【正文】 坪養(yǎng)護(hù)補(bǔ)種，樹木及花草調(diào)整；及時(shí)處理綠化與其他公共設(shè)施的矛盾，保持綠化景觀的完整，布局合理；無枯枝敗葉，無明顯病、蟲害、無藥害；提供時(shí)花、苗木、盆栽及室內(nèi)擺花等服務(wù)。 防止噪音污染具體措施主要包括以下幾個(gè)方面內(nèi)容：① 進(jìn)入小區(qū)車輛一律不準(zhǔn)鳴放喇叭，其車速不得超過5公里/小時(shí)；② 對商業(yè)門店和業(yè)戶所產(chǎn)生的噪音進(jìn)行嚴(yán)格要求和控制，對超標(biāo)者以說服教育為主，并責(zé)令其改正；③ 控制區(qū)內(nèi)裝修噪音，要求施工隊(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作業(yè)，對于噪聲較大的工程，限制其在區(qū)外完成。對于業(yè)戶大件垃圾，將派專人上門收集，并予以集中處理，使小區(qū)在任何時(shí)候都不出現(xiàn)垃圾暴露和堆放現(xiàn)象。實(shí)施近宅停車管理方案制定車位使用條例、收費(fèi)規(guī)定以及停車管理規(guī)定，近宅停車給業(yè)戶帶來方便，但必須確保車輛停放進(jìn)出井然有序，車道暢通。五、車輛管理服務(wù) 實(shí)施交通規(guī)范管理根據(jù)“XXXXX”的實(shí)際情況，對交通車輛實(shí)行規(guī)范化管理，具體表現(xiàn)在標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范。（1） 治安防范體系： 保安隊(duì)伍結(jié)構(gòu)圖 巡邏崗巡邏 守衛(wèi)崗 機(jī)動(dòng)崗 重點(diǎn)巡邏 主副出入口 快速反應(yīng)機(jī)動(dòng)巡邏 車庫出入口 快速支援全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)；① 保安巡邏采用重點(diǎn)巡邏和機(jī)動(dòng)巡邏，統(tǒng)籌安排巡邏時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)對巡邏進(jìn)行績效監(jiān)控；② 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“二級”調(diào)度，實(shí)施快速推進(jìn)體系。對物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制。① 人流控制。四、 治安管理服務(wù) 保安人員情況熟悉，有來訪登記、巡查記錄、應(yīng)急方案、交接班規(guī)程，實(shí)施三級防火責(zé)任制度，參與二級裝修管理，對公共設(shè)施設(shè)備定期巡視，配合地區(qū)公安、消防、綜合管理部門的工作，并接受監(jiān)督，確保管理區(qū)域的平安。業(yè)戶裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。（2）行政手段。業(yè)戶裝修垃圾實(shí)施袋裝化，指定地點(diǎn)投放。同時(shí)管理處的安全巡查、環(huán)境巡查、消防管理人員也要對裝修進(jìn)行監(jiān)管。（3） 裝修材料符合防火規(guī)定。裝修審批重點(diǎn)如下：（1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。擬采取的違章裝修控制流程： 業(yè)戶辦理入住手續(xù) 對業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳 申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約 責(zé)任事務(wù)主管監(jiān)管 裝修糾察、環(huán)境巡查、治安巡邏、消防管理人員交叉監(jiān)督 發(fā)現(xiàn)違章裝修，1小時(shí)內(nèi) 發(fā)出通知，上門工作，以便說服業(yè)戶，以情打動(dòng)業(yè)戶，讓業(yè)戶整改 采取強(qiáng)制措施 向房地辦業(yè)委會(huì)等反映情況以取得支持經(jīng)濟(jì)手段,法律手段解決 裝修宣傳、簽約，切實(shí)到位為加大裝修宣傳的力度，本公司將充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶單位的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。業(yè)戶對新的場所均有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為縮短這一心理過程，必須重視與業(yè)戶的首次接觸，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人員的良好形象，為共同營造安寧、詳和、積極向上的社區(qū)物業(yè)所特有氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個(gè)良好的開端。2）提前與供電公司、自來水公司、燃?xì)夤?、電話公司、有線電視臺協(xié)調(diào)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。運(yùn)用電腦輔助管理，開展日常服務(wù)，與業(yè)戶保持緊密聯(lián)系，接受業(yè)戶監(jiān)督，定期分析、評議尋找須改進(jìn)的工作環(huán)節(jié)。積極開展對業(yè)戶的宣傳隨著房產(chǎn)市場的高速發(fā)展，物業(yè)管理法規(guī)的逐步規(guī)范，購房者的理性消費(fèi)使業(yè)戶對物業(yè)管理的重視日益增加，為了更好地實(shí)施物業(yè)的管理和服務(wù)，作好對業(yè)戶的宣傳是本公司介入的一項(xiàng)重要工作，如有條件搞一些物業(yè)管理常規(guī)知識以及智能化設(shè)施的使用和裝修制度的宣傳。第七節(jié) 日常管理與特色服務(wù)日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，針對“XXXXX”的特點(diǎn)，本公司的物業(yè)管理工作將由介入期、常規(guī)期二個(gè)部分組成。在本公司進(jìn)駐后，我們希望能從原管理單位或者建設(shè)單位獲得完整的小區(qū)建筑竣工資料，這些資料包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防、給排水等方面的沒竣工圖紙及資料。本公司目前有一整套完善的規(guī)章制度，這些制度的建立，不是憑空編造出來的，而是以政府的文件和公司的宗旨、經(jīng)營范圍和承擔(dān)的任務(wù)為依據(jù)，并在多年的實(shí)踐中反復(fù)補(bǔ)充修改，逐步健全完善和提高，概括的講，這些制度包括兩大方面：一是公司內(nèi)部管理制度，這是公司自身運(yùn)作的章程，它包括公司的宗旨、任務(wù)、各類人員和各部門的職能、職責(zé)、言行舉止、著裝等，這一制度的建立，為公司造就一支良好的員工隊(duì)伍，樹立企業(yè)整體形象奠定了基礎(chǔ)。 （四）、清潔綠化環(huán)保工具。評核工作是在員工工作一段時(shí)期后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以使員工的直接上司、部門經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評核培訓(xùn)成績的依據(jù)。④提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：主要是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合公司業(yè)務(wù)發(fā)展或管理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司辦公室負(fù)責(zé)組織落實(shí)。主要內(nèi)容包括：A、崗位職責(zé)；B、專業(yè)技能；C、操作規(guī)程；D、言行舉止訓(xùn)練。培訓(xùn)方式（1）培訓(xùn)的組織方式：由下至上可分為班組自行組織、管理處組織和公司組織三種方式。培訓(xùn)所要達(dá)到的目的，是最終培養(yǎng)出一大批領(lǐng)導(dǎo)干部中的職業(yè)經(jīng)理層管理人員；在普通職員中培養(yǎng)出一大批既有專業(yè)知識技能，又有現(xiàn)代管理水平的職業(yè)管理層人員；在保安員、保潔員的臨時(shí)工隊(duì)伍中培養(yǎng)出一大批有理想、有覺悟、有能力、有綜合素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的新時(shí)代打工一族（勞動(dòng)者）。10年房地產(chǎn)物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。比如我們制定了《不合格服務(wù)的識別及處理程序》并填寫不合格報(bào)告。（2）嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度，多樣化的激勵(lì)手法。同時(shí)，還要根據(jù)每個(gè)人當(dāng)時(shí)的個(gè)性心理傾向有針對性地做思想工作，使每個(gè)人都能在不同的時(shí)間、不同的環(huán)境得到不同的激勵(lì)。在軟件方面，管理處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過這種“人性化”的管理及時(shí)了解掌握員工的心理活動(dòng)、思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來的各種消極情緒及時(shí)指導(dǎo)糾正，將可能發(fā)生的問題消滅在萌芽狀態(tài)中，確保管理處的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。這個(gè)環(huán)節(jié)包括硬件和軟件兩個(gè)方面。在整個(gè)過程中，經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。（三）、擬采取的管理方式內(nèi)部管理架構(gòu)運(yùn)作機(jī)制管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運(yùn)動(dòng)。保安人員于小區(qū)內(nèi)、住宅外設(shè)守衛(wèi)崗、巡邏崗及機(jī)動(dòng)崗，中央監(jiān)控調(diào)度室24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)動(dòng)，實(shí)行全員義務(wù)消防員制。 3．社區(qū)文化和便民服務(wù)。因此，本公司如取得“XXXXX”的物業(yè)管理權(quán)，即可安排包括保安、保潔在內(nèi)的人員進(jìn)現(xiàn)場工作，憑借本公司的專業(yè)管理與服務(wù)，能夠促進(jìn)物業(yè)銷售，幫助開發(fā)商進(jìn)一步樹立在房地產(chǎn)市場上的良好信譽(yù)和卓越品牌，亦將成為本公司的榮幸。將人文精神融入小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)中，組織并配合業(yè)主開展多種形式的文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，滿足業(yè)主的精神追求，提高小區(qū)的文化品位。 二、擬采取的物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 物業(yè)管理的思路、重點(diǎn)，擬采取的管理方式 （一）、管理思路通過與業(yè)主委員會(huì)部分成員的幾次接洽、信息溝通、答疑交流及對現(xiàn)場的觀察，根據(jù)“XXXXX”的定位及管理與服務(wù)要求，并結(jié)合本公司多年來從事專業(yè)化物業(yè)管理的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，“XXXXX”的物業(yè)管理主題是“人性化服務(wù)”。據(jù)悉，日本近來借鑒中國企業(yè)民主管理經(jīng)驗(yàn)，普遍推行職工提合理化建議等做法，使企業(yè)的凝聚力明顯增強(qiáng)，經(jīng)營管理者與被管理者的關(guān)系不斷改善。比如，在我們的小區(qū)內(nèi)，沒有一塊“禁止隨地吐痰……違者罰款”等字樣的警告牌，清潔工默默地將住戶隨手丟棄的雜物撿起而不是粗暴地指責(zé)，這種跟蹤式清掃，令客人不好意思再亂扔亂吐。同時(shí)，也維護(hù)了員工的基本自尊。 待所有住戶都一視同仁，包括新老住戶、不同身份的住戶、通情達(dá)理或刻薄刁蠻干的住戶、臨時(shí)租房的住戶、公司戶等。 “以人為本”的思想所熏陶的企業(yè)公司是一個(gè)強(qiáng)化的溫室社會(huì)，處身其間的個(gè)人，逐步被培養(yǎng)起類似于家庭意識的社團(tuán)意識，具有克已、忠誠、服務(wù)、合作及效忠精神，愿把自己與公司結(jié)合起來，大多數(shù)人能為公司的利益和個(gè)人的尊嚴(yán)而努力工作。公司十分關(guān)心員工的福利，努力爭取住房困難的解決，每年組織員工外出集體活動(dòng)，既調(diào)節(jié)了身心機(jī)能，更開闊了眼界努力塑造企業(yè)形象，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。建立有效的激勵(lì)機(jī)制，努力培養(yǎng)員工奮發(fā)向上的精神風(fēng)貌。建立有效的激勵(lì)機(jī)制，努力提高員工的整體素質(zhì)。經(jīng)過十余年的探索與實(shí)踐，憑借超前的管理理念、規(guī)范化服務(wù)及富有特色的企業(yè)文化，現(xiàn)已發(fā)展成為XXXXX地區(qū)較有影響的物業(yè)管理企業(yè)。本公司面向社會(huì)提供保安、保潔、維修、綠化等專項(xiàng)或全面的委托管理、顧問管理、物業(yè)管理咨詢等各類專業(yè)服務(wù)。公司下設(shè)三個(gè)部室，八個(gè)物業(yè)管理處，有各類專業(yè)技術(shù)及服務(wù)人員150余人。公司以“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”為經(jīng)營理念，按照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)要求，全面實(shí)施質(zhì)量管理，建立了完善的質(zhì)量管理體系，適應(yīng)業(yè)主需求，不斷提升服務(wù)水平。在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“無功就是過，平平淡淡就是錯(cuò)”的企業(yè)人才觀，堅(jiān)決屏棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核管理處主任的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否為企業(yè)、為公司多創(chuàng)效益，包括社會(huì)效益和環(huán)境效益。規(guī)定主任主管都要持證上崗，都必須會(huì)操作電腦，會(huì)駕駛機(jī)動(dòng)車輛等。公司領(lǐng)導(dǎo)對家屬們的支持表示深切的謝意使得她們很感動(dòng)，并表示今后將一如既往地支持公司的工作。公司倡導(dǎo)的是以人為中心的“人力資本”思想。住戶的責(zé)備批評投訴當(dāng)成神佛之聲，不論責(zé)備什么，都要欣然接受，“要聽聽住戶的聲音”是公司經(jīng)常向員工強(qiáng)調(diào)的重