【正文】 責(zé)或公司委托專業(yè)機(jī)構(gòu)，以促進(jìn)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究的科學(xué)、客觀性，提高公司的決策水平。高于177。委托可行性研究時(shí)，所選擇的可行性研究單位應(yīng)滿足公司規(guī)定的供方評(píng)選準(zhǔn)則，并執(zhí)行公司合同管理的有關(guān)規(guī)定。評(píng)審后問題較多時(shí)，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充研究。注：項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)專家?guī)旖ㄔO(shè)工作。 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》編寫完成后，發(fā)放的范圍至少包括參加項(xiàng)目評(píng)審會(huì)議的成員。注：根據(jù)項(xiàng)目的市場定位，項(xiàng)目利 潤不應(yīng)低于城市房地產(chǎn)企 業(yè)平均利潤。由總經(jīng)理組織有關(guān)人員進(jìn)行兩種價(jià)格的比較分析，確定最終價(jià)格（均價(jià)）及價(jià)格的上限和下限。 綜合管理部 項(xiàng)目銷售（租賃）收入測(cè)算 由營銷中心針對(duì)不同的開發(fā)方案進(jìn)行銷售（租賃）價(jià)格預(yù)測(cè)，進(jìn)而測(cè)算出項(xiàng)目的銷售（租賃）收入。 項(xiàng)目成本及責(zé)任分工如下：項(xiàng)目成本 包括的內(nèi)容 責(zé)任部門土地費(fèi)用 土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。 項(xiàng)目開發(fā)周期的確定應(yīng)考慮市場需求、合理施工周期、公司發(fā)展規(guī)劃、公司資金狀況及融資能力、項(xiàng)目復(fù)雜程度、競爭樓盤進(jìn)度、同質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際平均周期、本項(xiàng)目的不確定因素對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期的可能影響等。 市場調(diào)研由營銷中心負(fù)責(zé)，也可委托專業(yè)市場調(diào)研公司進(jìn)行。提請(qǐng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論批項(xiàng)目投資事宜。3 職責(zé)分配 項(xiàng)目發(fā)展部是本程序的主控部門，負(fù)責(zé)：尋找建設(shè)項(xiàng)目；負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的估算和概算；組織項(xiàng)目的可行性論證不可行性論證；編制項(xiàng)目的初步可行性報(bào)告（用于土地投標(biāo)或合作洽談） ；按照規(guī)定格式和內(nèi)容要求編制、報(bào)審《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 （報(bào)政府部門） ；項(xiàng)目立項(xiàng)后，組織編制詳細(xì)的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 （內(nèi)部使用的、指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營工作的精細(xì)化版本） 。（3）在對(duì)外談判過程中，談判人員應(yīng)積極維護(hù)公司的品牌形象和利益，嚴(yán)禁泄露公司秘密，嚴(yán)禁行賄或收賄，否則公司將給予嚴(yán)重警告處分或辭退處理，并有權(quán)追究其法律責(zé)任。第十四條 工作規(guī)范及違規(guī)責(zé)任（1）項(xiàng)目發(fā)展部每季度向總經(jīng)理報(bào)送一次“土地市場信息” 。合作協(xié)議應(yīng)進(jìn)行簽證或公證。第九條 土地競拍中標(biāo)后，公司總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)競拍代表在《拍賣成交確認(rèn)書》上簽字、蓋章。必要時(shí)，可與其他單位協(xié)商要求其退出投標(biāo)或與其他單位聯(lián)合投標(biāo)。通過調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)判斷認(rèn)為初步可行后，項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)初步估算項(xiàng)目的開發(fā)成本編制并編制《項(xiàng)目初步可行性報(bào)告》報(bào)送總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否參加投標(biāo)（或進(jìn)一步洽談） 。 第六條 如果土地滿足公司的“拿地”原則，計(jì)劃經(jīng)營部應(yīng)首先征詢公司總經(jīng)理的意見。第四條 土地供應(yīng)信息的搜集項(xiàng)目發(fā)展部通過以下途徑獲取土地供應(yīng)信息：（1）從土地儲(chǔ)備管理部門獲取信息：項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)與土地儲(chǔ)備管理部門保持密切的聯(lián)系，及時(shí)搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃（包括不同用途的土地供應(yīng)計(jì)劃） ，隨時(shí)關(guān)注“土地招標(biāo)公告” ，及時(shí)向總經(jīng)理報(bào)送土地市場信息。第三條 “找地”原則（1）與公司的土地儲(chǔ)備計(jì)劃和發(fā)展戰(zhàn)略相符合。此前頒布的有關(guān)文件同時(shí)廢止。在手冊(cè)使用期間，如有修改建議，各部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)匯總意見，于每季度末 20 日前反饋到綜合管理部，由綜合管理部 組織有關(guān)部門進(jìn)行修訂。（4）“部門負(fù)責(zé)人” ：指綜合管理部、計(jì)劃經(jīng)營部等各部門主任。（2）監(jiān)督與約束在保證工作接口關(guān)系清晰、明確的前提下，在招標(biāo)采購、 預(yù)結(jié)算審核等工作中充分體現(xiàn)了監(jiān)督與約束機(jī)制，預(yù)防有悖于職業(yè)操守行 為的發(fā)生。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)及公司的 實(shí)際情況，本手冊(cè)的制度內(nèi)容充分體現(xiàn)了以下指導(dǎo)思想：（1）控制關(guān)鍵點(diǎn)為了提高公司資金效益和項(xiàng)目的投資利潤率， 項(xiàng)目管理的各 項(xiàng)工作必須以計(jì)劃（目標(biāo)）管理為龍頭，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵過程（工作）的控制。（3）“項(xiàng)目部”：是指公司直屬的、不具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目組織。手冊(cè)持有者離開本公司時(shí) ，須將手冊(cè)交還綜合管理部，辦理核收登記。本手冊(cè)文件與全面管理體系的其它文件同時(shí)頒布施行。第二條 公司項(xiàng)目發(fā)展部是本辦法的主控部門，負(fù)責(zé)土地合作洽談、土地投標(biāo)等土地儲(chǔ)備工作，并辦理土地使用證相關(guān)手續(xù)，保證公司土地儲(chǔ)備目標(biāo)的完成。（4）與公司的年度經(jīng)營計(jì)劃相符合。第五條 項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)密切關(guān)注土地市場的“招拍掛”信息及其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，及時(shí)掌握土地的實(shí)際成交價(jià)格。調(diào)查內(nèi)容包括：（1）城市總體規(guī)劃；（2）土地利用總體規(guī)劃；（3）宗地規(guī)劃要點(diǎn)；（4）區(qū)域土地規(guī)劃調(diào)整的可能性；（5）項(xiàng)目成本概算；（6）區(qū)域市場商品房價(jià)格情況（影響公司負(fù)責(zé)具體工作） ；（7）社區(qū)環(huán)境因素；（8）周邊配套情況；（9）其它。投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。第八條 公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理應(yīng)盡量親自參加土地投標(biāo)或合作洽談。在合作協(xié)議中要明確約定項(xiàng)目部董事會(huì)、經(jīng)理層、財(cái)務(wù)管理人員的組成以及債權(quán)、債務(wù)處理方式等。 “公司土地儲(chǔ)備工作小組”成員包括副總經(jīng)理、項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理及公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。（2）無論投標(biāo)與否，項(xiàng)目發(fā)展部每年至少參加一次土地拍賣活動(dòng)。2 適用范圍適用于公司所有投資項(xiàng)目的可行性研究。 總經(jīng)理提出可行性研究的指導(dǎo)意見和改進(jìn)意見。 資源調(diào)查由項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)，主要包括：（1）地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物數(shù)量及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；（2）地上及空中電力設(shè)施；（3）水、電、氣等市政配套管線的走向及管徑大??；（4）土地周邊一定范圍內(nèi)生活配套設(shè)施；（5）其它。 項(xiàng)目開發(fā)周期的確定 項(xiàng)目開發(fā)周期由項(xiàng)目發(fā)展部組織計(jì)劃經(jīng)營部、工程管理部、營銷中心以及曾經(jīng)擔(dān)任過項(xiàng)目經(jīng)理的人員共同研究確定。項(xiàng)目策劃方案應(yīng)充分考慮土地價(jià)值最大化、投資價(jià)值最大化、產(chǎn)品定位的差異性等。 項(xiàng)目發(fā)展部間接費(fèi)用 工資、福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。根據(jù)項(xiàng)目的物業(yè)類型、城市房地產(chǎn)競爭狀況、城市房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤、公司投資心態(tài)（如短期或長線投資，迅速回收資金確保投資安全還是高風(fēng)險(xiǎn)下的利潤最大化）等進(jìn)行預(yù)，提出項(xiàng)目的最高和最低的市場價(jià)格。 項(xiàng)目利潤測(cè)算項(xiàng)目發(fā)展部依據(jù)負(fù)責(zé)依據(jù)銷售（租賃）收入和成本測(cè)算結(jié)果測(cè)算出不同開發(fā)方案下的項(xiàng)目利潤，包括最低利潤、最高利潤和平均利潤。 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)起草、編制各個(gè)階段的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 。對(duì)于投資額較大、風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目，公司可邀請(qǐng)房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜摇⒊鞘薪?jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)學(xué)家、環(huán)境學(xué)家、水文地質(zhì)專家等各方面專家參與評(píng)審。會(huì)后，根據(jù)會(huì)議記錄在三日內(nèi)整理出經(jīng)過修改后的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》供公司高管人員聯(lián)席會(huì)進(jìn)一步討論。6 可行性研究的委托以下情形可進(jìn)行可行性研究的委托： 公司沒有或缺少可行性研究人員，或者項(xiàng)目發(fā)展部任務(wù)繁多，有可能影響可行性研究工作的按時(shí)完成和研究質(zhì)量； 屬于外地項(xiàng)目，自我研究需要較長時(shí)間，又需要盡快決策； 項(xiàng)目屬于公司未曾開發(fā)過的，自我難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到要求的深度和精度。5％。今后，公司再進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，除了進(jìn)行項(xiàng)目的“可行性”研究外，還將進(jìn)行項(xiàng)目的“不可行性”研究。 項(xiàng)目可行性研究與評(píng)審、決策流程圖 市場調(diào)查委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)成本、銷售（租賃）收入測(cè)算項(xiàng)目利潤測(cè)算評(píng)估分析編制可行性研究報(bào)告總經(jīng)理組織評(píng)審總經(jīng)理決策通過，進(jìn)行詳細(xì)可行性研究 未通過，結(jié)束洽談合作協(xié)議資源調(diào)查進(jìn)一步研究公司總經(jīng)理下達(dá)可研指令進(jìn)行或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目不可行性研究“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”評(píng)審意見書編號(hào)：TSFCPM01評(píng) 審 人 職 務(wù)接收?qǐng)?bào)告時(shí)間 提交本意見書時(shí)間評(píng)審意見評(píng)審人（簽字）： 年 月 日【備注】本表可另附頁。第四條 辦理各項(xiàng)手續(xù)的責(zé)任部門應(yīng)積極加強(qiáng)、不斷改善與有關(guān)部門的公共關(guān)系。第六條 辦理各項(xiàng)證照手續(xù)的責(zé)任部門應(yīng)遵守政府的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行公司的項(xiàng)目前期工作計(jì)劃、考勤管理制度和預(yù)算管理制度，按期辦結(jié)各項(xiàng)手續(xù)。第八條 公司辦理各項(xiàng)手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為具備法定條件后政府部門的承諾期限。第九條 外出辦理手續(xù)的人員應(yīng)嚴(yán)格恪守公司的商業(yè)秘密，維護(hù)公司品牌和聲譽(yù)。設(shè)計(jì)策劃管理辦法第一條 為了提高項(xiàng)目的設(shè)計(jì)策劃水平和設(shè)計(jì)附加值，促進(jìn)設(shè)計(jì)創(chuàng)新，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目成本的控制，實(shí)現(xiàn)公司與設(shè)計(jì)單位的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，制定本辦法。第五條 設(shè)計(jì)策劃的內(nèi)容項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃包括：（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案策劃；（2）單體建筑設(shè)計(jì)方案策劃；（3）景觀設(shè)計(jì)方案策劃；（4）戶型設(shè)計(jì)及各種戶型比例及其組合等單項(xiàng)設(shè)計(jì)策劃。第九條 在與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通交流時(shí)，公司應(yīng)充分聽取設(shè)計(jì)單位的意見，切忌武斷地向設(shè)計(jì)單位“灌輸”個(gè)人的設(shè)計(jì)思想和設(shè)計(jì)觀點(diǎn)，以免影響設(shè)計(jì)師的創(chuàng)作理念。設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評(píng)審管理辦法第一條 為了保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，縮短設(shè)計(jì)及評(píng)審周期，提高資金效益，預(yù)防和減少因設(shè)計(jì)失誤而影響進(jìn)度和工程造價(jià)，特制定本辦法。計(jì)劃經(jīng)營部參與設(shè)計(jì)評(píng)審，提出“限額設(shè)計(jì)”及項(xiàng)目成本控制的主導(dǎo)意見。在項(xiàng)目經(jīng)理、營銷中心經(jīng)理確認(rèn)后，總經(jīng)理最終確定各階段設(shè)計(jì)方案。第六條 設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文件的編制項(xiàng)目發(fā)展部的建筑師負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托文件，副總經(jīng)理提出審核意見，并報(bào)總經(jīng)理審定。第七條 設(shè)計(jì)委托后，項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)確保與設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的有效溝通，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)進(jìn)度和需要補(bǔ)充、明確的內(nèi)容。階段設(shè)計(jì)成果評(píng)審?fù)ㄟ^后，設(shè)計(jì)單位方可進(jìn)行下一階段的設(shè)計(jì)工作。第八條 概念性設(shè)計(jì)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)審設(shè)計(jì)方案的評(píng)審項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)方案的評(píng)審和驗(yàn)證，并邀請(qǐng)相關(guān)部門和人員參與，項(xiàng)目發(fā)展部對(duì)設(shè)計(jì)成果和評(píng)審質(zhì)量負(fù)責(zé)。評(píng)審后保留 1～2 家優(yōu)秀方案的設(shè)計(jì)單位參加下一輪的方案競標(biāo)。未中標(biāo)的單位公司按照招標(biāo)文件的規(guī)定給予一定的費(fèi)用。第九條 設(shè)計(jì)方案直接影響項(xiàng)目的市場競爭力和盈利能力，在一定程度上決定著項(xiàng)目的成敗。第十一條 施工圖會(huì)審和技術(shù)交底項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)組織施工圖會(huì)審并整理初審記錄，督促設(shè)計(jì)單位及時(shí)完成修改工作。第十三條 為提高設(shè)計(jì)評(píng)審質(zhì)量，減少因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的項(xiàng)目進(jìn)度延遲和工程造價(jià)增加，項(xiàng)目發(fā)展部可報(bào)請(qǐng)公司總經(jīng)理同意后，可以委托社會(huì)上的、非政府行為的、與設(shè)計(jì)單位專業(yè)一致的其它設(shè)計(jì)單位進(jìn)行評(píng)審。 《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃》應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目前期手續(xù)可能導(dǎo)致的時(shí)間延遲和公司確定的開工時(shí)間，必須留足施工圖會(huì)審的時(shí)間，嚴(yán)防倉促開工。參與設(shè)計(jì)評(píng)審的人員對(duì)設(shè)計(jì)提出創(chuàng)新建議或重大設(shè)計(jì)改進(jìn)意見的，一經(jīng)采納，公司給予100～500 元的獎(jiǎng)勵(lì)。第十七條 本辦法自頒布之日起施行。第二章 施工圖管理第三條 施工圖管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)。（三）施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在 20 套，包括精裝本 4 套，平裝 16 套。主管副總經(jīng)理 1 套。監(jiān)理公司 1 套。（五）圖紙的收回、作廢對(duì)因設(shè)計(jì)變更而作廢的圖紙項(xiàng)目發(fā)展部建筑師應(yīng)及時(shí)收回、登記，并加蓋作廢章。（三）竣工圖繪制完成后由監(jiān)理公司審核并加蓋審核章。第九條 圖紙會(huì)審的內(nèi)容（一）施工圖設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求。（五）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實(shí)施性困難。（一）總平圖的審核，側(cè)重于： 是否符合城市規(guī)劃方面的要求。（二） 建筑施工圖。 ”衛(wèi)生間、廚房、采光、通風(fēng)如何、怎樣改進(jìn)；裝飾材料規(guī)格與戶型設(shè)計(jì)尺寸的匹配性；對(duì)單元門、分戶門、房間門尺寸，材質(zhì)的評(píng)價(jià)；外窗面積、材質(zhì)是否滿足采光、隔單要求；廚房與餐廳的布置是否合理，中、西廚房是否分開，是否便于排風(fēng)；錯(cuò)層、復(fù)式的高度、安全性評(píng)價(jià)；屋頂保溫、隔熱層設(shè)計(jì)的合理性評(píng)價(jià)。例如：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，梁、柱板、樓梯、電梯井的設(shè)計(jì)安全性、經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)。例如：自來水、排水等各類管線的設(shè)計(jì)是否合理，有無沖突。例如：配電箱、電線的設(shè)計(jì)容量能否滿足未來家庭的要求；各房間是否有足夠的電源插座；電源插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒，接線盒的位置、高度是否合理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口和網(wǎng)絡(luò)終端。第十一條 參加會(huì)審的人員必須認(rèn)真進(jìn)行圖紙會(huì)審，并對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的圖紙會(huì)審質(zhì)量負(fù)責(zé)。第十三條 施工圖報(bào)批項(xiàng)目發(fā)展部協(xié)助項(xiàng)目部到政府建設(shè)行政主管部門、消防管理部門等單位辦理施工圖報(bào)批手續(xù)。（四）公司參加人員：項(xiàng)目發(fā)展部、工程管理部、計(jì)劃經(jīng)營部有關(guān)人員。（四）對(duì)各專業(yè)間穿插施工的要求。（三）按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。第十九條 參加施工圖會(huì)審的人員應(yīng)在領(lǐng)取施工圖前，依據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)和設(shè)計(jì)規(guī)范先行編寫《施工圖審核要點(diǎn)》 ，并交副總經(jīng)理審核。第二十一條 本辦法自頒布之日起施行。（續(xù)）住宅： 共 4 頁，第 2頁設(shè)備和實(shí)施廚房、衛(wèi)生間、電氣、電訊、電視等設(shè)備和設(shè)施及住宅預(yù)留空調(diào)器位置、陽臺(tái)、信報(bào)箱、存車處等的布置安排：是否符合[九衛(wèi)生間門：類型和尺寸。（續(xù)）住宅： 共 4 3 頁屋面、衛(wèi)生間、地下室防水要求和材料存在什么問題：外墻面、門窗防滲漏存在什么問題：防水防滲防潮防潮：排水屋面排水要求和材料存在什么