【正文】 優(yōu)勢n 整體規(guī)劃優(yōu)勢：西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略背景下，長安園作為國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點項目支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受益非淺。（見下表）● 與北京森根國際及傳統(tǒng)高檔寫字樓性能對比表：比較項目 產(chǎn) 業(yè) 別 墅 森 根 國 際（北京） 傳 統(tǒng) 高 檔 寫 字 樓 備 注1 建筑形態(tài) 獨體別墅 23層 德式風格Townhouse聯(lián)體別墅 23層 多層或高層 2 面積 1400 ~ 2600M2/棟 每棟分6個單元，600~ 800 M2/單元 銷售面積通?？蛇M行自由分割 3 總房款 很高 高 與前兩者相比較低 銷售面積是影響總房款的重要因素。二、 項目分析１、產(chǎn)品分析Ａ、產(chǎn)品類型：產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實用功能是商務辦公。市場銷售較好。Ｂ、西安寫字樓市場簡析：● 西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)。項目分為四期，一期商務區(qū)具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓?！?北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進別墅辦公，但這些別墅建設時定位于居住，缺乏辦公所須的商務環(huán)境。２、市場概況分析：Ａ、市場概況：● 國外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設計上有一定經(jīng)驗積累，此類產(chǎn)品被稱為“office park”或“villa park”等。（見下圖）—— 藍　戈第一章 項目總體策劃一、 市場分析項目背景分析： A、項目宏觀背景： ● 項目時代背景：中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略● 項目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。這兩類地產(chǎn)的開發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成、缺一不可的。它是根據(jù)馬克思《政治經(jīng)濟學》中的有關原理而提出的新地產(chǎn)經(jīng)濟學觀點。也正因為這一最重要的基本屬性決定了地產(chǎn)業(yè)獨有的產(chǎn)業(yè)地位，可以說“地產(chǎn)的社會承載性”也是“中國地產(chǎn)新三論”的立論基礎。“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”探討的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及其在國民經(jīng)濟中的特殊作用；“地產(chǎn)城市論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展的互動關系；“地產(chǎn)國家論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國家建設和經(jīng)濟發(fā)展的有機聯(lián)系。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。我們認為，硅谷之所以成功，一個很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。園區(qū)管理辦公室設立獎勵基金，依據(jù)高新區(qū)管委會有關規(guī)定，對園區(qū)內(nèi)企業(yè)的關鍵技術人員獎售成本價住宅房；對做出突出貢獻的技術人員和經(jīng)營者給予重獎。進入園區(qū)的高技術、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項目，投資額在2000萬美元以上（包括2000萬美元），或投資額在2億元以上（包括2億元），由企業(yè)申請，經(jīng)園區(qū)管理辦公室組織論證后，三年內(nèi)企業(yè)所購純生產(chǎn)廠房用地轉(zhuǎn)讓費可暫緩付款，緩付的土地轉(zhuǎn)讓費利息須按銀行同期利息在進地前一次性付清。進入園區(qū)的投資2000萬美 元（包括2000萬美元）以上，或投資額在2億元人民幣（包括2億元）以上的生產(chǎn)型項目，自企業(yè)達產(chǎn)達效后三年內(nèi)，由企業(yè)申請，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可按國家土地抵押貸款有關規(guī)定，由園區(qū)財政提供產(chǎn)業(yè)用地購地款（實際出資轉(zhuǎn)讓費）相應數(shù)額貸款利息50%的帖息扶持政策。廠房租金抵扣出售費用扶持政策。進入園區(qū)的投資額3億元人民幣（包括3億元）以上的生產(chǎn)型項目，若投資額3000萬美元（包括3000萬美元）以上，資金到位50%以上（包括50%）的，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，50畝以下（包括50畝）的產(chǎn)業(yè)用地可享受30%的優(yōu)惠（按每畝16萬計算，共優(yōu)惠240萬元），50畝以上的產(chǎn)業(yè)用地按規(guī)定標準收取。寫字僂、商住、商貿(mào)、娛樂等項目轉(zhuǎn)讓費用2000年平均按建筑面積每平方米600元—800元收取。園區(qū)內(nèi)的軟件開發(fā)企業(yè)，可以享受國家規(guī)定的所得稅、營業(yè)稅、增值稅減免優(yōu)惠政策和工資基數(shù)抵扣政策規(guī)定。園區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)，可享受國家級高新區(qū)外商投資企業(yè)的各項稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴大投資領域和降低控股比例的有關政策規(guī)定。做為開發(fā)運營商在軟性服務方面要作好充分的準備，以配合專案的硬件形態(tài)和支撐產(chǎn)品的市場定位及高附加值?！?稅收政策：入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)可享受園區(qū)對外商投資企業(yè)之稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴大投資領域和降低控股比例的有關政策規(guī)定。● 產(chǎn)業(yè)鏈示范：長安園提供金融服務、政策支持，以及園區(qū)內(nèi)物流、住宅、商業(yè)、辦公、文化休閑等全方面的配套，園內(nèi)園外形成良性互動的產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)，而產(chǎn)業(yè)別墅是產(chǎn)業(yè)鏈上極具特色的一環(huán)。同時拍賣會亦可落定部分客戶。以高科技感、高時代感的氛圍給予每一個到訪者巨大的感官沖擊。Ｃ、五大營銷戰(zhàn)術創(chuàng)新如下圖所示：五大營銷利器為核心戰(zhàn)術，輔以長久以來形成的系統(tǒng)銷售技巧，銷售力量抓住每次契機一錘定音?！?借勢營銷：借西部大開發(fā)，國家對西部重點城市的政策扶持之勢，借西安市城市經(jīng)營對長安產(chǎn)業(yè)園整體推動之勢，實現(xiàn)本案的借勢而上，有勢可依。在主體的廣告攻勢環(huán)節(jié)，采取內(nèi)外結(jié)合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術?！?計劃通過銷售杠桿的運用，最大限度促進銷售并最終實現(xiàn)平均15%25%的超價收入。Ｂ、動力型地產(chǎn)互動流程：如下圖所示：動力型地產(chǎn)之精髓是由三大創(chuàng)新帶來三大收益的一個良性互動過程，由這一過程最終形成推動城市發(fā)展的巨大力量。（見下圖）３、案名建議：Ａ、案名剖析：產(chǎn)業(yè)別墅是一個優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能體現(xiàn)出：生態(tài)化、園林式；全新的、高檔次的商務模式；空前的、具有第一性的。同時，這類企業(yè)家投資謹慎，對物業(yè)的性價比及升值潛力判斷有較豐富的經(jīng)驗。● 項目經(jīng)管高度不夠?！?項目形態(tài)新穎，市場認知度低?！?作為長安園的示范部分，可借助長安園和高新開發(fā)區(qū)進行市場推廣。項目SWOT分析Ａ、項目優(yōu)勢：● 國內(nèi)領先商務物業(yè)模式，填補了市場空白。（詳見“中國地產(chǎn)新三論”）品牌經(jīng)營：品牌是產(chǎn)品對于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。園區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)除依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應的園區(qū)外，還規(guī)劃建設有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿(mào)中心、會展中心、圖書中心、藝術中心及大學、國際中學、“雙語制”小學、幼兒園等設施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求?！?服務及配套優(yōu)勢“一站通”辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項等一系列手續(xù)實行“一站式”辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。（見下表）產(chǎn)品USP提煉：A、專案宏觀背景賣點：長安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢分析● 政策優(yōu)勢整體規(guī)劃優(yōu)勢：西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略背景下，長安園作為國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點項目支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受益非淺?！椖糠治觯?、產(chǎn)品分析Ａ、產(chǎn)品類型：產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實用功能是商務辦公。市場銷售較好。Ｂ、西安寫字樓市場簡析：● 西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)。項目分為四期，一期商務區(qū)具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓?！?北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進別墅辦公，但這些別墅建設時定位于居住，缺乏辦公所須的商務環(huán)境。２、市場概況分析：Ａ、市場概況：● 國外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設計上有一定經(jīng)驗積累，此類產(chǎn)品被稱為“office park”或“villa park”等。 ——藍 戈第一章 項目總體策劃……市場分析項目背景分析： A、項目宏觀背景： ● 項目時代背景：中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略● 項目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。這兩類地產(chǎn)的開發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成、缺一不可的。它是根據(jù)馬克思《政治經(jīng)濟學》中的有關原理而提出的新地產(chǎn)經(jīng)濟學觀點。也正因為這一最重要的基本屬性決定了地產(chǎn)業(yè)獨有的產(chǎn)業(yè)地位，可以說“地產(chǎn)的社會承載性”也是“中國地產(chǎn)新三論”的立論基礎。“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”探討的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及其在國民經(jīng)濟中的特殊作用；“地產(chǎn)城市論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展的互動關系；“地產(chǎn)國家論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國家建設和經(jīng)濟發(fā)展的有機聯(lián)系。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。我們認為，硅谷之所以成功，一個很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。 長安園綿延上百公里的硅谷就像個環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產(chǎn)業(yè)園的成長中奠基。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國家論三部分組成。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數(shù)的傳奇神話與財富文明……動力型地產(chǎn)“動力型地產(chǎn)”是在《中國地產(chǎn)新三論》中首次提出的。動力型地產(chǎn)與消費型地產(chǎn)之間的辨證關系為：動力型地產(chǎn)是消費型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎和基本保障，消費型地產(chǎn)是動力型地產(chǎn)的內(nèi)在動力和最終目標。動力型地產(chǎn)將為消費型地產(chǎn)提供有利的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費型地產(chǎn)?！?市場需求：產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求?！?西安市場及西北地區(qū)尚無辦公用別墅產(chǎn)品面市。?森根國際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。售價10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價格在5000元/㎡左右?！?目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破?！?產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；b、建筑風格獨具個性；c、有良好的自然通風和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間；d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒適高檔的休閑會談場所；f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對一些有市場、發(fā)展前景看好、收益較高的項目進行直接投資，注入相應的資金，支持企業(yè)搞好建設。功能區(qū)域規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。長遠眼光：產(chǎn)業(yè)區(qū)運做伊始即著眼于國際市場，充分考慮從各個環(huán)節(jié)與國際接軌，為海內(nèi)外企業(yè)入駐提供了得天獨厚的條件。籍由產(chǎn)業(yè)別墅及長安園這一動力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運作對整個西安市及西部中國產(chǎn)生深遠影響?！?激發(fā)創(chuàng)造力的辦公空間。Ｂ、項目機會：● 首創(chuàng)動力型地產(chǎn)引爆市場?！?單體項目建筑面積大，每棟別墅面積約在1400—2600㎡之間，總房款很高，非普通企業(yè)所能承受?！?全國各科技園區(qū)之間產(chǎn)生市場爭奪。此類企業(yè)的領導人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強烈的創(chuàng)新意識，對企業(yè)形象有較高要求。（見下圖）２、產(chǎn)品市場性價比定位：項目定位為高檔產(chǎn)品，價格定位在市場中高檔水平?！?圍繞動力型地產(chǎn)的特質(zhì)：產(chǎn)業(yè)別墅與普通消費型地產(chǎn)在產(chǎn)品形態(tài)與目標客戶選擇上都有很大區(qū)別，需要利用非常規(guī)的重量級營銷手段來實現(xiàn)核心戰(zhàn)略：動力型地產(chǎn)、運動戰(zhàn)消化。起點即為項目均價，利用