【正文】 豫森 ■“ 豐園 ”； 收獲 ， 家園 ， 公司名字、提升知名度。形象定位為： 生活 繁忙 盡在出 入 之間 五、 案名建議 26 / 42 建議案名一 : 華豐 25 / 42 ? 平安大道沿線： 集中了如汽車維修、汽車美容、汽車 4S店和中型企業(yè)等中高層收入客戶，其中也包括私營業(yè)主及 個體 等客戶。 ? 個體經(jīng)營者，周圍村鎮(zhèn)客戶群。 三、項目住宅部分物業(yè)定位 根據(jù)前面的分析， 綜合考慮市場條件及項目自身開發(fā)條件影響因素， 項目住宅部分物業(yè)定位如下： 小群體、大影響的 都 尚社區(qū) 釋義： — — 小群體， 一樣有大作為； — — 獨 ：具有特色唯一性強、 尚 ：時尚感念性 社區(qū)的景觀住宅項目； — — 倡導現(xiàn)代城市生活， 注重鄰里關(guān)系； 24 / 42 四、客戶定位 主力客戶群 基于本項目區(qū)位性、環(huán)境特性等因素。 （ 5）目前城東板塊大部分項目在 無太多外部景觀與配套資源依賴的情況下，均通過對項目本身品質(zhì)的打造 ，實 現(xiàn)其價值 。 第三部分 項目定位 22 / 42 一、背景綜述 項目市場背景 根據(jù)上述市場與本身優(yōu)劣勢分析， 總結(jié)本項目住宅發(fā)展策略的市場背景如下： （ 1）平頂山市房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展時期，這種快速發(fā)展態(tài)勢仍將持續(xù)一段時間；未來房地產(chǎn)價格仍將保持一定 的增幅； 房地產(chǎn)開發(fā)的 主戰(zhàn)場將從城市中心向外轉(zhuǎn)移 。 依托區(qū)域先天條件，通過打造內(nèi)部產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)產(chǎn) 品自身增值，把握入市時機，快速應對市場反應。 緊抓城市發(fā)展機遇，引導消費。 （ 2） 調(diào)控政策 受新政影響，國家從年初房產(chǎn)新政策的不斷出臺，從而造成項目在產(chǎn)品創(chuàng)新上成為突破戶型面積控制的關(guān)鍵； （ 3） 經(jīng)濟適用房、廉租房大面積修建 根據(jù)今年國家發(fā)改委實施大力加強經(jīng)濟適用房及廉租房的建設，無疑對商品房市場形成威脅。 (2)城東市場的發(fā)展 隨著城區(qū)規(guī)模的擴大， 城東房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展成熟， 區(qū)域配套進一步完善， 大量實力開發(fā)商與品質(zhì)項目 隨即 落定于此， 將大大提升了區(qū)域品質(zhì)。 W—— 劣勢 (weakness) (1)噪音、 氣體塵埃污染 嚴重 受 十二礦、十礦風井口 、平煤地鐵路 的 影響， 項目受其 氣體 污染 及噪音 較為嚴重， 使項目居住品質(zhì)有所降低。 （ 3）區(qū)域競爭 本項目從周邊 環(huán)視發(fā)現(xiàn)在售樓盤及少，部分 在售樓盤 都在離 本 項目較遠的地方 。 (7) 公交線路： 2路、 33路、 19路都從平安大道經(jīng)過。 （ 2） 文化教育： 英才中學 、 平煤衛(wèi)校 、平頂山第二十三中 。從日照百分率（ 實際日照時數(shù)占可照時數(shù)的百分比）來看，全年平均日照百分率， 城市中心 可達 30 ~40 %以上 ，其他各地都在 40 ~45 %之間，季節(jié)分布則以夏季較多，冬、春較少， 8 月日照率多在 50 %以上， 2月是一年中日照最少的月份，絕大部分地區(qū)不足 80小時。 （ 注：景觀資源一般 ） 13 / 42 污染及噪音 分析 項目 處 在十二礦公司 及運煤鐵軌附近 ， 其中的 噪音 對項目 存在 一定 影響， 但是十二礦廠區(qū)及周邊煤渣存放 處 則對 周 邊人居生活造成的氣體塵埃污染較大 ， 氣體污染 主要來自 十二礦中高大煙囪 及通風井口 ， 影響相對較 大 。但是項目視覺環(huán)境 相 對較差。 為區(qū)域發(fā)展提供強有力保障。 交通便捷，路網(wǎng)暢達 建設路、 平安大道 等 是出入 平頂山 市主要門戶， 占據(jù)了 平頂山東 部兩個方向出城區(qū)的主通道。 8 / 42 第二章 區(qū)域市場分析 一、 區(qū)域概況 區(qū)域范圍界定 平頂山市位于河南省中南部 ,平頂山有 著 得天獨厚的地理位置 豐富的自然資源 ， 源遠流長的歷史文化以及雄厚的經(jīng)濟實力 ,自然就吸引著大量的人士來這里考察 、 投資 、 旅游 等等。 消費型城市特征逐漸明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 變化為 ： ： 。 1 / 42 銷售策劃方案 （討論篇） 二零一一年五月 目錄 2 / 42 第一部分 市場分析 第一章 平頂山經(jīng)濟與社會發(fā)展現(xiàn)狀 一、 平頂山市經(jīng)濟房展現(xiàn)狀 第二章 區(qū)域分析 一、 區(qū)域概況 二、 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀分析 第二部分 項目分析 第一章 項目價值分析 一、 項目概況 二、 地塊價值解析 三、 項目 SWOT 分析 第三部分 項目定位 一、 背景闡述 3 / 42 二、 項目住宅物業(yè)定位 三、 客戶定位 四、 形象定位 五、 案名建議 六、 價格定位 第四部分 營銷 氛圍形成 一、 包裝總綱 二、 應用系統(tǒng) 第五部分 銷售實施 一、 銷售階段及進度 二、 銷售階段工作安排 三、 銷售前期準備 四、 各銷售階段價格控制 4 / 42 五、 促銷手段 第六部分 宣傳推廣策略 一、 廣告目標 二、 廣告訴求 三、 廣告風格 四、 階段安排 五、 費用估計