【正文】 網(wǎng)點密布，是首選房地產(chǎn)廣告媒體。廣告創(chuàng)意表現(xiàn) A．利益訴求點☆ 坐擁通運寶地———二沙商圈軸心位置、充足前景升值空間☆ 規(guī)?；虡I(yè)街區(qū)———主題明確、自由作業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營☆ 新馬建筑風(fēng)格———國際商業(yè)新都的形象☆ 商業(yè)廣場———打造江南新亮點☆ 信 息 網(wǎng) 絡(luò)———符合國際商業(yè)硬件要求☆ 商 務(wù) 中 心———國際流行的“一站式”商業(yè)服務(wù)☆ 愛心小學(xué)———增強人文氛圍☆ 空中樓頂花園———注意綠化環(huán)境和審美☆ 5500m2中心花園———小區(qū)的生態(tài)配備B．副標(biāo)題副標(biāo)題、主標(biāo)題相搭配應(yīng)更為貼切，進(jìn)一步肯定了作為一個大型批零商城的專業(yè)性、先進(jìn)性，充分表達(dá)的商業(yè)理念。也就是這個項目樓盤的靈魂。投資手冊采用精心設(shè)計的固定封面、內(nèi)頁用普通紙印刷，無嘩眾取寵，以給目標(biāo)客戶留下一個務(wù)實的形象，免費派送。內(nèi)容：現(xiàn)擬訂每塊展示牌內(nèi)容，具體文案、圖片未定Ａ. 建筑區(qū)域介紹Ｂ. 戶型平面圖Ｃ. 主要賣點介紹Ｄ. 銷控表E. 小區(qū)形象立面圖F. 商城標(biāo)志價目表、認(rèn)購須知、戶型平面圖價目表應(yīng)該統(tǒng)一印刷，在價目表顯眼位置標(biāo)明最高單價和最低單價，以價目表有效期限來縮短目標(biāo)客戶的購買決策時間。宣傳單頁宣傳單頁是最有表現(xiàn)力的表達(dá)方式，重點突出，建議采用大度八開雙面彩印，用于每期促銷活動的現(xiàn)場派發(fā)及節(jié)假日在促銷點的派發(fā)。C. 傳統(tǒng)百貨副食品批零商圈賴以生存和發(fā)展的基本條件已經(jīng)發(fā)生了根本的變化，傳統(tǒng)百貨批零商圈的演化與遷移已是大勢所趨，迫在眉睫。（二）目標(biāo)客戶群的分析描述分 類客戶特征商 業(yè)物 業(yè)年 齡25——45歲30——45歲職業(yè)中小企業(yè)主、個體工商戶、其他投資置業(yè)者中小企業(yè)主、工薪階層、公務(wù)員、白領(lǐng)家庭構(gòu)成兩代同?。?——3人二至三代：3——6人主要生活區(qū)域“三華三場”、大沙田、江南區(qū)市及各地市縣生活習(xí)慣日常工作生活比較忙碌較少外出對生活質(zhì)量要求不高接觸媒體單一有錢、有閑經(jīng)常外出應(yīng)酬對生活質(zhì)量要求較高接觸媒體多樣消費心理分析理性投資、降低經(jīng)營成本投資居住、置業(yè)、提高生活質(zhì)量滿足點良好的商業(yè)組織與氣氛良好的商業(yè)形象良好的對外交通超強的購買人氣增值前景適宜的居住環(huán)境良好的交通環(huán)境五、 銷售策略（一）價格策略同類項目市場價格一期均價二期均價三期均價南國花園商城2000/m22300/m22750/m2優(yōu)　惠　條　款：　全面優(yōu)惠16888元（送暖風(fēng)機） 　抽　　　獎?。阂坏泉劊?0000元/人2（小車）其他獎項合計約：30000元同類項目市場分值類比表南國花園商城地理位置8規(guī) 劃89配 套89工程進(jìn)度99交 通8 生 活89空氣質(zhì)量78戶型面積總價88戶型設(shè)計88裝修標(biāo)準(zhǔn)88修正加數(shù)推廣策略1/現(xiàn)場包裝1/熱銷助勢3/商業(yè)組織/1合 計 80價格體系定價方法：　市場定價法①南國花園商城：三期銷售價：2700元/m2優(yōu)惠部分　：95％折　扣?。阂淮涡愿犊顬?5折　　按揭98折一次性付款：按揭認(rèn)購比例＝1：4修正均價?。?　270095%1+270095%41+4 = 2498元/m2　　　 ②：　　　　　　　修正均價：80/=x/2498=2337元/ m2均　　價?。骸〈ā　　　∪胧芯鶅r（建議）?。?2300元/ m2付款方式　：　一次性付款95折 30年銀行按揭98折綜合計價公式：均價+方位差價+景觀差價+戶型差價+特殊因素差價=綜合均價價格分析市場周期依產(chǎn)品分布分為五期，每期為一升幅周期，升幅比例控制在10%~15%，對不同的產(chǎn)品進(jìn)行不同的差價系數(shù)調(diào)整，視市場反映進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)。C、一般投資（機）者；這部分客戶主要有兩種：一是以獲取租金回報和房產(chǎn)增值為目的投資；二是炒鋪面（位）。⑿、在項目的業(yè)態(tài)分布上，要依據(jù)項目的市場定位和各種品種的經(jīng)營特性進(jìn)行，強調(diào)專業(yè)與品牌的有機結(jié)合。 ⑻、選派資深營銷人員，做好主力客戶的銷售公關(guān)工作。⑷、政府公關(guān)：由專業(yè)人員做好政府公關(guān)工作，利用政府的權(quán)威性充分展現(xiàn)項目的商業(yè)潛能和信譽度，例如通過邀請政府主管部門參與專家論證會、研討會、項目決策會等，為項目營造良好的外部環(huán)境。項目弱勢及市場風(fēng)險對策通過對本項目強勢、弱勢及市場風(fēng)險的分析，認(rèn)為綜合條件優(yōu)越，時機成熟，可操作性極強，只要發(fā)展商、代理商、廣告商三方群策群力，切實把握市場，時刻保持清醒的認(rèn)識，克服項目在開發(fā)經(jīng)營中的種種困難，深入細(xì)致地做好每一項工作，并采取有效可行的對策，在未來的二年內(nèi)，一定會成為最引人注目的焦點。（3）、項目自身劣勢：①、項目開發(fā)周期長，預(yù)計要二年左右；這段時間，市場會否發(fā)生翻天覆地的變化，如同類項目增多，邕城房地產(chǎn)市場巨變，國家房地產(chǎn)政策變化等等，均未可知。與以上相比，所依托的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)展方面至今仍很低調(diào)，還不如大沙田、邕寧沿海兩個地方經(jīng)濟開發(fā)區(qū)積極，形成了與同類項目競爭的弱勢背景。③、項目招商銷售工作展開后，“三華三場”與其所在城區(qū)政府將會采取宣傳措施，來穩(wěn)定客戶，穩(wěn)定商圈，其聯(lián)合反擊力不容低估。⑦、江南百米大道景觀亮化工程年內(nèi)建成通車，其將成為城市交通主軸線，為商城的商貿(mào)活動提供了絕好的臨街界面。③、項目所在地——城市快速環(huán)路白沙大道段與城市主干路江南百米大道——南北公路兩條交通干道，人流、車流川流不息，人氣指數(shù)上升極快，已遙遙領(lǐng)先于城市快速環(huán)路其他路段。③ 、南路臨街面長達(dá)325米，商業(yè)價值大，可充分利用。②、在城市規(guī)劃發(fā)展方向上，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)轄區(qū)已大幅拓展，“大沙田區(qū)”也已經(jīng)被列入城區(qū)規(guī)劃之中，“二沙”一帶將基本實現(xiàn)城市化，并與江南區(qū)連成一片。隨著三大客運站的外遷，對在“三華三場”這一范圍內(nèi)的經(jīng)營戶帶來了新的機遇。，已引進(jìn)項目123個，初步形成了以飼料、醫(yī)藥、建材、機械加工和房地產(chǎn)為代表的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，積極吸引外資。第二、第三產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。現(xiàn)江南板塊的價格雖比快環(huán)通車前略有上浮，但因其價格與新城區(qū)、瑯東相比還是有一定的優(yōu)勢，交通也較以前便利得多，經(jīng)商環(huán)境利好，而且經(jīng)開區(qū)正在優(yōu)化投資環(huán)境，現(xiàn)在市區(qū)以及其他城區(qū)的消費者也有很多選擇過江投資置業(yè)。在以上樓盤中，金康居住小區(qū)、金灣花城、江南新興苑、江景園主要為住宅樓盤，其中金灣花城、江南新興苑均取得較好的銷售成績，客戶反響不俗，在住宅價格及銷售上可提供參考作用；南國花園商城是銷售情況很好的商業(yè)樓盤，對外宣傳以商為主，但在實際的商業(yè)規(guī)劃與組織中有較大的缺陷。（二）區(qū)域房地產(chǎn)需求與現(xiàn)狀從目前房產(chǎn)行業(yè)的高銷售率、低空置率的狀況看，市場屬于供需兩旺狀態(tài)。房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)分布特點：近年來房地產(chǎn)市場的分布格局簡單劃分如下：東 部：面向高收入階層人士，集住宅、商業(yè)、娛樂、文體、休閑于一體的中高檔居住區(qū)，是目前開發(fā)投資的熱點地帶。新增的150萬人口，每人按30平方米的需求計，需要3000萬平方米的住房。銷售情況之好全國罕見。途經(jīng)公交線路表車 次路 線始 發(fā) 時 間11路瑯東污水處理廠——江南客運站6：15——23：0021路玉洞商貿(mào)城——火車站6：15——23：0023路電力安裝公司——朝陽花園6：15——23：0031路大沙田南——北大客運中心6：15——23：0041路安吉客運站——北大客運中心站6：15——23：00207路大嶺路口——江南客運站5：30——23：00501路玉洞——火車站6：15——23：00通宵車江南客運站——火車站0：00——6：00大沙田專線車大沙田——火車站6：15——23：30大沙田道路運輸服務(wù)中心：將于今年“五一”投入運營，其位于開發(fā)區(qū)14區(qū)內(nèi)，占地40畝，投資2000萬元，可停放200臺車次，其建成使用將為周邊地帶批零商貿(mào)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了遍及全區(qū)乃至全國的貨運配送配套，客觀上，為形成了全國貨運配套。g) 中心商場三層：經(jīng)營服裝服飾及針棉紡織品。c) C組團(tuán)：經(jīng)營干雜副食品。占地面積185畝，總建筑面積195387平方米，整個商城具備商貿(mào)