商業(yè)定位及營銷推廣方案-全文預(yù)覽
【正文】 體戰(zhàn)略（一）、運(yùn)用節(jié)點(diǎn)強(qiáng)銷，兩大節(jié)點(diǎn) 招商（8月中旬啟動(dòng)）主力商家進(jìn)駐 開盤（12月）營銷操作采用的是“以相對(duì)之快打客戶之慢”的相對(duì)集中營銷策略，充分利用“兩大節(jié)點(diǎn)”，以高密度、強(qiáng)有力的重手法和快手法“造勢(shì)”和“搶勢(shì)”；“勢(shì)”足了再順“勢(shì)”而為，水到渠成地取得快速、高效的業(yè)績。根據(jù)項(xiàng)目住宅部分推廣節(jié)奏，市場(chǎng)的試探和目標(biāo)客戶積累的情況，商業(yè)裙樓部分?jǐn)M在2007年8月中旬（住宅一期主盤單位基本消化完畢后）正式推向市場(chǎng)。（二）、付款策略在以上付款方式中，根據(jù)付款方式的不同，制定不同的折扣。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。五、目標(biāo)客戶設(shè)定（一）、全客層投資客戶裙樓商業(yè)的面積劃分及共有產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售模式?jīng)Q定了本項(xiàng)目裙樓商業(yè)投資的如下特性：純投資性、投入低、投資收益穩(wěn)定、回報(bào)高。劃分門面面積及數(shù)量門面面積數(shù)量實(shí)際公攤系數(shù)實(shí)際銷售公攤銷售面積技術(shù)夾層㎡96個(gè)二層㎡165個(gè)三層㎡165個(gè)門面面積為重新劃分后的可銷售門面套內(nèi)建筑面積；實(shí)際公攤面積=公攤面積/套內(nèi)建筑面積銷售總價(jià) 技術(shù)層=㎡9000=8019297元二層=㎡6000=11922750元三層=㎡3800=7551075元銷售總價(jià)為8019297元+11922750元+7551075元=27493122元扣除銷售稅費(fèi)后的銷售總價(jià)為25939761元（本項(xiàng)目扣除銷售稅費(fèi)后的總利潤為：+=）說明：考慮實(shí)際公攤系數(shù)較大，與興義市民購買商鋪接受的公攤有一定差距，二層、。（二）、定價(jià)方法無差異價(jià)格定價(jià)法：即商業(yè)裙樓技術(shù)夾層、二三層商場(chǎng)在同一樓層內(nèi)不區(qū)分商鋪位置、大小、朝向、臨通道數(shù)量，采取統(tǒng)一價(jià)格（臨街獨(dú)立門面除外）。也可自行招商。當(dāng)然合理避稅方法有很多，如對(duì)租賃總價(jià)進(jìn)行分解（分解為租賃費(fèi)+折舊、物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)……等）來有效降低應(yīng)稅租賃金，從而降低相關(guān)的租賃稅費(fèi)。統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，引進(jìn)目標(biāo)商家，并與其簽署租賃經(jīng)營協(xié)議，使投資者回報(bào)更有保障，更可信，風(fēng)險(xiǎn)更低，同時(shí)降低開發(fā)商返租風(fēng)險(xiǎn)。如果不采用“返租”的辦法實(shí)行銷售，就無法解決商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營獲利問題，不能有效提升商鋪的經(jīng)營管理水平。（五）、支撐點(diǎn)：零風(fēng)險(xiǎn)高收益 作為投資者而言，投資的首要性是安全，對(duì)于投資者所投資的商鋪，采用市場(chǎng)培育租金補(bǔ)貼的方式來保證投資者的回報(bào)，為堅(jiān)定投資消費(fèi)者信心，開發(fā)商自留部分商鋪用于自營及出租，與投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，租金收益用于投資者回報(bào)，充分保證投資的安全性。（三）、物業(yè)返租在客戶購買了吉誠分割并直接銷售，不返租，由客戶自營或自行出租。返租銷售的操作方法共同點(diǎn)是：先引進(jìn)大商家，然后將商場(chǎng)劃分為小面積產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金，并保證給小業(yè)主一定比例的返租回報(bào)，其返租利率一般定在7%～10%（高于銀行貸款利率）。但是，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主無序的招商，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營管理，如果樓層較高，則極易出現(xiàn)一樓經(jīng)營火爆，二樓以上冷冷清清的局面，后期難以為繼。雖然說整體轉(zhuǎn)讓能夠迅速回收資金，但是價(jià)格相對(duì)較低，同時(shí)發(fā)展商也喪失了商業(yè)地產(chǎn)升值帶來的巨大價(jià)值。整體轉(zhuǎn)讓。（3）、三層：電器主力賣場(chǎng)業(yè)態(tài)第三種組合方式：技術(shù)層、二三層：引進(jìn)一家民營醫(yī)院。定位依據(jù)：商業(yè)裙樓與住宅部分的互補(bǔ)互動(dòng)，商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，有賴于住宅物業(yè)的支撐，住宅物業(yè)居住與商務(wù)的定位為商業(yè)裙樓主題定位提供了充分的消費(fèi)基礎(chǔ)。尚都所處區(qū)域特點(diǎn)、周圍環(huán)境及政策導(dǎo)向及與住宅互動(dòng)等因素綜合考慮，本項(xiàng)目主題應(yīng)為補(bǔ)缺型裙樓物業(yè)。裙樓作為整棟建筑的一部分，必須與建筑的其他部分（塔樓）協(xié)調(diào)共處。核心競爭力體系本項(xiàng)目的核心競爭力首先是建立在本案自身所獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)資源基礎(chǔ)上，同時(shí)站在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度，開創(chuàng)順應(yīng)城市發(fā)展的新商業(yè)模式，對(duì)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)競爭力進(jìn)行一次全面的躍升。全程策劃顧問/吉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【吉誠尚都商業(yè)定位及營銷推廣方案第一部分 商業(yè)定位一、商場(chǎng)基本指標(biāo)樓層套內(nèi)面積建筑面積技術(shù)夾層二層三層總計(jì)（商場(chǎng)基本指標(biāo)為我司重新進(jìn)行劃分后測(cè)算數(shù)據(jù)）二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立（一）、項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)整合 自身資源優(yōu)勢(shì)和整合資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建項(xiàng)目整體資源優(yōu)勢(shì)，示意圖如下：項(xiàng)目資源自身資源整合資源交通樞紐物業(yè)產(chǎn)品自身價(jià)值復(fù)合功能（商、?。﹥?yōu)勢(shì)投資價(jià)值城市發(fā)展規(guī)劃優(yōu)勢(shì)樞紐效應(yīng)的商業(yè)價(jià)值資源嫁接（二）、項(xiàng)目核心競爭力體系的打造步驟從市場(chǎng)空白點(diǎn)和競爭項(xiàng)目的弱勢(shì)出發(fā)，整合項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)資源，打造項(xiàng)目的核心競爭力體系，樹立項(xiàng)目差異化的競爭優(yōu)勢(shì)。尚都商業(yè)裙樓的主題，必須先考慮到裙樓的功能定位是補(bǔ)缺型還是主驅(qū)型。根據(jù)吉誠餐飲以中西餐廳為主，如中西餐廳、咖啡廳、茶藝館等。（三）、功能分區(qū)業(yè)態(tài)第一種組合方式：（1）、技術(shù)夾層：高檔中式餐廳； （2）、二層：咖
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