柳城印象項(xiàng)目策劃正式方案-全文預(yù)覽
【正文】 對(duì)此次活動(dòng)的肯定，全方位闡述該活動(dòng)對(duì)社會(huì)各方面尤其是房地產(chǎn)界的影響?；顒?dòng)高潮部分柳城印象承建單位與開發(fā)商簽定質(zhì)量承諾承諾書當(dāng)場(chǎng)簽定，當(dāng)場(chǎng)有效，給購房者樹立信心，使客戶感到真實(shí)，同時(shí)也樹立了柳城印象開發(fā)商的良好形象，達(dá)到了客戶內(nèi)部口頭傳播。 完善質(zhì)量記錄，建立每一個(gè)環(huán)節(jié)的資料檔案管理，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到交付使用。 B、向柳城印象簽約客戶及潛在客戶介紹確保柳城印象質(zhì)量的全過程質(zhì)量管理體系。目的：使到會(huì)者對(duì)柳城印象有所了解，形成初步共識(shí)。印象七：健康性/ 緊貼市區(qū)的繁華，享受常德最佳人居環(huán)境的健康。印象三：實(shí)用性/ 120 168平方米主力戶型，購房一次到位，滿足居住的舒適性和使用性。品質(zhì)不在昂貴 品質(zhì)源于選擇主標(biāo)： 相同時(shí)間，相同地點(diǎn)，相同面積，陽光更多的House，一定是柳城印象內(nèi)容：印象一：舒適性/ ，寬House，面寬近13米，進(jìn)深僅8米，18層高度，320度觀景陽臺(tái)，中國城市第一湖盡收眼底，觀景、起居、休閑三陽臺(tái)設(shè)計(jì)。120168平方米，購房一次到位，天也寬敞，地也寬闊，陽光更寬闊。品質(zhì)不在昂貴 品質(zhì)源于選擇主標(biāo)：官彪一家的幸福泡湯了！內(nèi)容：好消息！官彪一家又搬新家了??！老婆相信有天有地的生活浪漫而充實(shí)，而兩個(gè)小家伙也為自己的小天地雀躍不已。主臥室朝南、次臥室朝南、廚房朝南、起居室朝南、餐廳朝南，你喜歡任你挑。整天笑得合不攏嘴。客廳錯(cuò)層，全面闡述立體空間生活品位，320度全透明觀景陽臺(tái)，18層高度俯仰，讓你品位天地。報(bào)紙媒體報(bào)道（2005年4月12日4月15日）標(biāo)題：，寬House，投射生活本質(zhì)。重點(diǎn)突出戰(zhàn)略采用DM點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的方式，針對(duì)特定區(qū)域及潛在目標(biāo)客戶和來過現(xiàn)場(chǎng)的客戶。印象六：適中面積，購房一次到位。印象二：平方不是立方，錯(cuò)層設(shè)計(jì)，享受空間的立體。DM主題根據(jù)銷售需要進(jìn)行調(diào)整，在一對(duì)一銷講或針對(duì)目標(biāo)客戶的直郵，夾報(bào)時(shí)，形式靈活，發(fā)揮效果良好。三是這兩個(gè)位置是外地打工回來的人群必須接觸的位置 在步行街附近設(shè)置廣告位一塊，一是接觸人群量大，二是有利于提升本案的美譽(yù)度。2005125131 前期登記客戶電話拜訪，建立良好關(guān)系200521起 所有第一波廣告推出，開始全面接受內(nèi)部認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購重點(diǎn)：定金可退還只發(fā)放選房號(hào)碼，不進(jìn)行具體戶型確定開盤前轉(zhuǎn)為認(rèn)購協(xié)議認(rèn)購協(xié)議重點(diǎn)：預(yù)售許可證取得后定金不退還確定具體戶型開盤當(dāng)天簽定合同，制造氣氛四、銷售策略調(diào)整總體目標(biāo)：通過前期市場(chǎng)反應(yīng)及內(nèi)部認(rèn)購的展開，對(duì)市場(chǎng)已經(jīng)具有相當(dāng)大的準(zhǔn)確把握度，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行銷售策略的適當(dāng)調(diào)整。按揭可以采取首欺分期付款，房屋封頂前交清，但是合同要先簽定，并且協(xié)助開發(fā)商辦理銀行按揭手續(xù)。總體銷售目標(biāo)時(shí)間目標(biāo)住宅銷售比例2005年4月16日——7月16日回籠資金1650萬30%2005年7月15日——10月16日回籠資金1100萬20％2005年10月16日——2006年1月16日回籠資金1100萬20％2006年1月16日2006年4月16日回籠資金1100萬20％價(jià)格策略低開高走內(nèi)部認(rèn)購期間不公開價(jià)格，在利用公關(guān)和廣告媒介取得消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目高品質(zhì)認(rèn)同后，采取低價(jià)位入市，利用內(nèi)部認(rèn)購及開盤人氣，通過銷控制造供不應(yīng)求的局面，逐步提高價(jià)格，同一樓層朝南住宅價(jià)格比朝北住宅價(jià)格微上調(diào)，通過對(duì)比促銷朝北大戶型住宅的銷售。階段目標(biāo)市場(chǎng)期（2005年1月24日——2005年1月31日）完成售樓部現(xiàn)場(chǎng)布置戶外廣告設(shè)計(jì)制作發(fā)布，簡單宣傳印刷品及贈(zèng)品的設(shè)計(jì)制作各種銷售文本設(shè)計(jì)。柳城印象市場(chǎng)定位任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，客戶才是真正的起點(diǎn)，只有找準(zhǔn)客戶在哪里，才能規(guī)劃出我們的產(chǎn)品。做到“未成曲調(diào)先有情”，對(duì)于陽臺(tái)、外立面、綠化率、錯(cuò)層、戶型、售樓現(xiàn)場(chǎng)、業(yè)務(wù)人員等方面進(jìn)行提升，充分顯示開發(fā)商的人文關(guān)懷及項(xiàng)目品質(zhì)，做到項(xiàng)目高品質(zhì)造市，低價(jià)格入市的局面，提升消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目性價(jià)比的心理認(rèn)知。 大部分選擇市郊住宅的消費(fèi)者，主要基于兩種心理：一是有二次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施基本空缺。二、 劣勢(shì) 項(xiàng)目交通環(huán)境十分不利，僅有二路公交車經(jīng)過項(xiàng)目周邊。 臨近柳葉湖自然景觀?！皷|方美景”和“陽光100”從價(jià)格和位置來看，與“柳城印象”存在一定的同質(zhì)性，由于這兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開盤銷售，具備相當(dāng)?shù)母偁幜Γ瑢?duì)本案銷售將會(huì)產(chǎn)生影響，可能帶走部分客戶。弘鑫城市花園：項(xiàng)目內(nèi)部景觀優(yōu)良，中心有占地14畝的花園，交通位置十分便捷，距長怡中學(xué)、市一中、步行街僅一里之遙，加上其開發(fā)商影響內(nèi)部宣傳，對(duì)向往市中心生活的高端消費(fèi)人群具有非常大的吸引力。但據(jù)調(diào)查，在多層與小高層實(shí)際銷售比例中，小高層的銷售不盡人意，可以說，常德住宅發(fā)展在改善居住環(huán)境和質(zhì)量的同時(shí)，陷入了性價(jià)比的瓶頸。14002500元左右/平方米小高層高層。第三，大規(guī)模的城鎮(zhèn)化發(fā)展引導(dǎo)市郊及外來人口的發(fā)展從而產(chǎn)生購買，加大對(duì)地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)。常德地產(chǎn)現(xiàn)狀分析近年來，常德地產(chǎn)發(fā)展迅猛，以42%的增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的增長率增長。其次，我國社會(huì)保障體系逐步建立和完善，減少居民的后顧之憂，居民敢于用手中的錢甚至是未來的錢。常德商品房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)常德商品房價(jià)格格局基本上可以分為四個(gè)階梯：3000—4000元左右/平方米別墅。常德房地產(chǎn)近年在市場(chǎng)的調(diào)整及引導(dǎo)下，價(jià)格攀升很快，并且均以小高層為主力軍。望 江 名 苑：江景優(yōu)勢(shì)，交通環(huán)境較好，緊鄰六中，靠近常德地區(qū)醫(yī)院、市委，項(xiàng)目大部分客戶為經(jīng)濟(jì)收入較高消費(fèi)能力強(qiáng)的醫(yī)院人士，由于他的競爭對(duì)手濱江豪庭由于拆遷原因遲遲不能開盤，使之成為了城東區(qū)域高端消費(fèi)人群的唯一選擇。對(duì)物業(yè)性價(jià)比的要求十分嚴(yán)格。 項(xiàng)目外立面現(xiàn)代感強(qiáng)，具有超300度的主臥陽臺(tái)，生活陽臺(tái)和休閑陽臺(tái)，加上項(xiàng)目具有的地下停車場(chǎng)和近70％的綠化率，可極大提高樓盤的檔次。 價(jià)格相對(duì)較低。 項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)未開工。但在受整個(gè)大環(huán)境影響
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