【正文】 足，地方政府也不得將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響、商品房供應(yīng)方面商品供應(yīng)明顯回落，由于存量居高但去化緩慢，供應(yīng)端不得不縮緊放量，謹(jǐn)慎推盤，將供需力求保持穩(wěn)定，故后期開發(fā)商放量將保持在低位，其中的中小開發(fā)商也可能迫于市場(chǎng)及資金的壓力而暫緩?fù)票P計(jì)劃；而其重心也將主要著力于產(chǎn)品的促銷，可能會(huì)進(jìn)一步加大優(yōu)惠幅度，以價(jià)換量，以期盡快回籠資金。、商品房成交方面商品房成交方面，部分剛需型消費(fèi)者可能由于開發(fā)商的大力促銷，價(jià)格達(dá)到預(yù)期而購(gòu)買產(chǎn)品；但大部分消費(fèi)者可能由于近期樓市環(huán)境的不確定性，而在近期內(nèi)會(huì)繼續(xù)持幣觀望。、商品房?jī)r(jià)格方面政策依然沒有絲毫松動(dòng)，在部份樓盤降價(jià)的影響下，市場(chǎng)觀望情緒愈發(fā)濃重。成交創(chuàng)新低，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，其信貸縮緊，首套房利率出現(xiàn)上浮，甚至個(gè)別銀行出現(xiàn)暫停房貸業(yè)務(wù)，直接增加了購(gòu)房者購(gòu)房成本，較大程度抑制了市場(chǎng)需求。綜上所訴，成都樓市目前仍處于下行通道，量?jī)r(jià)齊跌，降價(jià)促銷已成常態(tài)。銷售去化速度已接近09年上半年的水品，部分樓盤降價(jià)幅度已超過20%。土地流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。項(xiàng)目所處青城山區(qū)域雖然價(jià)格較為堅(jiān)挺但去化速度十分緩慢。預(yù)計(jì)近期若國(guó)家政策、資金面沒有寬松的政策出臺(tái)，短期內(nèi)樓市將難有復(fù)蘇跡象。3 市場(chǎng)推銷：城市中高產(chǎn)階級(jí)從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類：1)政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員該部分客源為本案重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客源，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在4055歲之間，因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度2)中心客源該部分客源購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購(gòu)房的能力，多為二次置業(yè)。該部分客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多。同時(shí)，該部分客源最容易受到耳語效應(yīng)的影響。3)私營(yíng)業(yè)主在縣城經(jīng)商，很有可能是購(gòu)置本案商鋪的已購(gòu)客戶，對(duì)購(gòu)置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多選擇按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此購(gòu)房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。4)進(jìn)城戶這部分客源主要是因?yàn)楹⒆咏逃⒐ぷ魃w、進(jìn)城置業(yè)，有一定的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買能力?，F(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓處，聘請(qǐng)資深營(yíng)銷公司進(jìn)行全程策劃：1)圍繞主體概念全程策劃推廣；2)依托概念策劃出獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn)；3)推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱賣氣氛塑造；4)廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性；5)市場(chǎng)策劃的針對(duì)性和競(jìng)爭(zhēng)性： 6)產(chǎn)品概念塑造金字塔模型。第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件1項(xiàng)目選址本項(xiàng)目用地位于**（**市某鎮(zhèn)桂花村一組），交通便利。項(xiàng)目選址區(qū)無拆遷戶，選址符合城市規(guī)劃的總體交通要求，且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件，是建設(shè)商品住宅的理想場(chǎng)地。2項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目場(chǎng)址，交通便利。東邊是新建政府安置小區(qū)鳳鳴苑，東南邊是中冶堰景大型高層住宅小區(qū)，北邊面朝某河天然水帶。 工程地質(zhì)、地震烈度**出露的地層以侏羅系、白堊系為主，及所謂的“紅層”。周圍的風(fēng)景區(qū)多有夾關(guān)組磚紅色砂巖、礫巖形成的高山，視覺效果凸出，受青藏高原構(gòu)造活動(dòng)等的影響，本區(qū)形成多個(gè)構(gòu)造運(yùn)動(dòng)強(qiáng)烈的褶皺帶，成為了我國(guó)南北地震活動(dòng)帶的一部分。因而也出露千枚巖等變質(zhì)巖。以地表生態(tài)覆蓋類型為主要指示參數(shù)，通過對(duì)**市域范圍、不同行政區(qū)域和以紫坪鋪水庫(kù)為代表的環(huán)境敏感目標(biāo)周邊區(qū)域等不同空間尺度的變化比較分析，“512”汶川地震對(duì)地表生態(tài)環(huán)境的變化影響不大。但是，由于“5?12”汶川地震強(qiáng)度較大且余震較多，對(duì)近地表巖體和土壤層的結(jié)構(gòu)影響較大，政府已多方面采取監(jiān)測(cè)和評(píng)估，防止次生環(huán)境災(zāi)害的發(fā)生 氣候條件**市屬中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，夏無酷暑（極端最高氣溫32℃），冬無嚴(yán)寒（極端最低氣溫5℃，僅個(gè)別年份出現(xiàn)），雨量充沛，氣候宜人?！?，℃，℃。年均降水量1200毫米，年均無霜期280天。 水文條件**水利工程在**市城西，是全世界迄今為止年代最久、惟一留存、以無壩引水為特征的宏大水利工程，附近景色秀麗，文物古跡眾多，主要有伏龍觀、二王廟、安瀾索橋、玉壘關(guān)、離堆公園、玉壘山公園和靈巖寺等。**水利創(chuàng)建時(shí)的魚嘴分水堤、飛沙堰溢洪道、寶瓶口引水口三大主體工程，由百丈堤、人字堤等附屬工程構(gòu)成，科學(xué)地解決了江水自動(dòng)分流、自動(dòng)排沙、控制進(jìn)水流量等問題，消除了水患，使川西平原成為“水旱從人”的“天府之國(guó)”。**水利工程充分利用當(dāng)?shù)匚鞅备摺|南低的地理?xiàng)l件，根據(jù)江河出山口處特殊的地形、水脈、水勢(shì)利導(dǎo)，無壩引水，自流灌溉，使堤防、分水、泄洪、排沙、控流相互依存，共為體系，保證了防洪、灌溉、水運(yùn)和社會(huì)用水綜合效益的充分發(fā)揮。該工程的最偉大之處是建堰2000多年來經(jīng)久不衰，而且發(fā)揮著愈來愈大的效益。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和灌區(qū)范圍的擴(kuò)大，從1936年開始，技術(shù)人員逐步改用混凝土漿砌卵石技術(shù)對(duì)渠首工程進(jìn)行維修、加固，增加了部分水利設(shè)施，古堰的工程布局和“深淘灘、低作堰”，“乘勢(shì)利導(dǎo)、因時(shí)制宜”，“遇灣截解、逢正抽心”等治水方略沒有改變，使**水利工程成為世界最佳水資源利用的典范。 交通運(yùn)輸條件**境內(nèi)道路四通八達(dá)，項(xiàng)目用地沿濱河路長(zhǎng)約109㎡，其他三方面無道路，因此場(chǎng)地出入口均設(shè)在北側(cè)，因西接二環(huán)路，是聯(lián)建城區(qū)的主要道路，因此將場(chǎng)地入口設(shè)在西側(cè)，出口設(shè)在東側(cè)，道路圍繞商業(yè)樓成環(huán)道，既滿足使用和消防 供電條件**市已建成變電站兩座，其中110kv變電站一座，35kv變電站二座，中小型水電站120余座，且都并入國(guó)家電網(wǎng)，供電質(zhì)量好；現(xiàn)已開發(fā)裝機(jī)10萬KW，年發(fā)電量歷地5億Kwh以上，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)需要。 供水條件**市城內(nèi)安裝有自來水系統(tǒng)，能夠滿足城市生產(chǎn)、生活用水，且項(xiàng)目選址緊鄰縣城，能夠確保正常施工用水與今后的商業(yè)、生活用水。 通信條件**市郵政、電信快速發(fā)展，移動(dòng)、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本項(xiàng)目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。 建筑材料石料：**附近石灰石儲(chǔ)量豐富，質(zhì)量較好，可以作為建筑用石料，運(yùn)距較短。砂、礫料：附近砂石質(zhì)量較好，可就近購(gòu)買。石灰：石灰廠較多，生產(chǎn)的石灰質(zhì)量較好，可就近購(gòu)買。水泥：拉法基水泥廠相距不遠(yuǎn)，可直接購(gòu)買。鋼材：可以從建材市場(chǎng)購(gòu)買或從生產(chǎn)廠家調(diào)運(yùn)，供應(yīng)方便。其它建筑材料：可從建材市場(chǎng)購(gòu)買，滿足供應(yīng)。本項(xiàng)目地塊從**市國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心公開競(jìng)拍購(gòu)得，地塊原系住宅、商業(yè)用地。根據(jù)**市規(guī)劃局規(guī)劃和有關(guān)部門批準(zhǔn)，擬建項(xiàng)目按照**市城市規(guī)劃，現(xiàn)已轉(zhuǎn)為商住用地。隨著該地段的商業(yè)、文化、教育、服務(wù)、居住等條件的日益改善，越來越多的投資者、消費(fèi)者看好該地段的商住優(yōu)勢(shì)，形成強(qiáng)勁的投資和消費(fèi)需求。拍賣土地，在選址上開發(fā)建設(shè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的商住小區(qū)，一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源，滿足消費(fèi)者的需要；另一方面有利于土地資源的優(yōu)化配置，發(fā)揮城市土地資源的利用價(jià)值，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。公司通過土地市場(chǎng)公開競(jìng)拍獲得該宗地的土地使用權(quán)，擬開發(fā)商業(yè)住宅小區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，完善城城市規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)構(gòu)建和諧**的一項(xiàng)重要舉措，得到**市委、市政府及上級(jí)主管部門的大力支持，外部政策環(huán)境優(yōu)良。第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容1建設(shè)規(guī)模㎡，㎡，㎡，㎡，機(jī)動(dòng)車停車位119輛。2建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取“一次規(guī)劃、一次開發(fā)”的運(yùn)作方案，開發(fā)建設(shè)商住樓和外部接入的水、電、氣等工程。序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)12戶6建筑密度45%45%7綠地率%8估算總投資8000萬元第六章 主要工程技術(shù)方案1工程技術(shù)方案1）以**市總體規(guī)劃為前提，注重項(xiàng)目與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個(gè)性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。2）以現(xiàn)代中式建筑為風(fēng)格特色，將整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上突出“均好性”的原則，滿足不斷發(fā)展的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)需求，營(yíng)造富有人情味的溫馨家園。小區(qū)主出入口設(shè)在某河沿河道路，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區(qū)形象，使整個(gè)小區(qū)有機(jī)地聯(lián)系，融為一體。項(xiàng)目用地沿濱河路長(zhǎng)約109㎡，根據(jù)用地特點(diǎn)和小區(qū)規(guī)模，其他三方面無道路，因此場(chǎng)地出入口均設(shè)在北側(cè)，因西接二環(huán)路，是聯(lián)建城區(qū)的主要道路，因此將場(chǎng)地入口設(shè)在西側(cè)，出口設(shè)在東側(cè)，道路圍繞商業(yè)樓成環(huán)道，既滿足使用和消防，又占取最小用地和減少干擾。設(shè)置兩個(gè)出入口，小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。車行道路簡(jiǎn)明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動(dòng)車干擾，為兒童、老人等提供了安全的地面活動(dòng)場(chǎng)所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營(yíng)造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。靈活運(yùn)用空間表現(xiàn)手法，綜合設(shè)計(jì)流線、景觀和居住空間，在綠化景觀上營(yíng)造出豐富的空間結(jié)構(gòu)感受。綠色空間在靠近居住區(qū)的一側(cè)以自然流線形態(tài)為主，運(yùn)用點(diǎn)線面的不同劃分和布置，將小區(qū)變成綠色的空間，為居民提供一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境。1）結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求，綜合樓建筑根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，高層住宅擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架――剪力墻結(jié)構(gòu)形式。本項(xiàng)目建議采用磚混結(jié)構(gòu)。2基礎(chǔ)）建設(shè)單位未能提供相關(guān)的地質(zhì)資料，項(xiàng)目的基礎(chǔ)類型待相關(guān)資料確定后選定。1）負(fù)荷等級(jí)本項(xiàng)目工程建筑、消防的用電負(fù)荷、五城商業(yè)與12戶生活給水泵和樓道照明等為二級(jí)負(fù)荷，其余的用電設(shè)備均為三級(jí)負(fù)荷。2）用電負(fù)荷根據(jù)小區(qū)住宅類型，原則上6KW／戶的設(shè)計(jì)功率考慮，大戶型則按8KW／戶的設(shè)計(jì)功率考慮，公建按80W/平方米考慮。3）供配電系統(tǒng)供電電源：380V／220V電源從市政供電管網(wǎng)接入。4）住宅配電住宅電源從戶外配電箱引入。每套住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。每套單相進(jìn)線設(shè)置電源總斷路器，并采用可同時(shí)斷開相線和中性線的開關(guān)。住宅進(jìn)戶線不小于10㎜2，㎜2?？照{(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨(dú)立回路及漏電保護(hù)。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關(guān)。電氣線路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。5）應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。采用蓄電池作為備用電源。6)戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。小區(qū)戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以襯托優(yōu)美的環(huán)境。7)夜景燈飾照明在小區(qū)居住庭園小徑邊，豎直安裝園林小徑燈，與建筑、樹木相襯，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上散步休息時(shí)更加心曠神怡。8)防雷接地戶外箱式變、配電均安裝一組接地裝置，接地電阻要求不大于4Ω，供變壓器中性點(diǎn)接地和避雷器接地。區(qū)內(nèi)主建筑物屬第三類防雷建筑物，防直擊雷的措施采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建筑物混凝土內(nèi)的鋼筋做引下線和接地裝置。9)弱電住宅的智能設(shè)計(jì)和設(shè)備選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進(jìn)性、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)的開放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴(kuò)性。每棟樓集中設(shè)置布線箱，對(duì)有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等線路集中布線。電視、電話、網(wǎng)絡(luò)管線必須到戶。住宅設(shè)有有線電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊蟆Ｔ谥髋P室、起居室、書房應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。1)給水水源本項(xiàng)目供水水源為城市自來水。2)用水量正常時(shí)，區(qū)內(nèi)用水主要是飲用、衛(wèi)生間的生活用水和澆灑道路及綠化用水。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目日綜合生活用水定額為350L／人日，設(shè)計(jì)人數(shù)為3人／戶，用水時(shí)間按24小時(shí)計(jì)算。澆灑道路及綠化用水定額為2L／㎡日。經(jīng)估算，項(xiàng)目日綜合生活用水量約為90m3／日，最大時(shí)生活用水量為120m3／小時(shí)。澆灑道路及綠化用水量約為10m3／日。不可預(yù)見用水量按上述用水量的10%計(jì)算，約為22m3／日。項(xiàng)目最大用水量約為152m3／日。3)給水系統(tǒng)（1）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的低壓制。給水從解放路市政給水管引入壹根DN100的給水管，在區(qū)內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，室外消防用水取自室外給水管網(wǎng)。并根據(jù)消防規(guī)范設(shè)室外消火栓。（2）室內(nèi)給水系統(tǒng)項(xiàng)目建筑1～5層由市政給水管直接供水。4)消防給水（1）消防用水量室外消防栓 40L／s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)室內(nèi)消火栓 50L／s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)自動(dòng)噴淋 36L／s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)（2）室外消防室外消防為生活、生產(chǎn)、消防合一的低壓制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓設(shè)于市政給水管引入的給水環(huán)網(wǎng)管上，并根據(jù)消防規(guī)范布置。（3）室內(nèi)消防室內(nèi)設(shè)消火系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)。設(shè)置場(chǎng)所為地下車庫(kù)、商場(chǎng)、公建。本工程集中設(shè)一處消防泵房和消防水池。1)排水量生活排水量為約120m3／日。生活污水水質(zhì)受到污染，需經(jīng)處理后方可排放。2)排水系統(tǒng)(1）室外排水本項(xiàng)目排水采用雨污分流制，雨水采用有組織排水，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為一年，雨水經(jīng)室外雨水管匯集排入市政雨水管。室外糞便污水經(jīng)糞池處理后排入市政污水管。(2）室內(nèi)排水室內(nèi)雨水與污水分流排水，排水系統(tǒng)設(shè)專用通氣立管；生活污水和糞便污水分流，雨水采用有組織排水。1建筑消防設(shè)計(jì)1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑周邊城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。2）集中設(shè)置消防控制中心，可布置在管理用房首層。3）小區(qū)共設(shè)置二個(gè)應(yīng)急消防疏散出口，并通過區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車道相連。4