【正文】 開(kāi)盤(pán)的旺勢(shì)，而在實(shí)際銷售中，通過(guò)統(tǒng)計(jì)平均銷售價(jià)格達(dá)海昌欣城通過(guò)近二個(gè)星期的推廣，已被消費(fèi)者所接受，與同區(qū)樓盤(pán)相比，普遍認(rèn)為起價(jià)應(yīng)在　　通過(guò)前期的項(xiàng)目包裝，銷售現(xiàn)場(chǎng)、廣告宣傳、環(huán)境營(yíng)造等方式造就海昌欣城高品質(zhì)、高價(jià)位的項(xiàng)目形象，極大的提升心理價(jià)格。媒體的有效報(bào)道，為海昌欣城成了大連明星樓盤(pán)，海昌龍頭盤(pán)奠定了輿論基礎(chǔ)，使海昌欣城得到了市領(lǐng)導(dǎo)的重視。6月初，在海昌公司的配合下，邀請(qǐng)大連各大媒體主要負(fù)責(zé)人召開(kāi)海昌欣城項(xiàng)目講解會(huì)，各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)施，并表示希望得到媒體的支持?！　≡谖覀兊耐茝V策劃中，新聞媒體的支持始終處于舉足輕重的地位?！　?月1日，硬性廣告宣告海昌欣城開(kāi)盤(pán)?！　∵@一階段，密集的硬性廣告作配合，從理性與感性兩個(gè)層面讓多數(shù)讀者接觸、了解本項(xiàng)目，形成初步印象。　　文章的安排上也有區(qū)別。這需要通過(guò)造勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。　?。ǎ┰靹?shì)手法一：開(kāi)盤(pán)策略媒體造勢(shì)　　大連最好的售樓部建成了，大連這座最好的售樓都同時(shí)在人們贊嘆不已的聲音中成為東海畔一道亮麗的風(fēng)景線。那么海昌欣城又要建成什么樣的呢？要建就建成最好的。 　　銷售資料高水準(zhǔn)的制作，打破了大連陳舊的銷售模式。在一次創(chuàng)作部腦力需蕩會(huì)上，美術(shù)指導(dǎo)李伶才想到用五個(gè)不同國(guó)藉不同膚色的孩子手拉著手，組成一個(gè)海星，這剛好寓意著海昌欣城“國(guó)際性”的核心理念。為了保證銷售資料的制作水準(zhǔn)，海昌欣城所有的銷售資料均在廣州制作。　　25．影、視廣告創(chuàng)意、制作。　　21．工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)；　　17．系列營(yíng)銷活動(dòng)策劃及執(zhí)行；　　13．入市后營(yíng)銷策劃（促銷策略、價(jià)格策略、推盤(pán)時(shí)機(jī)策略、付款方式策略）；　　g．環(huán)境規(guī)劃建議；　　6．項(xiàng)目名稱及地決環(huán)境調(diào)研報(bào)告目前“凌峻”旗下?lián)碛蟹康禺a(chǎn)咨詢公司和廣告公司，并以此為基礎(chǔ)率先提出房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣一體化全程服務(wù)理念，全程策劃服務(wù)內(nèi)容包括：廣州和深圳是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最成熟的地方，而在這里名式各樣的大師們基本是沒(méi)有立足之地的，這可以證明大師們?cè)谠桨l(fā)規(guī)范、越發(fā)成熟的市場(chǎng)中其作用越顯蒼白和無(wú)力?！　∵@也是海昌欣城項(xiàng)目成功的關(guān)鍵原因。　　三　　國(guó)際性的銷售服務(wù) 　　提供與國(guó)際接軌的教育系統(tǒng)，培養(yǎng)參于國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)的人才?！　∥飿I(yè)管理達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，為業(yè)主提供更全面、更個(gè)性化的服務(wù)?！　?guó)際性的配套設(shè)施　　2．小品設(shè)計(jì)中動(dòng)靜結(jié)合，帶狀水面與瀑布完美地結(jié)合成一體，色彩配置中強(qiáng)調(diào)大片草坪，創(chuàng)造的綠色為主色調(diào)的同時(shí)，利用多種花草樹(shù)木點(diǎn)綴以不同鮮亮色彩夜間燈光，在溫暖的乳瑩色調(diào)之下，利用不同的功能、形狀豐富放晚燈光的層次?！　【坝^、藝術(shù)小品、園林設(shè)計(jì)吸取各國(guó)特色與精華，令業(yè)主置身其中，感受一種異國(guó)風(fēng)情?！　∝Q向設(shè)計(jì)　　園區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車在地下車庫(kù)行駛、停放，地面按消防要求設(shè)置消防車道與環(huán)形通道，平時(shí)園區(qū)內(nèi)車道僅供園內(nèi)公共車輛與自行車與行人使用，主要出入口設(shè)于華樂(lè)街中段，分別為車行主人口、人行主人口、火車次人口三個(gè)人口，地下車庫(kù)設(shè)于中心綠地之下，住宅底層利用架空，與高差設(shè)自行車停車庫(kù)。30層全海景建筑群——一“觀天下”，4部觀光電梯，盡覽北部海灣天海一色的美景，超然氣度，油然而生；西面以世界雕塑文化為主題，匯聚了世界各地雕塑文化的精萃；東西以世界運(yùn)動(dòng)文化為中心，設(shè)有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等；而南面則以音樂(lè)藝術(shù)為主題，以音樂(lè)之光廣場(chǎng)為中心，激光噴泉與著名音樂(lè)家塑像穿插其間，整個(gè)小區(qū)居住、運(yùn)動(dòng)、觀賞、休閑娛樂(lè)于一身，成為大連市最適合居住的國(guó)際化生活社區(qū)?！　》蠂?guó)際居住潮流，國(guó)際性的生活方式令業(yè)生在社區(qū)內(nèi)一方面享受生活的便利與精彩；另一方面感受到恬靜與悠閑的氛圍?！　“l(fā)展商先進(jìn)的國(guó)際性開(kāi)發(fā)理念　　其次，大連每年舉辦的國(guó)際服裝博覽會(huì)、國(guó)際文化博覽會(huì)、賞槐節(jié)等國(guó)際交往活動(dòng)，令大連與國(guó)際逐步接軌?！　?000年　　首先是大連市國(guó)際性城市的定位：1999年，大連市委提出“力爭(zhēng)把大連建設(shè)成為國(guó)際旅游、商貿(mào)、會(huì)展名城”。在下榻的賓館小作休息之后，服務(wù)員送來(lái)當(dāng)天的《大連日?qǐng)?bào)》客戶總監(jiān)陳將楚拿起報(bào)紙，首先印入眼簾的是以系列形式向全市人民宣告大連國(guó)際性城市發(fā)展方向的文章，他一字不漏地看完7這篇文章，馬上又叫服務(wù)員找來(lái)了近幾天的報(bào)紙，找出已登出的同系列文章—一詳細(xì)地看完，并將之傳給項(xiàng)目組成員—一看過(guò)，一些靈感的火花開(kāi)始在我們腦中跳躍。通過(guò)一周時(shí)間，先是囫圇吞棗地閱讀，再細(xì)細(xì)消化，反復(fù)推敲、提純、綜合，最后形成認(rèn)識(shí)，結(jié)論與問(wèn)題。這里憑著以往的經(jīng)驗(yàn)確定的?！　『２莱鞘谴筮B罕有的座山面海高尚住宅小區(qū)，在自然景觀上，有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力?！　?yīng)該看到市場(chǎng)有效供給不足的現(xiàn)象存在?！　〔粦?yīng)從傳統(tǒng)的大連房地產(chǎn)市場(chǎng)格局去分一杯羹，而是要?jiǎng)?chuàng)造新市場(chǎng)。如附近某同檔次高層小區(qū)，推出時(shí)間、工程進(jìn)度等均優(yōu)于海昌欣城，多層住宅基本售磬，而高層推出160余套，開(kāi)盤(pán)近半年僅售出多萬(wàn)。1000元／平方米，一時(shí)間降價(jià)風(fēng)在大連盛行。2000年上半年，市場(chǎng)供應(yīng)量已突破400萬(wàn)平方米。160萬(wàn)平方米；首先對(duì)大連市的主要樓盤(pán)進(jìn)行了逐一深度了解，初步掌握7大連房地產(chǎn)市場(chǎng)，得到了第一手資料，獲得了對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的總體認(rèn)識(shí)。二1995年率先全力投入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃推廣，數(shù)年內(nèi)，為超過(guò)200個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，所產(chǎn)生的銷售額超過(guò)百億，贏得眾多發(fā)展商和代理公司的信賴和稱贊，是國(guó)內(nèi)最具實(shí)力的專業(yè)房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍遍及珠江三角洲和全國(guó)各大城市，乃廣東房地產(chǎn)策劃代理公司進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的先驅(qū)。1日成功地推出了引領(lǐng)當(dāng)時(shí)大連地產(chǎn)潮流的一流項(xiàng)目——一海昌欣城，這座融合人文、自然、科技的高尚住宅，是大連目前頗具規(guī)模的歐式花園別墅住宅?！　∈紫仁且槐緯?shū)，一本凌峻地產(chǎn)咨詢公司的《推廣無(wú)難事》，吸引了海昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，然后是電話聯(lián)系，然后就開(kāi)始了認(rèn)真務(wù)實(shí)的合作之路。　　一奇跡的背后　　直至7月31日，海昌欣城共售出366戶，占一期銷售總額的80%?！　〗刂廉?dāng)天，?；什且咽鄢龇课?00余套。6000余萬(wàn)元。全天銷售結(jié)束。60套，平均　　9:20在7月1日正式開(kāi)盤(pán)后，火爆銷售便由此展開(kāi)?！　』鸺t的7月，這是一個(gè)令所有大連人都為之震撼的日子，一向見(jiàn)多識(shí)廣的大連人在這一個(gè)月內(nèi)都不約而同地把目光集中到東海畔。4月投資興建，多業(yè)并舉，現(xiàn)已發(fā)展成為海運(yùn)原油、成品油、燃料油、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、餐飲娛樂(lè)、燃料、商業(yè)服務(wù)、電腦軟件開(kāi)發(fā)等綜合性、跨地區(qū)、跨行業(yè)的國(guó)際化集團(tuán)性公司，現(xiàn)擁有近二十家法人企業(yè)。10多萬(wàn)平方米，總建筑面積逾海昌欣城策劃案項(xiàng)目簡(jiǎn)介　　海昌欣城總占地設(shè)有住宅、商場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校、地下車庫(kù)等建筑23棟，高層（830層）、小高層（8一12層）、多層（4層）分布,其中小高層與高層占95%，多層占5％，總戶數(shù)達(dá)到2000多戶，是目前大連市在建的超大規(guī)模融海景、山景于一體的高尚住宅小區(qū)。整個(gè)小區(qū)集居住、運(yùn)動(dòng)、觀賞、休閑娛樂(lè)于一體。主要以后油貿(mào)易、海上油品運(yùn)輸業(yè)務(wù)為龍頭。海昌欣城是集團(tuán)繼海昌華城后，在大連再度開(kāi)發(fā)的又一大型住宅小區(qū)。2000年28日，海昌欣城首次跨越版面（兩個(gè)全版）奠基廣告刊出，迅速引起大連廣大市民的關(guān)注?！　?月1日，是海昌欣城內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日子?！　?點(diǎn)，周圍已聚滿了百多名熱切等待的購(gòu)房者?！　?2：20，共售出房屋　　午夜12：00100余套，成交金額在房地產(chǎn)界形成了一個(gè)倍受業(yè)主內(nèi)人士關(guān)注和值得探討的“海昌現(xiàn)象”?！　≡?997年7月1994年成立，并于　　　　凌峻在進(jìn)行海昌欣城的全程策劃時(shí)，首先對(duì)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了地毯式的考察?！　‰p方舉行7項(xiàng)目分析座談會(huì)上，凌峻就大連房地產(chǎn)嚴(yán)峻的形勢(shì)提出兩點(diǎn)問(wèn)題?！　?8年，市場(chǎng)供應(yīng)量　　截止（果然，至6月底，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的龍翔小區(qū)率先降價(jià)600元／平方米，甚至有樓盤(pán)降階幅度達(dá)到由于大連市常住人口有限，城市人口僅200 　　在大連，由于氣候（氣溫、日照、風(fēng)力、濕度等）的影響以及市民對(duì)高層住宅實(shí)用率：物業(yè)管理費(fèi)仍抱有懷疑，使高層商品住宅普遍處于滯銷狀態(tài)。面對(duì)這兩道壁壘，海昌欣城似乎走進(jìn)了一條窄胡同，前景在何處？針對(duì)這種情況，凌峻提出如下觀點(diǎn)：　　大連海昌欣城在初次確定項(xiàng)目的核心理念時(shí)，提出了“綠色環(huán)保”這樣一個(gè)概念。這是由于我們對(duì)大連缺乏更深入的了解，現(xiàn)有的認(rèn)識(shí)都是建立在短短幾天的市場(chǎng)走訪基礎(chǔ)上的，所接觸到的信息并不夠全面和徹底。當(dāng)時(shí)，大連也曾有樓盤(pán)在南方某策劃公司的包裝下，以“綠色生態(tài)社區(qū)”作為定位，但銷售始終不盡人意，也就直接地證明了這一點(diǎn)。攤開(kāi)放在會(huì)議桌的圖片與文字資料，凌峻—一海昌欣城項(xiàng)目組開(kāi)始了抽絲剝的資料研讀。帶著進(jìn)一步探索的興奮和滿腹的疑惑，5月12日，凌峻——一海昌欣城項(xiàng)目專案小組再次來(lái)到大連?！　〕鞘袠影迳钌鐓^(qū)”的思路在計(jì)論中漸漸成形，并很快以策劃書(shū)的形式擺在客戶面前，這一次，雙方一拍即合，很快確定下“國(guó)際性樣板生活社區(qū)”的定位，同時(shí)在這一項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，發(fā)展出項(xiàng)目推廣的統(tǒng)一形象包裝主題“苦奉世界的精彩——一海昌欣城”?！　?guó)際性的整體規(guī)劃城內(nèi)共分成四大區(qū)域，自成一體又互為補(bǔ)充，以寬闊的香榭麗舍大道（清古樹(shù)）和3萬(wàn)平方米歐式大草坪為中心：其中北面為　　本案舍棄?，F(xiàn)小區(qū)規(guī)劃方式，換以一種全新的模式來(lái)創(chuàng)造一種宏