《商業(yè)地產(chǎn)融資渠道》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 存在問題 ?信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓是否符合法律規(guī)定目前尚未定論。 33 財產(chǎn)信托融資 定義 開發(fā)企業(yè)將自己擁有的房地產(chǎn)類信托財產(chǎn)委托給信托投資公司，取得信托受益權(quán)，然后再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓（或抵押）給投資者并取得相應(yīng)對價實現(xiàn)融資。 30 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ?運用范圍 開發(fā)企業(yè)自有資金不足開發(fā)項目總投資的 30％，無法申請銀行貸款。投資者完全擁有臵業(yè)的所有權(quán)，可以在一定期限之后選擇繼續(xù)委托經(jīng)營或?qū)a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)售以收回投資。 24 股權(quán)信托融資（經(jīng)營性）操作步驟 —— 接近國際上流行的房地產(chǎn)投資信托（ REITS） 信托投資公司 開發(fā)商 投資者 投資資金 投資憑證 ① 抵押貸款 ①擔保 第三方 ② 前期投入 ④ 償還抵押貸款 房地產(chǎn)項目 銀行 ③ 抵押貸款 ⑤ 后期投入 我國房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的股權(quán)投資信托模式 投資于房地產(chǎn)企業(yè) 投資于房地產(chǎn)項目 本報告是嚴格保密的。 22 房地產(chǎn)信托融資模式的分類 債務(wù)融資 權(quán)益融資 直接融資 間接融資 房地產(chǎn)信托融資 資金信托融資 財產(chǎn)信托融資 混合融資 股權(quán)信托融資（經(jīng)營性） 優(yōu)先股權(quán)融資（非經(jīng)營性） 本報告是嚴格保密的。 21 間接融資操作步驟 ?案例 2022年 1月，北京今典集團與北京國際信托投資有限公司聯(lián)手推出了蘋果消費信托項目。 ?優(yōu)點：取得相對容易，操作性好，資金使用效率高，風險可控性強 ?缺點：信托貸款的利率比銀行貸款高，增加財務(wù)成本 項目前期貸款 項目主要貸款 直接融資 間接融資 債務(wù)融資 本報告是嚴格保密的。 1 1 . 2 1 %7 . 7 5 %5 3 . 4 5 %2 7 . 5 8 %住宅商業(yè)地產(chǎn)土地開發(fā)、舊城改造公用事業(yè)7 . 7 6 %7 8 . 4 5 %1 3 . 7 9 %貸款類收益權(quán)轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠權(quán)和股權(quán)投資類1 . 6 7 %4 2 . 5 0 %2 1 . 6 7 %2 2 . 5 0 %1 1 . 6 7 %1年以內(nèi) 1 1. 5年 1. 5 2年2. 5 3年 3年以上 % % % % % % %住宅 商業(yè)地產(chǎn) 土地開發(fā) 舊城改造 公用事業(yè)投資物業(yè)類型分布 資金應(yīng)用方式分布 信托期限分布 產(chǎn)品收益率水平 本報告是嚴格保密的。 15 信托融資 本報告是嚴格保密的。 13 上海復地與荷蘭國際集團（ ING）合作開發(fā)上海復地香堤苑 分工 ?開發(fā)商：與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的項目投資可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)及銷售等業(yè)務(wù)，確保項目獲得良好投資回報 ?房地產(chǎn)基金：提供項目融資服務(wù) 2022年 3月 2022年 4月 1 2 3 3 4 松江復地 上海復地 荷蘭國際集團（ ING） 70%權(quán)益 30%權(quán)益 30％股權(quán)回購 開發(fā)建設(shè)、銷售 復地香堤苑 開發(fā)利潤 投資利潤 案例 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ?我國目前還沒有出臺 《 產(chǎn)業(yè)基金法 》 ，現(xiàn)行的政策沒有對資金募集進行規(guī)范和保護。 ?4月下旬，國美臵業(yè)拿下北京豐臺科技園內(nèi) 35萬平方米的兩塊最大公建地塊，計劃開發(fā)包括酒店、寫字樓、公寓等在內(nèi)商業(yè)服務(wù)類物業(yè)。 8 案例 —— 國美電器借殼上市 ?國美的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)原來主要由其旗下的鵬潤房地產(chǎn)經(jīng)營。文件為 風險逐漸顯露的房地產(chǎn)信托定下 “ 鐵規(guī) ” ，即必須同時滿足 “ 四證齊全、自有資金超過 35%以及二級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) ” 三項條件的開發(fā)商才能做貸款類房地產(chǎn) 信托。 5 上市融資 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 4 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式 房地產(chǎn)融資渠道 外部手段 內(nèi)部手段 自有資金 預(yù)售房款 關(guān)聯(lián)工程 款墊資 權(quán)益性融資 債務(wù)性融資 上市 房地產(chǎn)基金 權(quán)益性信托 合作開發(fā) 典當 銀行貸款 企業(yè)債券 債務(wù)性信托 企業(yè)間拆借 融資租賃 本報告是嚴格保密的。 7 ?北京萬年花城項目案例 —— 怎樣實現(xiàn)私募、銀行貸款、信托、上市等組合 融資 土地儲備，業(yè)務(wù)模式 11 資產(chǎn)估值 即行銷售，快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式保證持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流， 銀監(jiān)會近日頒發(fā)了 《 加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知 》 (第 212號文件 )，并已經(jīng)下發(fā)至各地銀監(jiān)局。 本報告是嚴格保密的。 ?2022年初，設(shè)立國美臵業(yè)，國美電器中涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)陸續(xù)剝離。 10 政策缺失造成國內(nèi)尚無嚴格意義上的房地產(chǎn)投資基金 定義 ?房地產(chǎn)投資基金是指通過合法的方式募集到一筆資金，利用這筆資金按照預(yù)期的回報率有選擇地投資房地產(chǎn)項目。實際上這個基金也是在國外注冊的，因為如果在國內(nèi)按照公司法注冊，則要求必須有５０％ 的自有資金，對于投資基金來說，本質(zhì)就是集合大家的錢共同做一件事，如果基金公司自有資金就達 ５０％的話，完全沒有必要再募集資金，自己就可以做房地產(chǎn)開發(fā)了。 12 在選擇項目方面，外資基金有非常成熟、全面和系統(tǒng)的衡量標準 開發(fā)企業(yè) 地域 項目 物業(yè)類型 具有一定的規(guī)模 穩(wěn)定的業(yè)績 自身產(chǎn)權(quán)、債權(quán)明晰 最好有政府背景 高層領(lǐng)導有與其近似的背景及溝通的方式和語言 ?大型的國企 ?中型的民營公司 ?上市公司 成熟地區(qū) 整體市場要好 權(quán)屬清楚 長期穩(wěn)定的盈利空間 零售商業(yè) 高檔公寓 高檔寫字樓 中高檔住宅 本報告是嚴格保密的。特聘項目經(jīng)理都是荷蘭 ING在本地化過程中培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)的職業(yè)經(jīng)理人， 本報告是嚴格保密的。 17 2022年我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品特征 781161360204060801001201401602022 2022 2022 2022 2022信托計劃數(shù)量 融資規(guī)
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