深圳東門好年華項目營銷策劃實施計劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 ）經(jīng)營范圍備注太陽廣場太陽百貨東門步行街一：保底抽點。 3． 現(xiàn)在經(jīng)營的商品品種 經(jīng)營服裝是東門大多數(shù)經(jīng)營者的首選,其次是皮具,精禮品和化妝品也有較大部分。據(jù)深圳房地產(chǎn)年鑒98及港府的資料顯示：1998年深圳零售總額達(dá)423億元，其中近70%約280億元集中于羅湖，這280億中的50%即140億就集中于東門商圈，如此驚人的消費額告訴我們，隨著人流量的增加，消費額的不斷增長，新東門必將發(fā)展成為一個愈加成熟的商業(yè)中心和旅游購物勝地。目前，東門由十二條步街相連，在20多家大型商場和數(shù)百家小型商鋪，已投入營運的商業(yè)面積超過50萬平方米。② 各層商鋪銷售率從低層到高層呈遞減趨勢：一層80%，二層50%，三層20%，四、五層很少有人問津，說明投資者對二層以上的人流和商業(yè)信心不足。 三、 區(qū)域市場現(xiàn)狀分析（一） 住宅市場居住功能較強(qiáng)的樓盤分析本區(qū)域目前在售樓盤不多，住宅方面重要的競爭對手將是目前正在開發(fā)的旺業(yè)豪苑、聚龍大廈及南塘商業(yè)廣場，它們的銷售情況見下表：物業(yè)名稱規(guī)模入伙期主要戶型價 格(元/m2)銷售率備注旺業(yè)豪苑二幢34層已封頂50、681 m2二、三房均價610030%居住功能較強(qiáng)，有湖景概念支撐聚龍大廈一幢32層4086 m2一房至三房均價690040%尚有三期四期待開發(fā)南塘商業(yè)廣場C區(qū)一幢30層未出未出未售芳鄰一幢29層現(xiàn)樓560均價800095%三個月售罄東港中心一幢高層現(xiàn)樓60110均價900080% 區(qū)域住宅戶型分析從戶型設(shè)計來看，由于東門住宅大多是服務(wù)于商業(yè),而非純居住用途，因此在戶型設(shè)計上就少了一般住宅的變化和講究,只要實用就行。該片區(qū)寫字樓、商鋪林立，金融系統(tǒng)完善，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，各項生活配套齊全，人口密集。二、 東門商業(yè)圈片區(qū)概況東門商業(yè)圈是深圳最早的經(jīng)濟(jì)中心，至今仍是深圳的著名商貿(mào)、旅游購物中心。許多開發(fā)商已看準(zhǔn)這個商機(jī)，正在土地極為有限的東門商業(yè)圈加速開發(fā)物業(yè)，以搶在最佳時機(jī)推出。租售狀況分析① 除地鐵口附近商鋪外，銷售率基本上符合東門中路——解放路——人民北路——新園路由高到低的漸變趨勢，說明人流的大小對投資者的信心有相當(dāng)?shù)挠绊懥ΑｎA(yù)計2004年地鐵的開通，交通環(huán)境進(jìn)一步的改善，這里將更具商業(yè)魅力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東門步行街修葺一新，以及茂業(yè)百貨、天虹商場、太陽廣場、友誼城東門分店為代表的商廈群的形成，說明東門商圈的購物環(huán)境已開始走品牌化路線，消費結(jié)構(gòu)已逐漸趨于合理與規(guī)范，同時，商家之間的競爭也變得愈加激烈。該數(shù)據(jù)對發(fā)展商分隔商場面積非常重要，合理的分隔可以促進(jìn)銷售，是項目成功的重要保障。故而，好年華不可一味地爭取市場的空白而秉棄東門的傳統(tǒng)特色。現(xiàn)正籌劃 經(jīng)營茶品五：美容、保健六：按摩、美容八：桌球開發(fā)商：茂業(yè)集團(tuán)方海商苑東門步行街二： 租：100 物管：35一：街鋪：服裝、皮具、 名牌鞋、茶 內(nèi)部：女裝、飾品二：女裝、皮具、工藝 品、鞋大世界商城東門步行街租：一：5000—60000元/二：40—150元/㎡一：街鋪：餐飲、中低 檔服裝、皮具二：正在裝修東港中心東門步行街一：150~300二： 200~500 三：1000~2000元/間一：街鋪：服裝、食品、 電子二：化妝品、服裝、三：紋身、美容、化妝 品、服裝四：美容、咖啡物業(yè)管理：中海2358076白馬時裝中心東門步行街大鵬閣：一：2000~3000二：1000~2000（含 管理費）寶文閣：一： 2000~3000二：500~1500大鵬閣：一：美發(fā) 二：服裝寶文閣：一：裝飾品 二：服裝萬景婦兒百貨新園路廣場：抽點15%一：抽點20%二：350廣場：女性夏裝、內(nèi)衣、 童裝一：正裝修建超市二：玉器、首飾、服裝、 手表三：童裝、食品、文具、 影音四：兒童娛樂中心、家居、玩具、兒童演藝廳、果汁吧東興大廈街鋪新園路200~500交通銀行、飲食、美容、眼鏡、酒樓、琴行南海中心東門中路與曬布路交匯處租：二、三層：100~150推算售價：二、三層：~一：街鋪：休閑服裝、 麥當(dāng)勞 內(nèi)部：必勝客二：肯德基、必勝客物管：熊古組羅湖商業(yè)大廈立新路 萬景以東租金：一層：250~500二層：200~400推算售價：一層：3~6萬二層：~一：畫、樂器、服裝二：畫、樂器三：原版音像四：圖書五：圖書三~五層：博雅公司經(jīng)營新風(fēng)花園裙樓立新路與羅商大廈相對租金：一：東面街鋪：100~250西面街鋪：250~400內(nèi) 部：250~350二： 100~200推算售價：一：東面街鋪：~3萬西面街鋪：3~5萬內(nèi) 部：3~二： ~一：服裝、餐飲、化妝品、鞋包二：鴻基工藝城（各種工藝品駿馬時裝廣場方海商苑以北租金：一：街鋪：250~350內(nèi)部：150~200推算售價：街鋪：3~內(nèi)部：~街鋪：服裝、雨傘內(nèi)部：字畫只有第一層招商駿馬廣場以南沿街商鋪駿馬對面租金：250~300推算售價：3~生活用品、花八達(dá)商城售價：一：68萬 二：35萬德奧商城售價：一：二：三：百變電子城售價:一:57萬二:45萬三:23萬新2000廣場售價:一:二:三: 經(jīng)營中所需服務(wù)服務(wù)措施是商場不可少的軟件之一，發(fā)展商要完善服務(wù)功能從而提高商鋪的競爭力。 目前東門商業(yè)圈部分在售（或招商）商鋪資料項目名稱建筑面積售價（元/米2）租金開業(yè)時間經(jīng)營類別明華時裝廣場20677米2只租不售300380（元/平方米/月）年底13層為大型品牌營銷中心；45層為“霓裳板房設(shè)計間”；6層為大型美食廣場八達(dá)商
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