【正文】 電箱處進(jìn)行自動(dòng)切換。2．用電負(fù)荷等級(jí)估算（1）怡中豪苑為一類防火建筑，消防用電設(shè)備應(yīng)按一級(jí)負(fù)荷的要求供電。室外設(shè)化糞池，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市排水管。（2）用水量最高日用水量為：600m3/日，最大小時(shí)用水量62/h消防用水量室內(nèi)消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S噴淋用水量30L/S一次火災(zāi)滅火用水量400m3（3）給水系統(tǒng)三層及三層以下由市政自來(lái)水直接供水，三層以上采用水泵—屋頂水箱供水。（3）上部結(jié)構(gòu)本工程地上17層，地上總高度51m，14層，地上總高度42m；12層，地上總高度36m；結(jié)構(gòu)采用底部大空間部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)體系，一層頂為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，板厚取200mm，雙層雙向配筋，一層以上為部分短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，并結(jié)合樓、電梯間設(shè)置一般剪力墻或核心筒。⑥第四系殘積粉粘土層：原巖結(jié)構(gòu)較清晰，呈可塑～軟塑狀，～，承載力特征值為210 KPa。（9）場(chǎng)地水文地質(zhì)情況根據(jù)地勘資料表明：～，177。（4）風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值（n=50年）基本風(fēng)壓值Wo= KN/㎡,體型系數(shù)：us=，風(fēng)振系數(shù)及風(fēng)壓高度系數(shù)按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取值；地面粗糙類別按C類采用。在綠地內(nèi)點(diǎn)綴適當(dāng)?shù)膯棠竞凸嗄静⑴湟韵鄳?yīng)的馬拉草和臺(tái)灣青，讓人充分感受到一份濃濃的綠意。地下車庫(kù)的出入口布置于建筑的東西兩側(cè)。2．建筑造型本項(xiàng)目建筑造型總體上采用現(xiàn)代建筑的處理手法，以現(xiàn)代元素，使整個(gè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代新穎而不張揚(yáng)，給人世間更好的親和力，成為一道獨(dú)特的風(fēng)景線。二、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)1．功能布局綜合體以西接桃洪西路為基準(zhǔn)布置負(fù)一層平面，負(fù)二層及地下局部平面內(nèi)設(shè)地下車庫(kù)。第六章 工程技術(shù)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則1．強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代性現(xiàn)代性是城市景觀體系的生命力，努力運(yùn)用當(dāng)代科學(xué)技術(shù)、體現(xiàn)現(xiàn)代精神、采用集中與分散相結(jié)合的布局方式，高速現(xiàn)有用地結(jié)構(gòu)，使該地塊成為城市的有機(jī)組成部分，與城市的發(fā)展緊密結(jié)合，體現(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)環(huán)境和規(guī)模集聚效應(yīng)。三、建設(shè)條件項(xiàng)目周邊水、電、氣等配套設(shè)施完善，郵電通訊設(shè)施齊全，公益設(shè)施齊備，中小學(xué)校、醫(yī)院、車站、賓館等服務(wù)設(shè)施十分完善。二、自然條件1．氣溫年平均氣溫 ℃最冷月平均氣溫 ℃最熱月平均氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃2．降水量年平均總降水量 1600mm一月最大降水量 148 mm3．溫度最冷月平均相對(duì)溫度 %最熱月平均相對(duì)溫度 73%4．最大積雪深度 130cm5．最大凍土深度 5 cm6．年雷暴日數(shù) 7．風(fēng)冬季平均風(fēng)速 30年一遇最大風(fēng)速 m/s最多風(fēng)向及頻率 七月 SW35小高層負(fù)12層設(shè)地下車庫(kù)。南北朝向，開間大，進(jìn)深小，戶型采光和空氣對(duì)流較好，居住的舒適度高。隆回縣二十一世紀(jì)的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)已成經(jīng)濟(jì)騰飛投資建設(shè)的新熱點(diǎn)，加之高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)前景不可限量。2．項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)隨著隆回縣城市化水平的不斷提高以及城市格局的基本形成，隆回縣二十一世紀(jì)的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)已成為經(jīng)濟(jì)騰飛的新熱點(diǎn)。隆回縣原居住人口人均居住面積和住宅擁有量不高，且原居住用房多為單位分房和個(gè)人自建房，單位住房大多面積較小，而私自建房大多居住品質(zhì)不高，使得很多人已經(jīng)或正在打算從原有住房中搬離出來(lái)。這一點(diǎn)從萬(wàn)和花園、百龍觀天下商住樓、龍江山水小區(qū)、怡然花園等項(xiàng)目的熱銷可見(jiàn)一斑?；A(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施不斷改善使得隆回縣越來(lái)越適合居住。隨著人民消費(fèi)需求增長(zhǎng)、市政配套改造完善、更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)和房產(chǎn)多級(jí)體系的成熟，隆回縣的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，預(yù)計(jì)在最近的一兩年內(nèi)將成為邵陽(yáng)地區(qū)中城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速最快的城市之一。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量將進(jìn)一步擴(kuò)大。 （3）城市流動(dòng)人口對(duì)住宅需求 （4）舊房屋更新改造對(duì)住宅需求 （5）達(dá)到預(yù)期住房面積目標(biāo)對(duì)住宅需求 （6）投資型等住房的需求二、隆回縣房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)隆回縣在改革開放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)步入了快速發(fā)展的軌道，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城市建設(shè)日新月異，人民生活條件不斷改善。扣除人口的自然增長(zhǎng)（近6年平均每年增加人口1萬(wàn)人左右），每年新增城市人口約2萬(wàn)人左右。 （2）城市人口數(shù)量增加對(duì)住宅需求 隨著“三化”進(jìn)程的推進(jìn)和發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，隆回縣城鎮(zhèn)化率不斷提高。結(jié)合上面兩種分析，我們選取隆回縣城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)更合理。 （1）結(jié)婚家庭戶數(shù)對(duì)住宅需求 根據(jù)2010年隆回縣第六次人口普查10％抽樣資料測(cè)算?！笆濉鄙坳?yáng)市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃部門課題組課題負(fù)責(zé)人介紹，影響住宅自然需求的因素有三個(gè)：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折舊率。從投資用途看，住宅建設(shè)投資所占比例上升，而商業(yè)用房建設(shè)投資比例下降。說(shuō)明經(jīng)過(guò)2002009年大規(guī)模地引進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目及前期開發(fā)，今年開始進(jìn)入了的施工建設(shè)階段。在隆回縣整體規(guī)劃中被定位于“高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)”，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市建設(shè)用地越來(lái)越緊張，因此，項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以適應(yīng)隆回縣城區(qū)域快速發(fā)展的需要，解決縣城教職員工及高科技企業(yè)員工等的居住問(wèn)題，而且還可以適應(yīng)隆回縣城市規(guī)劃與市政建設(shè)的需要，這對(duì)美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有現(xiàn)實(shí)意義。這些新進(jìn)城的人，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)商業(yè)用房、住宅用房的消費(fèi)需求。全國(guó)13億人口，有9億農(nóng)民，中國(guó)每年新增勞動(dòng)力1000萬(wàn)，.“三農(nóng)”問(wèn)題長(zhǎng)期以來(lái)，一直是困擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)小康社會(huì)的核心問(wèn)題之一。這些行業(yè)發(fā)展了，員工就業(yè)和收入增加了，又反過(guò)來(lái)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生新的消費(fèi)能力和群體。近幾年來(lái)，隨著消費(fèi)者生活水平的提高，在住房改革政策的引導(dǎo)下，城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)已由過(guò)去的“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變。2．?dāng)U大消費(fèi)需求的需要 擴(kuò)大內(nèi)需，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持消費(fèi)和投資需求對(duì)經(jīng)濟(jì)的雙拉動(dòng)，是我國(guó)目前和未來(lái)經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)方針。隆回縣房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖在上升，但對(duì)于一個(gè)高速發(fā)展的城市而言其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占份額仍然偏低。特別是2000年以來(lái)，隆回縣實(shí)施“三年大變樣”的戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了極大的提升，原有的地域差別縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊的空間。其它儲(chǔ)量較大的礦藏還有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨(dú)居石、綠柱石、銑石等。野生動(dòng)物資源133種。隆回縣內(nèi)自然資源豐富。隆回位于湘中稍偏西南，總面積2866平方公里，居住有漢、回、瑤、苗、侗、滿等24個(gè)民族，轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1010個(gè)村(居)委會(huì)，總?cè)丝?40萬(wàn)人，是湖南的一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣。27176。隆回縣位于距離邵陽(yáng)火車站55公里，懷化火車站150公里，長(zhǎng)沙市283公里；南接邵懷高速公路隆回出口處，北連320國(guó)道和219省道,東靠洛湛鐵路邵陽(yáng)站，前有郝水河經(jīng)過(guò)，為隆回怡中豪苑建設(shè)項(xiàng)目提供了得天獨(dú)厚的水陸交通條件。同樣面積可提供二至三種能超群戶型選擇，不宜過(guò)多，避免客戶在購(gòu)房時(shí)因選擇太多而影響成交。（5）項(xiàng)目的敏感性分析來(lái)看，項(xiàng)目的敏感點(diǎn)是銷售壓力，而本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，潛在用戶眾多，加之開發(fā)理念先進(jìn)，設(shè)計(jì)新穎實(shí)用，故可以很好的化解銷售壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。（2）項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家“擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，搞活流通”的產(chǎn)業(yè)政策。（12）隆回縣政府簽發(fā)的關(guān)于費(fèi)用包干的減免優(yōu)惠文件。5．注冊(cè)號(hào)4301030000554046．法定代表人簡(jiǎn)介法人代表：公司法人代表肖石民，男， 1966年3月出生，湖南省隆回縣人，漢族，大專文化，民營(yíng)企業(yè)家，高級(jí)工程師， 2010年1月，公司創(chuàng)立湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任公司執(zhí)行董事至今。2010年經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研和深入的投資論證后，公司決定投資隆回縣桃洪鎮(zhèn)桃洪西路怡然花園小區(qū)地塊，興建“怡中豪苑”中央商業(yè)住宅”（簡(jiǎn)稱“怡中豪苑”）。公司按現(xiàn)代企業(yè)制度組建，設(shè)有工程技術(shù)部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)核算部、行政事務(wù)部、物業(yè)管理部。4．建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為30560平方米，總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。其中具有中高級(jí)職稱15人,占公司總?cè)藬?shù)的75%。相繼開發(fā)了湖南懷化《榆樹灣步行街》大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，貴陽(yáng)市《鑫海大廈》高檔寫字樓項(xiàng)目，凱里市《龍泉明珠》江景住宅小區(qū)，邵陽(yáng)城步《鴻旺家園》等項(xiàng)目，完成建筑面積30萬(wàn)余平方米。3．注冊(cè)資金人民幣壹仟萬(wàn)元整4．注冊(cè)地點(diǎn)長(zhǎng)沙市天心區(qū)韶山南路120號(hào)恒盛家園1棟802房。（11）隆回縣國(guó)土局核發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證。它在改善城市居住質(zhì)量、優(yōu)化人居環(huán)境等方面將起到重要的作用。（4）從經(jīng)濟(jì)分析上看，項(xiàng)目建成后，總銷售收入為38149萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)9525萬(wàn)元，%，%，%，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益好，是個(gè)高投入、高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目。（3）營(yíng)銷是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，應(yīng)精心安排好營(yíng)銷組織、控制好營(yíng)銷節(jié)奏，做好項(xiàng)目前期策劃及推介，充分利用的地理位置優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在戶型設(shè)計(jì)中注重市場(chǎng)需求。 第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目背景當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢(shì)。15′，北緯27176。東臨新邵縣，南接邵陽(yáng)縣、武岡市，西抵洞口縣，北界溆浦、新化縣。全縣財(cái)政總收入達(dá)到27509萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)18%。植被達(dá)200余科，1000余種，其中805種野生植物可作藥材。其中煤遠(yuǎn)景儲(chǔ)量5886萬(wàn)噸；黃金礦頒面占全縣面積的1/3。然而在2866平方公里的隆回縣，沒(méi)有一處可供140萬(wàn)人民娛樂(lè)、購(gòu)物的休閑場(chǎng)所，特別是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的桃洪鎮(zhèn)，由于過(guò)去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件，隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的不斷提高，人們渴望有一處高標(biāo)準(zhǔn)的居住休閑的場(chǎng)所，而我公司“怡中豪苑”項(xiàng)目的修建將最大程度地滿足人們的這一需求。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析與研究，~2個(gè)百分點(diǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的看好和推動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，至2010年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)到23萬(wàn)億元，城市居民市場(chǎng)金融資產(chǎn)達(dá)20萬(wàn)億元。 同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展又可以拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)上下游諸多行業(yè)的發(fā)展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛(wèi)制造、裝修裝飾業(yè)等等。3．城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要 到2020年要全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的目標(biāo)，其難點(diǎn)和重點(diǎn)在農(nóng)村和農(nóng)民。根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40萬(wàn)人口的中等城市，屆時(shí)城市人口將在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上增加180﹪。目前隆回縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，是我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題之一。第三章 市場(chǎng)分析一、邵陽(yáng)地區(qū)市場(chǎng)狀況根據(jù)邵陽(yáng)地區(qū)2010年16月建筑行業(yè)投資統(tǒng)計(jì)表明,按構(gòu)成分類,建筑工程投資27億元，％，％，比去年同期的21億元，％；其他費(fèi)用（主要是土地購(gòu)置費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)）18億元，與去年同期基本持平，％，而去年同期其他費(fèi)用占總投資的40％。邵陽(yáng)地區(qū)2010年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按項(xiàng)目地點(diǎn)分)邵陽(yáng)地區(qū)2010年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（按項(xiàng)目地點(diǎn)分）單位：億元階段合計(jì)邵陽(yáng)市區(qū)內(nèi)邵東縣隆回縣新邵縣邵陽(yáng)縣新寧縣城步縣武岡縣洞口縣綏寧縣106月5118從各區(qū)（縣）房地產(chǎn)完成投資的比例上看，邵陽(yáng)市區(qū)、隆回縣、邵東縣開發(fā)投資增幅較大，與去年同期相比，%，增幅位居第二， 小結(jié)：今年上半年房地產(chǎn)投資仍保持高速增長(zhǎng)，但是投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化。另外，拆遷安置難度加大，進(jìn)展緩慢也是前期工程投資比例降低的原因之一。在這一期間，考慮到城市人口的快速增長(zhǎng)，舊城改造、居住消費(fèi)結(jié)構(gòu)向著發(fā)展型、享受型升級(jí)等因素，隆回縣住宅消費(fèi)將有著巨大的潛在需求。因?yàn)榫幼≡诔擎?zhèn)的人口約占總?cè)丝诘?0％左右，所以城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)約3000個(gè)左右。平均每年需新建約30萬(wàn)平方米。近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，隆回縣城市化的水平每年以2－3個(gè)百分點(diǎn)左右的速度遞增，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約2萬(wàn)－3萬(wàn)人左右。按照《中華人民共和國(guó)人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告》關(guān)于2015年全國(guó)城鎮(zhèn)人均建筑面積26平方米標(biāo)準(zhǔn)，因此，隆回縣為解決新增加城市人口的住房問(wèn)題，2011－2015年則需新建住房建筑面積約52萬(wàn)平方米（226）。建設(shè)部目前的工作思路是：深化改革，立足發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)地宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展；開放搞活二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房公積金制度，改進(jìn)物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住房消費(fèi)。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面積達(dá)146萬(wàn)㎡，其中商品房期房成交8230起，成交面積為114萬(wàn)㎡，%%就目前隆回縣宏觀經(jīng)濟(jì)情況來(lái)看，政府財(cái)政收入與國(guó)民收入均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，人民消費(fèi)水平相對(duì)于同類城市而言大為超前，房地產(chǎn)、私車等大宗消費(fèi)近年已有了較大的需求增長(zhǎng)，從最近的汽車展銷會(huì)上人氣興旺可以看出，隆回縣的消費(fèi)潛力十分巨大。