【正文】 平方米 8000 元 /平方米 % = 萬 b. 土地增值稅 ： 以成本價 1500 元 /平方米計算清算征收 扣除項目金額 =5500 1500（ 1+7 5%） ++132+= 萬 增值額 =5500 平方米 8000 元 /平方米－ 萬 = 萬 應交土地增值稅 = 60%－ 35% = 萬 ：按規(guī)定免征 ： 5500 平方米 8000 元 ／平方米 3% = 132萬 e. 印花稅 5500 平方米 8000 元 /平方米 1? = 地塊 ① 前期應交總稅金： 萬元 。高層部分 （ 50%建筑面積， 萬平） 包括 兩棟樓宇，分別為住宅 ( 萬平 ,分為 A、 B 兩個單元 )、酒店式公寓 （ 萬平） ， 地上 25~30 層，地下兩層停車場 。因開發(fā)后綜合市場外圍的商鋪（ 5500 平、 2 層）已出售給業(yè)主，所以需要進行整合。 本地塊已成為 一線 黃金 商業(yè)口岸 用作比較初級的綜合商業(yè)市場 與云南路商圈 、城西板塊 的整體市場定位不符，也不能滿足消費者 日益時尚、多元化的購物需求， 沒有充分發(fā)揮其土地的最大效益。 行政機構：北海市藥監(jiān)局、市衛(wèi)生監(jiān)督所、中心血站、市工商局執(zhí)法局、廣西紅樹林生態(tài)自然保護區(qū)管理處、市流浪兒童保護中心、北海市海城區(qū)銀灣社區(qū)居民委員會 等 25 學校：北海職業(yè)學院學生教職工 6000 人 北海第 七中 學 學生教職工 3000 人 北海逸夫小學學生教職工 1000人 幼兒園 15家 兒童 教職工 1000 多 人 企事業(yè)單位小區(qū)： 市規(guī)劃局、 市中國銀行、市工商銀行 等 員工小區(qū) 其他小區(qū) 60 多個 銀行支行 3家 4 星級酒店 1 家、三星級 2 家、快捷酒店 5 家 區(qū)級醫(yī)院 1家， 社區(qū) 診所 5 家 綜合農貿市場 1 座 35 平方米以下小超市、商店 98 家 餐館、小吃店 150家 小區(qū)網球場 5家，游泳池 5 個 乒乓球、桌球俱樂部各 2家， 婚紗影樓 1家 主要經停 公共汽車 9 路、 11 路 等 周邊 3 公里的范圍內常住人口 約 35 萬 。 對自住型購房者而言，特別青睞云南路的生活配套，紛紛安家在云南路板塊上。 云南路板塊是 北海市 傳統的 置業(yè)區(qū)， 交通生活配 套 最為 完善，擁有傳統的居住氛圍， 同時 集 購物、餐飲、休閑、娛樂 設施一應俱全 ，初步形成了 云南路商圈 。 未來商圈發(fā)展方向 前 述商圈主要集中于 城市北面 市政府周圍 ，但隨著人口涌入、城市擴大、產業(yè)精耕、旅游升級，原有的商圈已不能滿足北海經濟發(fā)展的需求。 同時， 北海商場正 向大型、綜合、專業(yè)方向發(fā)展；對品牌、服務等要求越來越高。 4沒有將市場營銷作為商場的戰(zhàn)略，而僅僅是種手段 很多商場在做活動時，都是一個品牌，一場促銷一場活動， 隨意性很大。 2公司的形象營銷急功近利 北海企業(yè)公司對于形象的宣傳給人一種急功近利的感覺。 總體上北海商業(yè)的模式與運營與區(qū)外發(fā)達地區(qū)相比 ，還是存在很大的差距。 12 13 14 15 16 17 北海大道 商圈 18 大 潤發(fā) 超市 是一家臺灣的大型連鎖量販店， 為附近樓盤的業(yè)主提供便利的生活需要，為成熟社區(qū)的成型提供條件。 代表項目： 和安商港、和安商都、新新力、新力購物廣場、寶宜商廈、啟東電腦城、大潤發(fā) 、東都百匯 。 但 近 年 來 ，隨著房地產向市區(qū)四面擴展，人口開始向商圈外圍遷移， 商業(yè)布局正從中心商圈向外面擴張，形成了一個中心輻射四面的發(fā)展趨勢。 20xx 年中國東盟自由貿易區(qū)建成，北海站到了新的歷史起點?？傮w來說， 外地人約占 60%，本地人約占 40%。 高速 公路 ： 廣東以及中國 西南地區(qū)到廣西沿海地區(qū)高速公路的相繼建成通車 。中石化、中海油、中國電子信息集團、富士康科技集團、冠捷科技集團、景光科技、建興光電、誠德新材料 等 能源、電子、新材料 行業(yè)領軍企業(yè) 紛紛進駐北海 ，逐步形成 產業(yè)集聚效應 。屬熱帶海洋性季風氣候 ， 年平均氣溫 ℃ 。北海市 與 海南省 隔海相望 ，鄰近東南亞諸國，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越。其中，不斷推陳出新的促銷形式是商場競爭的策略與過程。 外來 游客、“候鳥” 消費趨勢： 隨著北海旅游熱升溫，游客、“候鳥”日益增加， 旅游零售業(yè)、旅游服務業(yè) 作為旅游產業(yè)的配套，整體商業(yè)環(huán)境的消費檔次、總量會同步提高。 （ 三 ）北海市居民消費水平、消費結構及趨勢 消費水平：北海居民恩格爾系數在 40%49%為小康，說明北海市居民生活水平為 中等小康，中檔消費為主，高檔消費層次不斷擴大 是北海近期居民消費的主流。未來五年， 人均 GDP 實現 6 萬元、力爭達到 7萬元 ，將達到珠三角 十一五 末的水平，把與發(fā)達地區(qū)的距離從 15年縮小到 5年。 1 北海 協和 廣場 可 行 性研究報告 —— 廣西 首家國際化體驗式 城市綜合體 （注：此為相似意向效果圖） 錯過青島， 錯過廈門，錯過三亞， 北海 —— 國際 濱海度假之都， 融會古典與時尚，匯聚東西方文化， 厚積薄發(fā)，再次揚帆啟航 ！這次 不容您錯過！ 北海協和廣場 —— 讓您真正把握這片 價值藍海！ 2 綱目 一、北海市城市發(fā)展及經濟運行概況 ? ? ? ? ? ? 5 （一）北海區(qū)域經濟 環(huán)境 （二）北海市經濟運行狀況 （三）北海市居民消費水平、消費結構及趨勢 （四）北海市居民消費行為分析 （五）地理、氣候 （六）旅游、產業(yè) （七）海陸空立體交通網絡 （八）候鳥經濟 （九）政策、文化 二、北海市商業(yè)概況 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 9 （一）北海市商業(yè)面積、商圈構成及商圈輻射狀況 ? ? ? ? 9 （二）北海商圈及商業(yè)項目簡介 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 11 北部灣廣場商圈 北海大道商圈 其他商圈 （三）北海市商業(yè)發(fā)展現狀總結 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 20 北海商業(yè)項目經營模式陳舊 北海市商業(yè)營銷特點分析 北海商業(yè)地產項目的發(fā)展趨勢 3 （四）北海市商圈發(fā)展方向 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 22 《北海市城市總體規(guī)劃（ 20xx—— 2025）》 1中心城建設用地規(guī)劃 2城市發(fā)展方向 3銀灘西區(qū)規(guī)劃（本案緊鄰銀灘西區(qū)） 未來商圈發(fā)展方向 1北海高鐵商圈 2云南路商圈 亟待興 建的“北海協和廣場” 三、項目簡介 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 24 （一）商業(yè)環(huán)境簡介 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 24 項目區(qū)位 云南路板塊簡介 項目 1公里內商業(yè)環(huán)境簡介 項目現狀 地塊簡介 項目初步規(guī)劃、成本、收益估算 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 28 1方案一： 32 畝（地塊①②整合） ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 28 2方案二： 畝（地塊①②③整合） ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 30 合作方式 實際資金需求 土地升值 周邊配套 周邊高尚小區(qū) 1項目 SWOT 分析 及 相應的 開發(fā) 、營 運 建議 ? ? ? ? ? ? ? ? 38 （二）項目核心概念：中國的北海?世界的北海 ? ? ? ? ? 41 商業(yè)定位概念：廣西首家國際化體驗式城市綜合體 項目命名概念：喚醒古典的記憶，追循時尚的腳步 招商意向 4 四、 附錄： 北海市旅游、產業(yè)、政策概況 ? ? ? ? ? 49 （一） 濱海旅游城市 國家歷史文化名城 ? ? ? ? ? ? ? 49 北海銀灘：天下第一灘 潿洲島旅游區(qū)：世界海島旅游新地標 國家歷史文化名城 （二） 產業(yè)經濟支撐 三大千億產業(yè) ? ? ? ? ? ? ? ? 52 電子信息產業(yè) 石油化工產業(yè) 臨港新材料產業(yè) （三） 政策導向 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 54 《廣西北部灣經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 “北海三年跨越發(fā)展工程”奮斗目標 城市建設管理年 5 一、 北海市城市發(fā)展及經濟運行概況 （ 一 ） 北海區(qū)域經濟環(huán)境 北海市位于中國廣西的南部、北部灣東北岸，總面積 3337 平方公里 ,總人口 萬，其中市區(qū)人口 60 萬。 （ 二 ）北海市經濟運行狀況 20xx 年， 北海的主要經濟指標不僅是在人均上、而且在總量上大部分都 已進入廣西前列。 但業(yè)內人士分析，物價攀高，通貨膨脹也是當前存在的經濟狀況，要謹慎警惕這一經濟波動。但從產業(yè)結構來講， 各種零售、服務行業(yè)發(fā)展迅速且空間巨大。 因此，商場在打好價格戰(zhàn)的同時，注重商場的品牌形象也至關重要，不斷完善服務形式，增加商場的美譽度。市區(qū)南北西三面環(huán)海，有 潿洲 （ 平方公里）、 斜陽 （ 平方公里）二個海島，潿洲距市區(qū)大約 海里。北海市地處 亞熱帶 ， 氣候溫暖濕潤 ，空氣清新，每立方厘米空氣中的負氧離子含量高達 25005000 個，比內陸城市高出 50100 倍，可稱得上是 天然 氧吧 。同期， 社會經濟取得了長足發(fā)展，構建了較為完善的海陸空立體交通網絡， 民眾收入水平穩(wěn)步攀升， 生活水平 蒸蒸日上 ， 人居 生態(tài)環(huán)境優(yōu) 勢突出， 擁有電子信息、石油化工、臨港新材料 3 個 超 千億元產業(yè) 。 8 北 海港 ：面向東盟的 主要外貿港口之一 ，另 開通了?？?、 潿洲島 及下龍灣等國際國內 客運 航線。 外地人 為北海房地產市場購置主力，主要來自黑龍江、吉林、廣東、河南、山東、浙江、福建、內蒙古、遼寧、北京等地，其中來自黑龍江的購房者所占比例最高，占外地人購買商品住房面積的 15~25%。 （ 九 ） 政策、 文化 自 20xx 年 《廣西北部灣經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 獲國務院批準實施 后，北海積極推進 實施，發(fā)揮作為 大西南地區(qū)出海通道 和 中國與東盟 “ 橋頭堡 ” 的作用，主動融入區(qū)域一體化，增強與周邊城市的合作共贏意識，共筑增長一極 ， 成為北部灣畔的 富裕、文明、和諧的宜居之城，活力之城，恒常發(fā)展之城。 9 二、北海市商業(yè)概況 （一）北海市商業(yè)面積、商圈 構成及商圈輻射狀況 目前， 北海 大 商業(yè) 地產 項目 面積大約有 30 萬平方米 ， 北海市中心商業(yè)地段位于環(huán)北部灣廣場這一帶，形成了環(huán)型的商圈，周圍商場密集，人流量大，占北海市商場的三分之二之多， 可