【正文】 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。⑶配套設(shè)備①電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。**小區(qū)項目除部分回遷戶外，主要居住對象為在**及周邊地區(qū)工作的離退休人員、中高檔白領(lǐng)階層、企業(yè)高層管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的**本地市民家庭。產(chǎn)品定位明快、豐富、簡潔、自由的，純居住中高檔精品物業(yè)。表41 主要建筑物設(shè)計 105 序號樓號結(jié)構(gòu)尺寸戶型代號戶型面積戶型結(jié)構(gòu)單元數(shù)層數(shù)電梯戶數(shù)居住人口單體總建筑面積總建筑面積備注11＃、2＃D2三室兩廳兩衛(wèi)3243288922 23?！?＃15B3三室兩廳兩衛(wèi)2445761843 1953658608B4兩室兩廳一衛(wèi)2B5三室兩廳一衛(wèi)1B6三室兩廳兩衛(wèi)36＃15B3三室兩廳兩衛(wèi)184144461 B4兩室兩廳一衛(wèi)2B5三室兩廳一衛(wèi)1B6三室兩廳兩衛(wèi)47＃15B180兩室兩廳一衛(wèi)4186216691 1738817388一梯四戶B281兩室兩廳一衛(wèi)458＃15B180兩室兩廳一衛(wèi)2184144461 1159211592一梯四戶B281兩室兩廳一衛(wèi)269＃15B180兩室兩廳一衛(wèi)118272230 57965796一梯四戶B281兩室兩廳一衛(wèi)1合計253414404608**小區(qū)總居住戶數(shù)1440戶（需要安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡），規(guī)劃總居住人口4608人，%。 工程概況該項目位于**市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)**村，東鄰**國道，西臨**路，處于**西道以南，**西道以北。全方面、多角度地創(chuàng)造住區(qū)獨特的人文氛圍，將室內(nèi)空間、室外社區(qū)環(huán)境空間、視覺與聽覺所及的空間融合在一起，使其具有思想內(nèi)容和反映文化意識，使住戶獲得最大的精神享受；強調(diào)建筑設(shè)計的文化功能，更多的體現(xiàn)成熟社區(qū)的高尚居住文化。注重建筑和綠化景觀的精心布局，使小區(qū)住宅盡可能不同程度的親近自然合理進行規(guī)劃。經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境。保證商業(yè)建筑的完整性及可變性并形成復(fù)合空間有利于銷售。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。申請批準向**市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。建設(shè)商務(wù)休閑之城，以生活品質(zhì)最高、建筑風格最美為目標，提升“凈、綠、亮、美、韻”等必備指標水平，使**成為自然和諧、安全舒適、溫馨高雅的商旅城市。彰顯城市文化特色。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點發(fā)展現(xiàn)代物流、溫泉休閑、康體養(yǎng)生、文化博覽、鄉(xiāng)村旅游、商務(wù)會展、金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)。**“十二五”布局**市“十二五”規(guī)劃突出了堅持以科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，以推進經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為主題，圍繞以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與高效都市農(nóng)業(yè)雙翼驅(qū)動的“一體兩翼”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)定位和國際化生活品質(zhì)之城的城市定位，著力抓好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、品牌文化支撐、民營經(jīng)濟升級、園區(qū)集群擴張四項重點工程，爭創(chuàng)經(jīng)濟強市，建設(shè)文化名城，打造品質(zhì)**的發(fā)展目標。京九鐵路南北縱貫市域西部，在京九鐵路線上，**站是京南第一大站，是北京的南大門；津霸鐵路與京九鐵路在**市區(qū)北部交匯并通往天津。市區(qū)生活用氣主要由蘇橋氣區(qū)供應(yīng)。西部盛產(chǎn)小麥、玉米、西瓜和蔬菜；東部是蘋果、鴨梨、桃、杏等鮮果主產(chǎn)區(qū)。地下水分為全淡、淺淡、咸水三個水質(zhì)區(qū)。水文地質(zhì)**地處海河水系下游，歷史上處于東淀(三角淀)、西淀(白洋淀)之間，上接西淀，下連海河，素稱九河下稍。平均氣溫12。 地形地貌**市位于冀中平原北部，境內(nèi)地勢平緩，自西北向東南傾斜，呈西高東低之勢，(黃海高程)，自然坡降為千分之一，比西北鄰縣低洼，客水多匯于此。55′，北緯38176。**小區(qū)項目位于**市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)**村，東鄰**國道，西臨**路，處于**西道以南，**西道以北，規(guī)劃總占地58045㎡（）。適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。物業(yè)管理費用標準很低使未來的服務(wù)質(zhì)量的提高受到影響。⑵項目分析優(yōu)勢：地處核心區(qū)域，交通便利 。銷售價格： 33004200 元/㎡。物業(yè)費用：㎡地理位置決定了小區(qū)南側(cè)道路的建設(shè)與開發(fā)對于整個小區(qū)銷售的影響 宏瑞御景⑴項目概況投 資 商：北京中天宏瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。主力戶型：2室、3室。均價 ： 33904500元/㎡。月。山水花園⑴基本情況開 發(fā) 商：中集嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。容積率與綠化率對比表23 容積率與綠化率對比項目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域灣占地面積（萬㎡）202210容積率2綠化率%35363040。當然，中央推動城鎮(zhèn)化建設(shè)及放寬中小城市戶籍限制及城中村改造將吸引一部分農(nóng)村人口進城就業(yè)安家等，這就為**房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的人口支持。**市新建房地產(chǎn)項目銷售率基本在95%以上，市場年漲幅超過30%，有的樓盤與開盤時售價相比，其漲幅甚至超過一半。㎡，%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積99萬㎡。 2011年河北省房地產(chǎn)情況據(jù)河北省統(tǒng)計局最新資料顯示，15月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，規(guī)模擴大，㎡，%，商品房銷售形勢較好。在竣工面積上，預(yù)計2011年全年商品房竣工面積達76740萬㎡，%；商品住宅竣工63043萬㎡，%。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落受貨幣政策和房地產(chǎn)市場銷售形勢變化的影響，預(yù)計2011年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅會出現(xiàn)回落。 2011年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測通過對1998年1月2011年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測模型，我們對2011年全年全國房地產(chǎn)市場的主要指標進行預(yù)測。其中，商品住宅銷售額為8607億元，%。其中，㎡，%，；其中，㎡，%。%。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2011年13月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計19268億元，%。%。但在中央進一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來部分政府會對房價控制目標進行修正。1月份，國務(wù)院頒布新“國十一條”，調(diào)整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011年度的房價調(diào)控目標，同時對重點城市統(tǒng)一要求出臺樓市限購政策，凸顯了政府調(diào)控房價和穩(wěn)定市場的信心和決心。供不應(yīng)求時，房價上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。如這期間市場形勢發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。金融機構(gòu)以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，%。房產(chǎn)稅是前段時間熱議的話題。將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價。若設(shè)定這些城市投資性購房比例平均為15%～20%，“限購令”將使全國房地產(chǎn)交易量下降5%～7%左右，交易額下降7%～11%，控制流入的資金量約2500億～4000億元。在通脹預(yù)期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。 2010年在一系列政策調(diào)控下，開發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。本輪加息的背景是應(yīng)對貨幣供應(yīng)增速過快、防止資產(chǎn)和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應(yīng)對通脹、平衡人民幣升值等。目前，地方政府被要求出臺房價控制措施，但關(guān)于房價合理區(qū)間尚未形成共識。%上升到2010年的20%，%%。19982009年，%，拉動經(jīng)濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，%?？紤]到**小區(qū)項目建成后，除回遷戶外，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，（其用戶多數(shù)為**私營企業(yè)主和政府官員、外埠高收入人群）結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場及安保措施。項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、開發(fā)項目的市場分析、項目選址與自然條件、項目環(huán)境影響分析、投資估算、資金需求與資金籌措、財務(wù)評價說明、結(jié)論和建議等。依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家現(xiàn)行的財稅制度。某住宅工程項目項目總投資36546萬元，其中土地費用共計2559萬元（土地摘牌價為10369萬元，除去需要安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡的余額），建安工程費共計25223萬元，工程其它費用2413萬元，管理費用1498萬元，營銷費用2315萬元，財務(wù)費用926萬元，不可預(yù)見費1572萬元。⑤排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。⑶配套設(shè)備①電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。**小區(qū)項目除部分回遷戶外，主要居住對象為在**及周邊地區(qū)工作的離退休人員、中高檔白領(lǐng)階層、企業(yè)高層管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的**本地市民家庭。產(chǎn)品定位明快、豐富、簡潔、自由的，純居住中高檔精品物業(yè)。某住宅工程項目項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標，如表11所示。 供電擬從**道開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。**小區(qū)分為南北兩個獨立組團，北部組團由1?！?＃共計五棟24層的高層住宅組成，南部組團由6?！?＃四棟18層高層住宅組成。建設(shè)商務(wù)休閑之城，以生活品質(zhì)最高、建筑風格最美為目標，提升“凈、綠、亮、美、韻”等必備指標水平，使**成為自然和諧、安全舒適、溫馨高雅的商旅城市。 “城中村”改造的作用“城中村”改造是符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律,改造是城市發(fā)展的需要,不改,則會制約城市的發(fā)展。就必須從物質(zhì)形態(tài)、管理體制上改造好“城中村”?！俺侵写濉彪s亂的建筑景觀,“臟、亂、差”,降低了城市的品位,成為城市現(xiàn)代化的一大障礙?！　　俺侵写濉备脑斓谋厝恍浴　〉谝?，改造“城中村”是推進城市化進程的迫切需求?！　?“城中村”形成的原因　　第一，從市場的供需關(guān)系上看,“城中村”優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，從供給方看，村民在短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設(shè)偏離正確的軌道。由于二元結(jié)構(gòu)的存在，“城中村”存在著諸多問題,其中比較典型的有以下幾點:一是“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，由于許多管理關(guān)系不清、責任不明，導(dǎo)致遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點”?！俺侵写濉备脑煲簿统蔀槲覈鴱氐壮鞘谢囊粋€必然環(huán)節(jié)?！俺侵写濉备脑斐蔀槲覈鴱氐壮鞘谢M程中的一個必然環(huán)節(jié)。該項目位于**市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)**村，東鄰**國道，西臨**路，處于**西道以南，**西道以北。都市里的村莊既是我國歷史的遺留物,又是高速城市化進程中的新生體。C類,有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和暫時不列入城市重點建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村。四是“城中村”村小農(nóng)經(jīng)濟觀念濃重,安于現(xiàn)狀,受教育程度普遍偏低,綜合素質(zhì)較差,就業(yè)困難,較難滿足城市發(fā)展的需求?！　〉谒?在各個層次的城市規(guī)劃編制與實施過程中,對“城中村”所帶來的后遺癥缺乏足夠的重視和深入研究,未能及時針對“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設(shè)標準?！　〉诙脑臁俺侵写濉笔墙ㄔO(shè)現(xiàn)代化城市、營造良好發(fā)展環(huán)境的迫切需要。提高城市的品位和競爭力。因此,改造“城中村”的物質(zhì)環(huán)境，加強社區(qū)建設(shè)，更新居民的思想觀念和提高其文明素質(zhì)，已成為維護社會治安和加強城市精神文明建設(shè)的當務(wù)之急。為此建設(shè)時尚消費之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運動休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務(wù)等為一體的高檔次文化休閑消費城市，最大限度地吸引京津高端消費。**㎡，㎡（地上建筑物中，㎡，公共建筑7048㎡），㎡。 雨水、污水排放**道現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100mm的雨水管線和DN1800mm的污水管線，可以就進排入。電信本項目預(yù)計需裝機容量為1500門的程控交換機，擬由當?shù)仉娦挪块T解決。386074綜合能耗tce根據(jù)項目的地理位置、規(guī)劃條件、市場競爭格局和市場需求狀況，結(jié)合目前對**市場所做的調(diào)研分析，在堅持走差異化的原則下，結(jié)合項目自身用地規(guī)劃情況及上述所提到的項目整體定位，對本項目最終整體規(guī)劃如下總體規(guī)劃思路經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境，組團式純居住社區(qū)。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。⑵室內(nèi)設(shè)計理念：本案是以毛坯房形式供應(yīng)客戶，可提供若干設(shè)計方案樣板間供客戶參考。④給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表，給水分為生活用水、溫泉水兩套系統(tǒng)。本項目根據(jù)開發(fā)計劃，從2011年10月起至2014年12月底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)周期為3年。廊坊市力通偉業(yè)房地