【正文】 網(wǎng)點(diǎn)密布，是首選房地產(chǎn)廣告媒體。廣告創(chuàng)意表現(xiàn) A．利益訴求點(diǎn)☆ 坐擁通運(yùn)寶地———二沙商圈軸心位置、充足前景升值空間☆ 規(guī)模化商業(yè)街區(qū)———主題明確、自由作業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)☆ 新馬建筑風(fēng)格———國(guó)際商業(yè)新都的形象☆ 商業(yè)廣場(chǎng)———打造江南新亮點(diǎn)☆ 信 息 網(wǎng) 絡(luò)———符合國(guó)際商業(yè)硬件要求☆ 商 務(wù) 中 心———國(guó)際流行的“一站式”商業(yè)服務(wù)☆ 愛(ài)心小學(xué)———增強(qiáng)人文氛圍☆ 空中樓頂花園———注意綠化環(huán)境和審美☆ 5500m2中心花園———小區(qū)的生態(tài)配備B．副標(biāo)題副標(biāo)題、主標(biāo)題相搭配應(yīng)更為貼切，進(jìn)一步肯定了作為一個(gè)大型批零商城的專(zhuān)業(yè)性、先進(jìn)性，充分表達(dá)的商業(yè)理念。也就是這個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)的靈魂。投資手冊(cè)采用精心設(shè)計(jì)的固定封面、內(nèi)頁(yè)用普通紙印刷，無(wú)嘩眾取寵，以給目標(biāo)客戶(hù)留下一個(gè)務(wù)實(shí)的形象，免費(fèi)派送。內(nèi)容：現(xiàn)擬訂每塊展示牌內(nèi)容，具體文案、圖片未定Ａ. 建筑區(qū)域介紹Ｂ. 戶(hù)型平面圖Ｃ. 主要賣(mài)點(diǎn)介紹Ｄ. 銷(xiāo)控表E. 小區(qū)形象立面圖F. 商城標(biāo)志價(jià)目表、認(rèn)購(gòu)須知、戶(hù)型平面圖價(jià)目表應(yīng)該統(tǒng)一印刷，在價(jià)目表顯眼位置標(biāo)明最高單價(jià)和最低單價(jià)，以?xún)r(jià)目表有效期限來(lái)縮短目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)決策時(shí)間。宣傳單頁(yè)宣傳單頁(yè)是最有表現(xiàn)力的表達(dá)方式，重點(diǎn)突出，建議采用大度八開(kāi)雙面彩印，用于每期促銷(xiāo)活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)及節(jié)假日在促銷(xiāo)點(diǎn)的派發(fā)。C. 傳統(tǒng)百貨副食品批零商圈賴(lài)以生存和發(fā)展的基本條件已經(jīng)發(fā)生了根本的變化，傳統(tǒng)百貨批零商圈的演化與遷移已是大勢(shì)所趨，迫在眉睫。（二）目標(biāo)客戶(hù)群的分析描述分 類(lèi)客戶(hù)特征商 業(yè)物 業(yè)年 齡25——45歲30——45歲職業(yè)中小企業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)、其他投資置業(yè)者中小企業(yè)主、工薪階層、公務(wù)員、白領(lǐng)家庭構(gòu)成兩代同?。?——3人二至三代：3——6人主要生活區(qū)域“三華三場(chǎng)”、大沙田、江南區(qū)市及各地市縣生活習(xí)慣日常工作生活比較忙碌較少外出對(duì)生活質(zhì)量要求不高接觸媒體單一有錢(qián)、有閑經(jīng)常外出應(yīng)酬對(duì)生活質(zhì)量要求較高接觸媒體多樣消費(fèi)心理分析理性投資、降低經(jīng)營(yíng)成本投資居住、置業(yè)、提高生活質(zhì)量滿(mǎn)足點(diǎn)良好的商業(yè)組織與氣氛良好的商業(yè)形象良好的對(duì)外交通超強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)人氣增值前景適宜的居住環(huán)境良好的交通環(huán)境五、 銷(xiāo)售策略（一）價(jià)格策略同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格一期均價(jià)二期均價(jià)三期均價(jià)南國(guó)花園商城2000/m22300/m22750/m2優(yōu)　惠　條　款：　全面優(yōu)惠16888元（送暖風(fēng)機(jī)） 　抽　　　獎(jiǎng)?。阂坏泉?jiǎng)：50000元/人2（小車(chē)）其他獎(jiǎng)項(xiàng)合計(jì)約：30000元同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)分值類(lèi)比表南國(guó)花園商城地理位置8規(guī) 劃89配 套89工程進(jìn)度99交 通8 生 活89空氣質(zhì)量78戶(hù)型面積總價(jià)88戶(hù)型設(shè)計(jì)88裝修標(biāo)準(zhǔn)88修正加數(shù)推廣策略1/現(xiàn)場(chǎng)包裝1/熱銷(xiāo)助勢(shì)3/商業(yè)組織/1合 計(jì) 80價(jià)格體系定價(jià)方法：　市場(chǎng)定價(jià)法①南國(guó)花園商城：三期銷(xiāo)售價(jià)：2700元/m2優(yōu)惠部分　：95％折　扣?。阂淮涡愿犊顬?5折　　按揭98折一次性付款：按揭認(rèn)購(gòu)比例＝1：4修正均價(jià)　： 　270095%1+270095%41+4 = 2498元/m2　　　 ②：　　　　　　　修正均價(jià)：80/=x/2498=2337元/ m2均　　價(jià)?。骸〈ā　　　∪胧芯鶅r(jià)（建議）　： 2300元/ m2付款方式?。骸∫淮涡愿犊?5折 30年銀行按揭98折綜合計(jì)價(jià)公式：均價(jià)+方位差價(jià)+景觀差價(jià)+戶(hù)型差價(jià)+特殊因素差價(jià)=綜合均價(jià)價(jià)格分析市場(chǎng)周期依產(chǎn)品分布分為五期，每期為一升幅周期，升幅比例控制在10%~15%，對(duì)不同的產(chǎn)品進(jìn)行不同的差價(jià)系數(shù)調(diào)整，視市場(chǎng)反映進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)。C、一般投資（機(jī)）者；這部分客戶(hù)主要有兩種：一是以獲取租金回報(bào)和房產(chǎn)增值為目的投資；二是炒鋪面（位）。⑿、在項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布上，要依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和各種品種的經(jīng)營(yíng)特性進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)與品牌的有機(jī)結(jié)合。 ⑻、選派資深營(yíng)銷(xiāo)人員，做好主力客戶(hù)的銷(xiāo)售公關(guān)工作。⑷、政府公關(guān)：由專(zhuān)業(yè)人員做好政府公關(guān)工作，利用政府的權(quán)威性充分展現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)潛能和信譽(yù)度，例如通過(guò)邀請(qǐng)政府主管部門(mén)參與專(zhuān)家論證會(huì)、研討會(huì)、項(xiàng)目決策會(huì)等，為項(xiàng)目營(yíng)造良好的外部環(huán)境。項(xiàng)目弱勢(shì)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析，認(rèn)為綜合條件優(yōu)越，時(shí)機(jī)成熟，可操作性極強(qiáng)，只要發(fā)展商、代理商、廣告商三方群策群力，切實(shí)把握市場(chǎng)，時(shí)刻保持清醒的認(rèn)識(shí)，克服項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的種種困難，深入細(xì)致地做好每一項(xiàng)工作，并采取有效可行的對(duì)策，在未來(lái)的二年內(nèi)，一定會(huì)成為最引人注目的焦點(diǎn)。（3）、項(xiàng)目自身劣勢(shì)：①、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，預(yù)計(jì)要二年左右；這段時(shí)間，市場(chǎng)會(huì)否發(fā)生翻天覆地的變化，如同類(lèi)項(xiàng)目增多，邕城房地產(chǎn)市場(chǎng)巨變，國(guó)家房地產(chǎn)政策變化等等，均未可知。與以上相比，所依托的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)展方面至今仍很低調(diào)，還不如大沙田、邕寧沿海兩個(gè)地方經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)積極，形成了與同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的弱勢(shì)背景。③、項(xiàng)目招商銷(xiāo)售工作展開(kāi)后，“三華三場(chǎng)”與其所在城區(qū)政府將會(huì)采取宣傳措施，來(lái)穩(wěn)定客戶(hù)，穩(wěn)定商圈，其聯(lián)合反擊力不容低估。⑦、江南百米大道景觀亮化工程年內(nèi)建成通車(chē)，其將成為城市交通主軸線(xiàn)，為商城的商貿(mào)活動(dòng)提供了絕好的臨街界面。③、項(xiàng)目所在地——城市快速環(huán)路白沙大道段與城市主干路江南百米大道——南北公路兩條交通干道，人流、車(chē)流川流不息，人氣指數(shù)上升極快，已遙遙領(lǐng)先于城市快速環(huán)路其他路段。③ 、南路臨街面長(zhǎng)達(dá)325米，商業(yè)價(jià)值大，可充分利用。②、在城市規(guī)劃發(fā)展方向上，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)轄區(qū)已大幅拓展，“大沙田區(qū)”也已經(jīng)被列入城區(qū)規(guī)劃之中，“二沙”一帶將基本實(shí)現(xiàn)城市化，并與江南區(qū)連成一片。隨著三大客運(yùn)站的外遷，對(duì)在“三華三場(chǎng)”這一范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)帶來(lái)了新的機(jī)遇。，已引進(jìn)項(xiàng)目123個(gè)，初步形成了以飼料、醫(yī)藥、建材、機(jī)械加工和房地產(chǎn)為代表的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，積極吸引外資。第二、第三產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。現(xiàn)江南板塊的價(jià)格雖比快環(huán)通車(chē)前略有上浮，但因其價(jià)格與新城區(qū)、瑯東相比還是有一定的優(yōu)勢(shì)，交通也較以前便利得多，經(jīng)商環(huán)境利好，而且經(jīng)開(kāi)區(qū)正在優(yōu)化投資環(huán)境，現(xiàn)在市區(qū)以及其他城區(qū)的消費(fèi)者也有很多選擇過(guò)江投資置業(yè)。在以上樓盤(pán)中，金康居住小區(qū)、金灣花城、江南新興苑、江景園主要為住宅樓盤(pán)，其中金灣花城、江南新興苑均取得較好的銷(xiāo)售成績(jī)，客戶(hù)反響不俗，在住宅價(jià)格及銷(xiāo)售上可提供參考作用；南國(guó)花園商城是銷(xiāo)售情況很好的商業(yè)樓盤(pán)，對(duì)外宣傳以商為主，但在實(shí)際的商業(yè)規(guī)劃與組織中有較大的缺陷。（二）區(qū)域房地產(chǎn)需求與現(xiàn)狀從目前房產(chǎn)行業(yè)的高銷(xiāo)售率、低空置率的狀況看，市場(chǎng)屬于供需兩旺狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)分布特點(diǎn)：近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分布格局簡(jiǎn)單劃分如下：東 部：面向高收入階層人士，集住宅、商業(yè)、娛樂(lè)、文體、休閑于一體的中高檔居住區(qū)，是目前開(kāi)發(fā)投資的熱點(diǎn)地帶。新增的150萬(wàn)人口，每人按30平方米的需求計(jì)，需要3000萬(wàn)平方米的住房。銷(xiāo)售情況之好全國(guó)罕見(jiàn)。途經(jīng)公交線(xiàn)路表車(chē) 次路 線(xiàn)始 發(fā) 時(shí) 間11路瑯東污水處理廠——江南客運(yùn)站6：15——23：0021路玉洞商貿(mào)城——火車(chē)站6：15——23：0023路電力安裝公司——朝陽(yáng)花園6：15——23：0031路大沙田南——北大客運(yùn)中心6：15——23：0041路安吉客運(yùn)站——北大客運(yùn)中心站6：15——23：00207路大嶺路口——江南客運(yùn)站5：30——23：00501路玉洞——火車(chē)站6：15——23：00通宵車(chē)江南客運(yùn)站——火車(chē)站0：00——6：00大沙田專(zhuān)線(xiàn)車(chē)大沙田——火車(chē)站6：15——23：30大沙田道路運(yùn)輸服務(wù)中心：將于今年“五一”投入運(yùn)營(yíng)，其位于開(kāi)發(fā)區(qū)14區(qū)內(nèi)，占地40畝，投資2000萬(wàn)元，可停放200臺(tái)車(chē)次，其建成使用將為周邊地帶批零商貿(mào)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了遍及全區(qū)乃至全國(guó)的貨運(yùn)配送配套，客觀上，為形成了全國(guó)貨運(yùn)配套。g) 中心商場(chǎng)三層：經(jīng)營(yíng)服裝服飾及針棉紡織品。c) C組團(tuán)：經(jīng)營(yíng)干雜副食品。占地面積185畝，總建筑面積195387平方米，整個(gè)商城具備商貿(mào)