【正文】 ，應(yīng)根據(jù)每個客戶的特殊需要量身訂做，既是為業(yè)主提供最到位的服務(wù)，也是通過裝修設(shè)計最大限度地落實設(shè)計師的理念。頂級別墅不僅要使用面積，還要有增值面積，用來滿足別墅的豪華、藝術(shù)等方面的要求，比如藝術(shù)展廊、舞廳等，它反映了頂級別墅的品味和建筑空間藝術(shù)效果，這部分空間在頂級別墅的面積分配上占有越來越高的比例。比如機場、SHOPPINGMALL、名牌院校。一般地，頂級別墅在地理位置上應(yīng)有顯著的優(yōu)勢，如離市中心距離適中，交通條件和城市設(shè)施較好。打造頂級別墅的細(xì)節(jié)：具體來說，外界資源以環(huán)境為主，內(nèi)部設(shè)置則以建筑設(shè)計和裝飾裝修風(fēng)格等為主。頂級的設(shè)計將優(yōu)越的外界環(huán)境資源和精致的內(nèi)部設(shè)置和諧搭配起來，設(shè)計是表現(xiàn)別墅內(nèi)涵和靈魂的最重要筆斧。市場給予了設(shè)計師、開發(fā)商一個發(fā)展的機會，消費者也花了大量的金錢，理應(yīng)回報給他們一個滿意適合的產(chǎn)品。在這個市場需求的驅(qū)動下，設(shè)計品質(zhì)、工程技術(shù)及建材制造的水平也隨之提高。因此一個作品，最重要的是它的使用性能和市場接受度。 “頂級”標(biāo)準(zhǔn)是相對的，無法劃定一條線來區(qū)分，“頂級”不僅指其外觀的豪華與昂貴及單純的高造價，更多的還是在于其內(nèi)涵品質(zhì)。三、國內(nèi)高檔頂級別墅簡評：頂級別墅的定義：別墅，本身就代表著最上層的人居方式，近年來的發(fā)展更是極盡了設(shè)計師、開發(fā)商和消費者所能想象的精致和豪華。該度假村由北京中安達(dá)旅游度假服務(wù)公司興建，位于“嶺南第一名山”鼎湖山腳下，明年１月動工，規(guī)劃建設(shè)５００幢共１５００套豪華客房及４００間假日普通客房，總投資約５億元。雖然產(chǎn)權(quán)酒店均承諾購買者一定的投資回報率，但作為一個長線的投資品種，要求經(jīng)營者具有很高的品牌知名度和雄厚的實力做保證。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)期：產(chǎn)權(quán)式酒店因其保值增值、投資回報安全可靠等特性，成為投資新寵。這一年，浙江祥源集團也成為CTO平臺的首個風(fēng)險投資商。徹底擯棄了目前投訴最多的，以出國為誘餌的國外分時度假產(chǎn)品模式，完全符合國內(nèi)的消費心理和使用習(xí)慣。二、國內(nèi)市場高檔旅游度假型物業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢中華分時度假機構(gòu)中華分時度假機構(gòu)(China Timeshare Organization，以下簡稱CTO)是一個立足國內(nèi)分時度假的交換平臺，服務(wù)于度假地和消費者的會員服務(wù)體系。在獲得產(chǎn)權(quán)后，業(yè)主可以自用或繼續(xù)委托酒店管理公司經(jīng)營。產(chǎn)權(quán)酒店屬于旅游房產(chǎn)，是分時度假的一種衍生方式。而分時度假最大的特色和吸引人之處是它的分式度假交換概念。分時度假(英文名TIMESHARE)，起源于六十年代的法國，七十年代引進美國后得到了迅速的發(fā)展，并擴展到世界各地，逐步成為全球推崇的休閑度假方式。一、國際市場主流高檔旅游度假型物業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分時度假：分時度假：英語為TIME － SHARE ，正確的翻譯應(yīng)該是分時段多產(chǎn)權(quán)度假公寓。所以，大雁山項目應(yīng)定位為結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)、休閑服務(wù)設(shè)施、康樂度假設(shè)施、餐飲娛樂設(shè)施、商業(yè)購物設(shè)施與高檔頂級別墅等泛地產(chǎn)元素于一體的整合地產(chǎn)概念，以打造國際品質(zhì)旅游地產(chǎn)精品的思路，運作大雁山項目。 香港旅游業(yè)聯(lián)會主席袁家齊表示，香港景點不足，新景點只有2005年才落成的迪士尼公園。但近幾年來，鄰近地區(qū)包括珠江三角洲和澳門的旅游業(yè)發(fā)展神速，因此，發(fā)展一程多站應(yīng)該成為香港旅游業(yè)的新出路。香港旅游業(yè)接駁珠三角：香港旅游業(yè)需要與珠江三角洲合作。主要表現(xiàn)在，廣東的旅游特色還不夠鮮明，還十分缺乏精品。45％，占到全國旅游總收入5566億元的1／4強。香港市場能否徹底好轉(zhuǎn)尚有待于考察，但港人重拾對房地產(chǎn)投資及置業(yè)的信心，特別是高檔次豪宅市場的復(fù)蘇對本項目而言無疑是利大于弊。只要政策對頭，市民信心恢復(fù)，樓市應(yīng)可穩(wěn)中見好。香港樓市氣氛漸趨活躍，買家對豪宅也重拾信心。然而，近半年物業(yè)市場的成交量一直保持較高水平，反映樓市交投確有轉(zhuǎn)好之勢。％；，％，％。深圳房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。根據(jù)深房地指數(shù)系統(tǒng)測算，2003年3季度，；2003年3季度，；2003年3季度，；經(jīng)濟發(fā)展支撐房地產(chǎn)消費。７月３０日國務(wù)院常務(wù)會議召開后，國家建設(shè)部與國家體改委等部門根據(jù)會議精神修改并初步擬定了一個關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的文件。新區(qū)域催生大開發(fā)。三、珠江地區(qū)主要城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀介紹：廣州市場簡析：廣州樓價開始實現(xiàn)“成功觸底”，樓價下跌空間業(yè)已不大。目前市場處于中級成熟階段，其中高端物業(yè)均價已達(dá)5500元/㎡。高檔洋房送車位，別墅送高爾夫球會會籍。江門城市花園開發(fā)商：江門中旅集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：江門市港口路15號價格：55805880元/㎡（別墅）項目簡述：小區(qū)占地240畝，分三個組團，分別為春暉園、朝暉園、晟暉園；共有六種歐陸風(fēng)格的別墅118幢和12幢高層，別墅的規(guī)劃面積為270343㎡/套，高層規(guī)劃有三房（152156㎡）、四房（182184㎡）、復(fù)式（264304㎡）。融資渠道單一，資金來源中自籌和外資同比增長遠(yuǎn)低于國內(nèi)貸款與自籌（定金和預(yù)付款）的增長。如何進一步刺激消費，提高品質(zhì)，擴大品牌，使廣東省房地產(chǎn)市場由投資主體型增長過渡向投資、消費均衡型增長發(fā)展，是值得珠三角房地產(chǎn)業(yè)界思考的問題?！　【C合分析，我們認(rèn)為廣東地產(chǎn)進入“調(diào)整期”總體上看，今年前３季度全省房地產(chǎn)市場大體穩(wěn)定步入調(diào)整期。投資風(fēng)險加大廣東省房協(xié)依據(jù)現(xiàn)有基礎(chǔ)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對開發(fā)建設(shè)與市場銷售、資金風(fēng)險等建立了相關(guān)的市場衡量指標(biāo)。住宅空置依然嚴(yán)重廣東省房地產(chǎn)空置數(shù)量約占全國總數(shù)的１／６－１／５，比例高于建設(shè)和交易方面的數(shù)據(jù)。增長來源主要是國內(nèi)貸款和其它資金（訂金、預(yù)付款…）的增加，外資來源比例保持不變，自籌資金雖有４．７％的同比增長，但相對比例卻下降了２．６個百分點，比例不盡合理，投資風(fēng)險問題未見改善。按投資類別分析，商品房建設(shè)平穩(wěn)，保持總投資約３／４的比例。接軌國際，講求參與，注重品質(zhì)感的高檔次體驗旅游房地產(chǎn)項目呼之欲出。濱江大道外業(yè)測量中鶴山雁山出口互通立交部分，由于互通方案未定，互通范圍的外業(yè)測量除控制測量完成外，其他測量工作要待互通立交方案確定后冊能才能開展。今后幾年，工作的主要方向是：優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提高開放水平推進城市化進程積極開發(fā)人才資源努力實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展鶴山市中心城區(qū)規(guī)劃與建筑方案之一——江門市濱江大道規(guī)劃及進度根據(jù)江門市交通局初步選線方案，按100m路寬控制，道路用地面積約3675畝。根據(jù)前文介紹，鶴山地區(qū)夏秋多臺風(fēng)暴雨，冬春有冷空氣侵襲和偶有奇寒。地塊內(nèi)土地性質(zhì)多樣，江門市境內(nèi)部分主要為生態(tài)控制區(qū)，還有農(nóng)業(yè)用地和工業(yè)用地，土地改性以及農(nóng)保區(qū)農(nóng)田進行調(diào)整易地保護等事項的審批，工作手續(xù)繁雜。規(guī)劃中且已經(jīng)開工建設(shè)，將經(jīng)過項目地塊內(nèi)的江門市濱江大道將大大改善從江門市到本項目的交通條件，未來經(jīng)項目西側(cè)規(guī)劃中的九江大千橋立交上高速公路將非常便捷，但濱江大道的建設(shè)一定程度上也將對地塊內(nèi)的生態(tài)資源及自然景觀產(chǎn)生不良影響。經(jīng)過九江大橋上325國道或佛開高速，迅速融入珠江三角洲地區(qū)四通八達(dá)的高速公路系統(tǒng)，用車條件在全國范圍內(nèi)首屈一指水路經(jīng)由珠江水系豐富的水上航道，可以通達(dá)廣州、深圳、香港、澳門以及珠江三角洲其他眾多地市。另濱江有數(shù)個小船塢，作用不大，但影響觀瞻。江門市境內(nèi)東部地塊主要有幾處私營磚窯及一處平山羅絲廠，污染較輕，拆遷量較輕。地塊由毛頂山順著一處魚塘被分割成東西兩面，東面屬江門市所轄，西部為鶴山市直屬。這些巧奪天工的景點與山中“造物主”匠心獨運的“神仙腳印”、“獅子峰”、“山間飛泉”等自然奇景融為一體，在大自然的烘托下，點綴出和諧統(tǒng)一的立體圖畫，詩情畫意，妙趣橫生。山巒重疊競秀，青松參天挺拔，峰回路轉(zhuǎn)，曲徑通幽，怪石玲瓏，天成奇趣，小溪叮咚，潭淵清澈。陸路距廣州68公理，離佛山42公里；水運從廣州到肇慶、梧州的客輪由此經(jīng)過。山勢雄偉，峰巒起伏，從山峰至峰頂，有雁山門、半山閣、獅子峰、雁山平湖、日月峰、陸佑亭、狀元坊、貴人峰等景致，風(fēng)景如畫，風(fēng)光無限。這里盛產(chǎn)肥美河鮮，遠(yuǎn)近聞名。在珠海市的崖門、雞啼門、虎跳門、泥灣門、磨刀門入海，和在中山的蕉門和萬頃沙流進珠江。項目未來直接影響珠江三角洲九城市數(shù)千萬人口，珠三角地區(qū)是中國最早推行市場經(jīng)濟，實行改革開放戰(zhàn)略的區(qū)域，為中國經(jīng)濟最富活力的重要區(qū)域，區(qū)域經(jīng)濟含量占到國內(nèi)國民生產(chǎn)總值的12%以上，僅次于長江三角洲15座城市群。西臨佛開高速公路及九江大橋，325國道也沿西面繞境而過，隔橋為鶴山碼頭、鶴山港及開工中的水泥廠。項目所在地 三、項目現(xiàn)狀分析：項目位置：鶴山市大雁山風(fēng)景區(qū)項目地塊地處風(fēng)景秀麗的大雁山風(fēng)景區(qū)。龍頭企業(yè)美雅集團公司成為世界最大的毛毯生產(chǎn)企業(yè)。今年１至１０月份，鶴山市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較快的增速。經(jīng)濟狀況：鶴山市是廣東經(jīng)濟開放區(qū)發(fā)展中城市之一。旅游設(shè)施不斷完善，服務(wù)質(zhì)量不斷提高，建起四星級的雁山酒店等一批高標(biāo)準(zhǔn)的賓館，開發(fā)了大雁山風(fēng)景區(qū)、馬山、仙鶴湖、古勞水鄉(xiāng)等旅游景點和東坡亭、鐵夫畫閣等旅游度假勝地和人文景觀。鶴山港是國家一類口岸，市內(nèi)每天有高速豪華客輪與香港對開。有旅居海外的華僑、,分布于51個國家和地區(qū),。市人民政府駐沙坪鎮(zhèn)。鶴山緊靠西江，境內(nèi)河流眾多，主要河流7條，全長187．8公里，流域面積1003．28平方公里，除沙坪河屬西江交流外，其余均屬潭江水系。年平均日照l789時，％，／厘米。二、鶴山市介紹自然地理：鶴山市位于廣東省南部珠江三角洲腹地。祖籍江門五邑的華僑、華人、港澳臺同胞共368萬，約占全國海外僑胞的十分之一，遍布世界107個國家和地區(qū)，有中國第一僑鄉(xiāng)的美譽。城市特色：江門市是“中國優(yōu)秀旅游城市”，具有豐富和獨特的旅游資源。市區(qū)建成區(qū)面積近35平方公里，生態(tài)環(huán)境良好，現(xiàn)有公園18個，%。擁有五邑大學(xué)、電視大學(xué)等大專院校9所，國家級重點技校1所。占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重超過40%。江門市被選為RISE（區(qū)域整合促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展）計劃中國唯一試點城市。江門市是廣東對外貿(mào)易的重要口岸之一。江門已成為粵西和中國大西南地區(qū)通往珠海三角洲和港澳地區(qū)的交通樞紐。公路——其中高速公路222公里。1999年止，江門五邑旅居海外的華僑、華人和港澳臺同胞共有360萬人，其中海外華僑、華人為216萬人，港澳臺同胞為150萬人，此外，還有歸僑、僑眷、港澳臺同胞家屬196萬人。江門市現(xiàn)轄蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)三個縣級市轄區(qū)，代管臺山、開平、恩平、鶴山四個縣級市。其中：西江水質(zhì)保持2類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。森林覆蓋率43%，%。全市氣候溫和，少霜無雪，四季常青。 江門市總面積為9541平方公里，約占整個珠江三角洲的1/4。2939。0039。項目位于粵中交通要道，距離廣州60公里，近鄰鶴山港，旁依廣湛公路、佛開高速公路，車程五分鐘即可進入鶴山市區(qū)，水陸交通十分方便。周邊自然景觀優(yōu)美，地理條件優(yōu)越。毗鄰港澳，東連中山、珠海，西接陽江，南臨南海，北連佛山，位于東經(jīng)112176。、北緯21176。之間?！?，年降雨量約16002700毫米，年日照時數(shù)17322013小時。 全市自然資源豐富。 全市各級飲用水源水質(zhì)符合國家飲用水源衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。行政人文：江門五邑是全國著名的僑鄉(xiāng)之一。2001年底，全市戶籍總?cè)丝?95萬，暫住人口47萬?，F(xiàn)有通車?yán)锍?912公里，每百平方公里公路密度62公里。水運——已開通5個客運口岸和17個貨運口岸，每天有20多個客運航班往來江門五邑和港澳之間。全市有20多個產(chǎn)品的生產(chǎn)品經(jīng)營規(guī)模居廣東省或全國第一位，是全國最大的紡織服裝、化纖、皮革制品、食品、紙制品等產(chǎn)品生產(chǎn)基地之一。外企占工業(yè)總產(chǎn)值的1/3和出口總值的1/2。江門市的第三產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)日益加速發(fā)展的勢頭。江門市教育人才發(fā)展水平居廣東前列。全市城市建成區(qū)面積140平方公里，城市化水平達(dá)到40%。文化、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)健全，服務(wù)業(yè)體系齊全。 江門市是全國著名僑鄉(xiāng)。開平碉樓正積極申報聯(lián)合國“世界文化遺產(chǎn)”。溫、光、熱、雨量充足，四季宜種。冬春有冷空氣侵襲和偶有奇寒，無霜期為365天。1993年11月撤縣設(shè)市。鶴山是全國著名僑鄉(xiāng)之一。全市實現(xiàn)公路網(wǎng)絡(luò)化、硬底化。鶴山市充分利用旅游資源，加快發(fā)展旅游事業(yè)。集客貨運、集裝箱碼頭于一體的國家一類口岸鶴山港可停泊3000噸級貨輪，年吞吐量200萬噸，擁有最先進設(shè)備。榮獲全國體育先進縣(市)、全國愛心獻(xiàn)功臣先進市、全國綠化百佳縣(市)、省衛(wèi)生城市等稱號。目前已形成以輕紡為主體，制鞋、印刷、機電、食品、建材、造紙、電子、廚具、燈飾、制傘等多種行業(yè)并存、擁有現(xiàn)代先進技術(shù)、具有一定規(guī)模的工業(yè)生產(chǎn)體系。西江大堤一、二、三期加固整治工程己告竣工。隔江與南海市市區(qū)相望。周邊大大小小的城市連接成群，輻射范圍涵蓋有廣州、佛山、南海、順德、中山、江門、新會、高明、肇慶以及深圳、香港澳門等城市群。在佛山西鄰的三水（現(xiàn)在它是佛山的一個區(qū)），來自貴州的西江與一條支流綏江匯合之后，又與來自南嶺的北江水匯合，一部分的水就流入廣州的珠江，而大部分的西江水南下。江水青碧。大雁山位于風(fēng)景旖旎的西江南畔,，總面積300公頃，主峰海拔310米，與南海西樵山互稱“姐妹山”。位于粵中交通要道，近鄰鶴山港，旁依廣湛公路，佛開高速公路。雁山風(fēng)景：大雁山“座山有脈，臨江有漁”，備山型、地理、傳奇之妙，乃一塊難得的旅游風(fēng)水寶地。大雁山游覽區(qū)主要有八大景點：登山路口，抽象壯觀、賦有現(xiàn)代氣派和喻意的“雁山門”；半山“百鳥歸巢”的風(fēng)水寶地，重建海會寺，依砂環(huán)格，上下錯落，古樸自然，氣勢非凡；在距山頂不遠(yuǎn)處，利用天然的山塘，建成“雁山平湖”，并添建有水榭、釣魚臺等景物，別具一番情趣；雄偉的“紀(jì)元塔”，為八角九層樓閣式攢尖頂仿宋寶塔，銅鑄葫蘆結(jié)頂，黃瓦丹柱，美侖美奐；在雁山之巔，建有“陸佑亭”，登亭遠(yuǎn)望，一幅幅錦繡山河的美麗圖畫進入眼簾；海拔289米的貴人峰，“鶴山廣播電視塔”巍然屹立，塔高110米，可飽覽周圍六市的田園風(fēng)光；此外還有一派蘇州園林特色的“狀元坊”，可供游人觀賞、烤游玩的“無底潭”，惟妙惟肖