【正文】 五房二廳六房二廳二房二廳:5280M178。3）、番禺華南板塊A、 項(xiàng)目簡(jiǎn)況樓盤(pán)名稱項(xiàng)目占地總建面積建筑規(guī)模容積率綠化面積南國(guó)奧林匹克花園67萬(wàn)平方米約78萬(wàn)平方米整個(gè)項(xiàng)目共由五個(gè)組團(tuán)組成，全部由35層以及78小高層住宅組成（近期將推出雅典奧運(yùn)村59棟住宅，分為三個(gè)區(qū)，其中一區(qū)19棟，二區(qū)20棟，三區(qū)20棟）1．12；8萬(wàn)平方米的體育公園；9萬(wàn)平方米的郊野公園，其總體綠化率達(dá)47．8%星河灣1200畝30多萬(wàn)平方米首期總投資8億元人民幣，居住戶數(shù)1900余戶，由六大充滿異域風(fēng)情的水景園林社區(qū)組合而成。三房二廳:72117M178。二房一廳:56M178。四房四廳:124160M178。2）、黃埔大道員村段A、 項(xiàng)目簡(jiǎn)況樓盤(pán)名稱項(xiàng)目占地總建面積建筑規(guī)模容積率綠化面積美林海岸花園約30多萬(wàn)平方米由50棟超低密度多層及小高層洋房組成 2．3約4萬(wàn)平方米粵韻庭園1000多平方米4．5萬(wàn)平方米由1幢15層、2幢20層、3幢12層3．4擁有3500平方米的中庭花園B、 戶型面積樓盤(pán)名稱戶型面積數(shù)量該類型面積折實(shí)均價(jià)總按揭折實(shí)均價(jià)銷售率美林海岸花園一房一廳二房二廳三房二廳四房二廳四房四廳六房四廳八房四廳一房一廳:46M178。南苑），現(xiàn)場(chǎng)氣氛較為活躍駿景花園南苑95折95折98折D、銷售情況樓盤(pán)名稱銷售情況東圃廣場(chǎng)售出八成多左右羊城花園售出95%，現(xiàn)僅余不足50套現(xiàn)樓單元美好居現(xiàn)余三十幾套單位左右，其中95M178。二房二廳:40套三房二廳:110套四房二廳:11套二房二廳:5767三房二廳:5680四房二廳:5216566182%駿景花園南苑二房二廳: 65~91m178。三房二廳:101118四房二廳:106146五房二廳:132M178。三房二廳:72115M178。三房二廳:92106M178。三房二廳：75106M178。二房二廳：66M178。2. 樓價(jià)較高，其升值潛力較小。2. 生活方便，交通便利。4. 白云大道命名拉動(dòng)。5. 城市規(guī)劃滯后。1. 區(qū)域成熟需要過(guò)程。4. 容易成片開(kāi)發(fā)，形成大型生活小區(qū)。3. 周邊工廠多，污染嚴(yán)重。黃埔大道員村段粵韻庭園、美林海岸花園1. 周邊生活配套較為完善。4. 符合廣州規(guī)劃發(fā)展方向。各樓盤(pán)將在價(jià)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、園林綠化、配套設(shè)施、工程質(zhì)量、物業(yè)管理以及服務(wù)等方面形成全方位的競(jìng)爭(zhēng)，樓盤(pán)的綜合素質(zhì)將會(huì)得到進(jìn)一步的提升。目標(biāo)客戶為白領(lǐng)工薪階層的都市精英，年輕、有知識(shí)，外地人較多，個(gè)性自由、務(wù)實(shí)、時(shí)尚、朝氣蓬勃且生活態(tài)度積極向上，對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量要求較高，購(gòu)買(mǎi)特征為理性沖動(dòng)型購(gòu)買(mǎi)。7) 城市中心進(jìn)一步東移今后的15年，隨著廣州市東南部地區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，城市重心東移的速度將逐漸加快?？茖W(xué)城規(guī)劃建設(shè)有：微電子信息產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)研究園、新材料和新能源科技園及管理服務(wù)中心等。4) 廣州科學(xué)城廣州科學(xué)城位于廣州市區(qū)東北部，天河、白云和黃埔3區(qū)交界處（廣州市中心大組團(tuán)交會(huì)處），其范圍為：加莊→上嶺→大淋崗→玉樹(shù)→馬坑園→新塘，北沿大觀路→廣汕公路→北二環(huán)公路→火村公路，沿廣深高速公路往西接加莊。第二期工程由豐樂(lè)立交到瑤田立交，全長(zhǎng)18公里，計(jì)劃2001年九運(yùn)會(huì)開(kāi)幕之前全線完工。1) 廣東奧林匹克體育場(chǎng)廣東奧林匹克體育場(chǎng)是九運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)，占地30萬(wàn)平方米，可容納觀眾8萬(wàn)多人，將承擔(dān)九運(yùn)會(huì)的開(kāi)幕式和田徑、足球等比賽項(xiàng)目，目前，工程進(jìn)展順利，宏偉外觀已經(jīng)展現(xiàn)，四周的道路和環(huán)境美化亦已開(kāi)始。2. 天河區(qū)九運(yùn)會(huì)區(qū)域規(guī)劃與展望2001年11月11日，中華人民共和國(guó)第九屆運(yùn)動(dòng)會(huì)開(kāi)幕式將在天河區(qū)東圃鎮(zhèn)黃村的廣東奧林匹克體育場(chǎng)舉行，東圃將成為全國(guó)人民關(guān)注的熱點(diǎn)。這部分樓盤(pán)所吸引的是收入金字塔底部的廣大中、低收入階層，市場(chǎng)的消化速度較快。隨著市民生活水平提高，居住習(xí)慣逐步改變，“市區(qū)工作、市郊生活”的居住模式逐漸得到部分市民的認(rèn)同。員村一帶的生活配套完善，市場(chǎng)、電影院、醫(yī)院、商場(chǎng)及酒樓等設(shè)施較多，人流旺，商業(yè)氣氛較濃，個(gè)別樓盤(pán)還可購(gòu)房入戶口，但靠近黃埔大道和華南快速干線的單位交通噪音較大，空氣質(zhì)素有待改善。華文學(xué)院、華南理工大學(xué)和廣東工業(yè)大學(xué)等高校，處于將軍山下，環(huán)境不錯(cuò)，空氣較好，適合在天河、東山等區(qū)工作，喜歡離天河區(qū)中心近而又不想樓價(jià)太高的中等收入階層，但該區(qū)域的一些樓盤(pán)建筑密度過(guò)大，樓盤(pán)的朝向、景觀和房間的通風(fēng)采光情況在一定程度上影響了購(gòu)房者的決定。目標(biāo)客戶群當(dāng)中絕大部分是介乎年齡在30~45歲的青年人士，他們具有極強(qiáng)的個(gè)性意識(shí)，更會(huì)享受生活，在購(gòu)買(mǎi)投資方面所占的比例較大；其次是滿足體現(xiàn)身份需求；另一方面則是港澳同胞、歸國(guó)華僑回來(lái)購(gòu)買(mǎi)；再有就是一些中小型公司在該區(qū)域建立辦事機(jī)構(gòu)或聯(lián)絡(luò)處等。天河北路已經(jīng)發(fā)展成真正的城市中心，這里坐享新城區(qū)優(yōu)勢(shì)，包括廣州最高檔次的商務(wù)活動(dòng)區(qū)和高消費(fèi)群體、周邊現(xiàn)代化的名廈、華宅林立，還擁有令人羨慕的景觀——10萬(wàn)平方米的東站廣場(chǎng)，而其金融中心地位，更造就其尊貴地位，有力地支撐沿線樓市。三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1. 天河區(qū)總體情況概述隨著市中心不斷東移，天河區(qū)逐漸變成新的城市中心，該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已從10多年前的初級(jí)階段發(fā)展成為今天十分成熟的市場(chǎng)。D. 老城區(qū)人口下降，人口向周邊轉(zhuǎn)移。E. 人口密度全市人口密度為1,337人/平方公里，其中市區(qū)人口密度為2,293人/平方公里，縣級(jí)市人口密度為381人/平方公里。C. 隨著城市范圍的擴(kuò)大，城市立體交通網(wǎng)絡(luò)的形成，一般市區(qū)、城市次中心區(qū)、近郊區(qū)和內(nèi)環(huán)路至外環(huán)路間的地價(jià)較低，成本易于控制，易形成規(guī)模較大的住宅小區(qū)，適合現(xiàn)代都市人追求舒適優(yōu)雅生活環(huán)境的特點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)和銷售大幅較多。B. 不同區(qū)域樓盤(pán)特征表11：不同區(qū)域樓盤(pán)特征區(qū)域住宅主要分布地段價(jià)格買(mǎi)家特征天河天河北路、珠江新城、中山大道、黃埔大道、員村以及沙太路天河北路、珠江新城樓盤(pán)6,000~10,000元/平方米，其它區(qū)域的為3,000~6,000元/平方米買(mǎi)家類型較為廣泛，收入層次多樣，但是多數(shù)為年輕人和在廣州市工作和生活的外地人，部分為老城區(qū)居民海珠一、二線的江景樓盤(pán)、工業(yè)大道、寶崗大道、昌崗路、新港東路、南洲路、赤崗及琶洲主要3,000~6,000元/平方米，而一線江景樓盤(pán)為8,000~10,000元/平方米買(mǎi)家多數(shù)為老城區(qū)居民或具有老城區(qū)情結(jié)的廣州人，部分為來(lái)廣州市時(shí)間較長(zhǎng)、熟悉地方生活特點(diǎn)的外地人，多數(shù)屬于中年以上的市民白云機(jī)場(chǎng)路、同和路、新廣從路、黃石路、西灣路、增槎路、大坦沙及金沙洲多數(shù)為2,800~5,500元/平方米，白云山景觀和南湖周邊樓盤(pán)約為4,500~8,000元/平方米多數(shù)為中等和中低收入階層，部分為老城區(qū)居民，部分為在廣州工作和經(jīng)商的外地人東山水蔭路、東風(fēng)路、中山路、五羊新城、東山湖公園附近的東湖新村及二沙島約5,500~11,000元/平方米多數(shù)為原住東山區(qū)以及老城區(qū)的廣州人，對(duì)東山區(qū)較熟悉，注重孩子教育的家長(zhǎng)越秀東風(fēng)路、中山路、解放路、小北路及越秀公園周邊約6,000~10,000元/平方米多數(shù)為原住老城區(qū)的老廣州人荔灣中山八路、南岸路、荔灣湖公園、流花湖公園的周邊及西關(guān)約為4,500~7,000元/平方米多數(shù)為土生土長(zhǎng)的老城區(qū)原有居民，或在中山路、上下九路、人民路和流花一帶經(jīng)商的外地客戶，喜歡老城區(qū)商業(yè)繁華、交通便利、生活設(shè)施完善芳村芳村大道、花地灣、區(qū)政府附近及鶴洞大橋附近約為2,800~4,000元/平方米多數(shù)為原住芳村區(qū)居民，部分為老城區(qū)居民，小部分在廣州市工作的外地人黃埔大沙地、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及廣深公路沿線約為2,500~3,800元/平方米多數(shù)為黃埔區(qū)原居民，少部分為在開(kāi)發(fā)區(qū)、黃埔及天河工作的外地人番禺洛溪、南浦、沙溪、大石、鐘村、南村和華南快速干線沿線約為2,800~4,500元/平方米，復(fù)式、別墅以及帶花園的單位的價(jià)位在4,500~8,000元/平方米多數(shù)為廣州的市民，少部分為香港人；年輕，文化層次較高，在天河、東山及越秀等地工作的外地白領(lǐng)、金領(lǐng)所占的比例較高；度假和自住都有小結(jié)：廣州市商品房成交最為活躍的是天河區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)、番禺洛溪版塊和華南版塊，老城區(qū)和天河仍是市民購(gòu)房置業(yè)的首選，郊區(qū)住宅也越來(lái)越受廣大市民歡迎，住宅郊區(qū)化趨勢(shì)開(kāi)始形成。到荔灣區(qū)置業(yè)的大多屬于荔灣、越秀和東山等老城區(qū)的居民，年齡層次多為中年以上，部分是拆遷戶，喜歡荔灣區(qū)生活方便，經(jīng)商容易。E. 東山區(qū)東山區(qū)主要樓盤(pán)有錦城花園、東風(fēng)廣場(chǎng)、嘉富廣場(chǎng)及東湖御苑等，主要為高價(jià)樓盤(pán)，交通便利，生活方便，商業(yè)繁華，人流集中，教育配套較完善。第四，交通、能源、通信條件跟不上。洛溪地區(qū)的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早，區(qū)域居住氣氛較為成熟。到白云區(qū)置業(yè)的多是白云、天河、荔灣和越秀等老城區(qū)的居民、外地在廣州市工作和經(jīng)商的人士，多數(shù)為中低收入階層，喜歡白云區(qū)生活方便而且生活費(fèi)用不高。到海珠區(qū)置業(yè)的多是海珠、荔灣、越秀和東山等老城區(qū)居民，年齡層次中年以上，部分是拆遷戶，喜歡海珠區(qū)生活方便而且生活費(fèi)用不高，親戚朋友方便往來(lái)；且海珠區(qū)有許多工廠拆遷，可以建設(shè)大型小區(qū)，居住環(huán)境較為舒適，樓盤(pán)售價(jià)相對(duì)于河北為低，有一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；加上近幾年海珠區(qū)道路建設(shè)加快，珠江整治力度加大，市容環(huán)境有較大的改善，形成江南西等樣板路，濱江東景觀路和光亮工程進(jìn)一步加強(qiáng)了海珠區(qū)的吸引力。天河區(qū)是城市新區(qū)，隨著城市的中心東移，天河的地位進(jìn)一步加強(qiáng)，近年來(lái)珠江新城建設(shè)力度加大，政府政策、基礎(chǔ)設(shè)施配套和大量投資的支持，中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃前景廣闊，未來(lái)潛力大，樓市明顯升溫，以南國(guó)花園為首的樓盤(pán)銷售形勢(shì)樂(lè)觀；天河北路中信廣場(chǎng)寫(xiě)字樓群、火車東站和大型綠化廣場(chǎng)支撐，樓價(jià)靠穩(wěn)；而中山大道及天河公園一帶有幾個(gè)大型小區(qū)，粵墾路緊靠天河北路，是中等收入買(mǎi)家聚集的主要區(qū)域，東圃和其它地段的樓盤(pán)則面向中低收入買(mǎi)家和年輕人。表8：廣州市個(gè)人信貸額度占銷售額的比例年份個(gè)人信貸額度占銷售額的比例1996年55%1997年45%1998年61%1999年56%2000年64%2001年第一季度72%2) 價(jià)格走勢(shì)受住宅市場(chǎng)供大于求、結(jié)構(gòu)性矛盾突出及經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整期的影響，廣州市商品房住宅的成交價(jià)格下調(diào)幅度較大，2000年第四季度高層住宅成交價(jià)為5,407元/平方米，多層住宅成交價(jià)為3,789元/平方米，分別比1996年第四季度下降29%%。B. 結(jié)構(gòu)性矛盾突出廣州市商品房住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然顯得相當(dāng)突出，一方面，規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、戶型不盡合理、通風(fēng)采光不好、交通不方便且環(huán)境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價(jià)格合理、設(shè)計(jì)優(yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)雅的質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的商品房住宅卻嚴(yán)重不足。從1995年到2000年，廣州市商品住宅預(yù)售批出量共為2,，成交量共2,。4. 東部地區(qū)生產(chǎn)資料物流中心。3. 信息港（集中琶洲國(guó)際會(huì)展中心、廣州生物島和廣州大學(xué)園區(qū)）。兩個(gè)轉(zhuǎn)移帶1. 白云山西側(cè)的“北部轉(zhuǎn)移帶”，作為廣州市舊城功能的補(bǔ)充，將發(fā)展全市性的商貿(mào)物流中心，開(kāi)發(fā)低強(qiáng)度的居住區(qū)。2. 從廣州科學(xué)城、琶洲國(guó)際會(huì)展中心以及廣州生物島到廣州新城、南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和龍穴深水港的“南拓軸”。2. 向南集中發(fā)展，將逐步形成南翼大組團(tuán)，在城市的居住用地向南拓展的同時(shí)，未來(lái)大量基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和IT產(chǎn)業(yè)的會(huì)議展覽中心、生物島、大學(xué)園區(qū)及廣州新城等新興產(chǎn)業(yè)也將布置在都會(huì)區(qū)南部的番禺北部地區(qū)。3. 廣州市總體規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)于2001年4月30日公布的《廣州市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》，將廣州劃分為都會(huì)區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)及南沙片區(qū)5個(gè)片區(qū)，占地7,400平方公里，人口1,000~1,200萬(wàn)人。11. 金鵬移動(dòng)通信。7. 廣州國(guó)際會(huì)展中心首期工程。3. 內(nèi)環(huán)路放射線工程。10. 珠江鋼廠。6. 北二環(huán)高速公路。2. 白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)遷建。9. 廣州本田汽車。5. 廣州保稅區(qū)電腦城。表2：近幾年廣州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目一覽年份重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目1999年度1. 地鐵工程（一號(hào)線試運(yùn)營(yíng)、二號(hào)線開(kāi)工）。2000年，以推進(jìn)“三年一中變”、建設(shè)適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展與生活居住的城市為目標(biāo)，全力推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。1998年，比起1997年有大幅度的增長(zhǎng)，%；1999年，是廣州市歷史上城市建設(shè)投資規(guī)模最大、發(fā)展最快的一年，%。表1：廣州市固定資產(chǎn)投資年份固定資產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率城市建設(shè)投資年增長(zhǎng)率1998%%1999%%2000%%2. 廣州市近幾年重點(diǎn)市政工程概述近幾年，廣州市加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，完成了地鐵一號(hào)線、內(nèi)環(huán)路及其放射線、華南快速干線和廣園東路一期工程等重點(diǎn)工程，正在建設(shè)的有：地鐵二號(hào)線、廣州新體育館、廣東奧林匹克體育中心、廣園東路二期、北二環(huán)高速公路、廣州國(guó)際會(huì)展中心首期工程、科學(xué)城首期工程以及白云機(jī)場(chǎng)遷建等等重點(diǎn)工程，即將規(guī)劃建設(shè)的地鐵三號(hào)線、地鐵四號(hào)線、城市輕軌鐵路、科學(xué)城、琶洲國(guó)際會(huì)展中心、廣州生物島、大學(xué)城以及南沙港等項(xiàng)目，都會(huì)給廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的機(jī)遇。4. 獵德污水處理廠。8. 白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)。2000年度1. 廣州港出海航道。5. 廣州市北部高速公路。9. 廣州港新沙港區(qū)一期工程。2. 白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)遷建。6. 廣州體育館。10. 珠鋼工程。14. 科學(xué)城電子信息產(chǎn)業(yè)基地。1) 都會(huì)區(qū)表3：都會(huì)區(qū)的范圍和發(fā)展方向定位未來(lái)廣州的中心范圍包括原城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)，增城的新塘、永和兩