【正文】 不可預(yù)見費銷售推廣費用銷售稅費3利潤總額4所得稅5稅后利潤6累計稅后利潤7投資總利潤率8投資總利稅率附表8 現(xiàn)金流量表（全部投資）表8 現(xiàn)金流量表（全部投資）序號季度項目合計1現(xiàn)金流入多層住宅銷售收入中高層住宅銷售收入商鋪銷售收入車庫銷售收入2現(xiàn)金流出土地費用前期工程費工程建設(shè)費、設(shè)備費公司管理費財務(wù)費用不可預(yù)見費銷售推廣費用銷售稅費3所得稅前凈現(xiàn)金流量所得稅前累計凈現(xiàn)金流量4所得稅5所得稅后凈現(xiàn)金流量所得稅后累計凈現(xiàn)金流量計算指標內(nèi)部收益率（IRR）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）投資回收期（Pt）基準收益率（Ic）。正是由于他們，我才能在各方面取得顯著的進步，在此向他們表示我由衷的謝意。因此，在整個建設(shè)期間，應(yīng)加強工程項目管理，落實材料采購和資金供應(yīng)計劃，確保項目的順利進行。項目建議：（1）本擬建項目的關(guān)鍵是季度銷售計劃能否順利實現(xiàn)。本擬建項目的目的財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資率稅率，均達到行業(yè)基準值，充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風(fēng)險能力，本項目在經(jīng)濟上是合理的?？梢姳卷椖靠癸L(fēng)險能力較強.總之，該擬建項目定位較準確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力?？梢姳卷椖靠癸L(fēng)險能力較強。10177。結(jié)果如下表992。敏感性指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。銷售面積盈虧平衡點Q=C/P=1943310000/4700=41346（㎡）41346/56820=%此時本項目銷售面積保本點為41346㎡，占計劃總銷售面積56820㎡%。第9章 風(fēng)險分析通過計算出盈虧平衡點（BEP）來分析成本與收益的平衡關(guān)系從而判斷安全系數(shù)。通過對照各項來源資金與占用資金，弄清資金占用是否合理、資金來源是否可靠。（貸款利率取13年的中長期貸款，%）借款償還期的計算：固定資產(chǎn)投資借款償還期（Pd）：貸款償還期是在國家財政規(guī)定及項目財務(wù)條件下，以項目投產(chǎn)后使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷等償還固定資產(chǎn)投資借款本金和建設(shè)期利息所需要的時間，此處主要以銷售收入為主要償還來源。.項目計劃總投資為19433萬元，除去開發(fā)商資本金和銷售收入滾動使用，剩余不足款項均由銀行貸款解決。由項目現(xiàn)金流量表計算可知，見附表8。由于本項目以季度為最小計算期單位，故需算出季度的基準收益率，經(jīng)計算得，ic（季度）=1=%基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費用等。除去開發(fā)商資本金6858萬元，其余將以向銀行貸款和預(yù)售收入的方式籌集。包括轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、。包括公司經(jīng)費、勞動保險費、業(yè)務(wù)招待費等,計取基礎(chǔ)為前期費用和工程建設(shè)費、設(shè)備費之和，費率為3%。其余不足資金由預(yù)售收入而來。具體計劃如下表：時間2017年2018年季度項目第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度高層住宅比例20%15%20%15%10%10%10%面積（㎡）101127584101127584505650565056商鋪比例20%20%15%15%12%10%8%面積20020015015012010080車庫比例40%30%20%10%個數(shù)132996633表61 銷售進度表第7章 投資估算及資金籌措 . （1）《xx市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則（2）最新《某省建筑工程綜合概預(yù)算定額》（3）最新《某省工程建設(shè)其它費用定額》（4）全國統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（5）目前市場上平均費用標準（6）項目規(guī)劃方案擬建項目投資估算范圍涉及：拆遷安置、工程前期準備、場地平整、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、相關(guān)的配套設(shè)備、設(shè)施采購及安裝工程，以及室外環(huán)境、道路工程。3)促銷手段。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通,如可以抓住學(xué)校這個賣點。報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 （1） 準備階段：從2016年7月1日～2016年10月1日，歷時90天； （2）建設(shè)實施階段：從2016年10月1日～2018年6月1日，歷時245天； （3）竣工并交付：從2018年6月1日～2018年7月1日，歷時30天 。根據(jù)施工組織安排，大致估計工程量然后根據(jù)定額及相關(guān)工程日期安排施工組織及安排人員。公司肩負社會大眾和投資人的重托，做大做強，到全球經(jīng)濟舞臺上獨領(lǐng)風(fēng)騷，是公司矢志不渝的追求目標。（2） 選派經(jīng)驗豐富的施工隊伍及人員參與此項目施工，確保投入一流的工程管理人員，一流的工程技術(shù)人員，一流的施工隊伍，施工某力弘揚“求實從嚴、重譽創(chuàng)優(yōu)、團結(jié)自強、開拓奮進”的企業(yè)精神。 第4章 項目組織機構(gòu)及運行機制xx公館擬建項目設(shè)計為板塔結(jié)合高層建筑，采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式，即整棟建筑的內(nèi)外墻體和樓板均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，其特點是結(jié)構(gòu)整體性好，抗震性能強，室內(nèi)布局靈活多變，室內(nèi)空間大，室內(nèi)空間大，甚至室內(nèi)可以不設(shè)承重內(nèi)隔墻，為住戶重新室內(nèi)布局劃分和裝修帶來極大的便利。[產(chǎn)品需求]交通方便，周圍有商場。[結(jié)論]在xx，由于該項目周圍學(xué)校多，23中又是很多家長的理想學(xué)校，因此這一類人對占整個客戶群較多。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中小等戶型為主，主要銷售對象為購房為孩子讀書的父母和有一定積蓄的年輕人，降低置業(yè)者的購買壓力。劣勢均價4500元/平方米銷售情況按揭、付款方式與優(yōu)惠公攤系數(shù)交房時間施工單位劣勢月其他費用其他價格價格（售）附層收益率總體規(guī)劃布局門面數(shù)最高價住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積項目規(guī)劃有7080萬方左右的集中式商業(yè)，在整個項目中將配建一定數(shù)量小學(xué)和幼兒園銷售時間施工單位戶型標準規(guī)則，采光通風(fēng)劣勢最高價住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積項目開發(fā)進度、規(guī)模、配套現(xiàn)房，開陽縣職業(yè)學(xué)校，開陽縣哇哈哈幼兒園，開陽縣第二中學(xué)，劉明診所，中國工商銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，社區(qū)服務(wù)中心銷售時間建筑設(shè)計公司小區(qū)物業(yè)、消防和安保設(shè)備俱全、設(shè)施先進，全天候電子監(jiān)控，一整套人性化管理。居高臨下月 總戶數(shù)737戶交房標準毛坯規(guī)模（棟數(shù)、層數(shù)）金都園林鑫城住宅總層數(shù)分為6+11+1層主力戶型描述三居熱銷戶型描述戶型結(jié)構(gòu)住宅形勢銷售價格（套內(nèi)面積）起價3280元/平方米單層增價住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積項目開發(fā)進度、規(guī)模、配套開陽縣第四中學(xué)、開陽縣中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、開陽縣交警大隊、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行開陽支行、城郵政局儲蓄所、 農(nóng)貿(mào)市場、休閑場、社區(qū)活動中心銷售時間開陽縣金達物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計公司此外，銷售速度的加快，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)增加，流通費用下降，產(chǎn)品成本降低，從而導(dǎo)致企業(yè)總盈利水平上升。數(shù)量折扣包括累計數(shù)量折扣和一次性數(shù)量折扣兩種形式。天譽城的折扣定價策略采用數(shù)量折扣，折扣定價是指對基本價格作出一定的讓步，直接或間接降低價格，以爭取顧客，擴大銷量。：建筑風(fēng)格是法國浪漫主義風(fēng)情建筑格局：調(diào)價模式是低價開盤，高價走，到達一定頂峰后下調(diào)。使小區(qū)內(nèi)孩子有好的教育和教育環(huán)境。旅游房地產(chǎn)是以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為開發(fā)契機，以休閑度假村、旅游景區(qū)、主題休閑公園、旅游(休閑)運動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發(fā)的旅游置業(yè)項目。未來，我市在房地產(chǎn)方面的招商引資，不僅要引進純粹的房地產(chǎn)開發(fā)巨頭，更要著力引進類似香港瑞安(商業(yè)地產(chǎn))、華僑城(旅游地產(chǎn))、清華紫光(科技地產(chǎn))等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)巨頭。．2xx市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢：．2．1區(qū)域發(fā)展均衡化。今年8月的數(shù)據(jù)顯示，xx市整體供應(yīng)2630套， ，%%，與去年同期相比，%%，目前市場主要以存貨為主。．1xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：從2012年10月起xx持《居住證》可購保障房；《某省流動人口服務(wù)管理條例》于2012年10月1日正式實施。在對房地產(chǎn)需求進行調(diào)控時,要根據(jù)不同的調(diào)控對象采取有區(qū)別調(diào)控手段:對投資性消費需求,控制和規(guī)范長期投資性需求,重點遏制和打擊短期投機性炒房。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房,而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房,以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等,房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況,努力做到住房結(jié)構(gòu)適應(yīng)收入結(jié)構(gòu)。深入分析我國的房地產(chǎn)市場特征,對宏觀調(diào)控的對象進行細分,針對不同