【正文】 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽?，存量和增量市?chǎng)啟動(dòng)后，房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的看好和推動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。投資、出口、消費(fèi)被稱做拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，至2010年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)到23萬億元，城市居民市場(chǎng)金融資產(chǎn)達(dá)20萬億元。由于過去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件。 同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展又可以拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)上下游諸多行業(yè)的發(fā)展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛(wèi)制造、裝修裝飾業(yè)等等。2005年以來，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)每年都增加8%以上，其中房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率就超過1%。3．城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要 到2020年要全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的目標(biāo)，其難點(diǎn)和重點(diǎn)在農(nóng)村和農(nóng)民。按照城鎮(zhèn)化發(fā)展要求和十七大精神，要堅(jiān)持走大、中、小城市和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路，盡快把農(nóng)村富余勞動(dòng)力從土地上轉(zhuǎn)移出來進(jìn)入城鎮(zhèn)，加快城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40萬人口的中等城市，屆時(shí)城市人口將在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上增加180﹪。只有安居了才能樂業(yè)，按照建設(shè)部提出的實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的住房標(biāo)準(zhǔn)，即到2020年基本做到“戶均一套房，人均一間房，功能配套，設(shè)施齊全”。目前隆回縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，是我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題之一。三、項(xiàng)目建設(shè)的意義項(xiàng)目的開發(fā)將進(jìn)一步提高區(qū)域內(nèi)的居住質(zhì)量，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，有效地提升該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)，對(duì)增加地方財(cái)政收入、繁榮本區(qū)域內(nèi)商業(yè)與服務(wù)業(yè)起到重要作用。第三章 市場(chǎng)分析一、邵陽(yáng)地區(qū)市場(chǎng)狀況根據(jù)邵陽(yáng)地區(qū)2010年16月建筑行業(yè)投資統(tǒng)計(jì)表明,按構(gòu)成分類,建筑工程投資27億元，％，％，比去年同期的21億元，％；其他費(fèi)用（主要是土地購(gòu)置費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)）18億元，與去年同期基本持平，％，而去年同期其他費(fèi)用占總投資的40％。邵陽(yáng)地區(qū)2010年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按構(gòu)成分)邵陽(yáng)市2010年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類 單位：億元階段合計(jì)（按構(gòu)成分）建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購(gòu)置其他費(fèi)用其中：舊建筑物購(gòu)置費(fèi)其中：土地購(gòu)置費(fèi)106月512751182. 投資用途分析住宅建設(shè)完成投資39億元，％，比去年同期30億元增長(zhǎng)30％；辦公樓建設(shè)完成投資3億元，％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)完成投資5億元，％；其他用房建設(shè)完成投資4億元，％。邵陽(yáng)地區(qū)2010年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按項(xiàng)目地點(diǎn)分)邵陽(yáng)地區(qū)2010年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（按項(xiàng)目地點(diǎn)分）單位：億元階段合計(jì)邵陽(yáng)市區(qū)內(nèi)邵東縣隆回縣新邵縣邵陽(yáng)縣新寧縣城步縣武岡縣洞口縣綏寧縣106月5118從各區(qū)（縣）房地產(chǎn)完成投資的比例上看，邵陽(yáng)市區(qū)、隆回縣、邵東縣開發(fā)投資增幅較大，與去年同期相比，%，增幅位居第二， 小結(jié)：今年上半年房地產(chǎn)投資仍保持高速增長(zhǎng)，但是投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化。從投資構(gòu)成看，土地購(gòu)置和土地開發(fā)投資比例降低，而建筑工程投資比例增加。另外，拆遷安置難度加大，進(jìn)展緩慢也是前期工程投資比例降低的原因之一。按《隆回縣城市總體規(guī)劃》，根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40萬人口的中等城市。在這一期間，考慮到城市人口的快速增長(zhǎng)，舊城改造、居住消費(fèi)結(jié)構(gòu)向著發(fā)展型、享受型升級(jí)等因素，隆回縣住宅消費(fèi)將有著巨大的潛在需求。我們選擇在1987年到1991年在市區(qū)出生的人口作為結(jié)婚家庭戶數(shù)，統(tǒng)計(jì)資料顯示：。因?yàn)榫幼≡诔擎?zhèn)的人口約占總?cè)丝诘?0％左右，所以城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)約3000個(gè)左右。“十二五”規(guī)劃期間，（30005）。平均每年需新建約30萬平方米。2010年在全縣總?cè)丝谥?，居住在城?zhèn)的人口為26萬人，占總?cè)丝诘募s26％，比上年增加2萬人。近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，隆回縣城市化的水平每年以2－3個(gè)百分點(diǎn)左右的速度遞增，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約2萬－3萬人左右。城市化過程中必然帶來對(duì)住宅需求的增加。按照《中華人民共和國(guó)人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告》關(guān)于2015年全國(guó)城鎮(zhèn)人均建筑面積26平方米標(biāo)準(zhǔn)，因此，隆回縣為解決新增加城市人口的住房問題，2011－2015年則需新建住房建筑面積約52萬平方米（226）。從1988年到2010年，%，高于全國(guó)平均增幅近1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入工業(yè)化中期階段。建設(shè)部目前的工作思路是：深化改革，立足發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)地宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展；開放搞活二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房公積金制度，改進(jìn)物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住房消費(fèi)。隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央采取的一系列積極財(cái)政政策的持續(xù)作用下，市場(chǎng)主要指標(biāo)都有較大幅度增長(zhǎng)，在城市大規(guī)模路網(wǎng)改建的刺激下，隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)積蓄的潛力逐步釋放，商品房銷售形式良好，保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，市場(chǎng)消費(fèi)也相應(yīng)呈現(xiàn)出理性上升的局面，整個(gè)市場(chǎng)明顯處于景氣狀態(tài)，市場(chǎng)動(dòng)作狀況良好。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面積達(dá)146萬㎡，其中商品房期房成交8230起，成交面積為114萬㎡，%%就目前隆回縣宏觀經(jīng)濟(jì)情況來看，政府財(cái)政收入與國(guó)民收入均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，人民消費(fèi)水平相對(duì)于同類城市而言大為超前，房地產(chǎn)、私車等大宗消費(fèi)近年已有了較大的需求增長(zhǎng)，從最近的汽車展銷會(huì)上人氣興旺可以看出，隆回縣的消費(fèi)潛力十分巨大。三、區(qū)域市場(chǎng)分析1．社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況該項(xiàng)目位于隆回縣城西320國(guó)道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。尤其是近幾年市政府實(shí)施巨大的基礎(chǔ)設(shè)施投入，使得隆回縣城面貌目日新月異。市場(chǎng)供需兩旺，購(gòu)房意愿繼續(xù)增強(qiáng)。隆回縣本土尤其是最強(qiáng)大的購(gòu)買實(shí)力也讓市場(chǎng)為之震驚。目前新增需求主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）隆回縣迅速發(fā)展及高科技產(chǎn)業(yè)的膨脹帶來的需求。（2）改善型需求在這一兩年表現(xiàn)得十分踴躍。（3）投資型需求比較活躍。由于以上需求，隆回縣的大多數(shù)樓盤尤其是住宅的銷售形勢(shì)較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面。目前，隆回縣政府確定了把縣建設(shè)成為繁榮、開放、文明、秀美的現(xiàn)代化城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。為落實(shí)省委、省政府關(guān)于“加快隆回縣建設(shè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”和“實(shí)現(xiàn)隆回縣城市面貌三年大變樣”的有關(guān)要求，縣政府獎(jiǎng)大力實(shí)施“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略，積極推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。項(xiàng)目處于隆回縣城西320國(guó)道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。產(chǎn)品品質(zhì)突出，綜合素質(zhì)高，無論是外立面、戶型、園林都按隆回縣目前最高水平打造；◆ 位于桃洪西路，易達(dá)性好；無高大建筑遮擋，小區(qū)視線開闊；◆ 戶型設(shè)計(jì)分別面向不同層次的群體，擴(kuò)大了客戶層面，減少了銷售壓力；◆ 戶型設(shè)計(jì)精巧，布局科學(xué)合理，實(shí)用性高。第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容怡中豪苑的建設(shè)內(nèi)容主要為：17層小高層住宅10棟，14層建1棟,12層小高層住宅3棟、地下車庫(kù)及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施、室外的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)10棟17層商品住宅、1棟14層商品住宅及3棟12層商品住宅， 614棟負(fù)1層均設(shè)地下車庫(kù)。第五章 區(qū)域位置及建設(shè)條件一、區(qū)域位置項(xiàng)目位于隆回縣城西320國(guó)道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。區(qū)域周邊社會(huì)化服務(wù)的文、教、衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，完全具備建設(shè)住宅小區(qū)的條件。20% 一月 NW10．工程地質(zhì)條件根據(jù)項(xiàng)目建筑的巖土資料分析場(chǎng)地的地質(zhì)情況：該場(chǎng)地未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑該工程。目前，供水只需與桃洪西路的主供水管接通即可滿足項(xiàng)目的用水。項(xiàng)目所在地的其他市政基礎(chǔ)設(shè)施也較為完備，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的需要。2．強(qiáng)調(diào)文化性堅(jiān)持城市的個(gè)性特色，歷史文脈、文化遺產(chǎn)保護(hù)等。3．強(qiáng)調(diào)形象性重視公共活動(dòng)空間形態(tài)、建筑形態(tài)、建筑色彩和街道、廣場(chǎng)、綠地的景觀形態(tài)，增強(qiáng)環(huán)境的舒適度和愉悅感。在總體布局上，小高層以下部車庫(kù)裙房為底座，將住宅設(shè)置其上，住宅均采用南北朝向，保證了戶型的朝向與通風(fēng)，提升了小區(qū)的品質(zhì)，營(yíng)造良好的景觀視線通道和氣流通道，充分考慮了臨山脈的景觀面，設(shè)計(jì)成江景房，讓內(nèi)外環(huán)境空間相互交融。綜合體與北側(cè)原有多層住宅，在正南北方向上的最小間距保證在30m之間，滿足22+。屋頂花園，玻璃陽(yáng)臺(tái)的每一細(xì)節(jié)的精巧設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了創(chuàng)造和活力。3．交通流線建筑底層地下車庫(kù)用房由桃洪西路的主入口進(jìn)入，同時(shí)在四周設(shè)次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。4．消防設(shè)計(jì)該小區(qū)住宅樓建筑高度為51m，屬一類高層建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，設(shè)有小區(qū)消防車道，滿足消防要求，各建筑物間距與周邊建筑物間滿足高規(guī)要求。靠近城市道路邊界用中小喬木與灌木混植，以減少塵埃污染，美化小區(qū)環(huán)境。屋頂花園，綠化要求層次豐富，配置圖案化，故選擇高檔、色彩分明且耐修剪的植物。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積： 30560㎡總建筑面積： 134520㎡其中：負(fù)12層（地下車位、車庫(kù)、）建筑面積： 13312㎡住宅建筑面積： 121208㎡建筑占地面積： 10952㎡容積率： 建筑密度： %綠化率： %居住戶數(shù)： 880戶地下停車位： 129個(gè)地面停車庫(kù)： 103個(gè)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明1．設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建筑方案圖紙（2）現(xiàn)行國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)程①《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）②《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500102002）③《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）④《高層混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)程》（JGJ32002）⑤《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500072002）⑥《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JFJ9494）⑦《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5003894）（3）荷載取值停車庫(kù)： KN/㎡；消防通道： KN/㎡（單向板） KN/㎡（雙向板）；電梯機(jī)房： KN /㎡；住宅： KN /㎡；衛(wèi)生間： kn/㎡（公共的）， KN /㎡；（一般的）；消防樓梯： KN /㎡；其余未活載均按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取值。（5）基本雪壓值：（n=50年）基本雪壓值：So= KN /㎡（6）填充墻外墻采用MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%；內(nèi)隔墻：超市部分采用90mm厚GPC板；，容重不大于700N/M3。（8）人防荷載按《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5003894），本工程按五級(jí)二等計(jì)算。地下水類型屬于上層滯水，潛水和巖溶裂隙水，水位較穩(wěn)定，場(chǎng)地地下水略具承壓性，,勘察期間，～；結(jié)合場(chǎng)地周邊環(huán)境條件及地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，地下水對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。⑤圓礫層：一般粒徑為2～20mm，最大達(dá)60mm，稍密～中密狀，～，承載力特征值為300 KPa，沉管灌注樁端阻力特征值為3200KPa。⑦泥盆系中風(fēng)化白云質(zhì)灰?guī)r層：細(xì)晶結(jié)構(gòu)，屬較硬巖，巖體較完整，～，承載力特征值為5000KPa，樁端阻力特征值為5000KPa。（2）地下室本工程地下室采用砼自防水，抗?jié)B等級(jí)為S8，防水等級(jí)為二級(jí)，砼內(nèi)摻入適量的外加劑。框支框架抗震等級(jí)為一級(jí)，底部加強(qiáng)部位剪力墻為二級(jí)，非底部加強(qiáng)部位剪力墻為四級(jí)。（3）填充墻：外墻：MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%內(nèi)墻：商場(chǎng)部分為90mm厚GRC板住宅部分：五、給水排水設(shè)計(jì)說明1．給水設(shè)計(jì)（1）水源本建筑水源為城市自來水。（4）消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不分區(qū)，地下泵房設(shè)消防加壓泵，裙房采用減壓消火栓，屋頂設(shè)消防水箱。2．排水設(shè)計(jì)排水采用雨污分流，其中生活排水采用污廢合流。屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期5年。電視、語(yǔ)音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。（2）經(jīng)估算：總設(shè)備安裝容量為7900千瓦，有功計(jì)算功率3000千瓦，主變?nèi)萘繛?1000+21250千伏安，消防用電安裝容量約為470千瓦。3．低壓配電系統(tǒng)及配電方式（1）低壓配電系統(tǒng)變電所的380/220伏配電系統(tǒng)為“TN—S”三相五線制，即為工作零線（N線）與保護(hù)零線（PE線）分開方式。對(duì)于一般負(fù)荷（如照明）采用從電纜井以樹干式配電方式向各層配電箱配電。（2）利用結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)地梁承臺(tái)內(nèi)的鋼筋做接地裝置。衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。（1）電纜電視系統(tǒng)本建筑的電費(fèi)電視前端直接從城市有線電視網(wǎng)配接。（2）語(yǔ)音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)為滿足現(xiàn)代通信多功能要求，采用光纜和大對(duì)數(shù)話纜直接從市網(wǎng)配接?；馂?zāi)事故照明和疏散標(biāo)志燈。消防電源及配電消防用電設(shè)置由變電所的Ⅰ、Ⅱ段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進(jìn)行自動(dòng)切換。（1）室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)：商場(chǎng)夏季溫度t=27℃，冬季溫度t=1820℃（2）空調(diào)設(shè)計(jì)負(fù)荷估算，商場(chǎng)空調(diào)面積約為5600平方米，夏季冷負(fù)荷1500kw，冬季熱負(fù)荷600 kw。八、