(huán)境中賦予濃厚的文化氣息和人文氣質。即使在城市中心地區(qū)，雖樓宇參差，市井繁華，卻仍見山林穿插、碧水中分。未來的貢江南區(qū)，將會發(fā)展成為服務之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，***也將會因為貢江南區(qū)濱江山地新建城市綜合體建設項目可行性研究報告39新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力。 科學地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實、著眼長遠地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設的科學發(fā)展思路。（4）近遠期結合結合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠期的發(fā)展，保證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實施建設的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活性，以適應時代不斷向前發(fā)展的要求。同時，加強規(guī)劃區(qū)內部的整體關系，形成各具特色、既相互獨立、又密切聯(lián)系的個體之間關系，共同構成貢江南區(qū)多元化、整體性的特點。蘇區(qū)紅色文化是獨一無二的，***城市綜合體也是獨一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運營就要在內涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營手法、品牌建設策略上下功夫，體現(xiàn)它應有的品牌價值，通過品牌建設、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應、刺激相關產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展、獲得良好社會價值回報的知名品牌，因此，認定：蘇區(qū)的品牌是獨一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領導力、拉動力、競爭力也是獨一無二的，同樣，項目若成功開發(fā)并能夠專業(yè)、高標準運營，它的品牌價值也是獨一無二的。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競爭就是品牌力的競爭，通過對行業(yè)的總結，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復合地產(chǎn)項目都具有一個成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達等，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項目，玩的是“借殼上市”，“殼”就是他的品牌，“市”就是市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個成功或者成熟的自身品牌，消費者通過品牌識別，不僅可以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價格、品質、服務做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國內的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，需要通過項目的開發(fā)與運營占領屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。本項目作為城市綜合體的一個代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價值，但作為在開發(fā)上有獨特定位——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)廣場，具有其它城市綜合體不具備的附屬價值，這些附屬價值有的在項目開發(fā)時就可以展現(xiàn)（統(tǒng)一規(guī)劃，分級開發(fā)），有的在項目投入運營時方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項目開發(fā)規(guī)劃時就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價值延伸功能。***綜合體項目可以采用蘇區(qū)紅色文化的屬性，通過蘇區(qū)紅色文化的傳播優(yōu)勢不僅提升了品牌影響，同時通過文化嫁接，賦予商業(yè)項目應有的生命力與競爭力。（2）沒有做好功課，促使項目盲目上馬，缺乏應有的競爭支撐，導致項目最終潰敗。項目定位于立足***、帶動瑞金、會昌、寧都、影響xx、輻射江西乃至全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗、展覽、服務八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、品味優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、服務優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、與先天等八大優(yōu)勢使項目整體處于極具競爭力的主導地位，項目涵蓋的諸如：購物中心、寫字樓、公寓、停車場、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價值外，通過相互關聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預期收益，更重要的是，如果運作得當、在品牌建設上做好文章，通過銷售、出租方式的項目短期收益以及相疊加商業(yè)運營與項目升級開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報，據(jù)此，開發(fā)本項目的商業(yè)目的也因此得以實現(xiàn)。 挑戰(zhàn)分析（1）就貢江新區(qū)而言，如何引導產(chǎn)業(yè)，培育支柱產(chǎn)業(yè)，形成健康、有序的產(chǎn)業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)園健康良好發(fā)展的關鍵，也是振興***經(jīng)濟的關鍵。 機遇分析（1）隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉移，這給新區(qū)帶來了很大的機遇，也是新區(qū)發(fā)展的大好時機。 制約因素（1）規(guī)劃區(qū)內地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設難度，并使不良地段整治和基礎設施費用增加。（4）人文優(yōu)勢。（2）交通優(yōu)勢。本項目場址交通條件較為便利，水、電可從沿線市政管網(wǎng)就近接入；工程建設的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。 項目選址 項目選址原則和考慮因素本項目嚴格遵循以下選址原則：（1）符合***縣總體規(guī)劃要求；（2）滿足項目對原材料、能源、水和人力的需求；（3）注意環(huán)保；（4）節(jié)約和效力原則；新建城市綜合體建設項目可行性研究報告26（5）安全的原則；（6）實事求是的原則；（7）節(jié)約用地。因此，項目用電能得到充分保證。 電力與水源保證度本項目所在地水電供應充足?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)。全縣 2022 年年末固定電話用戶 133995 戶；移動電話用戶達到 260363 戶，比上年增加 52163 戶，增長 %。有大型橋梁 6 座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長征大橋、三門大橋和新澄江大橋，總長 米。基本形成了以縣城為中心，以國道 323 線、319 線、省道于銀線為主骨架，縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運輸網(wǎng)絡。境內河流境內河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，江河水面約 萬畝，水力蘊藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機容量 22 萬千瓦。***屬丘陵低山區(qū)，地勢東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占 74%。3539。1139。 城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要***縣共有 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng)，全縣總人口 104 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。***縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對貢江新區(qū)乃至整個***縣的人氣將起到一定的促進作用，且有利于周邊土地的升值，推動***縣房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展?？茖W規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎設施和公共服務設施建設，增強輻射帶動能力，推進數(shù)字化城市建設?！秞x 市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 （2022—2020 年）明確了***發(fā)展規(guī)模，并對***的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了發(fā)展策略，對本次規(guī)劃有一定的指導意義。《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （2022—2020 年）明確了城市性質、城市空間發(fā)展結構，并確定了片區(qū)的功能及發(fā)展規(guī)模，也是***縣城市綜合體規(guī)劃的主要依據(jù)。貢江以北為老城區(qū)，貢江以南為新城區(qū)。 《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （20222020 年）2022 年，***縣人民政府組織編制的《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （20222020 年） ，確定了如下要點：（1）城市性質：xx 市域中部制造業(yè)基地，具有多元文化特色的重要新興城市。全縣高層商品房銷售均價為 4256 元/m 2，小高層商品房銷售均價為 3486 元/m 2，多層商品房銷售均價為 3315 元/m 2。從城鄉(xiāng)居民收入看，***縣民生投入繼續(xù)增長，出臺了一系列政策，城鄉(xiāng)居民收入增速雙雙超過兩位數(shù)，城鄉(xiāng)居民收入得到提高。2022 年全縣經(jīng)濟在保持穩(wěn)步增長的同時，經(jīng)濟效益得到進一步改善，實現(xiàn)了總量、速度、結構和效益的協(xié)調發(fā)展。③外貿(mào)進出口呈現(xiàn)高位增長。2022 年，***縣全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)保持較快增長勢頭，全社會固定資產(chǎn)投資突破 70 億元，達 億元，比上年增長 %。其中，全年規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 億元，同比增長 %。表 21 “十一五 ”以來***GDP 凈增量（單位：億元）新建城市綜合體建設項目可行性研究報告142022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 從三次產(chǎn)業(yè)的結構看，第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，第三產(chǎn)業(yè)比重不變。1949 年 8 月 13 日，***人民獲得解放，從而走上了翻身做主人的康莊大道。新建城市綜合體建設項目可行性研究報告13但是，***軍民沒有被國民黨的反動氣焰所壓倒，在蘇區(qū)中央局的領導下，同敵人展開了廣泛深入的游擊戰(zhàn)爭，協(xié)助堅守中央蘇區(qū)的最后一塊根據(jù)地，直至 1935 年 2 月項英、陳毅仍率領紅軍堅守在***南部的禾豐、上坪地區(qū)。紅軍長征后，僅留下紅二十四師一支紅軍主力部隊，加上各省、縣的地方武裝，留下來的紅軍總兵力只有三萬人左右，而且裝備差，軍事素質低。四是***是主力紅軍長征后中央蘇區(qū)堅守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭是從***開始的。安置保護好這批傷病員是***縣蘇區(qū)政府和人民群眾的一項艱巨任務，縣區(qū)派出專門干部，召開專門會議，把安置任務落實到村到戶，幾乎全縣所有農(nóng)戶都安置了傷病員。為了避免敵機偵察，架橋不但要在下午五時后開始，又要在紅軍渡河后早晨六時前拆掉浮橋，如此重復進行，沿河六座浮橋共架設了約十五次。***挑夫占整個運輸隊人數(shù)的一半還多。主力紅軍在***集結休整期間，***人民不僅把最好最干凈的房子騰出來給紅軍做營房，而且組織慰問隊，帶著糧食、雞蛋、豬肉、蔬菜、草鞋等物品慰問紅軍，組織婦女洗衣隊為紅軍洗衣服。（3）掩護主力紅軍突圍轉移。（2）籌集糧款物資。***縣各級黨政組織和***人民在支援和掩護主力紅軍出發(fā)長征的過程中，為中國革命的勝利做出了巨大貢獻和犧牲，主要表現(xiàn)為：（1）踴躍參加紅軍。三是***是中央紅軍長征的集結出發(fā)地，***人民為支援紅軍長征做出了巨大貢獻和犧牲由于王明“左” 傾機會主義的影響和軍事教條主義的瞎指揮，中央蘇區(qū)第五次反“圍剿 ”遭受失敗，中央紅軍不得不進行戰(zhàn)略轉移。***的貧雇農(nóng)在土改中獲得了他們世世代代夢昧以求的土地，從而大大激發(fā)了生產(chǎn)積極性，全縣糧食總產(chǎn)比土改前翻了一番，不僅解決了自身溫飽，而且有力地支援了紅軍反“圍剿” 斗爭。據(jù)統(tǒng)計，整個土地革命戰(zhàn)爭時期，***縣共有 萬人參加紅軍，占當時***、勝利兩縣總人口的五分之一多。三縣工農(nóng)革命委員會的建立標志著贛南革命根據(jù)地的初步形成。4 月紅四、紅五軍再占***城，成立了贛南第一個縣級蘇維埃政權——***縣工農(nóng)革命委員會，同時建立了縣赤衛(wèi)大隊。橋頭革命根據(jù)地是江西全省繼井岡山、東固根據(jù)地之后的第三塊紅色區(qū)域，隨著革命形勢的發(fā)展，橋頭和東固兩塊紅色地區(qū)域相互聯(lián)結在一起，同井岡山革命根據(jù)地遙相呼應，互相配合，成為1929 年初紅四軍、紅五軍轉戰(zhàn)贛南、閩西的重要條件和前提，也為后來的中央革命根據(jù)地的建立奠定了十分重要的基礎。1928 年 8 月成立了中共于北特區(qū)委員會和于北特區(qū)革命委員會，由李駿和謝芳圣分別擔任書記和主席。暴動失敗后，***黨的骨干分子沒有被敵人所嚇倒，而是開始著手革命武裝的建立。在共產(chǎn)黨領導的土地革命戰(zhàn)爭中，不僅是舉世聞名的中央紅軍長征的集結出發(fā)地，而且是贛南第一支工農(nóng)武裝、第一塊紅色根據(jù)地的誕生地，是中央革命根據(jù)地的全紅縣和鞏固后方，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭也是從***開始的。六是建設中的經(jīng)濟強縣，2022 年，***縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破百億元，達 億元，總量為 2022 年的 倍，實現(xiàn)四年翻番，2022 年一年全縣 GDP 凈增 億元，增量為歷史最高，接近于 2022 年 GDP 總量。三是資