【正文】 ...................85新建城市綜合體建設項目可行性研究報告1第一章 總 論 項目概況 項目名稱新建城市綜合體建設項目 項目承辦單位概況單位名稱： 縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局項目負責人： 聯(lián)系電話： 郵編編碼： 建設地址縣貢江新區(qū) 建設性質新建 建設期限2022 年 1 月—2022 年 12 月，共 3 年時間 建設規(guī)模及內容項目擬占地 畝，建設***縣城市綜合體項目。 可行性研究依據(jù)（1） 《國務院關于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》 ；（2）建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房〔2022〕165 號） ；（3） 《***縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 ；（4） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 ；（5） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （GB50180—93） ；（6） 《江西省城市規(guī)劃管理技術導則》 ；（7） 《***縣縣城總體規(guī)劃設計方案》 （1999—2020 年） ；（8） 《江西省***縣城市綜合體建筑規(guī)劃設計方案》 ；（9） 《建設項目評價方法與參數(shù)》 ；（10） 《xx 市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2022—2020 年） 》 ；（11） 《***縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （2022—2020 年） ；（12）國家頒布的城市建設的其他相關規(guī)定及規(guī)范；（13）建設單位提供的有關資料?？茖W規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎設施和公共服務設施建設，增強輻射帶動能力。該項目財務上具有一定的抗風險能力，既有可觀的經(jīng)濟效益，又有較好的社會效益的項目，應盡早組織實施。一是人口大縣，總人口 104 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，人口規(guī)模為江西第四、xx 第一，擁有富余勞動力 45 萬人。1934 年 10 月，中央機關、中革軍委和中央紅軍主力共 萬人集結***，開始舉世聞名的二萬五千里長征。五年來，累計獲得國家、省、市表彰606 項，其中被評為全國民政工作先進縣、全國文化工作先進縣、全國公安“三基”工作先進縣、全省工業(yè)崛起先進縣、全省利用外資先進縣、全省新農(nóng)村建設綜合先進縣、全省糧食生產(chǎn)先進縣、全省農(nóng)村危房改造工作先進縣、全省強農(nóng)惠農(nóng)政策落實先進縣；連續(xù)四年被評為全市工業(yè)發(fā)展先進縣，連續(xù)五年被評為全市推進城鎮(zhèn)化工作先進縣，連續(xù)四年被評為全市住房保障工作先進縣，連續(xù)四年被評為全市和諧平安縣；雙擁工作實現(xiàn)全省“六連冠”，民生工程建設實現(xiàn)全市“四連冠”。大革命失敗后，***中心支部在黨的八七會議精神指導下，于 1928 年元月成立了中共***縣委，并相繼成立了農(nóng)民協(xié)會、工會和共青團組織。紅十五縱隊是贛南第一支正規(guī)工農(nóng)武裝，它的成立大大推動了于興邊界工農(nóng)武裝斗爭的發(fā)展，揭開了贛南革命史上的新篇章。土地革命初期，贛南各地暴發(fā)了許多次農(nóng)民暴動，如南康潭口暴動、贛縣大埠暴動，以及信豐、尋烏等縣的農(nóng)民暴動，但暴動失新建城市綜合體建設項目可行性研究報告7敗后都沒有及時建立工農(nóng)武裝，更沒有形成紅色割據(jù)。同時，彭德懷領導的紅五軍從井岡山突圍到達橋頭，得到了突圍后的第一次休整。之后縣赤衛(wèi)大隊轉戰(zhàn)***、東、西、南鄉(xiāng)，有力地打擊了***境內的反動勢力，至1930 年 4 月***全縣基本赤化，并成立了***縣蘇維埃政府，從此以后，***便成為中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方。蘇區(qū)時期，在現(xiàn)***縣范圍內先后組建了紅十五縱隊、紅二十二縱隊、***赤衛(wèi)師、***獨立第三團、***紅衛(wèi)警衛(wèi)營、于北區(qū)獨立團、獨立第九團、紅色特務團、***模范師、少共國際師勝利團等大批地方工農(nóng)武裝，這些地方武裝先后都加入了主力紅軍。***人民為中央紅軍的壯大發(fā)展做出巨大犧牲，為根據(jù)地的軍隊建設做出了重大貢獻。為發(fā)展蘇區(qū)經(jīng)濟，中央政府還在 ***鐵新建城市綜合體建設項目可行性研究報告9山垅鎮(zhèn)成立了“中華鎢砂公司 ”，大量的鎢砂換回了蘇區(qū)政府和紅軍必需的藥品、食鹽和武器彈藥，為保障蘇區(qū)物資供給起了十分重要的作用。10 月 17 日至 20 日， 萬名紅軍將士分別從***三門灘至會昌珠蘭埠長達 50 余公里的貢江北岸南渡貢水，開始了舉世聞名的二萬五千里長征。參加長征的***籍紅軍將士達 萬余人，其中 萬人在長征中壯新建城市綜合體建設項目可行性研究報告10烈犧牲，四千余人在突破敵人第一、二、三道封鎖線時被敵軍打散回到原籍繼續(xù)從事革命斗爭，只有一千余人勝利到達陜北，全國解放后僅留下 277 人。在購買公債活動中，***縣人民省吃儉用、傾其所有，完成購買公債 50 余萬元。***、登賢縣的地方武裝在南線監(jiān)視粵軍動向，肅清敵探，封鎖消息，安置紅軍傷病員。為幫助紅軍運輸大量的設備、物資進行轉移，***人民組織三千余名挑夫組成運輸隊隨軍出征。贛南省、***縣蘇維埃政新建城市綜合體建設項目可行性研究報告11府組織了 800 余條漁船用于紅軍搭浮橋和擺渡之用，***群眾把家中的門板、床板、店鋪板全部貢獻出來提供給紅軍架浮橋。紅軍反“圍剿” 戰(zhàn)爭中留下了一萬余名重傷病員，紅軍突破第一道封鎖線后又有一批傷病員送回到蘇區(qū)。***群眾對紅軍傷病員待如親人，給予了無微不至的關懷照顧。1934 年 10 月下旬分局機關從瑞金云石山遷入***寬田的龍泉、石含，12 月底遷***黃麟的井塘，1935 年 2 月再遷***黎村的上坪直到突圍，一直在***范圍內辦公開展工作。至 11 月底中央蘇區(qū)各縣城和交通要道全部被敵占領，根據(jù)地被敵人分割成許多小塊互不關聯(lián)的游擊區(qū)，紅軍和游擊隊不斷被包圍遭受損失。紅軍突圍后，***、于西、瑞西、興勝、登賢縣的游擊隊仍然繼續(xù)同敵人周旋，領導群眾堅持斗爭，不斷給敵人以打擊，直至 1935 年 5 月才被迫停止活動。GDP 總量占全市比重為 %，GDP 增速比上年增長 %，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。表 22 2022 年三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻（單位：%）貢獻率 拉動率GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)工業(yè) 建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（2）經(jīng)濟運行特點①工業(yè)仍然是拉動經(jīng)濟增長的主要動力。企業(yè)效益大幅提升，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務收入首破 140 億元，達 億元，增長%；實現(xiàn)利稅 億元，增長 %，其中，實現(xiàn)利潤 億元，同比增長 %，全縣 54 家規(guī)模以上企業(yè)全部實現(xiàn)盈利。今年以來，***縣隨著城鄉(xiāng)居民收入較快增長，居民生活質量的不斷提高，推動消費品市場持續(xù)繁榮活躍，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %，高于全市平均水平 個百分點。新增出口業(yè)績企業(yè) 5 家，新增備案登記企業(yè) 10 家。其中地方財政收入突破 5 億，達 新建城市綜合體建設項目可行性研究報告16億元，增長 %，同比提高 個百分點。由此可見，作為 xx 市的人口、經(jīng)濟大縣，隨著***縣城鎮(zhèn)功能增強，縣城規(guī)模擴張，經(jīng)濟輻射能力加強，促使縣城建設步伐加快，品位不斷提高，為城市開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎；加之近幾年來***經(jīng)濟快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，消費也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的消費，觀念上有了不斷的更新，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調的高檔消費場所和高檔住宅已日趨成為他們的消費時尚，同時將購房作為一種安全、增值的投資方式?？h城規(guī)模近期（2022 年）達到 30 平方公里、30 萬人，中遠期（2030 年）擴展到 50 平方公里、50 萬人。（3）城區(qū)發(fā)展策略：①以建設重要城市為基點②以積極競爭為支點新建城市綜合體建設項目可行性研究報告18③以凸顯個性特色為亮點④以培育市場環(huán)境為契點⑤以提升城市品位為焦點（4）規(guī)劃結構：一江兩岸雙中心，多組團。江北片：主要職能以商貿服務、物流、金融通訊、行政辦公、教育等三產(chǎn)業(yè)為主的綜合區(qū)，居住人口為 16 萬人。（2）發(fā)展策略：以道路交通建設為引導，以加快工業(yè)化步伐為主線，克服被邊緣化的傾向，積極主動承接閩西南的輻射，打通通過廣東東部的出海通道，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，發(fā)展紅色旅游和生態(tài)旅游，以資源導向型工業(yè)化帶動城市化，以旅游休閑凸現(xiàn)城市特新建城市綜合體建設項目可行性研究報告19色，成為產(chǎn)業(yè)特色明顯、生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域。《若干意見》指出要推動產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調發(fā)展。 全面建設小康社會的需要小康住宅是全面建設小康社會的關鍵的組成部分，***縣的經(jīng)濟飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長，居民對住宅的要求不僅是對房型和建筑質量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點之一，建設花園式住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費的追求?？墒桥c xx 市中心城區(qū)及發(fā)達地區(qū)相比，無論在建設的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前***縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當、上檔次的花園式多層住宅、高層、小高層住宅量較小；縣內的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平、開發(fā)理念相對滯后。本項目的建設，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的基礎條件。4939。2039。一月和七月平均氣溫分別是 ℃和℃，極端氣溫為 ℃和8℃，年均降水量 1507 毫米，4—5 月降雨量約占全年的 47%，年日照時數(shù) 小時，年均無霜期 305天。土壤多呈酸性，成土母質為各種母巖風化的殘積或堆積物，地表一般具有枯枝落葉層和半腐解的有機質層，壤質至粘質，PH新建城市綜合體建設項目可行性研究報告23值 —，有利于油茶的生長和生產(chǎn)。2022 年 12 月開工建設贛龍鐵路 58 公里，于 2022 年 4 月正式通車。 通訊條件郵電通信業(yè)保持快速發(fā)展。互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)用新建城市綜合體建設項目可行性研究報告24戶達到 萬戶，增長 %。廠區(qū)地勢平坦，周圍地形為侵蝕堆積階地地形，地層第四紀發(fā)育齊全；上部為棕黃色、枯黃色不清晰的網(wǎng)紋狀粘土，粘結性好；下部為褐色砂礫層夾薄層砂石層；地表出露主要是第四紀紅土。本項目所需的生產(chǎn)與生活用水由***縣自來水公司供應，因此實施本項目的供水條件是有充分保障的。 施工場地條件本項目周邊均有較寬闊平坦的居住用地，可供施工時使用。 項目選址綜上所述，本項目選址在***縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積 畝。新建城市綜合體建設項目可行性研究報告27圖 31 貢江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖新建城市綜合體建設項目可行性研究報告28圖 32 ***縣城市綜合體建設項目用地紅線圖新建城市綜合體建設項目可行性研究報告29第四章 項目市場分析 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（1）區(qū)位優(yōu)勢。（3）資源優(yōu)勢。而且紅軍長征第一渡渡口也位于本次規(guī)劃區(qū)范圍內，將大大提升了規(guī)劃區(qū)的文化底蘊。（3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進了較多企業(yè)。另外，近年來紅色旅游的熱潮，本規(guī)劃區(qū)坐擁優(yōu)良的自然與人文資源，必將迎來廣闊的旅游休閑市場。（3）面對連綿山體，處理得好，將大大提高本次規(guī)劃區(qū)的景觀新建城市綜合體建設項目可行性研究報告31品質，也可以大大節(jié)省投資成本，但同時也給規(guī)劃區(qū)的開發(fā)建設活動提出了更高的要求。造成的結果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟效益差，遺留問題多。（4）缺乏專業(yè)的操作水準，無法結合項目特性為項目設計符合自身發(fā)展的成長路線，無法達到預期的價值回報。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動效應勢必為項目帶來良好的發(fā)展機遇，使項目得到獨特的發(fā)展平臺；因此文化價值是本新建城市綜合體建設項目可行性研究報告33項目商業(yè)價值產(chǎn)生的催化劑，是項目賴以生存的根本保證與強力支撐。因此，保證了項目對行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項目的快速成長與成熟注入了強大內力。由此，可以得到：作為一個有中長遠追求的商業(yè)與復合地產(chǎn)締新建城市綜合體建設項目可行性研究報告35造者，作為一個對自己負責、對社會負責、對項目自身負責的開發(fā)者與運營者都應首先注重品牌建設與推廣的重要性，只有這樣，項目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。通過項目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強實力、積累經(jīng)驗，同時也為貢江新區(qū)在行業(yè)的推進與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來借鑒與提升價值。同時關注外來投資的各種需求，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進規(guī)劃區(qū)不斷向前發(fā)展。思想是行動的先導，規(guī)劃是建設和發(fā)展的龍頭，是城市發(fā)展的“風向標”。貢江南區(qū)開發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體育開發(fā)建設為主要內容，依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設成組團式現(xiàn)代山地新城區(qū)”?！皠?chuàng)業(yè)福地”：以***工業(yè)園區(qū)為載體，打造“工業(yè)福地”，加強產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點建設工業(yè)園區(qū)基礎設施和公共配套設施，為工廠企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂園；以貢江為載體，以紅色文化、風景林地為核心，打造“商業(yè)福地”。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實到貢江南區(qū)經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的各個方面，關注人的全面發(fā)展，關注城市所有的人，處處體現(xiàn)城市的人文關懷。本次規(guī)劃目標將從四個方面進行概述：（1）生態(tài)方面：應使城市風貌與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調，并在客觀上起到維護與支撐城市生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的作用。（4）空間方面：創(chuàng)造貢江南區(qū)獨特的城市建筑風格，突出時代特色，塑造一個富有活力、面向未來、空間豐富豐富、多元共存的“親水型、生態(tài)化、人性化”城區(qū)。（3）多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一