【正文】 市商品房預售方案管理暫行規(guī)定》，目的加強商品房預售管理，強調預售制度和現場展示。　　影響： 該政策的出臺對于控制房價有了比較明確的目標。出臺時間：2011年2月15日 。l 租房新規(guī) 國土部打擊囤地 公積金利率上調12月16日 住建部發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》?！拔屙棿胧本唧w措施包括信貸、稅收、市場監(jiān)管等。l 4月17日 新國十條出臺二套房首付不低于五成，；購買首套但90平以上的首付不得低于30%；在房價過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停第三套及以上房貸；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。截至7月7日，%，%，%。影響：該辦法的出臺，對于規(guī)范和促進三級市場健康有序發(fā)展有著積極而重大的意義，不僅有利于規(guī)范房地產經紀活動，對保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益也有積極的影響。l 三部委聯合出臺房產經紀管理辦法 4月1日實施主要內容：住建部、國家發(fā)改委、人社部聯合出臺了《房地產經紀管理辦法》。2011年**市場受宏觀調控和上一年供應過量的影響，房地產價格出現量價齊跌的狀況，市區(qū)項目打折促銷明顯，部分項目如中冶堰景價格下探到3千余元/㎡，御景豪庭甚至出現了封盤的跡象。 房地產市場之所以出現上述情況，主要是以下幾方面原因：2010年，**全市商品房銷售價格上漲。**市區(qū)主流產品為多層及小高層產品，主要面積段在80120㎡區(qū)間，大多為滿足震后本地居民首次置業(yè)和改善性需求，同時**政府推出針對地震中損毀房屋居民的安置房，面積區(qū)間大約在6080㎡，總供應量在5000套左右。其中：，%；，%。到2010年，隨著災后重建的順利進行**，城市人口約30萬。1995年被文化部命名為全國文化先進縣（市）。有國家科研機構5所，集科工貿于一體的民辦科研機構76家，涉及電子、機械、醫(yī)藥、化工、輕紡、食品、建筑建材等行業(yè)和農業(yè)、林業(yè)、水產等，有數十項科研項目和科研成果獲國家發(fā)明一、二等獎和省科技成果一、二、三等獎。建成了900MAZ移動通信A網基站。是全國植樹造林百佳縣（市）和全面綠化達標縣（市）。90%以上屬自流灌溉。是省經濟綜合評價十強縣市之一，位列第五名。我市良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產業(yè)進一步發(fā)展拓寬了市場。 ，同比下降18%，總量在區(qū)市縣中排第16位，在遠郊縣市經濟中排第3位，總量在區(qū)市縣中排第11位，在遠郊縣市經濟中排第1位。今年1~7月，累計引進工業(yè)項目18個，協議投資30億元，LED產業(yè)園、物聯網產業(yè)園等重大產業(yè)化項目正加快推進……《道解**》是**市在震后引資過億元傾力打造的大型水上實景演出，自今年6月初首演以來，已經讓4萬多游客在游覽名山古堰之后，再感受**深刻的文化內涵。大力發(fā)展規(guī)模農業(yè)、設施農業(yè)、品牌農業(yè)，推進生態(tài)農業(yè)實現轉型升級，**市引進了青城烏龍茶、華鑫獼猴桃深加工、德瑞現代農業(yè)園區(qū)等重點農業(yè)產業(yè)化項目，獼猴桃、茶葉、川芎、“三木”藥材、冷水魚等特色產業(yè)進一步壯大。該項目的開發(fā)建設，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。房地產的開發(fā)一是滿足人們對住房改善的需要，同時也是城市建設和縣域經濟發(fā)展的需要。**的旅游資源得天獨厚，包括旅游業(yè)在內的第三產業(yè)在今后將有更廣闊的發(fā)展空間。城市固定資產投、居民生活環(huán)境和質量、城市基礎設施等取得新的突破項目建設是促進**市經濟發(fā)展的需要近年來，搶抓西部大開發(fā)，經濟社會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。但**作為地震災區(qū)，地方政府對地產開發(fā)將長期的扶持和推動。根據縣城總體規(guī)劃要求，這一項目將吸取國內外房地產行業(yè)先進經營管理經驗，高起點策劃、高標準設計、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設計、平面布局、材料選配、產品細節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。據此，我們認為，本項目的開發(fā)建設在經濟上前景是光明的，可行的。諸如“二王廟”、“伏龍觀”、“觀景臺”等處的人文景觀；改建魚嘴挖掘出土的東漢李冰石像和“飲水思源”石刻；歌頌李冰父子降龍治水的民間傳說和具有一定宗教神學色彩的祭祀活動；以及由此而產生的祭水、祭神、祭人的詩、詞、書畫的水文學等，形成獨具特色的**水文化。位于青城山麓的普照寺、以三教合一為突出特色的靈巖寺在港澳臺及東南亞地區(qū)具有廣泛影響。、旅游資源**市人文勝跡眾多。、行政區(qū)劃**市總面積1208平方千米，（2011年），以著名的**水利工程而得名。、經濟及產業(yè)環(huán)境宏觀政策從宏觀政策出臺的節(jié)奏、密集度、力度，顯示了中央政府調控部分一線城市高房價問題的決心。第二章 項目建設的理由及必要性1 項目提出背景本地塊位于位于臨近壹街區(qū)居民集中居住地段，道路四通八達，交通便捷。，細化管理。建設資金籌措方案采取企業(yè)自籌資金、房屋預售和銀行貸款籌集，完全能滿足一次開發(fā)的資金需求。建筑密度45％，％。大樓內水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質質量設計充分考慮建筑的自然采光和通風的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時間。沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。建筑單體消防設計按規(guī)范設計，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統及防排煙系統。大面積玻璃窗及陽臺除了帶進大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內，成為室內不可或缺的一部分，使室內空間、景觀更加豐富多彩。(2)建筑色彩與風貌建筑風格利用簡潔的現代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數組合，使建筑群體高低有序，并且產生豐富的天際輪廓線，在統一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風貌，更令整個建筑外貌明艷突出。地塊通過中心景觀高層錯位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。~4米寬道路與之聯系。在住宅間距控制上按照《省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》的標準，并滿足日照要求。設計充分利用現有道路條件，確定地塊的北側為主出入口，北入口順延垂直連引入，在小區(qū)內形成高效的方形環(huán)道，同時通過商業(yè)前方景觀形成的中心景觀步行帶，將入口及周邊的組團有機的結合起來，構成合理而豐富的規(guī)劃結構。(2)道路交通：項目用地通過沿河規(guī)劃道路聯系著東西側城市干道，小區(qū)內是以封閉式管理全地下停車位采用人車分流出行方式。：(1)規(guī)劃概述功能：項目主要功能是活躍該處商業(yè)氛圍，該區(qū)臨河主干道，設計上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個舒適的內部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標性建筑群體。強調空間的豐富性及尺度的適宜性。規(guī)劃定性：本項目是以商業(yè)與和高端別墅組成的高品質樓盤，該項目由**市水利水電工程有限公司開發(fā)，本項目占地面積約10畝,總建筑面積18000多平方米，共12棟庭院養(yǎng)生別墅（含地下室每棟有300㎡左右）和五層臨河商鋪（帶地下停車場）。 平方米，建設占地面積 平方米。本項目地塊位于臨近壹街區(qū)居民集中居住地段，建設用地呈梯形，北接某河濱河路，南面為“中冶堰景”高層住宅小區(qū)，東、西為多層磚混商住樓，用地平坦，場內無河流溝渠，無名木古跡，適宜建筑。但這些政策主要針對的是房價過高的一線城市及購買多套房的投機性需求，對三線城市及自住性需求影響較小。但通過地方政府的努力和社會各界的援助，災后重建工作進展順利，**的各項經濟指標已基本恢復甚至超過震前水平。本項目地塊系**市水利水電工程公司從**市國土局土地儲備中心公開競拍購得，地塊原系商、住用地。項目估算總投資8000萬元。：本項目為**市水利水電工程有限公司開發(fā)項目，項目選址**市二環(huán)路外某河南岸，㎡，用地呈梯形，北邊長約109米，南邊長約118米，南北盡深約63米，用地紅線距某河50米，距濱河路約26米，擬建項目由北側五層商業(yè)樓和南側連排23層住宅組成，㎡，建筑均為多層建筑，建筑耐火等級Ⅱ級，地下室一級，主體結構使用年限50年，地震設防烈度8度，地下室防水等級Ⅱ級（電設備用房一級），屋面防水等級Ⅱ級。經營辦公地址： 幸福大道天然氣公司六樓。建設商業(yè)與高端住宅項目可行性研究報告建設商業(yè)與高端住宅項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 31 項目概況 32 可行性研究結論 63 主要技術經濟指標 174 項目存問題及建議 17第二章 項目建設的理由及必要性 191 項目提出背景 192 項目發(fā)展概況 223 項目投資的必要性 22第三章 市場研究 241 區(qū)域國民經濟、社會發(fā)展和城市建設概況 242 房地產市場現狀分析 283 房地產調控政策 314房地產調控對房地產市場影響小結 38第四章 項目選址與建設條件 411項目選址 412項目建設條件 41第五章 建設規(guī)模與內容 451建設規(guī)模 452建設內容 45第六章 主要工程技術方案 461工程技術方案 46第七章 環(huán)保、節(jié)能與安全 531環(huán)境保護 532節(jié)能 563勞動安全 584消防安全 60第八章 投資估算與資金籌措 621投資估算 622資金籌措 643資金使用計劃 64第九章 開發(fā)進度 651建設工期及計劃安排 65第十章 財務分析 681財務評價依據說明 682成本估算 683銷售收入估算 704利潤概算 715投資利潤率概算 716項目盈虧平衡分析 717敏感性分析 728財務評價結論與建議 72第十一章 風險評價 741投資風險分析 742風險評估 743風險防范對策 76第十二章 社會評價 771項目對社會的影響分析 772項目與社會的互適性分析 783評價結論 78第十三章 問題和建議 801問題 802建議 80第一章 總 論1 項目概況： 某河水岸： 市水利水電工程有限公司： **市某鎮(zhèn)桂花村一組?，F有員工60人，其中：工程師12人，助理工程師28人。資產負責率 ％，流動比率 ％，銷售利潤率 ％，具備較強的償債和盈利能力。本項目預計開發(fā)周期為18個月，即2012年12月動工，至2014年6月竣工。主要經濟技術指標序號項 目指 標指標值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數12戶建筑密度45%45%綠地率%估算總投資8000萬元預計銷售收入14125萬元利潤總額4564萬元所得稅1211萬元凈利潤3423萬元投資利潤率%投資利稅率48%投資回收期2年建設工期18月1）《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（2000）；2）《汶川地震災后恢復重建條例》（國務院令第526號）3）《汶川地震災后恢復重建總體規(guī)劃》（國發(fā)【2008】31號）4）《汶川地震災后恢復重建公共服務設施建設專項規(guī)劃》5）《投資項目可行性研究指南》（2002）；6）省人民政府關于支持汶川地震災后恢復重建政策措施的意見（2008年7月10）；7）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；8）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》；9）《住宅設計規(guī)范》；10）《住宅建筑設計標準》；11）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》；12）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》；13）《民用建筑設計防火規(guī)范》；14）其他相關文件。2 可行性研究結論2． **造成巨大創(chuàng)傷，基礎設施破壞嚴重，經濟出現大幅下滑。從宏觀政策出臺的節(jié)奏、密集度、力度，顯示了中央政府調控部分一線城市高房價問題的決心。按照**市主城區(qū)控制性詳細規(guī)劃大綱，**市主城區(qū)被分為**市Ⅰ大區(qū)（一環(huán)路以內片區(qū)）、**市Ⅱ大區(qū)（天府大道片區(qū)）、**市Ⅲ大區(qū)（蒲陽路片區(qū)）、**市Ⅳ大區(qū)（**大道片區(qū)）四大部分。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當的優(yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價值極高的地塊。：選址概況：本項目用地位于**（**市某鎮(zhèn)桂花村一組），項目建設符合**市整體規(guī)劃和災后重建規(guī)劃，項目建設條件良好，與政府規(guī)劃現已完善的大型高尚居住小區(qū)中冶堰景僅一墻相隔，在本項目附近現有部分小區(qū)已建成并入住，如：高橋新居B1 、都江逸家、山水天成、桂花苑等樓盤已成成熟社區(qū)。從建筑空間布局，立面形象，內部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。同時，也可以隨時感受到炎陵的歷史文化。提供全方位的零售、服務、餐飲、休閑和娛樂等設施。商業(yè)樓北側控制在50米建筑控制線內，左、右距紅線最小距離分別為10米和6米；住宅樓南退用地紅線8米，左右最小距離6米，滿足規(guī)劃退距和相關規(guī)劃要求。設計中考慮到**的氣候特點，朝向以南向為主，盡量避免西曬的酷熱，重點考慮每戶的通風以及陽臺布置，增加空氣對流。(5)道路與交通本地塊路地塊是由商業(yè)相住宅結合，空間卻是相對獨立的，小區(qū)內是以封閉式管理全地上車庫組成，商業(yè)采用全地下停車位實現人車分流出行方式。植物綠化設計注重景觀的軸線感，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。(1)建筑風格**市為山與水完