【正文】 強(qiáng)有力的市場(chǎng)推廣和項(xiàng)目本體逐步浮出水面帶來(lái)的強(qiáng)大沖擊穩(wěn)步提升價(jià)格。２、媒介組合策略及預(yù)算分配圖如下圖所示：在整體傳播費(fèi)用中，以廣告攻勢(shì)為主體，有機(jī)配合事件公關(guān)和促銷攻勢(shì)。（見下圖）２、銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù) Ａ、營(yíng)銷戰(zhàn)略創(chuàng)新。揚(yáng)棄了傳統(tǒng)的坐店式銷售，提倡與目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性溝通，講究走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)；以階段性重點(diǎn)事件營(yíng)銷為引爆點(diǎn)?！?新空間賣場(chǎng)營(yíng)銷模式：傳統(tǒng)售樓處將以現(xiàn)代商用物業(yè)文明展覽館的形式面向市場(chǎng)和客戶?！?拍賣營(yíng)銷模式：本案強(qiáng)勢(shì)開盤方式，通過(guò)充分的前期籌備引進(jìn)重量級(jí)企業(yè)拍賣會(huì)上造勢(shì)，使本案一炮而紅?！?規(guī)劃示范：規(guī)劃設(shè)計(jì)具有超前性與先導(dǎo)性，體現(xiàn)新理念與新手法，使示范產(chǎn)業(yè)區(qū)同時(shí)具有環(huán)境景觀的示范作用；創(chuàng)造一個(gè)布局合理、主題新穎、意想突出的現(xiàn)代示范產(chǎn)業(yè)區(qū)，建設(shè)新時(shí)期生態(tài)型、國(guó)際化科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象?！?“企業(yè)外交官”全程解決方案：為避免“水土不服”現(xiàn)象，園區(qū)管委會(huì)免費(fèi)負(fù)責(zé)為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長(zhǎng)期“企業(yè)外交官”，協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營(yíng)中相關(guān)法律、外聯(lián)事務(wù)，確保企業(yè)入園一站通、經(jīng)營(yíng)事事通！● 企業(yè)融資：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)提供:憑土地證一次性的享受與購(gòu)地款相應(yīng)數(shù)額的貸款擔(dān)保服務(wù)，解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金困難。C、服務(wù)創(chuàng)新全新的物業(yè)模式，將形成企業(yè)全新的OFFICE辦公方式推動(dòng)企業(yè)文化的發(fā)展。（見下圖）附2：長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細(xì)稅收優(yōu)惠措施：外商投資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。軟件企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。產(chǎn)業(yè)用地2000年按每畝15—18萬(wàn)元人民幣（每平方米225—270元，包括土地出讓金）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。園區(qū)財(cái)政扶持：進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)工商、稅務(wù)關(guān)系在園區(qū)內(nèi)工商、稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的，除享受國(guó)家的高新區(qū)管委會(huì)制定的各項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策外，還享受以下特殊政策：生產(chǎn)性大項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)讓利政策。進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)型項(xiàng)目，自項(xiàng)目入?yún)^(qū)實(shí)施二年內(nèi)產(chǎn)值達(dá)到1億元以上的（包括1億元，繳納增值稅425萬(wàn)元，園區(qū)可留用255萬(wàn)元），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可由園區(qū)財(cái)政在兩年內(nèi)返還50畝產(chǎn)業(yè)用地實(shí)際轉(zhuǎn)讓費(fèi)的30%（270萬(wàn)），產(chǎn)值達(dá)到2億元（包括2億元，園區(qū)可留用增值稅510萬(wàn)）以上的可返還50畝產(chǎn)業(yè)用地土地實(shí)際轉(zhuǎn)讓費(fèi)的50%（450萬(wàn)）。生產(chǎn)性大項(xiàng)目貸款帖息扶持政策。生產(chǎn)性大項(xiàng)目購(gòu)地款緩交負(fù)息扶持政策。獎(jiǎng)勵(lì)技術(shù)人員和經(jīng)營(yíng)者政策。綿延上百公里的硅谷就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。她在西部大開發(fā)的號(hào)角中誕生，在長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的成長(zhǎng)中奠基。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國(guó)家論三部分組成。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來(lái)的先天優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無(wú)數(shù)的傳奇神話與財(cái)富文明……動(dòng)力型地產(chǎn)“動(dòng)力型地產(chǎn)”是在《中國(guó)地產(chǎn)新三論》中首次提出的。動(dòng)力型地產(chǎn)與消費(fèi)型地產(chǎn)之間的辨證關(guān)系為：動(dòng)力型地產(chǎn)是消費(fèi)型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本保障，消費(fèi)型地產(chǎn)是動(dòng)力型地產(chǎn)的內(nèi)在動(dòng)力和最終目標(biāo)。動(dòng)力型地產(chǎn)將為消費(fèi)型地產(chǎn)提供有利的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費(fèi)型地產(chǎn)?！?市場(chǎng)需求：產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對(duì)全新商務(wù)辦公理念和方式的需求?！?西安市場(chǎng)及西北地區(qū)尚無(wú)辦公用別墅產(chǎn)品面市。?森根國(guó)際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風(fēng)格的寫字樓。售價(jià)10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價(jià)差別不大。市場(chǎng)分為“商住”形式的寫字樓和純商務(wù)寫字樓兩種，其平均價(jià)格在5000元/㎡左右?！?目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務(wù)氛圍，但對(duì)于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破?！?產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點(diǎn)：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；b、建筑風(fēng)格獨(dú)具個(gè)性；c、有良好的自然通風(fēng)和光照，有自由、富有變化的、靈活個(gè)性的生活空間；d、更完善的商務(wù)辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒適高檔的休閑會(huì)談場(chǎng)所；f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級(jí)辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。與產(chǎn)業(yè)別墅相比，森根國(guó)際類產(chǎn)品更符合目前市場(chǎng)需求。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對(duì)一些有市場(chǎng)、發(fā)展前景看好、收益較高的項(xiàng)目進(jìn)行直接投資，注入相應(yīng)的資金，支持企業(yè)搞好建設(shè)。n 功能區(qū)域規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。n 長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光：產(chǎn)業(yè)區(qū)運(yùn)做伊始即著眼于國(guó)際市場(chǎng)，充分考慮從各個(gè)環(huán)節(jié)與國(guó)際接軌，為海內(nèi)外企業(yè)入駐提供了得天獨(dú)厚的條件。籍由產(chǎn)業(yè)別墅及長(zhǎng)安園這一動(dòng)力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運(yùn)作對(duì)整個(gè)西安市及西部中國(guó)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響?！?激發(fā)創(chuàng)造力的辦公空間。Ｂ、項(xiàng)目機(jī)會(huì)：● 首創(chuàng)動(dòng)力型地產(chǎn)引爆市場(chǎng)?！?單體項(xiàng)目建筑面積大，每棟別墅面積約在1400—2600㎡之間，總房款很高，非普通企業(yè)所能承受。● 全國(guó)各科技園區(qū)之間產(chǎn)生市場(chǎng)爭(zhēng)奪。此類企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強(qiáng)烈的創(chuàng)新意識(shí)，對(duì)企業(yè)形象有較高要求。（見下圖）２、產(chǎn)品市場(chǎng)性價(jià)比定位：項(xiàng)目定位為高檔產(chǎn)品，價(jià)格定位在市場(chǎng)中高檔水平?！?圍繞動(dòng)力型地產(chǎn)的特質(zhì)：產(chǎn)業(yè)別墅與普通消費(fèi)型地產(chǎn)在產(chǎn)品形態(tài)與目標(biāo)客戶選擇上都有很大區(qū)別，需要利用非常規(guī)的重量級(jí)營(yíng)銷手段來(lái)實(shí)現(xiàn)核心戰(zhàn)略：動(dòng)力型地產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)消化。起點(diǎn)即為項(xiàng)目均價(jià)，利用強(qiáng)有力的市場(chǎng)推廣和項(xiàng)目本體逐步浮出水面帶來(lái)的強(qiáng)大沖擊穩(wěn)步提升價(jià)格。２、媒介組合策略及預(yù)算分配圖如下圖所示：在整體傳播費(fèi)用中，以廣告攻勢(shì)為主體，有機(jī)配合事件公關(guān)和促銷攻勢(shì)。（見下圖）２、銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù) Ａ、營(yíng)銷戰(zhàn)略創(chuàng)新。揚(yáng)棄了傳統(tǒng)的坐店式銷售，提倡與目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性溝通，講究走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)；以階段性重點(diǎn)事件營(yíng)銷為引爆點(diǎn)?！?新空間賣場(chǎng)營(yíng)銷模式：傳統(tǒng)售樓處將以現(xiàn)代商用物業(yè)文明展覽館的形式面向市場(chǎng)和客戶。● 拍賣營(yíng)銷模式：本案強(qiáng)勢(shì)開盤方式，通過(guò)充分的前期籌備引進(jìn)重量級(jí)企業(yè)拍賣會(huì)上造勢(shì)，使本案一炮而紅。● 規(guī)劃示范：規(guī)劃設(shè)計(jì)具有超前性與先導(dǎo)性，體現(xiàn)新理念與新手法，使示范產(chǎn)業(yè)區(qū)同時(shí)具有環(huán)境景觀的示范作用；創(chuàng)造一個(gè)布局合理、主題新穎、意想突出的現(xiàn)代示范產(chǎn)業(yè)區(qū)，建設(shè)新時(shí)期生態(tài)型、國(guó)際化科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象?！?“企業(yè)外交官”全程解決方案：為避免“水土不服”現(xiàn)象，園區(qū)管委會(huì)免費(fèi)負(fù)責(zé)為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長(zhǎng)期“企業(yè)外交官”，協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營(yíng)中相關(guān)法律、外聯(lián)事務(wù)，確保企業(yè)入園一站通、經(jīng)營(yíng)事事通！● 企業(yè)融資：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)提供:憑土地證一次性的享受與購(gòu)地款相應(yīng)數(shù)額的貸款擔(dān)保服務(wù)，解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金困難。C、服務(wù)創(chuàng)新全新的物業(yè)模式，將形成企業(yè)全新的OFFICE辦公方式推動(dòng)企業(yè)文化的發(fā)展。（見下圖）附1：《產(chǎn)業(yè)別墅專案行事履》一、11月：策劃出臺(tái)系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí)行方案 （1）11月份系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí)行方案 （11月1日 ~ 11月5日）——《產(chǎn)業(yè)別墅營(yíng)銷執(zhí)行總綱》——《廣告?zhèn)鞑ビ?jì)劃》（含廣告設(shè)計(jì)、軟文寫作）——《政策情報(bào)廳組建方案》——《生產(chǎn)力促進(jìn)中心組建方案》——《產(chǎn)業(yè)別墅國(guó)際拍賣會(huì)暨上市新聞發(fā)布會(huì)執(zhí)行方案》——《動(dòng)力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營(yíng)論壇執(zhí)行案》——《新空間賣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議》——《產(chǎn)業(yè)別墅置業(yè)經(jīng)理手冊(cè)》——《產(chǎn)業(yè)別墅銷售百問(wèn)》（2）12月份系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí)行方案 （11月5日 ~ 11月15日）——《企業(yè)入駐壹號(hào)公園慶典執(zhí)行案》——《壹號(hào)公園俱樂(lè)部組建運(yùn)營(yíng)方案》——《壹號(hào)公園時(shí)代精英嘉年華會(huì)活動(dòng)方案》——《實(shí)際媒體炒作方案、素材》（3）2003年1月份系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí)行方案 （11月15日 ~ 11月30日）——《媒體炒作方案、素材》——《優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號(hào)公園”觀摩團(tuán)行動(dòng)方案》——《“壹號(hào)公園”全國(guó)性展會(huì)執(zhí)行案》設(shè)計(jì)完成《產(chǎn)業(yè)別墅VI應(yīng)用系統(tǒng)》 （11月1日 ~ 11月10日）招聘、培訓(xùn)專案置業(yè)經(jīng)理、銷售服務(wù)人員 （全月）新聞媒體通告動(dòng)員會(huì)，媒體分布 （11月5日 ~ 11月30日）《產(chǎn)業(yè)別墅國(guó)際拍賣會(huì)暨新聞發(fā)布會(huì)》籌備工作 （11月5日 ~ 25日）論壇籌備實(shí)施 （11月5日 ~ 11月25日）創(chuàng)作設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)別墅海報(bào)、系統(tǒng)宣傳資料 （11月10日 ~ 11月20日）產(chǎn)業(yè)別墅開盤 （11月30日）二、12月：12月份營(yíng)銷實(shí)時(shí)方案完善 （12月5日 ~ 12月10日）媒體跟蹤報(bào)道產(chǎn)業(yè)別墅最近動(dòng)向 （全月）印刷目標(biāo)客戶參閱的高檔宣傳冊(cè)，并啟動(dòng)“目標(biāo)客戶營(yíng)銷工程” （全月）啟動(dòng)基于資料庫(kù)管理的Internet網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 （全月）籌建“壹號(hào)公園”會(huì)員俱樂(lè)部 （12月10日 ~ 12月30日）重量級(jí)名企入駐壹號(hào)公園慶典 （12月25日 ~ 12月30日）舉辦“壹號(hào)公園”時(shí)代精英嘉年華會(huì) （12月20日）三、2003年1月：2003年1月營(yíng)銷實(shí)時(shí)方案完善 （1月1日 ~ 1月10日）持續(xù)推進(jìn)媒體炒作 （全月）舉行“民企”活動(dòng) （1月20日 ~ 1月30日）壹號(hào)公園舉辦全國(guó)性營(yíng)銷展會(huì) （1月25日 ~ 1月30日）(見下表)產(chǎn)業(yè)別墅行事履圖時(shí) 間工作項(xiàng)目 11 月 12 月 2003年1月1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~30 1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~31 1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~301 策劃出臺(tái)系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí)行方案 12月份營(yíng)銷實(shí)時(shí)方案 1月份營(yíng)銷實(shí)時(shí)方案 2 設(shè)計(jì)完成《產(chǎn)業(yè)別墅VI應(yīng)用系統(tǒng)》 媒體跟蹤報(bào)道產(chǎn)業(yè)別墅最近動(dòng)向 持續(xù)推進(jìn)媒體炒作 3 招聘、培訓(xùn)專案置業(yè)經(jīng)理、銷售服務(wù)人員 印刷目標(biāo)客戶參閱的高檔宣傳冊(cè)，并啟動(dòng)“目標(biāo)客戶營(yíng)銷工程” 舉行“民企”活動(dòng) 4 新聞媒體通告動(dòng)員會(huì)，媒體分布 啟動(dòng)基于資料庫(kù)管理的Internet網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 壹號(hào)公園參加全國(guó)性營(yíng)銷展會(huì) 5 《產(chǎn)業(yè)別墅國(guó)際拍賣會(huì)暨新聞發(fā)布會(huì)》籌備工作 籌建“壹號(hào)公園”會(huì)員俱樂(lè)部 6 論壇籌備實(shí)施 重量級(jí)名企入駐壹號(hào)公園慶典 7 創(chuàng)作設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)別墅海報(bào)、系統(tǒng)宣傳資料 舉辦“壹號(hào)公園”時(shí)代精英嘉年華會(huì) 8 產(chǎn)業(yè)別墅開盤 附2：長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細(xì)n 稅收優(yōu)惠措施：外商投資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。軟件企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。產(chǎn)業(yè)用地2000年按每畝15—18萬(wàn)元人民幣（每平方米225—270元，包括土地出讓金）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。n 園區(qū)財(cái)政扶持：進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)工商、稅務(wù)關(guān)系在園區(qū)內(nèi)工商、稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的，除享受國(guó)家的高新區(qū)管委會(huì)制定的各項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策外，還享受以下特殊政策：生產(chǎn)性大項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)讓利政策。進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)型項(xiàng)目，自項(xiàng)目入?yún)^(qū)實(shí)施二年內(nèi)產(chǎn)值達(dá)到1億元以上的（包括1億元，繳納增值稅425萬(wàn)元，園區(qū)可留用255萬(wàn)元），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可由園區(qū)財(cái)政在兩年內(nèi)返還50畝產(chǎn)業(yè)用地實(shí)際轉(zhuǎn)讓費(fèi)的30%（270萬(wàn)），產(chǎn)值達(dá)到2億元（包括2億元，園區(qū)可留用增值稅510萬(wàn)）以上的可返還50畝產(chǎn)業(yè)用地土地實(shí)際轉(zhuǎn)讓費(fèi)的50%（450萬(wàn)）。生產(chǎn)性大項(xiàng)目貸款帖息扶持政策。生產(chǎn)性大項(xiàng)目購(gòu)地款緩交負(fù)息扶持政策。獎(jiǎng)勵(lì)技術(shù)人員和經(jīng)營(yíng)者政策。4 高新國(guó)際商務(wù)中心——數(shù)碼大廈 群樓+寫字樓 期房 共140000平米，主樓數(shù)碼大廈高40層 室內(nèi)400輛15萬(wàn)/個(gè)租600元/月 起6850均7600 2003年初 賣點(diǎn)：對(duì)接財(cái)富五百?gòu)?qiáng)；配套齊全；建設(shè)部智能化五星級(jí)示范。Prepared for :陜西高科（集團(tuán)）新西部實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司Prepared by: 藍(lán)海風(fēng)國(guó)際策劃聯(lián)盟《長(zhǎng)安園?產(chǎn)業(yè)別墅》專案組Date: 200210NO：Caylhf002開發(fā)商確認(rèn)簽字： 專案負(fù)責(zé)人確認(rèn)簽字：75 / 75