【正文】 新橋板塊淺水灣花園莘松路999弄獨(dú)立、聯(lián)體750011000元/平方米一、二期已售完，三期獨(dú)立別墅銷售11%，聯(lián)體銷售80%同潤(rùn)別莊新南路555號(hào)獨(dú)立、聯(lián)體獨(dú)立162300萬(wàn)/套，聯(lián)體97130萬(wàn)/套獨(dú)立銷售85%綠洲比華利花園明華路366弄獨(dú)立250650萬(wàn)/套銷售70%綠洲長(zhǎng)島花園莘松路1288弄雙拼61006800元/平方米銷售70%麗水華庭（二期）新南路1088弄疊加、聯(lián)體、雙拼36004300元/平方米銷售54%喬愛(ài)別墅新橋春九路88弄獨(dú)立166340萬(wàn)/套一期售完，二期銷售78%四季草堂新站路666號(hào)獨(dú)立12001400萬(wàn)/套銷售23%云間水莊新南路、場(chǎng)西路獨(dú)立200400萬(wàn)/套銷售50%盛世香樟園新站路589弄獨(dú)立1400美圓/平方米銷售18%九亭板塊嘉富麗花園九亭滬亭南路85號(hào)獨(dú)立、疊加、聯(lián)體37754500元/平方米一期售完，二期銷售70%夏州花園滬松公路1801號(hào)獨(dú)立180380萬(wàn)/套銷售68%愛(ài)倫坡藝墅九亭大街、淶亭南路聯(lián)體、獨(dú)立雙聯(lián)100150萬(wàn)/套、獨(dú)立180300萬(wàn)/套一期預(yù)售90%九州大搪花園滬松公路1801號(hào)獨(dú)立、雙拼180380萬(wàn)/套銷售70%泗涇板塊云頂別墅泗陳公路、方泗公路獨(dú)立233380萬(wàn)/套一期銷售85%佘山銀湖別墅泗陳路888號(hào)獨(dú)立300500萬(wàn)/套一期銷售95%泗涇頤景園泗陳路獨(dú)立180300萬(wàn)/套一期銷售80%佘山板塊佘山月湖山莊佘山林蔭大道1888號(hào)獨(dú)立1000萬(wàn)以上/套目前推出68套據(jù)稱已售罄佘山天鄰別墅沈磚公路3899號(hào)獨(dú)立均價(jià)12000元/平方米銷售50%天馬花苑趙昆公路3918弄獨(dú)立50100萬(wàn)美圓/套一期售完，二期在售紫都3麗茵別墅（三期）泗陳公路、滬松公路四期共223戶獨(dú)立一、二期已售完，三期預(yù)售中，綠化率70%4泗涇頤景園（二期）泗陳公路三期共258戶獨(dú)立一期銷售80%以上，二期預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤總占地525畝，容積率0。7天馬花苑（三期）趙昆公路3918弄36套獨(dú)立即將推出占地184公頃，28公頃野生湖泊，27洞國(guó)際級(jí)高爾夫球場(chǎng)，2000平方米戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。閔行別墅市場(chǎng)。其中劍橋景苑一期和二期的變化可以說(shuō)就是該區(qū)域開(kāi)發(fā)對(duì)象變化的一個(gè)縮影，該案二期為純獨(dú)棟小區(qū)。附件：主要項(xiàng)目。綠化率50%。九州大唐花園滬松公路1789弄600012000元/M2規(guī)模為158棟（其中除26套聯(lián)體別墅外，其余均為獨(dú)棟別墅）競(jìng)爭(zhēng)力分析：優(yōu)勢(shì)：地處松江九亭，距市區(qū)近；社區(qū)景觀好，引進(jìn)天然河流，戶戶臨水；交通便捷，規(guī)劃中的R4線距離社區(qū)較近。佘山月湖山莊佘山旅游區(qū)林蔭大道1888號(hào)總價(jià)在1000萬(wàn)以上68棟上海乃至全國(guó)的頂級(jí)富豪競(jìng)爭(zhēng)力分析：優(yōu)勢(shì)：原生態(tài)別墅社區(qū)，采用國(guó)際“樹(shù)”形規(guī)劃理念，有千種原生大樹(shù)、近百種名貴植物，擁有2條活水河，近萬(wàn)米水岸線，營(yíng)造出島、半島、水灣的獨(dú)特布局；獨(dú)特的私家高爾夫果嶺設(shè)計(jì)；由開(kāi)發(fā)商劃出地塊范圍，允許客戶自己在規(guī)定的容積率范圍內(nèi)進(jìn)行個(gè)性化房型規(guī)劃設(shè)計(jì)。劣勢(shì)：社區(qū)密度比較大；景觀做的比較平、沒(méi)有特點(diǎn)。二期預(yù)計(jì)在年底開(kāi)盤，屆時(shí)將對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)云間水莊位于新南路、春莘路7800元/M2總占地14萬(wàn)M2，共200套純獨(dú)棟社區(qū)據(jù)調(diào)查，海外歸國(guó)人士占半數(shù)以上（包括港、澳、臺(tái)胞）230400M2多種房型優(yōu)勢(shì)：房型面積控制好，總價(jià)低；房型經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，每戶一衛(wèi)，附送半地下室；原生態(tài)島居風(fēng)光；高科技智能、節(jié)能建材設(shè)施。在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷包裝中，可以利用這層關(guān)心，比如針對(duì)港臺(tái)購(gòu)買群的喜好。規(guī)模優(yōu)勢(shì)。生態(tài)水資源：地塊南端為淀浦河，同時(shí)被新通波塘穿越，水岸線長(zhǎng)，水資源豐富。周邊生活配套欠缺，即使在將來(lái)趙巷已規(guī)劃的配套設(shè)施建成，但作為該地區(qū)別墅開(kāi)發(fā)的開(kāi)拓者，早期還是無(wú)法享受。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)。滬青平公路沿線、松江新城內(nèi)大量潛在別墅用地將成為本項(xiàng)目推出的最大競(jìng)爭(zhēng)威脅。（2）目標(biāo)客源構(gòu)成。（3）特征分析。 高知人群，具有一定的文化和藝術(shù)的鑒賞力；178。所以人需要獨(dú)立、私密、個(gè)體的生活空間，同時(shí)又渴望交流。這種關(guān)系在目前人們的生活中還依然存在著，她就蘊(yùn)藏在青磚黑瓦和深宅大院之中。由此交流便產(chǎn)生了。建議一：新地中海風(fēng)格。日式建筑外立面講究日本民族的居住房屋的簡(jiǎn)單，嚴(yán)謹(jǐn)性，建筑整體體現(xiàn)安謐境界?！肋~但不失私密——水花石墻——蜿蜒水景，卵石步道——空間與材質(zhì)的感觀享受——現(xiàn)代與古典的結(jié)合，經(jīng)典復(fù)活！熱帶風(fēng)情式園林透漏著自然的氣息，給人以回歸大自然的感覺(jué)，瀑布、小溪的靈活應(yīng)用，加上熱帶代表性植物棕櫚樹(shù)，帶來(lái)舒暢的心情。而日式園林又緣于中國(guó)園林。東方園林無(wú)時(shí)不刻透露著知識(shí)和文化的內(nèi)涵氣質(zhì)。通過(guò)兩戶內(nèi)庭院相對(duì)，形成一個(gè)共度的庭院空間，構(gòu)筑具有小群體交流可能的“宅院生活”。以“主題概念”吸引主力客層滬青平公路別墅板塊是古北、虹橋的延伸所以成為眾多港、澳、臺(tái)客戶的居所選擇港澳臺(tái)客戶對(duì)于文化，尤其是內(nèi)斂的中國(guó)文化有著根深蒂固的熱愛(ài)和偏好所以，我們可以通過(guò)“中國(guó)”題材的主題概念，吸引主力客層的關(guān)注。利用此對(duì)中海品牌進(jìn)行全面的推廣。達(dá)成方式：（1）海外推廣。新加坡：設(shè)立接待點(diǎn)，在酒店進(jìn)行客戶介紹會(huì)。定期舉辦專題峰會(huì)，如金融家聚會(huì)、IT高峰會(huì)等，邀請(qǐng)行業(yè)內(nèi)知名人士參加講座，參與人群層次比較高。核心是別墅生活，通過(guò)別墅生活中不可缺少的車、家具、咖啡、紅酒、時(shí)裝、名車、名表等物質(zhì)要素，體味別墅。體驗(yàn)式銷售。為鼓勵(lì)老客戶帶新客戶這樣的行為，我們希望通過(guò)一定的利益優(yōu)惠，使其不經(jīng)意的行為，變?yōu)楦鼮橹鲃?dòng)的行為。活動(dòng)信函”均附有數(shù)字號(hào)碼，在發(fā)送同時(shí)登記該號(hào)碼相對(duì)應(yīng)的客戶；2. 客戶憑“居筑中海，同游香港一、 價(jià)格策略。 —— 銷售推動(dòng)模式 銷售分區(qū)推展，分區(qū)提價(jià) 階段銷售任務(wù)達(dá)成，根據(jù)銷售進(jìn)展調(diào)價(jià)—— 以價(jià)格調(diào)幅和調(diào)頻，調(diào)節(jié)樓盤在市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)適應(yīng)性 短、頻、快 —— 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)各案價(jià)格變化機(jī)動(dòng)性提價(jià) 根據(jù)銷售去化特征，有目的的提價(jià)銷售推動(dòng)模式為本案價(jià)格提升的主要手段4. 開(kāi)盤價(jià)格建議參考周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的價(jià)格遵循入市價(jià)格必須具備競(jìng)爭(zhēng)力的原則 建議開(kāi)盤價(jià)格：以7500的均價(jià)入市5. 階段價(jià)格建議依據(jù)四大考量點(diǎn)，資金回籠率、銷售速度、利潤(rùn)最大化與總體房源量，建議分階段逐步提升價(jià)格。原則1. 整盤包裝，充分蓄水，引爆開(kāi)盤2. 分步提升價(jià)格，分階段去化3. 通過(guò)產(chǎn)品力的提升來(lái)帶動(dòng)價(jià)格的走高 銷售進(jìn)度控制考慮到項(xiàng)目工程進(jìn)度及銷售形象，建議在項(xiàng)目銷售過(guò)程中結(jié)合價(jià)格調(diào)整策略進(jìn)行分階段銷售，具體而言如下：一方面，應(yīng)根據(jù)目標(biāo)客戶的偏好，針對(duì)不同資源的單位制定合理的價(jià)目表，使各方面條件優(yōu)良的單位有較高的報(bào)價(jià)，而各方面條件稍差的單位有其價(jià)位相對(duì)較低。量?jī)r(jià)分析第一組團(tuán)：71套 7500/M2；第二組團(tuán)：54套 8200/M2；第三組團(tuán)：113套 8500/M2；說(shuō)明：考慮到整體均價(jià)與銷售速度的實(shí)現(xiàn)，將本案分三大組團(tuán)推出，但并不等于本案的房源分三次推出，每撥房源的推出數(shù)量與推案次數(shù)將根據(jù)客戶蓄水量以及當(dāng)時(shí)均價(jià)的實(shí)現(xiàn)程度而定。3. 分階段進(jìn)行去化率分析，動(dòng)態(tài)調(diào)整銷售價(jià)格結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)取差房源在期房階段全部去化，中好房源有相當(dāng)比例在各階段進(jìn)行價(jià)格提升?，F(xiàn)場(chǎng)售樓處交付使用、樣板段完成（包括會(huì)所竣工、樣板段內(nèi)別墅完成立面、樣板房交付，綠化等環(huán)境景觀完成），現(xiàn)場(chǎng)已累積了相當(dāng)數(shù)量的意向客戶。 售樓處作為將來(lái)本案銷售的主戰(zhàn)場(chǎng)，“給客戶怎樣的第一印象”顯得非常重要，為體現(xiàn)體驗(yàn)式銷售場(chǎng)景，方便將來(lái)客戶的帶看，并且為保證樣板段的統(tǒng)一性，建議將現(xiàn)場(chǎng)售樓處放在會(huì)所內(nèi)。故在裝修設(shè)計(jì)上應(yīng)首先突出項(xiàng)目風(fēng)格，同對(duì)應(yīng)著力渲染賣場(chǎng)氣氛，烘托熱烈場(chǎng)面，以達(dá)到促進(jìn)成交之目的。銷售中心的建筑外觀設(shè)計(jì)亦十分重要，在進(jìn)行銷售中心設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)力求達(dá)到建筑造型的輪廓簡(jiǎn)潔及通透，而且要與項(xiàng)目定位、整體包裝風(fēng)格相統(tǒng)一。（可以建議銷售小姐的服裝突破傳統(tǒng)的職業(yè)特點(diǎn)， 更加有特點(diǎn)、時(shí)尚味道） 展示區(qū)：（50平方米）A、寫(xiě)真畫(huà)面的形象裱板：企業(yè)介紹、板塊發(fā)展規(guī)劃板、交通展示板、生活機(jī)能板、名人名址展示板、格林風(fēng)范規(guī)劃板、格林春曉規(guī)劃板、建材板、物業(yè)介紹板、智能化介紹板、景觀效果圖B、模型：總體模型、單體模型、房型剖面模型及房型設(shè)計(jì)介紹板，模型區(qū)要充分考慮模型的比例、大小、形狀、及制作要求。 銷控區(qū)：（30平方米） 根據(jù)售樓處的布局，在其內(nèi)側(cè)合成銷售控臺(tái)，作為銷售現(xiàn)場(chǎng)指揮中心，是整個(gè)售樓處的核心部位，銷售專案、副專、行政助理等在此工作，一般要求比現(xiàn)場(chǎng)有所抬高。注意點(diǎn)：簽約室是客戶真正完成購(gòu)房程序的地方，又由于別墅銷售涉及到金額巨大，客人的身份等。 相關(guān)人員辦公室考慮到銀行、律師等可能現(xiàn)場(chǎng)辦公，設(shè)立該區(qū)域已利于更好的服務(wù)客戶。延續(xù)“中?！逼放?，同時(shí)體現(xiàn)產(chǎn)品“宅院生活”的方式提出，突出品味不同的園林，以小見(jiàn)大，從自家的花園，品位生活的概念入手。品牌篇：傳承中海又一杰作登場(chǎng)篇：開(kāi)天天造一半 人造一半辟地中國(guó)宅院生活天地間心動(dòng)中國(guó)宅院生活之約驚艷中海品園*月*日傾情上演產(chǎn)品篇：流水生命的舞蹈風(fēng)景是墻上的畫(huà)莊園快樂(lè)生長(zhǎng)的沃土空間是生活的表情廣場(chǎng)平凡歲月的狂歡節(jié)五、媒體預(yù)算。主題：品牌篇：傳承中海又一杰作設(shè)施方案：（1）戶外媒體。場(chǎng)地：新天地一號(hào)會(huì)所（3）香港推廣會(huì)。178。 開(kāi)展高端客戶買房座談會(huì)，進(jìn)行目標(biāo)客戶購(gòu)房需求調(diào)查；178。（2）5月黃金周房展會(huì)。（戶外、室內(nèi)互動(dòng)），同時(shí)配合在業(yè)主中將抽出318I寶馬跑車的信息告知。報(bào)紙雜志廣告組團(tuán)——報(bào)紙：上海報(bào)紙《新民晚報(bào)》、《新聞晨報(bào)》、《解放日?qǐng)?bào)》、《上海樓市》、《外灘畫(huà)報(bào)》等；雜志：《移居上海》、《東方航空》、《港龍航空》、《生活速遞》等；海外媒體夾送：《大公報(bào)》、《明報(bào)》等港澳臺(tái)媒體夾送；網(wǎng)絡(luò)郵件廣告攻擊（搜房網(wǎng)、安家網(wǎng)）。報(bào)紙廣告：登場(chǎng)篇：開(kāi)天天造一半 人造一半辟地中國(guó)宅院生活天地間心動(dòng)中國(guó)宅院生活之約驚艷中海品園5月8日傾情上演第二輪推廣：2004年9月—2005年2月（分兩波次推出）戰(zhàn)略目標(biāo)：目標(biāo)關(guān)注，價(jià)格拉升戰(zhàn)術(shù)特征：直銷實(shí)施方案：（1）新天地展示月。原由：每年P(guān)GA在全國(guó)有一個(gè)高爾夫巡回賽；一些著名的高爾夫球場(chǎng)經(jīng)常會(huì)舉辦球賽；高爾夫球會(huì)的會(huì)員具有購(gòu)買力強(qiáng)、全國(guó)性的特點(diǎn)。 易學(xué)大師談別墅的風(fēng)水觀；178。 物業(yè)專家談別墅的物業(yè)管理與人性服務(wù)。（4）后期實(shí)施“仲人計(jì)劃”。主題：別墅投資嘉賓：以中海在業(yè)界的號(hào)召力，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商、策劃人地點(diǎn)：會(huì)所。51 / 52