【正文】 發(fā)傘袋，并清掃門口雨積水10分鐘內(nèi)到達(dá)(七) 停車場1. 車場出、入車道阻塞疏通車輛、排除設(shè)備故障、設(shè)法盡快通車5分鐘內(nèi)到達(dá)，10分鐘內(nèi)恢復(fù)正常通車2. 車輛安全檢查提醒停車的客人關(guān)好門窗、帶走貴重物品，對車輛檢查登記，請客人簽名確認(rèn)（如車輛在入車場前有損壞現(xiàn)象）10分鐘內(nèi)完成3. 協(xié)助調(diào)查失物根據(jù)商戶提供的線索，開展調(diào)查2小時內(nèi)回復(fù)(八) 突發(fā)事件處理1. 客人困梯求救立即用對講電話與困梯客人進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，趕赴現(xiàn)場解救被困人員實時受理，10分鐘內(nèi)解救被困人員2. 水浸、水管爆裂等突發(fā)事件緊急處理實時趕赴現(xiàn)場，關(guān)閉水源，處理水浸；搶修水管（如水管爆裂）；協(xié)助商戶搶救資料（水浸室內(nèi)），并通知清潔公司清理積水3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場3. 供電局停電應(yīng)急處理1） 主供電源轉(zhuǎn)備供電源自動轉(zhuǎn)電2） 主、備供電源轉(zhuǎn)為發(fā)電機供電30秒內(nèi)4. 商場事先通知停電播放事先錄制的錄音磁帶或緊急廣播，提示商戶盡快做好停電前的準(zhǔn)備工作，對樓層進(jìn)行仔細(xì)巡查，發(fā)現(xiàn)商戶被困單元時，采取相應(yīng)措施停電前10分鐘播放5. 遇到商場突然停電將停電原因向商戶/顧客緊急廣播，提示商戶/顧客未恢復(fù)供電不要乘搭電梯，檢查有否困梯，組織解救被困人員3分鐘內(nèi)通知。 員工培訓(xùn)制度每一員工只可按其職級參加一切基本課程，而有關(guān)多過一個專題培訓(xùn)則需要由物業(yè)經(jīng)理推薦才可進(jìn)行。 每一節(jié)不可少于一小時(只可在一天內(nèi)連續(xù)兩個課程，而大多課程則在兩小時以內(nèi))；178。 員工培訓(xùn)組織培訓(xùn)工作由物業(yè)總經(jīng)理主持，下設(shè)行政人事經(jīng)理或人事主任協(xié)助統(tǒng)籌培訓(xùn)工作。整個培訓(xùn)計劃需在一年內(nèi)完成，分三個階段進(jìn)行。六． 員工培訓(xùn). 前言員工培訓(xùn)是保證及提高物業(yè)管理水平的一個重要環(huán)節(jié)及手段，因此必須一個完善而系統(tǒng)的培訓(xùn)計劃，公司準(zhǔn)備從內(nèi)部及外部資源兩方面從事計劃。 公共設(shè)施：室內(nèi)污水系統(tǒng) ：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補；道路車場 ： 每天檢查一遍，隨壞隨修；天線 ： 每月檢查一遍，隨壞隨修；明暗溝 ： 每周檢查一遍，隨壞隨修；供水電氣 ： 每月細(xì)查一遍，零修時中小型維修通知水電部門；樓道燈 ： 每月檢查一遍，即壞隨修；C. 檢查項目及處理方法：216。 房屋主體室內(nèi) ： 小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內(nèi)，48小時跟蹤驗證。 對商場及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運作應(yīng)按上述原則進(jìn)行安排操作。 檢查項目： 對檢查項目應(yīng)列出具體名稱，如：低壓配電柜、干式變壓器，柴油發(fā)電機、水泵、風(fēng)機、防盜監(jiān)控系統(tǒng)，公共天線系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)對講報警系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、氣體自動滅火系統(tǒng)、防火卷簾門、自動噴淋滅火系統(tǒng)，煙感、溫感系統(tǒng)、干粉滅火器等。 應(yīng)負(fù)責(zé)機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，216。 保證供水、供電、電梯、空調(diào)等設(shè)備的正常運作并做出好記錄；216。 整理檔案216。A. 工作內(nèi)容216。 殺蟲；216。 補缺B. 檢查項目216。 除雜草216。 公共設(shè)施清潔B. 檢查項目土建： 路面、綠化地、水坡、水道配套設(shè)備：停車場、崗?fù)?、車棚、電表箱、信報箱、公共衛(wèi)生間排污系統(tǒng)：污水井、排水溝、沙井公共設(shè)施：燈具、公告欄、標(biāo)識牌、垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池、辦公室消防系統(tǒng)：消防栓、滅火桶C. 考核標(biāo)準(zhǔn)：日常的周檢、月檢考核可按公司制訂的考核標(biāo)準(zhǔn)考核 綠化方面物業(yè)助理每天按“綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行監(jiān)督檢查，將檢查結(jié)果記錄在案，在檢查中發(fā)現(xiàn)不合格的，應(yīng)立即通知綠化公司主管安排責(zé)任人返工，直到合格為止，物商戶任對綠化工作進(jìn)行不定期抽查和評估。 門窗清潔216。 檢查公共設(shè)施C. 考核標(biāo)準(zhǔn)：日常的周檢、月檢考核可按公司制訂的考核標(biāo)準(zhǔn)考核。 裝修監(jiān)管216。 治安、消防、車輛管理：按照公司制訂的《保安工作手冊》、《車輛管理規(guī)定》等管理文件執(zhí)行及安排操作：A. 對工作的具體安排：定崗檢查：進(jìn)出口、停車場（24小時）流動檢查：消防設(shè)施（每周一遍）；商場安全違章行為車輛停放、車輛保管（24小時）突發(fā)事件：責(zé)任保安或車輛管理員應(yīng)在90秒120秒到達(dá)現(xiàn)場學(xué)習(xí)訓(xùn)練：學(xué)習(xí)法規(guī)體能訓(xùn)練服務(wù)意識訓(xùn)練演示訓(xùn)練B．檢查項目：216。 保安主管不定期對崗位保安、巡邏保安進(jìn)行檢查，檢查保安員是否按交接班規(guī)定交接班，巡邏是否到位等。. 物業(yè)經(jīng)理對各部門主管的工作檢定 每天巡查一次，書面安排責(zé)任部門跟進(jìn)并呈交跟進(jìn)結(jié)果； 每周工作會議； 每周組織商場巡檢及突擊檢查； 每月各部門之間進(jìn)行內(nèi)審工作； 設(shè)立總經(jīng)理信箱，親自處理及安排回復(fù)； 檢查各部門主管在工作上是否超出公司規(guī)定的權(quán)限； 每月檢查財務(wù)帳目及財務(wù)分析報告； 每周走訪商戶/顧客，聽取各方面意見及建議； 每月審閱各部門工作報告，檢查是否按工作計劃進(jìn)行； 每周檢查各部門不合格工作處理情況以及各部門工作的協(xié)調(diào)性。 工作評估178。178。178。 財務(wù)方面178。178。 任何員工的書面申訴，需存盤并交公司審核。 建立明確的員工守則并訂明違章后果。通常檢定制度由公司層級管理和企業(yè)內(nèi)審工作來實施，具體表現(xiàn)有以下幾個方面： 人事方面178。 墻身打孔掛招牌. 清潔部分 抹燈盤（不銹鋼罩） 洗送回風(fēng)口 洗排氣扇蓋 玻璃清潔 地板打蠟 干洗/抽洗地毯 吸塵 地毯起漬 晶面處理 開荒 噴蚊五．工作制度5. 物業(yè)管理公司對員工工作的檢定目前在國內(nèi)，物業(yè)管理是一個的專業(yè)性的服務(wù)行業(yè)，已步由商品房的售后服務(wù)發(fā)展為企業(yè)化、社會化及專業(yè)化的朝陽行業(yè)。 拆裝維修玻璃門 天花178。 更換抽屜鎖（國產(chǎn)）178。20 更換盤管風(fēng)機 珠軸承 更換盤管風(fēng)機電容 重包各類保溫材料 盤管風(fēng)機漏水處理 盤管風(fēng)機堵塞處理 洗塵網(wǎng) 檢查盤管風(fēng)機電路. 消防噴淋部分 新增噴淋頭 噴淋頭拆裝 噴淋頭移位. 裝修維修部分 門鎖、柜鎖178。 新加消防喇叭 煙感178。 八蕊信息線178。 室外內(nèi)電訊線路檢查 電話配件178。 檢查線路178。 更換四位指甲開關(guān)面板178。 更換二、三級插座面板178。 更換25W磨砂燈泡 石英燈178。 加固光管盤178。 更換20W、30W、40W日光燈管腳178。 借用雨傘保證金178。 礦泉水瓶. 停車場178。 什膠178。 2KG手提式二氧化碳滅火器178。 商戶招牌. 辦證費178。 購買電話線178。 電話線開通178。 拆墻垃圾清運費178。 商場178。 滅白蟻服務(wù)及室內(nèi)滅蟲、消殺、滅鼠服務(wù)178。 做好商戶進(jìn)場及遷出的交收記錄，確保發(fā)展商提供的設(shè)施，在商戶遷出時保持完好；如有任何損壞，則從租約保證金中扣除；178。 定時向租戶發(fā)出通知，催繳租金及管理費；178。 為商戶推薦其企業(yè)所需之專業(yè)人才；178。 為商戶提供商品布置、陳列顧問服務(wù)178。 特殊污物清潔； 公關(guān)、禮儀服務(wù)178。 大量垃圾清理；178。. 有償服務(wù)： 清潔服務(wù)178。 代商戶/顧客查詢天氣預(yù)報，每天在物業(yè)大門口告示天氣預(yù)報及空氣指數(shù)；178。以下將兩部分服務(wù)內(nèi)容作簡單介紹：. 無償服務(wù) (免費代辦，所需票費、郵政費等由商戶負(fù)擔(dān))： 178。（四）經(jīng)常巡查、抽查，收集商戶反映的信息，進(jìn)行針對性的投放鼠藥，進(jìn)行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等蟲害和鼠患。經(jīng)常巡查、抽查，收集商戶反映的信息，進(jìn)行針對性的投放鼠藥，進(jìn)行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患?！　?．確保商業(yè)區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全；　　3．建立專業(yè)化的保潔隊伍，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實行每日16小時保潔服務(wù)；　　4．生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運采用密閉方式。 公共空調(diào)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理1．做好空調(diào)設(shè)施設(shè)備的核查登記，制訂完善、合理的保養(yǎng)計劃和巡查制度；2．認(rèn)真落實所轄設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作，確保設(shè)備安全運行；3．日常保養(yǎng)要做到A、按規(guī)定分解設(shè)備，進(jìn)行檢查、清洗、清掃、更換易損件；B、檢查安全防護(hù)裝置，清除設(shè)備運動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等；C、檢查冷卻、電氣和控制裝置，添加雪種；D、消除設(shè)備故障或隱患，保證功能正常，符合使用要求。停電提前通知商戶/住戶，以免造成經(jīng)濟(jì)損失；臨時施工工程及商戶裝修要保證有用電管理安全措施；發(fā)生火災(zāi)、地震、臺風(fēng)等突然情況時，要及時切斷電源；電表安裝、抄表、用電計量及公共用電進(jìn)行合理分配。同時還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況，了解用戶用電是否規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時幫助解決。u 機電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理178。（一）樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)新種樹苗：本地苗成活率95％，外地苗成活率85％蟲害的樹木不超過2％；綠化建筑小品無損壞；草坪無高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物；草地整潔無磚塊、垃圾。 綠化養(yǎng)護(hù)管理俗話說：“三分種樹，七分養(yǎng)護(hù)”，這說明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要?！　。ㄋ模┥坪笈c恢復(fù)　　火勢完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護(hù)現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告?！　『罄m(xù)趕往火場的人員為支援組。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。　　管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場，參與滅火?！　∷摹⒔x消防快速反應(yīng)分隊　　 結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處“消防快速反應(yīng)分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。178。178?！　。ǘψ孕熊嚒　?．自行車停放點須采用必要的防盜措施，并使自行車停放有序。我們擬逐步在商業(yè)區(qū)內(nèi)配備包括報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施?！　≌I業(yè)期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。178。 3．在防范的策略上強調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。 安全管理體系的建立 1．確定“動態(tài)管理”思想，即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗?fù)づc流動崗位相結(jié)合的設(shè)置，對物業(yè)實行動態(tài)監(jiān)控管理。對保安員實施準(zhǔn)軍事化管理，采用我們在實踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。178。 投訴處理　　 為實現(xiàn)有效投訴處理的高效率，值班人員須做好投訴記錄備查。178。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收。對整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。　?。ㄋ模娬{(diào)下列監(jiān)管重點：　　 為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我們在實際工作中，除要求項目主管的例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。178。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全，維護(hù)物業(yè)統(tǒng)一、美觀，我們將以房屋結(jié)構(gòu)、外觀、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）等作為裝修管理的工作重點，嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。u 商戶收鋪收鋪是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個階段，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象,打開工作局面的一個良好契機。（三）、收集技術(shù)檔案收集物業(yè)項目機電設(shè)備檔案技術(shù)案資料和項目產(chǎn)權(quán)資料，為日后管理、維修、改造工作等作好準(zhǔn)備。u 前期介入　　前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足用戶的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。2. 安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，以確保商戶/顧客的人身財產(chǎn)安全。公共場所、設(shè)施保潔率98%安