【正文】 售房部的消費(fèi)者協(xié)會電話與房管局咨詢電話?贈送道路垃圾箱（上面的公益文案）——“關(guān)愛城市，愛護(hù)家園”“從我做起，維護(hù)城市文明”?* * * * * * * * * * *（四）項(xiàng)目現(xiàn)場包裝策略項(xiàng)目現(xiàn)場包裝的目的1）突顯項(xiàng)目的新姿態(tài)新形象；2）項(xiàng)目對外的整體形象的體現(xiàn)；3）廣告的強(qiáng)有力的支持點(diǎn)；4）有力促進(jìn)銷售；項(xiàng)目現(xiàn)場包裝的內(nèi)容1）銷售現(xiàn)場的包裝?春節(jié)前夕，大門下掛起大紅燈籠，烘托喜氣洋洋的熱鬧氣氛。以軟性新聞廣告為主介紹開發(fā)商的新形象，社區(qū)的文化概念，建設(shè)規(guī)劃概念主題。城市主義就是人們對城市物質(zhì)豐裕與精神富足向往的完美詮釋?！鞘猩钚轮鲝?。濃厚。張揚(yáng)。* 健達(dá)?世紀(jì)花園——時代?城市?后花園健達(dá)?世紀(jì)花園——京廣南路上新城市主義的復(fù)興 健達(dá)?世紀(jì)花園——城市中堅的世紀(jì)花園健達(dá)?世紀(jì)花園——新都市主義，詩意的家園。建議延續(xù)原有案名，只是在原來基礎(chǔ)上做稍微改動。廣告媒體組合的 總套數(shù)的15%—20%，第五階段清盤期2004/12/04 發(fā)布間歇性告知廣告總套數(shù)的四、健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目推廣策略（一）健達(dá)世紀(jì)園項(xiàng)目推廣主題（待議） 關(guān)于案名 “健達(dá)世紀(jì)園”案名有些陳舊、不時尚、不新穎。營造熱銷樓盤的氛圍。 以一期尾盤為主，完成總套數(shù)的10%第二階段信譽(yù)提升期 2004/3/01—2004/6/01 （為期3個月）低開高走的價格策略，犧牲部分利益。參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價格水平，利用“市場比較法”制定價格；在給各住宅單位具體定價時，充分考慮景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。由于初期階段沒有開好頭，形成極為惡劣的影響，降低了置業(yè)人群對本項(xiàng)目的新鮮感，在日后正式發(fā)售工作造成困難，也沒有起到預(yù)期的正面轟動效應(yīng)。只有把握好銷售時機(jī)，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，否則會對全盤的策劃銷售造成不利的影響。 健達(dá)世紀(jì)園產(chǎn)品外力面的老化。 開發(fā)商有一定知名度，但美譽(yù)度極差。房產(chǎn)證馬上就拿到，為公關(guān)活動做了良好的鋪墊。 園林劣勢：規(guī)劃布局不太合理，人車分流系統(tǒng)不完善。 價位優(yōu)勢：價格比較適合南區(qū)市場。 面積優(yōu)勢：戶型面積為80m——130m，面積較適合南區(qū)市場 環(huán)境優(yōu)勢：綠化率較高，較郊區(qū)化的地段，空氣質(zhì)量較好環(huán)境優(yōu)雅。在購房過程中謹(jǐn)慎，貨比三家。在事業(yè)與愛情步入穩(wěn)定時，他們渴望有個幸福理想家園。同時在領(lǐng)略都市繁華之后，又期望一所環(huán)境優(yōu)雅、寧靜和諧能令心靈休憩的場所。幾十年的經(jīng)營累積累了大量的財富，雖然擁有別人眼羨的富足，并不意味著生活質(zhì)量的提高。目標(biāo)客戶消費(fèi)心理分析【共性分析】目標(biāo)群體都有強(qiáng)烈的求廉求榮心理，渴望獲得尊重與歸屬感，希望獲得環(huán)境幽雅、空氣質(zhì)量較好性價比的完美居所。家庭可支配收超過2萬元，首期支付3——6萬元之間，月供還款約450——1000元左右。媒體發(fā)布策略宛如一股龍卷風(fēng)，震撼著鄭州地產(chǎn)界。此后逐步開發(fā)別墅、聯(lián)排別墅、高層。社區(qū)分為三個區(qū)域：萊茵東郡、羅馬毫庭、威尼斯水域。此項(xiàng)目是鄭州市規(guī)模最大環(huán)境最完美的大型純生態(tài)水景居所。1 媒體組合策略比較單一，1 只有電視做告知性或提醒式廣告。建筑外立面為面磚， 呆板、生硬缺乏時代感， 戶型設(shè)計不 合理，1 主力戶型面積偏大。 注重影視廣告的宣傳， 建立了一定的樓盤知名 度。一樓16181683元/㎡（帶花園）；三樓15861665元/㎡；五樓13621442元/㎡；六樓11301209元/㎡。【錦繡江南】——潛在競爭者項(xiàng)目案名原為天泰?藝墅世家。1 開發(fā)商觀念陳舊、沒有現(xiàn)代營銷意識，1 以自我意志為核心，1 不1 遵循市場規(guī)律。1 生活環(huán)境優(yōu)雅，1 空氣質(zhì)量較好。 項(xiàng)目附近的戶外廣告牌醒目， 視覺沖擊力強(qiáng)。主力戶型二房、三房、復(fù)式，面積28——205m。 南區(qū)交通要塞戶外廣告牌也沒做。影響面深度還是不夠。 營銷推廣與價格策略明確。 強(qiáng)銷期以理性訴求廣告的競爭性策略，運(yùn)用比較廣告。 穩(wěn)定以定單置業(yè)者的信譽(yù)，擴(kuò)大口碑效應(yīng)傳播。現(xiàn)已銷售200多套（由于在營銷推廣方面的問題，健達(dá)把本該屬于自己的200多名客戶拱手相送給自己的敵手——開元麗城）由于2003年房產(chǎn)會之后一個月內(nèi)沒有開展廣告宣傳與公關(guān)活動，近期銷售狀況有一定困難。一期共11棟、36個單元，432套住宅。針對競爭對手“做的好”模仿，“做的不好的”改進(jìn)，“沒有做的”占領(lǐng)市場高地，“正在做的”研究對策?？藙谌S茨在其《戰(zhàn)爭論》中說戰(zhàn)爭有兩個目的：一是以打敗敵人為目的；二是以占領(lǐng)敵人境地為目的。6金祥花園1450元/m1000多戶五期正在熱銷中鄭州市航海中路19號實(shí)用、品牌點(diǎn)睛之作、封園之作、完美之作比較務(wù)實(shí)的小區(qū)主要是以占領(lǐng)市場先機(jī)前幾期為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，價位較底。一期銷售過半，剩下價位較高的困難。3錦繡江南1600元/m占地為120畝 1100多戶 一期完工綠化即將建設(shè) 興華南街與張魏路口東南生態(tài)型藝術(shù)社區(qū)“藝墅世家幸福之家”生態(tài)健康藝術(shù)售樓包裝現(xiàn)代風(fēng)格、色彩明快。2亞星盛世家園1580元/m占地面積140畝，戶數(shù)1188一期在建正在銷售嵩山路與長江路交*口東北角高尚歷史文化景觀社區(qū) 亞星生盛世家園——文化成就未來；嵩山路上觀山聽水首席庭院。在合適的地方，選擇，自己的美麗新世界。多數(shù)項(xiàng)目在建筑風(fēng)格及景觀設(shè)計與外立面方面產(chǎn)品同質(zhì)，樓盤概念也沒有鮮明特色。這種特殊性決定了本區(qū)域的消費(fèi)群對樓盤的價格敏感度比北區(qū)高。航海路地產(chǎn)項(xiàng)目形成了兩頭大中間小的啞鈴狀的樓盤特征，中間沿線項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)、地段優(yōu)勢相似的情況下競爭異常激烈。鄭州南區(qū)逐步形成了大型燈具批發(fā)市場、京廣批發(fā)市場（鞋城）、河南萬客來食品城、鄭州市華中食品城、鄭州食品城等。政府開發(fā)北區(qū)的政策東移，傾力籌建鄭東新區(qū)。項(xiàng)目西南的客運(yùn)總站公交線路伸向城市的四面八方。戶型主要集中在80㎡130多㎡之間，整體規(guī)劃、建筑的外立面塑造及景觀設(shè)計有濃郁現(xiàn)代特色。鄭州健達(dá)世紀(jì)花園策劃案 世紀(jì)園項(xiàng)目概況健達(dá)世紀(jì)園占地156畝，總體規(guī)劃分三期開發(fā)，一期為8棟多層，已經(jīng)入?。欢跒?0棟，已交工；三期5棟在熊爾河畔?，F(xiàn)在的銷售均價是1