金旭房地產(chǎn)城上城項(xiàng)目策劃案地產(chǎn)策劃-全文預(yù)覽
【正文】 段（三）：年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立子女合住 經(jīng)濟(jì)狀況仍然較好。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買較多兒童用品，購(gòu)買住房能力降低。 新婚階段：年輕夫婦，無(wú)子女 經(jīng)濟(jì)條件處于逐步好轉(zhuǎn)的階段。那么現(xiàn)在我們看看到底誰(shuí)將是我們的業(yè)主呢？ 找準(zhǔn)廣告?zhèn)鞑ピV求對(duì)象，才能有效的整合資源，準(zhǔn)確快速的將項(xiàng)目的價(jià)值傳遞給目標(biāo)客層（訴求對(duì)象）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 T（威脅點(diǎn)） 項(xiàng)目物業(yè)高端品質(zhì)與區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格的挑戰(zhàn)： 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)規(guī)劃的高起點(diǎn)，必然帶來(lái)區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格的變革，因此，也將形成購(gòu)買者對(duì)價(jià)格體系形成二次認(rèn)識(shí)，如何打破市場(chǎng)的心里障礙，以及對(duì)高端產(chǎn)品的打造，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力將是重大的考驗(yàn)； 產(chǎn)品形態(tài)與目標(biāo)客戶層的觀念挑戰(zhàn)： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的變化（純高層住宅小區(qū)）將挑戰(zhàn)客戶傳統(tǒng)的居住觀念，實(shí)現(xiàn)心理及認(rèn)識(shí)的平衡過(guò)渡，這是我們必須面對(duì)的問(wèn)題； 必然影響的金融政策： 政府出臺(tái)的銀行加息政策對(duì)項(xiàng)目有一定的影響； 新區(qū)目標(biāo)客戶群有限 ：匯川新區(qū)內(nèi)目標(biāo)客戶群有限，還必須有效挖掘更廣大的目標(biāo)客戶群； 競(jìng)爭(zhēng)威脅： 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生一定威脅； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目的體量使得開(kāi)發(fā)周期增長(zhǎng)，按照目前的市場(chǎng)容量分析，估計(jì)在 4到 5年左右，這也使得經(jīng)營(yíng)中的不確定風(fēng)險(xiǎn)增加，需要合理的銷售對(duì)策和有效的營(yíng)銷手段加以控制。 項(xiàng)目所在區(qū)域樂(lè)觀的發(fā)展前景 ：項(xiàng)目提供有一個(gè)充裕的升值空間，使之必然呈現(xiàn)保值、增值價(jià)值。開(kāi)發(fā)商的知名度缺乏，是項(xiàng)目的一個(gè)比較大的劣勢(shì)； 噪音污染：項(xiàng)目被兩條主要干道南京路和廣州路環(huán)繞，噪音污染大，影響小區(qū)品質(zhì)。 ? 消費(fèi)者購(gòu)房意識(shí)：隨著區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)居住的品質(zhì)要求已越來(lái)越高，在相當(dāng)程度上避免了開(kāi)發(fā)的盲目性，為成功開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目奠定了基礎(chǔ)。 ? 地段優(yōu)勢(shì)：地處匯川新區(qū)，緊臨新市委辦公樓，對(duì)望體育館、公園，交通便利，片區(qū)規(guī)劃成熟，項(xiàng)目占據(jù)地利優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目基本概況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目周邊配套 ? 市委、市政府、公安局、檢查院、法院在此辦公； ? 農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行三大銀行總部搬遷至此； ? 匯川新體育館咫尺距離； ? 三閣公園、植物園，盡享天然氧吧清新； ? 師院、新航中、老航中、航小，一條龍式教育； ? 遵義醫(yī)院、 3417醫(yī)院、醫(yī)學(xué)院，醫(yī)療出行不必愁； ? 電信、移動(dòng)、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳咫尺之遙； ? 政府小區(qū)、御景灣、陽(yáng)光 E版、錦都豪苑、香樟印象、綠島春天等成熟入??； ? 商業(yè)配套較差，除北京華聯(lián)外，沒(méi)有什么大型商場(chǎng)、超市等商業(yè)配套，沒(méi)有大型知名酒店。 綠化率 30% 。 致 言 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金旭 〃 城上城整合推廣思想 謀勢(shì)（市）而后動(dòng) ＞ 在項(xiàng)目前期銷售場(chǎng)地的搭建、銷售道具準(zhǔn)備的同時(shí)，把炒熱市場(chǎng)與建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)有機(jī)結(jié)合，為產(chǎn)品的形象傳播和行銷奠定市場(chǎng)和人脈基礎(chǔ)； ＞ 在項(xiàng)目的入市階段，強(qiáng)勢(shì)傳播，迅速贏得市場(chǎng)和目標(biāo)客戶層，形成市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)； ＞ 項(xiàng)目熱銷售階段，通過(guò)形式多樣的傳播媒介組合、公關(guān)活動(dòng)、事件行銷手段，牢固把握市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的強(qiáng)銷勢(shì)頭，為新的征程奠定基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 City Upper City 金旭 希望通過(guò)此次成功的合作為以后雙方長(zhǎng)遠(yuǎn)的合作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目總體量： ； 物業(yè)形態(tài)：高層住宅、辦公樓、商業(yè)三部分組成的高尚社區(qū)； 容積率 。隨著市委辦公樓的遷入，以及農(nóng)、商、建三大銀行總部入駐，數(shù)個(gè)高品質(zhì)樓盤進(jìn)入入住階段，片區(qū)逐漸取代老城區(qū)的地位，成為遵義市新的 CLD。 項(xiàng)目整合傳播的支撐點(diǎn)究竟何在？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì) :超過(guò) 5萬(wàn)平方地塊用地面積，建筑面積更是近 30萬(wàn)方，是遵義為數(shù)不多的幾個(gè)建筑面積超過(guò) 20萬(wàn)方的項(xiàng)目，有很大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ? 周邊有政府小區(qū)、錦都豪苑都小區(qū)入住，富人區(qū)概念形成。因此需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)商的品牌建設(shè)。 消費(fèi)者購(gòu)買意識(shí)的轉(zhuǎn)變 ：有效的擴(kuò)大了購(gòu)買人群，增加市場(chǎng)容量，引發(fā)更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 旁邊市委、銀行等單位工作人員是項(xiàng)目潛在的客戶資源。有做遵義第一高品質(zhì)社區(qū)的天時(shí)與地利條件，萬(wàn)事具備，就差客戶。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 滿巢階段（一）：年輕夫婦，有 6歲以下子女 家庭用品購(gòu)買的高峰期。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次。購(gòu)買力達(dá)到高峰期，住房購(gòu)買力已經(jīng)釋放大部分，較多購(gòu)買老年人用品。 家庭生活周期 7個(gè)階段的消費(fèi)和購(gòu)房特點(diǎn)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 由上表可以看出： 本項(xiàng)目的產(chǎn)品能滿足的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該集中在“家庭生活周期 2— 6” 的5個(gè)階段的消費(fèi)人群； 兩房戶型主要的目標(biāo)市場(chǎng)集中在 3兩個(gè)階層； 三房、四房以及大戶型主要的目標(biāo)市場(chǎng)集中在 6三個(gè)階層； 此外由于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)還普遍存在子女購(gòu)房與老年人合住或者子女單獨(dú)為老年人購(gòu)臵居所的消費(fèi)習(xí)慣，因此“家庭生活周期”的最后一個(gè)階段也應(yīng)該成為本項(xiàng)目應(yīng)該兼顧的目標(biāo)市場(chǎng)。 追求文化品味，逐步建立與大眾的區(qū)別 目標(biāo)消費(fèi)群特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者或領(lǐng)域的權(quán)威 地區(qū)內(nèi)某一領(lǐng)域的中流砥柱 處事低調(diào)果斷 關(guān)心政治 一定要選擇一套符合我的身份地位的高端樓盤 目標(biāo)消費(fèi)群特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)客層寫真 ?區(qū)域：遵義 ?年齡： 3055歲 ?性別：男 ?
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