【正文】 類培訓(xùn)項(xiàng)目，包括“珠寶首飾設(shè)計(jì)”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設(shè)計(jì)”、“動(dòng)漫設(shè)計(jì)”、“工業(yè)設(shè)計(jì)”等專業(yè)培訓(xùn)項(xiàng)目，也包括面向普通消費(fèi)人群的培訓(xùn)項(xiàng)目，包括樂器培訓(xùn)、美術(shù)培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)、茶藝培訓(xùn)、棋類培訓(xùn)等。休閑會(huì)所與俱樂部休閑會(huì)所和俱樂部面向園區(qū)內(nèi)人員和市場(chǎng)消費(fèi)群體，以及專為私人酒窖擁有者等提供小型聚會(huì)、休閑娛樂等服務(wù)，如餐飲、KTV、棋牌、沐足、水療、SPA等。文化旅游區(qū)按其內(nèi)容類別，包含四個(gè)子功能區(qū)：文化主題廣場(chǎng)該廣場(chǎng)以文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動(dòng)的場(chǎng)所。民間創(chuàng)意展示交易區(qū)面向民間，收集各類自己設(shè)計(jì)制作的工藝、飾品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平臺(tái)，通過發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧，使本項(xiàng)目的吸引力大幅提升。根據(jù)展示和交易內(nèi)容的不同類別，該區(qū)域內(nèi)共包含6個(gè)子功能區(qū)：珠寶首飾展示交易區(qū)集中展示和交易珠寶首飾類產(chǎn)品。通過吸引更多同類型產(chǎn)品的加工與制造廠商進(jìn)入園區(qū)，一方面使產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生集聚效益，降低生產(chǎn)制造過程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)，使產(chǎn)業(yè)更貼近市場(chǎng)。單純的“專業(yè)”會(huì)使項(xiàng)目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場(chǎng)和消費(fèi)群體的良好互動(dòng)；單純的“大眾”會(huì)使項(xiàng)目變成沒有產(chǎn)業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)，不利于使商業(yè)氛圍更上檔次，缺乏后勁。生態(tài)環(huán)保原則項(xiàng)目雖然不存在重污染產(chǎn)業(yè)，但仍然要注重“生態(tài)環(huán)保原則”。單純的制造加工或者產(chǎn)品批發(fā)集散地已經(jīng)趨于飽和，為最大限度縮短產(chǎn)業(yè)鏈條流程，更加吸引消費(fèi)群體，創(chuàng)造良好的采購環(huán)境，本項(xiàng)目的建設(shè)就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)合。二、項(xiàng)目建設(shè)的原則特色性原則特色是項(xiàng)目成功發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力和發(fā)展?jié)摿蜁?huì)愈強(qiáng)。所謂“以商養(yǎng)文”，就是利用交易獲取的收益，反哺為交易成功創(chuàng)造條件的文化本身。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則一、項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想本項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想是“以文促商，以商養(yǎng)文”。營銷優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿(mào)易、旅游概念、展會(huì)經(jīng)濟(jì)等結(jié)合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項(xiàng)目具有強(qiáng)大的營銷優(yōu)勢(shì)。功能優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務(wù)，從開發(fā)設(shè)計(jì)到生產(chǎn)加工，從交易展示到休閑娛樂，因此，不同需要的客戶都可以在本項(xiàng)目中找到適合自己的服務(wù)內(nèi)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設(shè)計(jì)了面積適合的開發(fā)設(shè)計(jì)工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處的寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村，緊鄰107國道（廣深公路），與廣深高速公路寶安出口僅有不足5分鐘車程，跨過西鄉(xiāng)立交，到達(dá)寶安大道與寶安新中心區(qū)車程也不足5分鐘。兩者相輔相成，相互促進(jìn)，還可以聚集人氣，擴(kuò)大影響，成為寶安中心商貿(mào)組團(tuán)圈內(nèi)的中心，進(jìn)一步形成對(duì)周邊地區(qū)的帶動(dòng)和輻射。從項(xiàng)目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項(xiàng)目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應(yīng)該是賦予深刻文化內(nèi)涵的項(xiàng)目。因此，本項(xiàng)目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的經(jīng)濟(jì)鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)，到制造加工，到展示交易，再經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)和反饋后進(jìn)行新的開發(fā)和設(shè)計(jì)，構(gòu)成一個(gè)微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。其次，深圳東部以水貝和筍崗為代表，已經(jīng)形成了在全國有較大影響的相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚基地，例如，水貝珠寶市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)了全國市場(chǎng)的半壁江山，羅湖區(qū)與福田區(qū)的工藝禮品市場(chǎng)，其每年的交易額在全國也占有很大的比重。而且，項(xiàng)目所在的西鄉(xiāng)河西工業(yè)村周邊，聚集了天驕?zhǔn)兰?、御龍居、麗景城、鴻隆公寓、尖崗山居住區(qū)等高尚居住群體，5－30萬平方米建筑面積的高檔社區(qū)有十多個(gè)，寶安中心區(qū)大型高尚住宅區(qū)也被納入其輻射范圍，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，足以讓項(xiàng)目發(fā)揮聚集人氣的作用。這為項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施開辟了市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗口?？梢?，深圳的工藝禮品行業(yè)，仍然面臨巨大的機(jī)會(huì)，但同時(shí)，也存在一定的問題，長期以來，深圳工藝禮品企業(yè)基本上處于各自為戰(zhàn)的分散狀態(tài)，現(xiàn)有的幾個(gè)市場(chǎng)都不具規(guī)模。從這個(gè)意義上說，羅湖的珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地在基礎(chǔ)設(shè)施起步上并不比寶安具備更優(yōu)越的條件，而且隨著深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心逐漸西移，為項(xiàng)目在寶安建設(shè)和實(shí)施將創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境氛圍。相比之下，面積、人口、消費(fèi)能力以及交通條件在深圳都居第一位的西部地區(qū)，卻沒有一個(gè)同類型的集散地。而深圳黃金珠寶企業(yè)的國內(nèi)市場(chǎng)銷售額約占全國1／3,市場(chǎng)占有率居國內(nèi)第一。因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢(shì)、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營商氛圍等因素，西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村都是開發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn)品與商貿(mào)集散地的首選。從當(dāng)前深圳市已經(jīng)形成規(guī)模和正在規(guī)劃建設(shè)的類似項(xiàng)目來看，東部有羅湖水貝珠寶首飾基地和筍崗工藝品基地；中部有福田沙尾的世紀(jì)工藝品文化廣場(chǎng)；而占據(jù)深圳人口最多、面積最大、位置最重要的西部，卻沒有一個(gè)像樣的集開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)和休閑消費(fèi)為一體的基地，這是不符合市場(chǎng)發(fā)展需要的。全區(qū)共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)8萬多個(gè)，其中經(jīng)營面積5000平方米以上的大中型網(wǎng)點(diǎn)74個(gè)，營業(yè)面積在500平方米以上的大中型批發(fā)市場(chǎng)77個(gè)，形成了以沃爾瑪、家樂福、天虹商場(chǎng)、蘇寧電器、海雅百貨、國美電器、好百年等20多家知名品牌企業(yè)為龍頭，擁有大型現(xiàn)代先進(jìn)超市、專賣店、購物中心和主題商場(chǎng)為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。寶安地處穗、港、深黃金分割點(diǎn)上，深圳市關(guān)于珠三角“一小時(shí)商業(yè)圈”的規(guī)劃，將會(huì)給寶安帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。建設(shè)三大文化產(chǎn)業(yè)基地：即現(xiàn)代印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地，工藝禮品創(chuàng)意設(shè)計(jì)、加工制作、交易展示及出口基地，玩具創(chuàng)意設(shè)計(jì)、加工制作、交易展示及出口基地。重點(diǎn)發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，鼓勵(lì)發(fā)展集散型批發(fā)市場(chǎng)，尤其是為產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的生產(chǎn)資料市場(chǎng)和承接特區(qū)內(nèi)功能轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)。四是社會(huì)管理壓力大。根據(jù)寶安區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，寶安區(qū)從自身?xiàng)l件來看，將受到四大因素的制約：一是粗放型經(jīng)濟(jì)增長模式難以為繼，經(jīng)濟(jì)增長與資源短缺之間的矛盾日益突出，成為制約未來發(fā)展的主要瓶頸。伴隨著這些集聚基地的建成和運(yùn)行，人們看到的不僅是某一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且以集聚基地為依托而逐步帶動(dòng)起來的商業(yè)氛圍更使人驚喜。一系列的發(fā)展規(guī)劃伴隨著各項(xiàng)扶持政策的出臺(tái)，為深圳順利地完成轉(zhuǎn)型和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，創(chuàng)造了良好的宏觀氛圍。根據(jù)深圳市“十一五”發(fā)展規(guī)劃，深圳將建設(shè)“三圈”，即“深港半小時(shí)生活圈”、“珠三角一小時(shí)商業(yè)圈”和泛珠三角“一日到達(dá)圈”。公司的主營業(yè)務(wù)是興辦實(shí)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租，建材、五金制品的銷售，國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè) 。二期擬定開發(fā)期為：2008年1月至2008年6月為第二期，總占地面積約24000平方米，總建筑面積約37000平方米，總投資約11100萬元。其中，項(xiàng)目分四期建設(shè)：一期擬定開發(fā)期為：2007年3月至2007年12月為第一期，總占地面積約11000平方米，總建筑面積約22280平方米，總投資約6684萬元。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位深圳市XX實(shí)業(yè)有限公司成立于貳零零肆年，注冊(cè)資金500萬元，為民營全資公司。隨著粗放型、重污染、簡單制造和加工產(chǎn)業(yè)逐步移出深圳，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已經(jīng)越來越呈現(xiàn)出巨大的活力和發(fā)展前景。建設(shè)“自主創(chuàng)新型”城市，大力發(fā)展“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”，建設(shè)先鋒城市，打造“品牌之都”、“設(shè)計(jì)之都”、“鋼琴之都”等，并將“文化立市”作為城市發(fā)展的基本戰(zhàn)略方針。目前，位于羅湖的水貝珠寶首飾集散基地、動(dòng)漫創(chuàng)意基地、古玩文化城以及位于福田的世紀(jì)工藝品文化廣場(chǎng)和田面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目，都是在這樣的前提下建成的，其中很多項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了很好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，有些即便還沒有全面啟動(dòng)，但巨大的社會(huì)影響已經(jīng)形成。相比之下，作為深圳市最大的行政區(qū)，而且處在經(jīng)濟(jì)龍頭地位的寶安區(qū)，由于歷史上一直作為一個(gè)工業(yè)大區(qū)，在建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面還有很長的路要走。三是基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展滯后成為發(fā)展的瓶頸。其中有關(guān)發(fā)展商貿(mào)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃內(nèi)容包括：商貿(mào)服務(wù)業(yè)方面，以增強(qiáng)城市服務(wù)功能和輻射功能為重點(diǎn)，建設(shè)一批與制造業(yè)相結(jié)合的帶有專業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)的物流配送項(xiàng)目，與旅游業(yè)相結(jié)合的旅游商業(yè)項(xiàng)目，與休閑活動(dòng)相結(jié)合的大型購物中心、主題購物中心等有特色的大型商業(yè)項(xiàng)目。培育三大文化產(chǎn)業(yè)群：即包括印刷、玩具、工藝禮品、動(dòng)漫游戲、藝術(shù)創(chuàng)作等在內(nèi)的“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群”；包括數(shù)字電視、演藝娛樂、藝術(shù)培訓(xùn)等在內(nèi)的“文化傳播產(chǎn)業(yè)群”；包括法律、專利、品牌、版權(quán)服務(wù)、咨詢、中介、營銷在內(nèi)的“文化產(chǎn)業(yè)服務(wù)群”。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景本項(xiàng)目選址在深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村，之所以選擇在此，主要是綜合考慮寶安區(qū)和西鄉(xiāng)街道當(dāng)前良好的微觀環(huán)境。年增長率一直保持在14％以上。盡管如此，對(duì)比深圳市其他各區(qū)的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局和寶安區(qū)的規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，寶安區(qū)目前尚沒有一個(gè)以珠寶首飾和工藝、禮品為主題的大型集聚基地。消費(fèi)力巨大的寶安同樣在成熟城區(qū)內(nèi)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集聚基地。首先，隨著中國國民經(jīng)濟(jì)和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，到2010年，中國將成為世界奢侈品消費(fèi)大國，僅中國有珠寶消費(fèi)需求的群體將超過6億人，每年的消費(fèi)需求超過上千億元；眾多世界知名珠寶名牌，更是非?？春弥袊南M(fèi)市場(chǎng)及制造環(huán)境，對(duì)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入中國市場(chǎng)躍躍欲試。然而，從目前深圳市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來看，大都集中在中港國際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn)和交易的七成規(guī)模，預(yù)計(jì)2006年產(chǎn)值將超過300億元，在全國珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。由于規(guī)劃建設(shè)年代的局限性，這個(gè)片區(qū)的城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和容量已嚴(yán)重不適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，已經(jīng)成為發(fā)展的瓶頸，區(qū)域的發(fā)展將面臨全面改造升級(jí)。而全世界工藝禮品的年交易額達(dá)到上千億美元，并且還在不斷高速地增長。綜上可見，在深圳具備全國甚至全球性影響的珠寶首飾與工藝禮品兩個(gè)行業(yè)，盡管同樣擁有眾多強(qiáng)大實(shí)力的研發(fā)、設(shè)計(jì)和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費(fèi)人群，但寶安區(qū)卻迄今沒有一個(gè)可與水貝珠寶集聚基地和筍崗藝展中心相媲美的珠寶與工藝禮品集聚基地。這些數(shù)據(jù)都足以說明寶安已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。