《地價(jià)評(píng)估與分?jǐn)偂穚pt課件-全文預(yù)覽
【正文】 ： 路線價(jià)法的計(jì)算公式： （ 1）當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的 總價(jià) 作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用 累計(jì)深度 價(jià)格修正率。 該相鄰臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下： (40%＋ 30%)＝ (萬元 ) ? 上例中如果相鄰臨街土地的臨街深度為 (即 150英尺 )，其他條件不變 ， 則該相鄰臨街土地的總價(jià)為多少萬元 ？ 該相鄰臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下： (40%＋ 30%＋ 20%＋ 10%＋ 9%＋ 8%)＝ (萬元 ) 28 制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)是： （ 1）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度； （ 2）將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份； （ 3）制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率，或?qū)为?dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為 累計(jì)深度價(jià)格修正率或 平均深度價(jià)格修正率 。從街道方向算起，第一個(gè)25英尺等份價(jià)值占整塊土地價(jià)值的 40%，第二個(gè) 25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的 30%，第三個(gè) 25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的 20%，第四個(gè) 25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的 10%。 22 ⑴制作深度價(jià)格修正率的依據(jù) 深度價(jià)格遞減規(guī)律 細(xì)條面積相同，越接近街道，價(jià)值越高。 ? 用點(diǎn)數(shù)表示的路線價(jià)格便于測(cè)算，可以避免由于幣值發(fā)生變動(dòng)而引起的麻煩。 19 五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)（了解） 路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格 。 實(shí)際估價(jià)中， 設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。 一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段； 在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。 12 適用的對(duì)象和條件： （ 1）主要適用于 城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地 的估價(jià)； （ 2）因可同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃、城市房屋拆遷補(bǔ)償或其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的情形。 8 第一節(jié) 地租理論及測(cè)算 ６、測(cè)算地租的其他方法： （１）從房租中分離出地租； （２）由地價(jià)求地租； （３）用市場(chǎng)法求地租； （４）用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求地租； 9 第二節(jié) 路線價(jià)法 一、路線價(jià)法概述（熟悉） 路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定 標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 ，從中選取若干 標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為 路線價(jià) ，然后利用 臨街深度價(jià)格修正率和和其他價(jià)格修正率 ，計(jì)算出該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。馮 坎蒂隆 （三）亞當(dāng) 1 第十一章 地價(jià)評(píng)估與分?jǐn)? 第一節(jié) 地租理論及測(cè)算 第二節(jié) 路線價(jià)法 第三節(jié) 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 第四節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 第五節(jié) 補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算 第六節(jié) 高層建筑地價(jià)分?jǐn)? 2 第一節(jié) 地租理論及測(cè)算 利息率地租地價(jià) ? 購買年地租地價(jià) ??由傳統(tǒng)的地價(jià)理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租： 或 ?地價(jià)的評(píng)估離不開測(cè)算地租 ?地租理論是房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)理論之一 ?有必有學(xué)習(xí)地租理論 3 一、地租的含義（熟悉） 狹義的地租：指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。配第 （二）理查德 李嘉圖 （六）馬爾薩斯 （七）約翰 7 第一節(jié) 地租理論及測(cè)算 ４、銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)均是以 社會(huì)平均或一般水平 來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤(rùn)、等質(zhì)勞動(dòng)力要獲得等量工資等的要求； ５、在資本周轉(zhuǎn)率、投資風(fēng)險(xiǎn)不同的情況下，不同周轉(zhuǎn)率、不同風(fēng)險(xiǎn)的資本不能用同一比率來計(jì)算其應(yīng)得利潤(rùn)。 11 第二節(jié) 路線價(jià)法 (2) 路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法的 3個(gè)不同之處： A、不做 交易情況修正 和“交易日期調(diào)整”； B、先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”； C、利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格” — 路線價(jià) ，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”（該街道其他臨街土地）的價(jià)值，而不是評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)值。 14 二、劃分路線價(jià)區(qū)段（熟悉） 路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩 側(cè)帶狀分布 的。
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