【正文】 責或公司委托專業(yè)機構，以促進項目項目可行性研究的科學、客觀性，提高公司的決策水平。高于177。委托可行性研究時，所選擇的可行性研究單位應滿足公司規(guī)定的供方評選準則，并執(zhí)行公司合同管理的有關規(guī)定。評審后問題較多時，應進行補充研究。注：項目發(fā)展部負責專家?guī)旖ㄔO工作。 《項目可行性研究報告》編寫完成后，發(fā)放的范圍至少包括參加項目評審會議的成員。注：根據(jù)項目的市場定位，項目利 潤不應低于城市房地產企 業(yè)平均利潤。由總經理組織有關人員進行兩種價格的比較分析，確定最終價格（均價）及價格的上限和下限。 綜合管理部 項目銷售（租賃）收入測算 由營銷中心針對不同的開發(fā)方案進行銷售（租賃）價格預測，進而測算出項目的銷售（租賃）收入。 項目成本及責任分工如下：項目成本 包括的內容 責任部門土地費用 土地出讓金、拆遷補償費等。 項目開發(fā)周期的確定應考慮市場需求、合理施工周期、公司發(fā)展規(guī)劃、公司資金狀況及融資能力、項目復雜程度、競爭樓盤進度、同質項目開發(fā)的實際平均周期、本項目的不確定因素對項目開發(fā)周期的可能影響等。 市場調研由營銷中心負責，也可委托專業(yè)市場調研公司進行。提請公司總經理辦公會討論批項目投資事宜。3 職責分配 項目發(fā)展部是本程序的主控部門，負責：尋找建設項目；負責項目成本的估算和概算；組織項目的可行性論證不可行性論證；編制項目的初步可行性報告（用于土地投標或合作洽談） ；按照規(guī)定格式和內容要求編制、報審《項目可行性研究報告》 （報政府部門） ；項目立項后，組織編制詳細的《項目可行性研究報告》 （內部使用的、指導整個項目開發(fā)經營工作的精細化版本） 。（3）在對外談判過程中，談判人員應積極維護公司的品牌形象和利益，嚴禁泄露公司秘密，嚴禁行賄或收賄，否則公司將給予嚴重警告處分或辭退處理，并有權追究其法律責任。第十四條 工作規(guī)范及違規(guī)責任（1）項目發(fā)展部每季度向總經理報送一次“土地市場信息” 。合作協(xié)議應進行簽證或公證。第九條 土地競拍中標后，公司總經理或總經理授權競拍代表在《拍賣成交確認書》上簽字、蓋章。必要時，可與其他單位協(xié)商要求其退出投標或與其他單位聯(lián)合投標。通過調查和經驗判斷認為初步可行后，項目發(fā)展部負責初步估算項目的開發(fā)成本編制并編制《項目初步可行性報告》報送總經理，由總經理決定是否參加投標（或進一步洽談） 。 第六條 如果土地滿足公司的“拿地”原則，計劃經營部應首先征詢公司總經理的意見。第四條 土地供應信息的搜集項目發(fā)展部通過以下途徑獲取土地供應信息：（1）從土地儲備管理部門獲取信息：項目發(fā)展部應與土地儲備管理部門保持密切的聯(lián)系，及時搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供應計劃（包括不同用途的土地供應計劃） ，隨時關注“土地招標公告” ，及時向總經理報送土地市場信息。第三條 “找地”原則（1）與公司的土地儲備計劃和發(fā)展戰(zhàn)略相符合。此前頒布的有關文件同時廢止。在手冊使用期間，如有修改建議，各部門負責人、項目經理應匯總意見，于每季度末 20 日前反饋到綜合管理部，由綜合管理部 組織有關部門進行修訂。（4）“部門負責人” ：指綜合管理部、計劃經營部等各部門主任。（2）監(jiān)督與約束在保證工作接口關系清晰、明確的前提下，在招標采購、 預結算審核等工作中充分體現(xiàn)了監(jiān)督與約束機制，預防有悖于職業(yè)操守行 為的發(fā)生。根據(jù)房地產開發(fā)的特點及公司的 實際情況，本手冊的制度內容充分體現(xiàn)了以下指導思想：（1）控制關鍵點為了提高公司資金效益和項目的投資利潤率， 項目管理的各 項工作必須以計劃（目標）管理為龍頭，加強對項目開發(fā)過程的關鍵時間節(jié)點和關鍵過程（工作）的控制。（3）“項目部”：是指公司直屬的、不具有獨立法人資格的項目組織。手冊持有者離開本公司時 ，須將手冊交還綜合管理部，辦理核收登記。本手冊文件與全面管理體系的其它文件同時頒布施行。第二條 公司項目發(fā)展部是本辦法的主控部門，負責土地合作洽談、土地投標等土地儲備工作，并辦理土地使用證相關手續(xù)，保證公司土地儲備目標的完成。（4）與公司的年度經營計劃相符合。第五條 項目發(fā)展部應密切關注土地市場的“招拍掛”信息及其它房地產開發(fā)企業(yè)的土地轉讓價格，及時掌握土地的實際成交價格。調查內容包括：（1）城市總體規(guī)劃；（2）土地利用總體規(guī)劃；（3）宗地規(guī)劃要點；（4）區(qū)域土地規(guī)劃調整的可能性；（5）項目成本概算；（6）區(qū)域市場商品房價格情況（影響公司負責具體工作） ；（7）社區(qū)環(huán)境因素；（8）周邊配套情況；（9）其它。投標前，根據(jù)其他投標單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標最高報價。第八條 公司總經理、副總經理應盡量親自參加土地投標或合作洽談。在合作協(xié)議中要明確約定項目部董事會、經理層、財務管理人員的組成以及債權、債務處理方式等。 “公司土地儲備工作小組”成員包括副總經理、項目發(fā)展部經理及公司財務負責人。（2）無論投標與否，項目發(fā)展部每年至少參加一次土地拍賣活動。2 適用范圍適用于公司所有投資項目的可行性研究。 總經理提出可行性研究的指導意見和改進意見。 資源調查由項目發(fā)展部負責，主要包括：（1）地上建筑物、構筑物、附著物數(shù)量及拆遷補償費用；（2）地上及空中電力設施；（3）水、電、氣等市政配套管線的走向及管徑大?。唬?）土地周邊一定范圍內生活配套設施；（5）其它。 項目開發(fā)周期的確定 項目開發(fā)周期由項目發(fā)展部組織計劃經營部、工程管理部、營銷中心以及曾經擔任過項目經理的人員共同研究確定。項目策劃方案應充分考慮土地價值最大化、投資價值最大化、產品定位的差異性等。 項目發(fā)展部間接費用 工資、福利費、勞動保護費、辦公費、差旅費等。根據(jù)項目的物業(yè)類型、城市房地產競爭狀況、城市房地產企業(yè)平均利潤、公司投資心態(tài)（如短期或長線投資，迅速回收資金確保投資安全還是高風險下的利潤最大化）等進行預，提出項目的最高和最低的市場價格。 項目利潤測算項目發(fā)展部依據(jù)負責依據(jù)銷售（租賃）收入和成本測算結果測算出不同開發(fā)方案下的項目利潤，包括最低利潤、最高利潤和平均利潤。 編制可行性研究報告 項目發(fā)展部負責起草、編制各個階段的《項目可行性研究報告》 。對于投資額較大、風險較高的項目，公司可邀請房地產各領域專家、城市經濟學家、社會學家、環(huán)境學家、水文地質專家等各方面專家參與評審。會后，根據(jù)會議記錄在三日內整理出經過修改后的《項目可行性研究報告》供公司高管人員聯(lián)席會進一步討論。6 可行性研究的委托以下情形可進行可行性研究的委托： 公司沒有或缺少可行性研究人員，或者項目發(fā)展部任務繁多，有可能影響可行性研究工作的按時完成和研究質量； 屬于外地項目，自我研究需要較長時間，又需要盡快決策； 項目屬于公司未曾開發(fā)過的，自我難以在短時間內達到要求的深度和精度。5％。今后，公司再進行項目可行性研究時，除了進行項目的“可行性”研究外，還將進行項目的“不可行性”研究。 項目可行性研究與評審、決策流程圖 市場調查委托專業(yè)機構進行項目可行性研究項目開發(fā)周期預測項目開發(fā)成本、銷售（租賃）收入測算項目利潤測算評估分析編制可行性研究報告總經理組織評審總經理決策通過，進行詳細可行性研究 未通過，結束洽談合作協(xié)議資源調查進一步研究公司總經理下達可研指令進行或委托專業(yè)機構進行項目不可行性研究“項目可行性研究報告”評審意見書編號：TSFCPM01評 審 人 職 務接收報告時間 提交本意見書時間評審意見評審人（簽字）： 年 月 日【備注】本表可另附頁。第四條 辦理各項手續(xù)的責任部門應積極加強、不斷改善與有關部門的公共關系。第六條 辦理各項證照手續(xù)的責任部門應遵守政府的有關規(guī)定，嚴格執(zhí)行公司的項目前期工作計劃、考勤管理制度和預算管理制度，按期辦結各項手續(xù)。第八條 公司辦理各項手續(xù)的標準時間為具備法定條件后政府部門的承諾期限。第九條 外出辦理手續(xù)的人員應嚴格恪守公司的商業(yè)秘密，維護公司品牌和聲譽。設計策劃管理辦法第一條 為了提高項目的設計策劃水平和設計附加值，促進設計創(chuàng)新，加強設計階段項目成本的控制，實現(xiàn)公司與設計單位的優(yōu)勢互補，制定本辦法。第五條 設計策劃的內容項目設計策劃包括：（1）規(guī)劃設計方案策劃；（2）單體建筑設計方案策劃；（3）景觀設計方案策劃；（4）戶型設計及各種戶型比例及其組合等單項設計策劃。第九條 在與設計單位進行溝通交流時，公司應充分聽取設計單位的意見，切忌武斷地向設計單位“灌輸”個人的設計思想和設計觀點，以免影響設計師的創(chuàng)作理念。設計委托與設計方案評審管理辦法第一條 為了保證設計質量，縮短設計及評審周期，提高資金效益，預防和減少因設計失誤而影響進度和工程造價，特制定本辦法。計劃經營部參與設計評審，提出“限額設計”及項目成本控制的主導意見。在項目經理、營銷中心經理確認后，總經理最終確定各階段設計方案。第六條 設計招標、委托文件的編制項目發(fā)展部的建筑師負責編制設計招標、委托文件，副總經理提出審核意見，并報總經理審定。第七條 設計委托后，項目發(fā)展部應確保與設計單位的項目負責人的有效溝通，及時掌握設計進度和需要補充、明確的內容。階段設計成果評審通過后，設計單位方可進行下一階段的設計工作。第八條 概念性設計方案及規(guī)劃設計方案的評審設計方案的評審項目發(fā)展部負責組織設計方案的評審和驗證，并邀請相關部門和人員參與，項目發(fā)展部對設計成果和評審質量負責。評審后保留 1～2 家優(yōu)秀方案的設計單位參加下一輪的方案競標。未中標的單位公司按照招標文件的規(guī)定給予一定的費用。第九條 設計方案直接影響項目的市場競爭力和盈利能力，在一定程度上決定著項目的成敗。第十一條 施工圖會審和技術交底項目發(fā)展部負責組織施工圖會審并整理初審記錄，督促設計單位及時完成修改工作。第十三條 為提高設計評審質量，減少因設計變更而導致的項目進度延遲和工程造價增加，項目發(fā)展部可報請公司總經理同意后，可以委托社會上的、非政府行為的、與設計單位專業(yè)一致的其它設計單位進行評審。 《項目前期工作計劃》應充分考慮到項目前期手續(xù)可能導致的時間延遲和公司確定的開工時間，必須留足施工圖會審的時間，嚴防倉促開工。參與設計評審的人員對設計提出創(chuàng)新建議或重大設計改進意見的，一經采納，公司給予100～500 元的獎勵。第十七條 本辦法自頒布之日起施行。第二章 施工圖管理第三條 施工圖管理是房地產企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)。（三）施工圖紙的數(shù)量應在 20 套，包括精裝本 4 套，平裝 16 套。主管副總經理 1 套。監(jiān)理公司 1 套。（五）圖紙的收回、作廢對因設計變更而作廢的圖紙項目發(fā)展部建筑師應及時收回、登記，并加蓋作廢章。（三）竣工圖繪制完成后由監(jiān)理公司審核并加蓋審核章。第九條 圖紙會審的內容（一）施工圖設計是否符合設計委托書中功能、標準、構造、規(guī)模、經濟等方面的要求。（五）圖紙設計中采用的新技術、新工藝、新材料、構配件的設備有無實施性困難。（一）總平圖的審核，側重于： 是否符合城市規(guī)劃方面的要求。（二） 建筑施工圖。 ”衛(wèi)生間、廚房、采光、通風如何、怎樣改進；裝飾材料規(guī)格與戶型設計尺寸的匹配性；對單元門、分戶門、房間門尺寸，材質的評價；外窗面積、材質是否滿足采光、隔單要求；廚房與餐廳的布置是否合理，中、西廚房是否分開，是否便于排風；錯層、復式的高度、安全性評價；屋頂保溫、隔熱層設計的合理性評價。例如：結構設計中，梁、柱板、樓梯、電梯井的設計安全性、經濟性評價。例如：自來水、排水等各類管線的設計是否合理，有無沖突。例如：配電箱、電線的設計容量能否滿足未來家庭的要求；各房間是否有足夠的電源插座；電源插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒，接線盒的位置、高度是否合理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口和網絡終端。第十一條 參加會審的人員必須認真進行圖紙會審，并對職責范圍內的圖紙會審質量負責。第十三條 施工圖報批項目發(fā)展部協(xié)助項目部到政府建設行政主管部門、消防管理部門等單位辦理施工圖報批手續(xù)。（四）公司參加人員：項目發(fā)展部、工程管理部、計劃經營部有關人員。（四）對各專業(yè)間穿插施工的要求。（三）按各專業(yè)分組進行，做到相互學習，有問有答，最后進行專業(yè)間配合問題解答。第十九條 參加施工圖會審的人員應在領取施工圖前，依據(jù)工作經驗和設計規(guī)范先行編寫《施工圖審核要點》 ，并交副總經理審核。第二十一條 本辦法自頒布之日起施行。（續(xù)）住宅： 共 4 頁，第 2頁設備和實施廚房、衛(wèi)生間、電氣、電訊、電視等設備和設施及住宅預留空調器位置、陽臺、信報箱、存車處等的布置安排：是否符合[九衛(wèi)生間門：類型和尺寸。（續(xù)）住宅： 共 4 3 頁屋面、衛(wèi)生間、地下室防水要求和材料存在什么問題：外墻面、門窗防滲漏存在什么問題：防水防滲防潮防潮：排水屋面排水要求和材料存在什么