《商業(yè)地產(chǎn)融資渠道》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 存在問題 ?信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓是否符合法律規(guī)定目前尚未定論。 33 財(cái)產(chǎn)信托融資 定義 開發(fā)企業(yè)將自己擁有的房地產(chǎn)類信托財(cái)產(chǎn)委托給信托投資公司，取得信托受益權(quán)，然后再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓（或抵押）給投資者并取得相應(yīng)對價(jià)實(shí)現(xiàn)融資。 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?運(yùn)用范圍 開發(fā)企業(yè)自有資金不足開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％，無法申請銀行貸款。投資者完全擁有臵業(yè)的所有權(quán)，可以在一定期限之后選擇繼續(xù)委托經(jīng)營或?qū)a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)售以收回投資。 24 股權(quán)信托融資（經(jīng)營性）操作步驟 —— 接近國際上流行的房地產(chǎn)投資信托（ REITS） 信托投資公司 開發(fā)商 投資者 投資資金 投資憑證 ① 抵押貸款 ①擔(dān)保 第三方 ② 前期投入 ④ 償還抵押貸款 房地產(chǎn)項(xiàng)目 銀行 ③ 抵押貸款 ⑤ 后期投入 我國房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的股權(quán)投資信托模式 投資于房地產(chǎn)企業(yè) 投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 房地產(chǎn)信托融資模式的分類 債務(wù)融資 權(quán)益融資 直接融資 間接融資 房地產(chǎn)信托融資 資金信托融資 財(cái)產(chǎn)信托融資 混合融資 股權(quán)信托融資（經(jīng)營性） 優(yōu)先股權(quán)融資（非經(jīng)營性） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 間接融資操作步驟 ?案例 2022年 1月，北京今典集團(tuán)與北京國際信托投資有限公司聯(lián)手推出了蘋果消費(fèi)信托項(xiàng)目。 ?優(yōu)點(diǎn)：取得相對容易，操作性好，資金使用效率高，風(fēng)險(xiǎn)可控性強(qiáng) ?缺點(diǎn)：信托貸款的利率比銀行貸款高，增加財(cái)務(wù)成本 項(xiàng)目前期貸款 項(xiàng)目主要貸款 直接融資 間接融資 債務(wù)融資 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 1 . 2 1 %7 . 7 5 %5 3 . 4 5 %2 7 . 5 8 %住宅商業(yè)地產(chǎn)土地開發(fā)、舊城改造公用事業(yè)7 . 7 6 %7 8 . 4 5 %1 3 . 7 9 %貸款類收益權(quán)轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠權(quán)和股權(quán)投資類1 . 6 7 %4 2 . 5 0 %2 1 . 6 7 %2 2 . 5 0 %1 1 . 6 7 %1年以內(nèi) 1 1. 5年 1. 5 2年2. 5 3年 3年以上 % % % % % % %住宅 商業(yè)地產(chǎn) 土地開發(fā) 舊城改造 公用事業(yè)投資物業(yè)類型分布 資金應(yīng)用方式分布 信托期限分布 產(chǎn)品收益率水平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 信托融資 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 上海復(fù)地與荷蘭國際集團(tuán)（ ING）合作開發(fā)上海復(fù)地香堤苑 分工 ?開發(fā)商：與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的項(xiàng)目投資可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)及銷售等業(yè)務(wù)，確保項(xiàng)目獲得良好投資回報(bào) ?房地產(chǎn)基金：提供項(xiàng)目融資服務(wù) 2022年 3月 2022年 4月 1 2 3 3 4 松江復(fù)地 上海復(fù)地 荷蘭國際集團(tuán)（ ING） 70%權(quán)益 30%權(quán)益 30％股權(quán)回購 開發(fā)建設(shè)、銷售 復(fù)地香堤苑 開發(fā)利潤 投資利潤 案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?我國目前還沒有出臺 《 產(chǎn)業(yè)基金法 》 ，現(xiàn)行的政策沒有對資金募集進(jìn)行規(guī)范和保護(hù)。 ?4月下旬，國美臵業(yè)拿下北京豐臺科技園內(nèi) 35萬平方米的兩塊最大公建地塊，計(jì)劃開發(fā)包括酒店、寫字樓、公寓等在內(nèi)商業(yè)服務(wù)類物業(yè)。 8 案例 —— 國美電器借殼上市 ?國美的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)原來主要由其旗下的鵬潤房地產(chǎn)經(jīng)營。文件為 風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露的房地產(chǎn)信托定下 “ 鐵規(guī) ” ，即必須同時滿足 “ 四證齊全、自有資金超過 35%以及二級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) ” 三項(xiàng)條件的開發(fā)商才能做貸款類房地產(chǎn) 信托。 5 上市融資 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式 房地產(chǎn)融資渠道 外部手段 內(nèi)部手段 自有資金 預(yù)售房款 關(guān)聯(lián)工程 款墊資 權(quán)益性融資 債務(wù)性融資 上市 房地產(chǎn)基金 權(quán)益性信托 合作開發(fā) 典當(dāng) 銀行貸款 企業(yè)債券 債務(wù)性信托 企業(yè)間拆借 融資租賃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 ?北京萬年花城項(xiàng)目案例 —— 怎樣實(shí)現(xiàn)私募、銀行貸款、信托、上市等組合 融資 土地儲備，業(yè)務(wù)模式 11 資產(chǎn)估值 即行銷售，快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式保證持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流， 銀監(jiān)會近日頒發(fā)了 《 加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知 》 (第 212號文件 )，并已經(jīng)下發(fā)至各地銀監(jiān)局。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2022年初，設(shè)立國美臵業(yè)，國美電器中涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)陸續(xù)剝離。 10 政策缺失造成國內(nèi)尚無嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金 定義 ?房地產(chǎn)投資基金是指通過合法的方式募集到一筆資金，利用這筆資金按照預(yù)期的回報(bào)率有選擇地投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。實(shí)際上這個基金也是在國外注冊的，因?yàn)槿绻趪鴥?nèi)按照公司法注冊，則要求必須有５０％ 的自有資金，對于投資基金來說，本質(zhì)就是集合大家的錢共同做一件事，如果基金公司自有資金就達(dá) ５０％的話，完全沒有必要再募集資金，自己就可以做房地產(chǎn)開發(fā)了。 12 在選擇項(xiàng)目方面，外資基金有非常成熟、全面和系統(tǒng)的衡量標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)企業(yè) 地域 項(xiàng)目 物業(yè)類型 具有一定的規(guī)模 穩(wěn)定的業(yè)績 自身產(chǎn)權(quán)、債權(quán)明晰 最好有政府背景 高層領(lǐng)導(dǎo)有與其近似的背景及溝通的方式和語言 ?大型的國企 ?中型的民營公司 ?上市公司 成熟地區(qū) 整體市場要好 權(quán)屬清楚 長期穩(wěn)定的盈利空間 零售商業(yè) 高檔公寓 高檔寫字樓 中高檔住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。特聘項(xiàng)目經(jīng)理都是荷蘭 ING在本地化過程中培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)的職業(yè)經(jīng)理人， 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 2022年我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品特征 781161360204060801001201401602022 2022 2022 2022 2022信托計(jì)劃數(shù)量 融資規(guī)
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