商業(yè)地產(chǎn)融資渠道ppt課件-wenkub
2023-05-27 12:08:16 本頁面
【正文】 地使用權(quán)抵押和第三方擔(dān)保為主。 14 ?荷蘭 ING通過對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的摸索，引入了一個(gè)“代甲方”的概念，也就是說，在投資者和房 地產(chǎn)商之間又加上了一個(gè)緩沖管理層，投資資金不是直接交給房地產(chǎn)商，而是交給代替甲方 (房地產(chǎn)商 )的特聘項(xiàng)目經(jīng)理。 11 作為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的發(fā)展中國家，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率吸引了很多外資基金在上海、北京、廣州等繁華城市以各種方式進(jìn)行投資 目前外資占大陸房地產(chǎn)資金來源的 10%~20％左右。 ?現(xiàn)在的操作模式是對(duì)于已經(jīng)談定的項(xiàng)目進(jìn)行融資，而不是在沒有項(xiàng)目的情況下預(yù)先募集基金。 案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022年 7月，經(jīng)過一系列資本市場(chǎng)運(yùn)作，收購了香港上市公司京華自動(dòng)化（ 0493． HK），更名為中國鵬潤(rùn)，獲得了對(duì)上市公司的絕對(duì)控制權(quán)，還通過上市 公司的現(xiàn)金支付以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了部分套現(xiàn)。 因?yàn)樾磐械睦⒙室话愣荚?9%以上， “ 加上管理費(fèi)用、銀行監(jiān)管費(fèi)用等，綜合成本在 10%以上 ” ，而同期商業(yè)銀行貸款利率則是 %或者 %。 6 上市融資 ?優(yōu)點(diǎn)：采用增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等三種再融資方式，可從容化解各種宏觀金融政策帶來的不良影響 ?缺點(diǎn)：上市條件苛刻，二板市場(chǎng)遲遲不能成立，國內(nèi)股票市場(chǎng)不成熟和近年來的持續(xù)低迷 ?適用條件：上市是短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，不是近期的最佳選擇。 2 我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式屬于項(xiàng)目開發(fā)型，而非資產(chǎn)經(jīng)營型 香港模式 ?拿地 —— 開發(fā)建設(shè) —— 銷售 —— 物業(yè)管理 ?縱向一體化 ， 大而全 、 小而全的生產(chǎn)體系 ?由私人資本支撐 美國模式 ?投資 、 開發(fā) 、 物業(yè)經(jīng)營各產(chǎn)業(yè)鏈條相對(duì)獨(dú)立 ?縱向?qū)I(yè)化 ， 高度專業(yè)化分工合作 ?與資本市場(chǎng)接軌的不動(dòng)產(chǎn)租賃經(jīng)營模式 ?由公眾資本支撐 以銷售為主的經(jīng)營模式 以概念炒作為主的銷售方式 以圈地、圈錢為主的贏利模式 以老板為驅(qū)動(dòng)力的機(jī)會(huì)型發(fā)展模式 制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做大做強(qiáng)的主要障礙 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的融合是未來 5~10年內(nèi)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一次大的發(fā)展機(jī)會(huì) 從房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)投資管理 從物業(yè)驅(qū)動(dòng)到資本驅(qū)動(dòng) 從經(jīng)營項(xiàng)目到經(jīng)營企業(yè) ?房地產(chǎn)業(yè)分工 ?企業(yè)經(jīng)營模式 ?企業(yè)行為方式 ?產(chǎn)業(yè)人才結(jié)構(gòu) ?審視自身的經(jīng)營模式 ?評(píng)估企業(yè)的戰(zhàn)略資源 ?制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略和策略 ?確定企業(yè)的市場(chǎng)定位 產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的融合 變化 應(yīng)對(duì)措施 升級(jí)和轉(zhuǎn)型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 直接上市 買殼上市 門檻高 、 耗時(shí)長(zhǎng) 、 要求企業(yè)實(shí)力雄厚 要求企業(yè)有一定的資金實(shí)力 方式一 方式二 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以前利用信托是因?yàn)槠錅?zhǔn)入門檻不高，如果其門檻抬到同銀行一樣高，自然不如到銀行貸款。 ?2022年 6月，國美電器（ 0493． HK）香港成功借殼上市之后，通過減持共套現(xiàn) 。 9 投資基金 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 特點(diǎn) ?國內(nèi)比較知名的房地產(chǎn)投資基金是中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)成立的精瑞基金。 在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍的外資基金： ?摩根斯坦利 ?美林銀行 ?荷蘭國際投資基金（ ING） ?新加坡凱德臵地 ?高盛公司白廳基金 ?雷曼兄弟等國際投資銀行 典型的成交案例： ?摩根收購富力城 ?美林入股銀泰中心 ?揚(yáng)子基金收購遠(yuǎn)洋新干線 外資基金主要投資方式 典型代表 投資并參與開發(fā) 新加坡的凱德臵地 投資商業(yè)房地產(chǎn) 投資住宅物業(yè) 不良資產(chǎn)處臵 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。特聘項(xiàng)目經(jīng)理向上對(duì)荷蘭 ING股東董事 會(huì)和投資管理委員會(huì)負(fù)責(zé)，拿項(xiàng)目，定位，成本控制，獲利水平，都要符合荷蘭ING的要求。 定義 涉及的利益主體 特點(diǎn) 風(fēng)險(xiǎn)保障 ?土地、房產(chǎn)抵押擔(dān)保 ?第三方擔(dān)保 ?信托公司派遣人員駐守關(guān)鍵崗位 ?參與項(xiàng)目管理 ?承諾溢價(jià)收購資產(chǎn)或股權(quán) ?處臵房產(chǎn)權(quán) ?股權(quán)質(zhì)押 ?建立監(jiān)管賬戶 ?資產(chǎn)保險(xiǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 房地產(chǎn)信托債務(wù)融資 定義 不滿足商業(yè)銀行貸款要求的房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司貸款，形式和商業(yè)銀行貸款基本相同。募集的資金以信托貸款的方式投向武漢金地用于武漢格林小城項(xiàng)目的開發(fā)，期限 2年，年利率為 %。 信托投資公司 開發(fā)商 投資者 投資資金 投資憑證 ① 抵押貸款 ①擔(dān)保 ④ 償還抵押貸款 房地產(chǎn)項(xiàng)目 消費(fèi)者 ③ 購買 貸款利息 開發(fā)利潤(rùn) 將信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域 ?項(xiàng)目前期貸款和間接融資實(shí)質(zhì)上是開發(fā)企業(yè)在取得商業(yè)銀行貸款資格前向信托公司取得的“過橋資金”。 適用范圍 類型 ?我國 2022~2022年推出的信托計(jì)劃絕大多數(shù)屬于信托債務(wù)融資。 26 由房地產(chǎn)開發(fā)商自己充當(dāng)了投資管理機(jī)構(gòu)角色的股權(quán)信托融資 ?案例： 2022 年 9 月，中信國安集團(tuán)所屬大通房地產(chǎn)對(duì)“第一城”中的高檔高爾夫公寓現(xiàn)房進(jìn)行公開發(fā)售，在銷售方案中將投資門檻降低為 15萬元，業(yè)主在認(rèn)購之后可以用于自住，也可以委托經(jīng)營公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，收取租金回報(bào)。 ?適用條件： ?開發(fā)商的實(shí)力雄厚，具有品牌優(yōu)勢(shì)，能夠取得投資者信任 ?項(xiàng)目質(zhì)量高 中信國安集團(tuán)下屬的大通房地產(chǎn)開發(fā)公司 投資者 “ 第一城 ” 項(xiàng)目中的高檔 高爾夫公寓 案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)融資模式操作的關(guān)鍵 信托投資公司關(guān)注點(diǎn)： 信托計(jì)劃到期時(shí)股權(quán)回購資金是否有保障 1. 信托投資機(jī)構(gòu)要求處于控股地位，從而對(duì)信托資金及銀行后繼貸款資金的使用和其他重要事項(xiàng)具有決定權(quán)，以確保資金的合理使用和項(xiàng)目的按期完成。 ?認(rèn)購本信托的投資者在購買世紀(jì)星城住宅時(shí)將享受一定的優(yōu)惠。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?信托標(biāo)的可以為房地產(chǎn)建筑實(shí)物、房地產(chǎn)未來的租金收入、土地使用權(quán)等房地產(chǎn)資產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利。 投資管理機(jī)構(gòu) （受托人兼代理人） 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)資產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利信托 房地產(chǎn)開發(fā)公司 （委托人） 信用提升措施 投資資金 投資者
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