【正文】 省份相比，XX在體制、政策方面的差距逐步縮小，區(qū)位、資源、市場(chǎng)及要素成本優(yōu)勢(shì)不斷上升，在承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有越來(lái)越明顯的優(yōu)勢(shì)。許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有計(jì)劃地參與到各組團(tuán)建設(shè)中，集生態(tài)、歷史文化、旅游、度假、居住、投資為一體房產(chǎn)價(jià)值鏈正在各縣(市)區(qū)逐漸形成。隨著萬(wàn)科、金地等一線房企進(jìn)入XX，國(guó)內(nèi)品牌地產(chǎn)商進(jìn)入XX的步伐將加快，2013年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。（6）保障房建設(shè)與供應(yīng)進(jìn)入新階段。（5）二手房交易與租賃市場(chǎng)平穩(wěn)。同時(shí)，伴隨著改善型需求帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力，未來(lái)XX樓市將會(huì)呈現(xiàn)剛需、改需齊頭并進(jìn)的局面。（2）市場(chǎng)投放速度放緩。同時(shí)，XX都市區(qū)建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以及人口急劇增加、消費(fèi)能力提高、家庭人口小型化等，都為房地產(chǎn)業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。因此，在房企資金鏈有所好轉(zhuǎn)的背景下，穩(wěn)健且適度向好的貨幣環(huán)境繼續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)利好。另一方面，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展遭遇困難，利潤(rùn)水平顯著下降，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和個(gè)人收入的減少，影響到其對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。2012年，全市保障性住房開(kāi)工建設(shè)51999套，%。房屋抵押完成情況。房屋租賃情況。2012年，%；其中，%。全市商品房銷售均價(jià)為6618元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)為5726元/平方米。2012年，%；其中，%。預(yù)計(jì)2013年投資增速將在10%~12%，新開(kāi)工增速恢復(fù)至5%左右正增長(zhǎng)，銷售增速仍將維持9%~10%水平。進(jìn)入１１月份以后，一些城市土地供應(yīng)放量明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度有所增加，呈現(xiàn)回暖跡象；一些地方集中推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，部分房企由于住宅銷售量情況比較好，補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)烈，開(kāi)始主動(dòng)拿地，一些地塊面積較大；個(gè)別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地現(xiàn)象，個(gè)別拿地企業(yè)沒(méi)有按時(shí)開(kāi)發(fā)并出現(xiàn)拖欠地價(jià)款現(xiàn)象。上半年流標(biāo)流拍較多，土地供應(yīng)偏少，同比減少15％，％；下半年各地加大供應(yīng)力度，供地同比降幅逐月收窄。2013年要深入學(xué)習(xí)和全面貫徹落實(shí)黨的十八大精神，堅(jiān)持以鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想、科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，緊緊圍繞主題主線，以提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益為中心，穩(wěn)中求進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，扎實(shí)開(kāi)局，進(jìn)一步深化改革開(kāi)放，進(jìn)一步強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，積極擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整力度，著力保障和改善民生，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生活力和動(dòng)力，保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。 3 市場(chǎng)預(yù)測(cè)2012年以來(lái)，面對(duì)日趨嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國(guó)務(wù)院團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全黨全國(guó)各族人民，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，及時(shí)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)的良好態(tài)勢(shì)。充分利用農(nóng)村社區(qū)文化站（室）、村民學(xué)校、綠色網(wǎng)吧、圖書(shū)閱覽室等文化設(shè)施，通過(guò)“文化三下鄉(xiāng)”、舉辦社區(qū)文化藝術(shù)節(jié)、創(chuàng)建學(xué)習(xí)型家庭、舉辦健康講座等活動(dòng)載體，滿足社區(qū)居民求知、求樂(lè)、求健康的精神文化需求。同時(shí)，全市加大了科技創(chuàng)安力度，按照平安小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善社區(qū)保安設(shè)施，在農(nóng)村全面推行“家庭小技防”。建立了城鄉(xiāng)一體化的三級(jí)幫扶體系，落實(shí)幫扶對(duì)象，為困難群體提供有力的幫助。（2）著力推進(jìn)社會(huì)保障體系建設(shè)。按照“社區(qū)居民需要什么，就發(fā)展什么項(xiàng)目”的要求，重點(diǎn)發(fā)展家政便民、安全保衛(wèi)、中介信息、文化娛樂(lè)、健身休閑，以及對(duì)弱勢(shì)群體的幫扶解困服務(wù)、對(duì)老弱病殘的關(guān)愛(ài)服務(wù)、方便居民辦事的告知服務(wù)等。在全省率先提出了每個(gè)社區(qū)辦公、服務(wù)用房不低于500平方米的標(biāo)準(zhǔn)。為達(dá)到管理、服務(wù)最優(yōu)化，合理確定社區(qū)規(guī)模。本項(xiàng)目是為了適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，是擴(kuò)大內(nèi)需增加農(nóng)村投資的重大舉措，在引導(dǎo)農(nóng)民增加生活消費(fèi)、加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，啟動(dòng)農(nóng)村新居建設(shè)是擴(kuò)大投資的一大重點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平顯著提高，村黨組織領(lǐng)導(dǎo)的充滿活力的村民自治機(jī)制初步形成，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)長(zhǎng)足進(jìn)步。妥善安置失地農(nóng)民就業(yè)，開(kāi)展針對(duì)性、實(shí)用性的職業(yè)技能培訓(xùn)。建設(shè)一批公共生態(tài)設(shè)施，打造一片生態(tài)綠地網(wǎng)絡(luò)，塑造一些城市公園，構(gòu)筑人工景觀與自然生態(tài)景觀和諧共生、“林、水、城”相互交融的生態(tài)環(huán)境。把XX建成人文和諧的宜居新城在加城市建設(shè)的進(jìn)程中，堅(jiān)持低碳發(fā)展，注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)，增強(qiáng)環(huán)境發(fā)展承載能力，優(yōu)化區(qū)域發(fā)展環(huán)境，建設(shè)生態(tài)宜居新型城區(qū)。城市空間結(jié)構(gòu)形成一帶、兩軸、五組團(tuán)，一主、五副、多中心。合理布局高速公路、鐵路、輕軌、干線公路、城市道路等交通方式，構(gòu)建環(huán)型放射狀的綜合交通網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)部署，XX市將加快合村并城步伐，將全區(qū)282個(gè)行政村改造為60個(gè)城市社區(qū)，率先實(shí)現(xiàn)全域城市化，讓被征地農(nóng)民實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)、致富發(fā)展，享受和城市居民一樣的生活環(huán)境、一樣的政策待遇，逐步實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境城市化、公共服務(wù)城市化、就業(yè)結(jié)構(gòu)城市化和消費(fèi)方式城市化。城市規(guī)劃區(qū)范圍為：西起上街區(qū)界，東至XX市區(qū)界，北界連霍高速，南至規(guī)劃鄭洛快速通道（以村界為準(zhǔn)），總面積約230平方公里。2013年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)有四點(diǎn)突破：（1）房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；（2）房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；（3）房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；（4）房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化。此外，中指院在21日發(fā)布的上周(—)成交數(shù)據(jù)也顯示，在其所監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市中，有39個(gè)城市的房地產(chǎn)成交量同比上漲，部分城市的漲幅甚至超過(guò)100%。商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，但新型城鎮(zhèn)化有望喚醒樓市最大剛需。地方政府是持續(xù)土地財(cái)政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財(cái)政稅收。全年是“緊、緊、緊、松”。而且特別強(qiáng)調(diào)，要加快配套設(shè)施的建設(shè)，做到配套設(shè)施和保障房工程同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用，確保已竣工的保障房能及早的投入使用。據(jù)統(tǒng)計(jì)1月份，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模和數(shù)量雙降，但所有類型的信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托仍占較高比例。房地產(chǎn)資金走勢(shì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年房企到位資金已出現(xiàn)增長(zhǎng)跡象。堅(jiān)持控總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，進(jìn)一步拓展建設(shè)用地新空間，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展合理用地需求，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。占總土地供應(yīng)總量50%。他尤其強(qiáng)調(diào)，2013年會(huì)繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)措施，要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，編制和實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，密切監(jiān)測(cè)市場(chǎng)形勢(shì)，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，而且要強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的誠(chéng)信體系建設(shè)。規(guī)劃區(qū)位于XX市XX區(qū)，城市中心東北部。XX是中原城市群及中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，XX核心共劃分為13個(gè)功能組團(tuán)，XX市屬于XX組團(tuán)，緊鄰XX市西部組團(tuán)（XX高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）且處在東西向城市產(chǎn)業(yè)復(fù)合發(fā)展軸上。隴海經(jīng)濟(jì)帶定位于培育形成鄭汴商洛沿亞歐大陸橋工業(yè)走廊，壯大能源原材料、現(xiàn)代制造業(yè)、汽車、新能源等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)老工業(yè)基地（XX、洛陽(yáng)）振興和新興工業(yè)基地（商丘、開(kāi)封）崛起；京廣經(jīng)濟(jì)帶（安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、XX、許昌）則是大力發(fā)展原材料工業(yè)、裝備、制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和食品工業(yè)，形成我國(guó)重要的制造業(yè)基地。建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，能夠發(fā)揮XX的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、人口優(yōu)勢(shì)、糧食優(yōu)勢(shì)、后發(fā)優(yōu)勢(shì)，不僅為XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添活力，還會(huì)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增添力量。2011年3月17日公布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出重點(diǎn)推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域發(fā)展。要規(guī)劃處理好與各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相互關(guān)系，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，相互依存，相互補(bǔ)充，協(xié)調(diào)一致。項(xiàng)目選址合適，建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)條件具備，建設(shè)方案可行，投資規(guī)模適度，并具有顯著的社會(huì)效益。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作允許有一定程度的交叉。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模安置區(qū)總用地面積312663平方米（），地塊面積299267平方米（），總建筑面積943403平方米，地上總建筑面積732444平方米，其中住宅建筑面積670432平方米，商業(yè)建筑面積48713平方米，其他配套公用建筑面積13299平方米；地下總建筑面積210959平方米。以基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套完善、環(huán)境優(yōu)美的城市社區(qū)代替雜亂無(wú)章的村莊聚居模式，使原住民公平的享受到完善的城市生活。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。能否實(shí)現(xiàn)XX市、XX省乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)，城市建設(shè)將成為重中之重，省市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用。堅(jiān)持“以人為本”的原則，保障村民的利益，創(chuàng)造宜人的居住空間、商業(yè)活動(dòng)空間、休閑場(chǎng)所和聚居生活氛圍。以《XX市城市總體規(guī)劃（2008－2020）》為依據(jù)，遵循XX市城中村改造的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)整合相關(guān)資源尤其是土地資源，走改造和綜合開(kāi)發(fā)相結(jié)合的道路。本報(bào)告結(jié)合《XX市城市總體規(guī)劃》（2008－2020），根據(jù)國(guó)家對(duì)項(xiàng)目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)、條件、背景及必要性進(jìn)行了全面論述，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目組織與實(shí)施、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，以期為項(xiàng)目實(shí)施提供科學(xué)、可靠的依據(jù)。大道四村聯(lián)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大道四村聯(lián)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1 總 論項(xiàng)目名稱：XX市XX區(qū)XX大道四村聯(lián)建項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位：XXXX置業(yè)有限公司項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目擬建于XXXX市XX鎮(zhèn)，具體地址位于XX市XX區(qū)XX大道以東、站南路以南、桃賈路以西、索河路以北區(qū)域，項(xiàng)目總用地面積1088617平方米（），安置區(qū)總用地面積總用地面積312663平方米（），配套開(kāi)發(fā)用地總用地面積775954平方米（）。根據(jù)XXXX置業(yè)有限公司提出的XX市XX區(qū)XX大道四村聯(lián)建項(xiàng)目的建設(shè)要求，我院組織有關(guān)技術(shù)人員，在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)查基礎(chǔ)上，形成了本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。公司秉承“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，以滿足市場(chǎng)特定消費(fèi)人群的差異化要求為導(dǎo)向，以追求高品質(zhì)、低價(jià)格的服務(wù)為宗旨，以“樣板工程、精品項(xiàng)目”為目標(biāo)，致力于打造一流產(chǎn)品和超值服務(wù)。將城中村改造及綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)相結(jié)合，按步驟進(jìn)行。另外根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，居民住宅的發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)達(dá)到人均建筑面積35平方米。XX作為一個(gè)已經(jīng)具有一定規(guī)模的大城市，也確定了擴(kuò)大城市規(guī)模、完善基礎(chǔ)設(shè)施、美化城市環(huán)境、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高XX市在全省的首位度，把XX建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域性中心城市的發(fā)展綱要。由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。村民住宅以統(tǒng)一規(guī)劃建造的多層或者部分高層，取代自家建造的獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的農(nóng)民房。建設(shè)內(nèi)容主要包括：安置房、商品住宅用房、商業(yè)用房、地下室、地下車庫(kù)以及道路廣場(chǎng)硬化、景觀綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)周期擬定為24個(gè)月，計(jì)劃用2個(gè)月完成項(xiàng)目全部前期準(zhǔn)備及報(bào)批工作，初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)5個(gè)月，項(xiàng)目施工18個(gè)月，竣工驗(yàn)收4個(gè)月。表11：安置區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1總用地面積m23126632地塊面積m22992673總建筑面積m29434034地上總建筑面積m2732444（1）住宅建筑面積m2670432（2）商業(yè)建筑面積m248713（3）其他配套公用建筑面積m2132995地下總建筑面積m22109596基底建筑面積m2746507綠化率%358容積率9建筑密度%10項(xiàng)目總投資萬(wàn)元11建設(shè)周期月2412安置村民數(shù)人800613地下停車位個(gè)5345表12：配套開(kāi)發(fā)用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1總用地面積m27759542地塊面積m26912753總建筑面積m231404614地上總建筑面積m22595406（1）住宅建筑面積m21307898（2）商業(yè)建筑面積m21148579（3）其他配套公用建筑面積m21389295地下總建筑面積m25450556基底建筑面積m22419677綠化率%308容積率9建筑密度%3510項(xiàng)目總投資萬(wàn)元11建設(shè)周期月2412地下停車位個(gè)15573表13：主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目單位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備 注一經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1總投資萬(wàn)元1055964取整 (1)建設(shè)投資萬(wàn)元1007039取整 (2)建設(shè)期利息萬(wàn)元48925取整 2總成本費(fèi)用萬(wàn)元/年經(jīng)營(yíng)期平均3銷售收入萬(wàn)元/年經(jīng)營(yíng)期平均4利潤(rùn)總額萬(wàn)元/年經(jīng)營(yíng)期平均5營(yíng)業(yè)稅及附加萬(wàn)元/年經(jīng)營(yíng)期平均6凈利潤(rùn)萬(wàn)元/年經(jīng)營(yíng)期平均二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 7項(xiàng)目投資利稅率 %計(jì)算期平均8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %9項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 27625810項(xiàng)目投資回收期年靜態(tài)通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的綜合分析，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策，符合XX省和XX市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及XX市土地利用總體規(guī)劃。建設(shè)單位要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)化管理，分配好建設(shè)各方的工作；管理單位要做好各方協(xié)調(diào)工作，增加各方